Автобусный тур Жилпроекта: визит в ЖК «Мелодия» и ЖК «Цветы»

В конце мая в Ледовом дворце в Санкт-Петербурге прошла очередная выставка Жилищного проекта, в рамках которой были организованы, ставшие уже традиционными, автобусные туры по новостройкам. На этот раз по заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель съездил в тур, включавший посещение 2 малоэтажных жилых комплексов Всеволожского района Ленобласти - это ЖК «Мелодия» от компании «Пул-Экспресс» и ЖК «Цветы» от компании «Европейская Слобода».

Организационные моменты

Тайный покупатель уже ездил в автобусный тур, чтобы поделиться впечатлениями с потенциальными покупателями жилья. Тогда поездка включала посещение четырех новостроек компании ГК «ЦДС».

Как и в прошлый раз, сразу после регистрации на тур мне перезвонили и попросили подтвердить мое участие, опять сказали приехать заранее, чтобы успеть получить посадочный талончик, но на этот раз не за полчаса, а за час до отправления автобуса. Поскольку на тур, который я выбрала, еще оставалось несколько свободных мест, я приехала за полчаса. В это время уже выдавали билетики всем желающим.

Рядом со стойкой регистрации царила неразбериха. Зарегистрированные и незарегистрированные участники туров спорили между собой, а молодые люди, выдающие билетики, ничего не делали, чтобы навести хоть какой-то порядок. На моих глазах женщина, зарегистрированная на тур, не смогла получить билетик, поскольку на этот тур они уже закончились.

Она громко возмущалась, и молодой человек отправил ее к автобусу, обнадежив, что там женщина сможет получить место несмотря на отсутствие билета. В общем, процедура регистрации на рейсы еще явно не до конца продумана.

К счастью для меня, наш автобус оказался не до конца заполненным, и я без труда получила свой билет. Перед отправлением молодой человек, который сопровождал тур, поприветствовал нас и попросил не опаздывать на посадку на остановках, поскольку «автобус никого ждать не будет». Сразу после этого короткого приветствия мы отправились (почти вовремя) и ехали в полном молчании.

Менеджер компании «Европейская Слобода» (ЖК «Цветы») ехал с нами, ожидая своей очереди, а мы, первым делом, отправились во Всеволожск в ЖК «Мелодия», где нас встретил менеджер компании «Пул-Экспресс».

ЖК «Мелодия» территориально относится к городу Всеволожск и располагается рядом с коттеджным поселком «Румболово», который также построен компанией «Пул-Экспресс». Дорога оказалась довольно утомительной из-за пробок, они тянулись начиная с Ириновского проспекта по всему Рябовскому шоссе и до въезда на Румболовскую гору на Дороге Жизни.

Основной причиной пробки, на этот раз, стала авария (мы ехали в выходной день в середине дня). Но по опыту знаю, что пробки на въезде и выезде из Всеволожска здесь не редкость, в часы пик проехать очень сложно, особенно большой трафик скапливается в начале недели и под конец выходных дней.

В этом смысле большим плюсом является относительная близость железнодорожной станции Мельничный Ручей, которая находится в 2 километрах от жилого комплекса, на электричке можно добраться до Финляндского вокзала. Вне часов пик будет удобно добираться до станции метро «Ладожская» на маршрутке №462, путь займет около 40 минут.

ЖК «Мелодия»

Рассказ менеджера оказался очень подробным и информативным. Начал он с истории девелопера. Компания «Пул-Экспресс» присутствует на рынке с 2005 года и имеет уже более 12 завершенных проектов, все в сегменте загородного строительства Северо-Западного региона, главным образом, коттеджных поселков.

ЖК «Мелодия» - первый опыт застройщика в сфере малоэтажного жилищного строительства. Земельный участок находится в собственности застройщика с 2007 года, статус земли – малоэтажное жилищное строительство (МЖС), а это значит, что проблем с пропиской не будет.

ЖК «Мелодия» - очень небольшой проект, он рассчитан всего на 180 жителей и включает 7 трехэтажных домов, по 11 квартир в каждом, которые располагаются на участке 2,36 га. Технология строительства следующая: монолитный каркас, внешние стены из газобетона утепляются минеральной ватой, фасады навесные вентилируемые из керамогранита.

Помимо жилья никакой дополнительной инфраструктуры девелопер строить не будет, коммерческих помещений на первых этажах не предусмотрено, что и не удивительно, учитывая небольшое количество жителей.

Между домами только организуют детскую площадку, две универсальные спортивные площадки для взрослых и детей разместятся между 6 и 7, а также 4 и 5 корпусами, оборудуют 5 парковочных зон.

Парковки все будут бесплатные, под открытым небом – всего 144 места на 77 квартир, вполне достаточное количество. Территорию комплекса огородят забором с ажурными металлическими решетками в стиле французских балкончиков, по периметру высадят ели, что создаст дополнительную живую изгородь. На въезде поставят шлагбаум и пункт охраны.

ЖК «Мелодия»: геометрия жилья

В каждом доме размещается 5 однокомнатных квартир, 3 двухкомнатные и 3 трехкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры площадью 45,7 - 53,5 квадратных метра, двухкомнатные 66,3 - 71,2 «квадрата», трехкомнатные 83,6 - 88,8 кв. метра. В местах общего пользования стены оштукатурят, обещают установить ажурные перила в том же стиле, что и французские балкончики, навесные потолки.

Планировки мне все понравились. В каждой квартире есть большая квадратная гостиная более 20 кв. метров площадью. Панорамные окна в пол и высокие потолки - 2,85 метра - делают комнаты очень светлыми. На первых этажах к каждой квартире вместо балкона примыкает терраса площадью 19 квадратных метров, а в трехкомнатных квартирах сохраняется второй балкон.

В каждом доме на первом этаже вместо одной из однокомнатных квартир размещается колясочная (или хозблок), где жители смогут хранить лыжи, велосипеды, шины, детские коляски и прочие крупногабаритные вещи. Площадь колясочной 47,33 кв. метра – вполне достаточно, на мой взгляд, для 11 квартир.

ЖК «Мелодия»: инженерия

К инженерному оснащению также нет претензий. Все коммуникации (газ, вода, электричество) - центральные. Систему отопления проектировщики выбрали коллекторную, поэтому в квартирах нет стояков и труб отопления. В каждой квартире ставится индивидуальный газовый термоблок (индивидуальное отопление), что позволяет жителям самостоятельно регулировать температуру воды и батарей, и исключает перебои с теплом.

Газ идет только на отопление батарей и нагрев воды, плиты можно поставить только газовые. В каждую квартиру заведена отдельная линия 380В, три фазы. По словам менеджера, эксплуатационные расходы составят около 2-3 тысяч рублей в месяц за содержание территории плюс газ, электричество и вода по счетчикам (по тарифам города Всеволожск). Всего на 2-комнатную квартиру выйдет около 5,5-6 тысяч рублей в месяц.

Все квартиры, кроме 1 корпуса, сдаются без отделки. Будет выполнена стяжка пола, установлен газовый термоблок, разводка отопления и электричества (немецкие радиаторы Kermi, выключатели, розетки), остекление окон качественное, с использованием немецких профилей Rehau.

Квартиры в 1 корпусе сдаются с полной чистовой отделкой, но ее нам не показали. Со слов менеджера, там будет ламинат, обои под покраску на стенах, натяжные потолки, сантехника, светильники. Менеджер нам сказал, что стоимость квадратного метра там выше на 11 тысяч 450 рублей, но судя по прайсу, который он нам раздал, разница составляет 13 тысяч 500-550 рублей.

ЖК «Мелодия»: как купить

Продажа квартир ведется по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия, доступна ипотека от «Сбербанка», «Газпромбанка», а также рассрочка до конца строительства (IV квартал 2015 года) под 12% годовых, первый взнос от 40%. При взносе от 60% рассрочка беспроцентная.

Нам всем раздали распечатанные прайс-листы. Судя по ценам, а их можно назвать практически городскими, оказалось, что уже продано больше половины квартир, на третьих этажах осталось всего 5 штук. К тому же жилой комплекс уже почти достроен.

Осталось обустроить прилегающую территорию, настелить террасы, закончить отделку в первом корпусе. Мы увидели полностью готовые дома, посмотрели квартиры. Впечатления от ЖК «Мелодия» у меня остались только положительные.

Видно, что на качестве строительства и материалов здесь не экономили – все дорого и добротно. Впрочем, ведь это первый пилотный проект девелопера в малоэтажном строительстве, образцовое качество необходимо для создания репутации на рынке.

Недостатки у новостройки тоже имеются, и они не ограничиваются высокими ценами. Камерность застройки, с одной стороны, обеспечивает тишину, уют и безопасность, но с другой стороны, это оборачивается отсутствием инфраструктуры в шаговой доступности. Даже за самым необходимым придется ездить.

На машине до всей инфраструктуры Всеволожска всего минут десять, а вот общественным транспортом, хотя и ехать всего 3 остановки, но полчаса точно придется потратить, ведь только до остановки придется идти километр. И, кстати, с местами в школах и детских садах во Всеволожске ситуация крайне напряженная. Пробки на въезде и выезде из Всеволожска – еще один недостаток.

ЖК «Цветы»: дорога

Получив ответы на все интересующие нас вопросы, мы снова сели в автобус и направились в деревню Касимово Агалатовского сельского поселения смотреть следующую новостройку – ЖК «Цветы».

Менеджер по продажам компании «Европейская Слобода», который вместе с нами смотрел дома своих конкурентов, почти сразу взял микрофон и всю дорогу подробно комментировал, постоянно обращая наше внимание на разницу в трафике между двумя новостройками.

Она действительно есть, на этот раз, небольшая пробка была только на КАД перед поворотом на «Мегу-Парнас», весь остальной путь движение было свободное.

Расстояние до ближайшей станции метро «Проспект Просвещения» от ЖК «Цветы» примерно такое же, как от ЖК «Мелодия» до ближайшей станции метро «Ладожская» -  21-22 км, до КАД ехать на 6 километров дальше (18 км против 12 км от ЖК «Мелодия»), но благодаря отсутствию пробок можно добраться даже быстрее. А вот до центра города значительно дальше: 41 километр (против 26 километров от ЖК «Мелодия»).

Добраться до новостройки можно тремя путями: по Новоприозерскому шоссе, Приозерскому шоссе и, свернув с Выборгского шоссе на дорогу через Скотное. Мы съехали с КАД на Новоприозерское шоссе, затем повернули на Вартемяги и далее по Приозерскому шоссе доехали до остановки Касимово-2. Через 50 метров мы увидели большой баннер, указывающий на поворот к новостройке (если ехать с противоположной стороны, через Агалатово, баннер также видно).

Добраться до ЖК «Цветы» можно и общественным транспортом: два рейсовых автобуса и три маршрутки ходят от станции метро «Проспект Просвещения» через метро «Озерки», также есть маршрутка, которая идет через Икею к станции метро «Улица Дыбенко». Однако из-за значительного расстояния общественным транспортом путь займет гораздо больше времени, чем на машине. Электричек здесь, к сожалению, нет.

По дороге менеджер рассказывал нам обо всем, что только есть в округе: зубропитомник, недействующий аэродром, где можно заказать прыжки с парашютом, монастырь, два горнолыжных курорта («Охта-парк» и «Северный склон»), магазины.

Ближайшим местом, куда можно поехать за развлечениями, по его словам, является Агалатово. Правда, за какими именно, непонятно: из местных достопримечательностей было упомянуто лишь несколько ресторанов и магазин, торгующий мясом с завода.

В том же Агалатово есть школа и детский сад, по словам менеджера, от ЖК «Цветы» до школы со временем будет ходить школьный автобус.

ЖК «Цветы»: визит на стройку

И вот, наконец, мы на месте. Прямо напротив стройки ЖК «Цветы» стоит какое-то полуразрушенное строение с надписью «Сторожевая башня». Впоследствии я узнала, что это здание - КПП недостроенного коттеджного поселка обанкротившейся компании Rodex Group.

Перед нами огромное чистое поле, вдалеке строится несколько домиков ЖК «Цветы», степень готовности которых разительно отличается от ЖК «Мелодия».

Несмотря на то, что срок сдачи у этих двух новостроек объявлен один и тот же – IV квартал 2015 года - в некоторых домах ЖК «Цветы» еще видны только монолитные колонны. В других уже уложены газобетонные блоки, но ни один из домов еще не подведен под крышу, ни в одном не начато утепление стен. Пока не видно никаких работ, связанных с коммуникациями. А ведь это – самое главное.

Наш менеджер остановил группу у офиса продаж, перед схемой жилого комплекса и начал рассказ. Мы узнали, что участок 65 га находится в собственности у компании «Ригора», которая является учредителем застройщика – ООО «Европейская слобода».

Девелопер - дебютант на рынке новостроек Ленобласти. Это московская компания, которая хоть и была основана 15 лет назад, все это время занималась лишь изменением статуса земельного участка. В прошлом году, наконец, удалось перевести его из статуса сельхозпоселений в МЖС, после чего осенью 2014 года были открыты продажи и начато, наконец, строительство.

Застройка обещается масштабная – будет построено около 5 тысяч квартир. Примерно треть площади займут 49 трехэтажных многоквартирных домов, еще две трети таунхаусы, дуплексы и квадрохаусы (домики разделенные на 2 и 4 части), а также участки под ИЖС и инфраструктура.

Технология строительства отличается от той, что мы видели в ЖК «Мелодия». Фундамент устраивают свайный, затем делается монолитный каркас, который выглядит как железобетонные столбики, заливается ростверк, внешние и внутренние стены выкладываются из газобетона, после газобетона укладывают слой утеплителя и отделывают фасад термопанелями из полистирола в стилистике цветов с декоративными элеменатми из песчано-цементной смеси.

Наблюдать стройплощадку нам пришлось издалека, но менеджер предупредил, что вполне можно договориться с ним о посещении стройки в индивидуальном порядке, каска и сапоги включены в сервис.

ЖК «Цветы»: инфраструктура

От перечисления инфраструктурных объектов, которые щедрой рукой нарисовали на генплане, просто кружится голова. Вот послушайте: сетевой магазин, экорынок, где фермеры смогут продавать свою продукцию, строительный магазин, медицинский центр, ресторан, СТО, спортивный центр с бассейном, 4 детских сада на частной основе (первый из них обещают построить уже в следующем году), спорткомплекс с бассейном, торгово-развлекательный комплекс с кинотеатром. А также 12 детских и спортивных площадок, зона барбекю, вольер для дрессировки и выгула собак с ливневой канализацией, 8,5 км велодорожек.

С парковками все тоже хорошо. Они, так же, как в ЖК «Мелодия», будут открытые, из расчета одно место на квартиру, и расположатся рядом с домами, плюс гостевые парковки у дороги, которая пройдет вдоль спортивных площадок (на генплане они не нарисованы).

Впечатляет, не так ли? Я спросила, когда появятся все эти блага цивилизации. Ответ менеджера меня обескуражил: «Строительство всего комплекса рассчитано на 5 лет». За 5 лет компания, которая еще ничего не построила, и в течение 15 лет занималась лишь изменением статуса земли, собирается возвести и заселить в чистом поле ни много ни мало - целый город со всей инфраструктурой. По меньшей мере, амбициозно.

Понятно, что инфраструктуру построят, как обычно, в самом конце, и лишь в том случае, если будет хороший спрос на жилье. Но я что-то не заметила очереди покупателей перед дверью отдела продаж.

А что же в ближайших перспективах? Оказалось, что в первую очередь застройщик выделил левый нижний участок генплана, на котором нарисовано 9 многоквартирных домов, 20 таунхаусов, 10 дуплексов и 4 квадрохауса. Строить все это, конечно, будут частями.

В продаже пока только 4 многоквартирных дома, их обещают сдать к концу 2015 года, а в первом квартале 2016 года выдавать ключи. В I-II квартале 2016 года также планируют построить первую порцию таунхаусов. Строительство дуплексов начинается по факту заключения договора, через месяц после внесения предоплаты, и рассчитано на те же самые 5 лет, что и застройка всего жилого комплекса. Странно, не так ли?

ЖК «Цветы»: как купить?

Квартиры так же, как и в ЖК «Мелодия», продаются по 214-ФЗ через заключение ДДУ. При взносе от 20% возможна рассрочка до конца года, ипотеку предоставляют «Сбербанк», «Россельхозбанк», сейчас новостройка проходит аккредитацию в банке «Дельтакредит». При 100% оплате предоставят скидку на одно- и двухкомнатные квартиры  - 3%, на трехкомнатные  - 5%.

В ЖК «Мелодия» на этаже располагается 4 квартиры, в ЖК «Цветы» - почти столько же, по 4-5 квартир, но сами дома многосекционные. Покупателям также предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, но метражи доступны менее габаритные, чем в ЖК «Мелодия». Однокомнатные квартиры имеют площадь от 40 до 44 метров, двухкомнатные от 47 до 66 кв. м, трехкомнатные от 78 до 82 «квадратов».

Планировки тоже вполне неплохие. Многие угловые комнаты имеют по два окна (они, кстати, тоже панорамные, в пол). Мне особенно понравилась самая маленькая квартира, площадью 28,46 кв. метра. Обычно такой метраж предполагает обыкновенную студию, но здесь проектировщики полностью изолировали  кухонное пространство, получилась крошечная - всего 6,42 кв. метра, но отдельная кухня, с отдельным окном. Правда, вход в нее идет из комнаты. Тем не менее, для тех, кому не хватит средств на полноценную «однушку» – отличный бюджетный вариант.

В стоимость всех квартир входит предчистовая отделка. От ЖК «Мелодия» ее отличают оштукатуренные стены, в остальном все то же самое: стяжка пола, электрика подведенная к розеткам, на кухне два контура: один на отопление, другой на горячую воду, счетчики, выключатели, радиаторы.

Еще одно отличие заключается в том, что жители смогут поставить газовые или электрические плиты на выбор. Электрические мощности, выделяемые на квартиру – 5 кВт. Все коммуникации подтянут центральные, из поселка Агалатово.

ЖК «Цветы»: что почем

Прайс-лист нам также распечатали, там не хватает только цен на земельные участки: минимальная площадь составляет 8 соток, стоимость одной сотки – 350 тысяч рублей. Можно купить участок с подрядом на строительство или строить себе дом самостоятельно.

Цены на квартиры более чем приемлемые: стоимость квадратного метра колеблется в пределах 48-49,5 тысячи рублей за «квадрат». При 100% оплате или в ипотеку можно купить квартиру на 3% дешевле.

В таблице указаны базовые цены:

За 4 миллиона 228 тысяч рублей можно купить таунхаус метражом 89 квадратных метров с 2 сотками земли. Квадрохаусы и дуплексы стоят дороже, поскольку там предусматривается больший земельный участок.

Рассказав обо всем, менеджер пригласил нас в офис продаж, где можно было полистать большие журналы с планировками и посмотреть развешанные на стенах изображения рендеров. Он распечатал и раздал прайс-листы и брошюры с общей информацией о жилом комплексе, после чего попрощался с нами.

Подводя итоги

ЖК «Цветы» сейчас находится на самой начальной стадии строительства, поэтому отличается низкими ценами, но и риски при покупке жилья здесь неимоверно выше. Застройщик обещает застроить целый мини-город со всевозможной инфраструктурой, однако суждено ли сбыться этим радужным планам – покажет время.

Честно признаюсь, мне было бы страшновато покупать жилье у неизвестной компании в чистом поле, в такой глуши. Вид стройплощадки не внушает оптимизма, следов проведения коммуникаций не заметно, а генплан уж слишком невероятно прекрасен.

В противоположность этому, те, кто выберут ЖК «Мелодия», практически ничем не рискуют. Объект уже полностью построен и подключен ко всем сетям. В 10 минутах езды – вся инфраструктура Всеволожска, который, как-никак, является районным центром. Омрачают картину только пробки на дорогах, отсутствие чего-либо в шаговой доступности, ну и конечно, главное: очень высокие цены.

Многие договорились с водителем о дополнительной остановке на обратном пути, но наш сопровождающий заявил, что имеет приказ начальства высадить всю группу в полном составе у Ледового дворца, чем вызвал немалое возмущение масс. К моей радости, одна решительно настроенная женщина смогла его убедить разрешить водителю, все-таки, сделать дополнительную остановку.

Несмотря на то, что организация тура мне показалась неидеальной, по окончании поездки я получила хорошее представление об обоих жилых комплексах. Собрать столько информации, самостоятельно посещая объекты и офисы продаж, мне бы точно не удалось.

Несколько удивил, правда, подбор новостроек – очень уж разная у них локация, цена и степень готовности. Сомневаюсь, что кто-то, выбирая жилье во Всеволожском районе, ограничился бы рассмотрением именно этих, таких разных, объектов.

Дария Лапатухина