Покупка квартиры – серьезный и ответственный шаг. Никто не хочет вложить деньги и стать одним из обманутых дольщиков. Новострой-СПб разбирается в том, как распознать потенциальный долгострой.
Надежность застройщика – один из важнейших критериев при выборе квартиры
Согласно данным руководителя рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав граждан-участников долевого строительства Александра Сидякина, сегодня в России насчитывается 130 000 обманутых дольщиков. При этом Минстрой РФ насчитал лишь 36 600 человек, опираясь на официальные данные о числе пострадавших в соответствующих реестрах. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сообщил, что в этот реестр включаются только граждане, которые подали соответствующие заявления, а реальное число потерпевших в стране составляет более 86 000 человек. В Петербурге официально насчитывается 2 512 обманутых дольщиков.
Конечно, власти занимаются решением проблем обманутых дольщиков: с начала года в городе сдано 30 долгостроев, а c течением времени обещают и полностью сдать все недостроенные объекты. Но пока механизмы регулирования не отлажены окончательно, потенциальному покупателю лучше всего самому позаботиться о собственной безопасности и обратить внимание на некоторые тревожные «звоночки», которые помогут уберечь от приобретения долгостроя.
Точного определения понятия «долгострой» не существует, но, по мнению некоторых экспертов, под него подпадают те объекты, срок сдачи которых задерживается более чем на 6 месяцев от указанной в документах даты, а работы на площадках не ведутся более 6-9 месяцев. И речь здесь далеко не всегда идет об активном возведении здания, так как строительный цикл подразумевает ряд работ, которые невозможно отследить «невооруженным глазом»: например, на стадии подключения дома к инженерным городским сетям или при проведении внутренних отделочных работ. К тому же, если застройщик по тем или иным причинам переносит срок сдачи объекта, но заранее (за 2 месяца) уведомляет об этом дольщиков, а они дают свое согласие, то, с юридической точки зрения, ситуация не считается проблемной. Причем, осуществлять перенос завершения строительства можно бесчисленное количество раз. При этом потенциальный покупатель должен понимать, что 214-ФЗ не защищает от долго- и недостроя. Самым известным прецедентом в Петербурге стала новостройка ГК «Город», где квартиры продавались в соответстии с 214-ФЗ, но ЖК до сих пор не сдан, а власти пытаются найти инвестора и достроить объект.
Клиенту стоит очень внимательно подходить к выбору объекта и девелопера, комментирует управляющий директор «Группы ЛСР», Юрий Ильин. Одно лишь количество лет работы на рынке не может говорить о компании, как о надежной. Важна ее репутация в целом и количество реализованных проектов. Яркий пример - девелопер «СУ-155», который возводил недвижимость на рынке порядка 60 лет. Однако всем известна печальная история недостроенных объектов компании, а количество дольщиков, ожидающих свои квартиры по всей России, исчисляется тысячами.
Перед тем как приобрести квартиру в новостройке, следует удостовериться в надежности застройщика – единогласно утверждают эксперты. Необходимый пакет документов, который представители компании должны предъявлять по вашему требованию, выглядит следующим образом:
- проектная декларация;
- разрешение на строительство (с указанием срока действия);
- свидетельство о собственности на земельный участок.
По мнению экспертов, серьезным гарантом надежности объекта служит реализация проекта по 214-ФЗ и заключение ДДУ (договор долевого участия). Косвенным свидетельством надежности проекта может служить наличие аккредитации очередей строящегося ЖК несколькими крупными банками, так как они являются еще одной проверяющей инстанцией. Финансовые организации детально просчитывают возможные риски и предъявляют достаточно строгие требования, как к проекту, так и к девелоперу. Присутствие компании в информационном поле также является одним из критериев надежности.
Дмитрий Рогатых, директор по продажам и маркетингу строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест», советует покупателям при визите в офис компании попросить показать выписку из ЕГРЮЛ и лицензию застройщика (учредительные документы), а также обратить внимание на назначение участка – оно должно соответствовать виду недвижимости, которая на нем возводится. Если на встрече в офисе вам отказываются предоставить запрошенные бумаги или пытаются отвлечь внимание от данной темы, это должно стать тревожным сигналом.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, рекомендует помимо ознакомления с основными документами оценивать динамику возведения объекта. Абсолютное большинство девелоперов предусматривают на сайте раздел «ход строительства» с графиком выполнения работ, сервисы онлайн-трансляции с площадки, а также публикуют ежемесячные отчеты. Возведение зданий без отставания от графика подтверждает финансовую обеспеченность проекта. Неоднократные же переносы сроков ввода корпусов и заморозка строительства могут быть сигналом о сложностях у девелопера.
Несомненно, стоит насторожиться, если на стройплощадке несколько месяцев подряд вы видите замершие краны и отсутствие рабочих. Когда сотрудники офиса не дают четкого объяснения ситуации, «кормят завтраками» или в принципе отказываются общаться, следует задуматься. Быть может, настала пора бить тревогу и идти в суд – комментирует Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
«Все документы, которые застройщик должен держать в открытом доступе, перечислены в 214-ФЗ. В офисе с ними также можно ознакомиться. Если этих документов нет, то однозначно нужно задуматься о том, стоит ли вообще приобретать квартиру у данной компании»
Арсений Васильев, генеральный директор «УНИСТО Петросталь»
Как свести риск покупки долгостроя к минимуму
Как считают спикеры, опрошенные порталом Новострой-СПб, риск появления обманутых дольщиков существует всегда, особенно в тех случаях, когда жилье приобретается на этапе котлована. Весьма показательным стало время начала кризиса, когда некоторые застройщики замораживали свои проекты, срывали сроки строительства или же вовсе уходили с рынка, рассказывает Юрий Ильин. На такое положение дел повлияли в большей степени внешние факторы: нестабильность курса валют, подорожание на этом фоне строительных материалов и инженерного оборудования, общая политическая и экономическая обстановка в стране. На сегодня ситуация в отрасли более менее выправилась, но это не значит, что покупатель защищен от неблагонадежного застройщика на 100%.
Покупая квартиру на этапе котлована клиент, безусловно, подвергает себя определенной опасности, но в качестве компенсации здесь выступает возможность приобрести жилье примерно на четверть дешевле, чем к моменту его окончательной постройки, считает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. Однако выбирая надежного застройщика, имеющего безупречную репутацию и солидный опыт реализации подобных проектов, вы сводите риск к минимуму. Проблемы возникают еще в том случае, когда на рынок выходят застройщики-новички, не имеющие опыта строительства вовсе или занимающиеся ранее строительством бизнес-центров и ТРК, либо компании, пришедшие из регионов или других стран. Им сложнее просчитать всю экономику проекта, а цены у них получаются на общем фоне удивительно низкими за счет незнания множества нюансов, что, несомненно, привлекает покупателей, желающих сэкономить.
«Может случиться так, что расходы на строительство социальной инфраструктуры и подключение к инженерным коммуникациям застройщик вообще не заложит в бюджет. Поэтому и себестоимость строительства окажется ниже, чем у других, и квартиры будут дешевые. Только вот сдать такой дом госкомиссии не представляется возможным, даже когда его полностью построят»
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин
По мнению Дмитрия Рогатых, визитной карточкой компании может стать ее опыт и наличие сданных объектов, отзывы клиентов на сайтах и форумах, мнение о компании в СМИ и отсутствие громких дел. Если же такой истории у компании нет, лучше съездить на стройплощадку, оценить темпы строительства. Примером стало расследование Тайного покупателя, в ходе которого Новострой-СПб проверил ЖК «Азбука» на этапе котлована и уже в тот момент смог распознать долгострой. Теперь дольщики недостроенного жилого комплекса митингуют, а власти, к сожалению, не реагируют на акцию протеста.
Алексей Бушуев считает важным при оценке застройщика обратить внимание на запуск новых проектов, стабильную реализацию текущих объектов, наличие крупных финансовых партнеров и расширение земельного банка – все это свидетельствует об успешности компании и ее долгосрочных планах на рынке. Немаловажно учесть и подход организации к работе с клиентами, наличие обратной связи и регулярность встреч с дольщиками, открытость и оперативность реагирования на их запросы. Также покупатель может обратиться к рейтингам и выяснить текущую позицию компании на рынке по числу заключенных ДДУ и объему ввода нового жилья.
«Важно разделять фактическую сдачу объекта и передачу ключей будущим жильцам. Ведь если сроки сдачи, как правило, застройщик планирует заблаговременно и может их немного сдвигать, то сроки передачи ключей строго прописаны в ДДУ»
Управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин
Скидки как фактор риска
Зачастую в преддверии праздников или в рамках каких-либо акций компании предлагают покупателям скидки. Однако размер дисконта должен быть «разумным». По данным строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест», если объект ликвидный, то огромных скидок на него не будет ни летом, ни в предновогоднее время, когда спрос на недвижимость, напротив, растет. Можно считать нормой скидки около 15% от базовой стоимости объекта, а вот предложения от 30% и выше уже должны заставить покупателя серьезно задуматься. Даже в период кризиса стоимость недвижимости существенно не снижалась, скорее, цены были стабильны, а их рост – минимальным. Если же застройщик сейчас, в период растущего рынка, существенно опускает цены – это может свидетельствовать о непродуманности финансового плана: либо цены изначально оказались сильно завышены, либо компании не хватает средств, а это – повышение рисков переноса сдачи объекта или вовсе его заморозки. Хотя, конечно, небольшие корректировки стоимости вполне допустимы.
И все же не всегда следует беспокоиться, даже если стоимость квартиры оказывается заниженной, утверждает Юлия Семакина. В этом случае следует проанализировать цены соседних новостроек, потому что иногда застройщики при выводе проекта сознательно используют маркетинговую стратегию заниженных цен.
Такая стратегия нацелена на привлечение покупателя и стимулирование сбыта, и скидка здесь – всего лишь один из маркетинговых инструментов, считает Алексей Бушуев. Нередко заявленная в рекламе скидка может значительно отличаться от фактической. При этом дисконт уже в 10% является весьма привлекательным предложением. Реальные же скидки в 15-30% достаточно редко встречаются даже в рамках новогодних акций. Поэтому каждое предложение целесообразно рассматривать в комплексе с оценкой застройщика и текущего состояния его проектов.
Арсений Васильев предлагает покупателям смотреть на ситуацию шире, и обращать внимание не только на размер предлагаемой скидки, но и на конечную стоимость объекта, которую предлагает застройщик. Если она на 15-20-25% ниже, чем у соседних проектов, то это реальный повод задуматься. Кроме того, должны настораживать такие акции, как «купи квартиру, а вторую получи в подарок»: ведь совершенно очевидно, что построить дом (и тем более качественно!) по цене ниже себестоимости невозможно. Вопрос в том, что многие СМИ культивируют идею, что реальная себестоимость строительства небольшая, а застройщики получают сверхприбыль. Поэтому, когда застройщик опускает цены до, например, 40 тысяч за 1 кв. м, потенциальные покупатели воспринимают это как «наконец-то они начали предлагать реальные цены», и попадают в расставленную ловушку. Надо запомнить главное правило – цена продажи квартиры у девелопера не должна разительно отличаться от цен, действующих на рынке, особенно в той локации, где находится выбранный объект строительства.
Помимо скидок и необоснованно низкой цены на жилье, покупателей также должна насторожить слишком длинная рассрочка (5 и более лет), комментирует Николай Гражданкин. Одно дело, когда такую рассрочку предлагает надежный застройщик, реализующий одновременно несколько объектов – он способен покрыть расходы на строительство, «подтянув» средства из других проектов. И другое дело, когда аналогичные условия предлагает малоизвестный застройщик, возводящий один-единственный дом, ведь чаще всего застройщики дают рассрочку до конца строительства. Поэтому если Вам предлагают рассрочку на 4-5 лет, это может означать, что и строительство, несмотря на заявленные сроки, закончится не раньше, чем через 4-5 лет.
«Сегодня застройщики ввиду проседания рынка недвижимости предлагают скидки, равные новогодним, достигающие 30%. По моему опыту, больше этой цифры еще никто цену не снижал. Если говорить о стоимости квартиры, то на сегодняшний день минимальная в городе равна 1,7 млн рублей. Все, что ниже, должно вызывать сомнение»
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»
Как вовремя понять, что объект недвижимости находится в зоне риска
Понять, будет ли достроен объект недвижимости в указанные сроки или же превратится в долгострой, непросто. Однако есть некоторые косвенные признаки, помогающие распознать жилье, находящееся в зоне риска. Эксперты полагают, что, к примеру, частая смена подрядчиков должна насторожить покупателей. По утверждению Дмитрия Рогатых, у любой «текучки» есть причины: неприемлемые условия работы, задержка оплаты подрядчикам или изначальный их выбор только по принципу минимальной цены и, как следствие, недовольство результатом. В любом случае частая смена подрядчиков может существенно сказаться на качестве объекта.
Арсений Васильев полагает, что опытный застройщик должен уметь грамотно организовать процесс строительства. И, безусловно, с подрядчиками могут разрываться отношения, но такая практика не должна быть частой.
В качестве основных причин появления долгостроев на рынке недвижимости эксперты называют неправильное финансовое планирование проектов (или же недостаточное финансирование), неверную оценку рисков и своих возможностей, появление на рынке неопытных застройщиков без наличия необходимого опыта ведения крупных проектов.
Любопытную версию высказывает Арсений Васильев: «Не стоить забывать и про так называемый «потребительский экстремизм», когда дольщики изначально видят в застройщике «денежный мешок», и пытаются с него взыскать максимальные денежные суммы за малейшие недочеты, в том числе надуманные. Все судебные разбирательства и огромные компенсации сказываются, прежде всего, на дольщиках, которые еще не получили свои квартиры. Финансирование следующих очередей строительства сокращается, а иногда и вообще прекращается. На эту проблему обращают внимание даже руководители области».
Юлия Семакина главными причинами появления долгостроев считает попытки владельцев строительных компаний-однодневок обогатиться за счет воровства (например, ГК «Город») а также кризис, который уже повлек за собой банкротство большого количества застройщиков.
Что еще должно насторожить потенциального покупателя? Иногда клиентам предлагают заключить договор ЖСК (жилищно-строительный кооператив), и чем может закончится покупка квартиры можно прочитать в материале Новострой-СПб. Со слов Николая Гражданкина, это хоть и легальный, но все же более рискованный для покупателя по сравнению с ДДУ, документ. Например, в договоре долевого участия прописывается цена квартиры и сроки ее передачи дольщику, а также штрафные санкции к застройщику в случае нарушения сроков строительства. Вступая в ЖСК, гражданин становится пайщиком и принимает солидарную ответственность. То есть, если дом будет построен с нарушением сроков, то привлечь застройщика к ответственности будет невозможно. Также при строительстве дома много времени и средств уходит на получение технических условий на подключение воды, электричества, канализации. Поэтому не лишним будет проверить, получил ли застройщик техусловия и построил ли инженерные сети.
«Если некая фирма или конкретный человек поставили целью обмануть покупателей – обманут. Просто соберут деньги, уйдут со стройки, и делай, что хочешь. Я призываю дольщиков быть более внимательными при выборе застройщика. Многое зависит от самих дольщиков. Сейчас много информации в открытом доступе. Посмотрите сайт, почитайте отзывы, съездите на площадку. Изучите объекты застройщика – где он строит, как строит. Никто не торопит»
Заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров
Дата публикации 30 ноября 2017
