Автобусный тур по новостройкам ГК «ЦДС»: ЖК «Новое Мурино», ЖК «Муринский Посад» и ЖК «Новые горизонты»

18-19 февраля в Петербургском спортивно-концертном комплексе (СКК) прошла очередная выставка «Жилпроект», в рамках которой проводились ставшие уже традиционными автобусные туры по новостройкам. На этот раз редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя принять участие в туре по проектам компании ЦДС: «Новое Мурино», «Муринский Посад» и «Новые горизонты». Два года назад я уже участвовала практически в такой же экскурсии, только в список объектов тогда входил еще ЖК «Новое Янино». Тем интереснее будет сравнить, что изменилось за два года как на самих объектах, так и в организации тура.

Организация

Как обычно, зарегистрироваться на экскурсию можно было на сайте «Жилпроекта». Через несколько дней мне перезвонили, чтобы подтвердить мое участие в экскурсии, и проинструктировали, что не позднее чем за полчаса до отправления автобуса мне необходимо получить посадочный талончик на стойке регистрации в СКК. Помня о том, что два года назад люди брали эту стойку чуть ли не штурмом, так как за час до отправления автобуса начали раздавать талончики всем желающим, я уточнила, чего можно ожидать на этот раз. Меня уверили, что талончики всем желающим начнут выдавать никак не ранее, чем за полчаса до отправления. Это, безусловно, добавляет удобства тем, кто регистрируется на тур заранее.

Приехав на место к условленному времени, я вообще не увидела очереди рядом со стойкой регистрации и быстро получила свой талончик. Затем пришлось подождать 10 минут около автобуса, пока придет организатор и начнется посадка. Отправление автобуса задержали также минут на 10. Интересно, что, хотя по списку участников экскурсия была полностью укомплектована, автобус едва был заполнен наполовину. Перед отправлением нам раздали пакеты с буклетами по каждому объекту и анкетой, которую надлежало заполнить для компании ЦДС. Сопровождающего с нами не было, поэтому до первого объекта мы ехали в тишине.

Шоу-рум

У первого объекта – ЖК «Новое Мурино» – нас встретили два менеджера компании ЦДС и без каких-либо приветственных речей и рассказов о компании сразу повели в шоу-рум. По дороге нам предложили разделиться на две группы: одна сначала посмотрит квартиру без отделки, другая – с отделкой, затем наоборот. На деле получилось так, что один из менеджеров все очень быстро рассказал и показал, в то время как другой  вел рассказ долго, подробно и обстоятельно. В общей сложности мы пробыли в шоу-руме не меньше часа, и я заметила, что некоторые участники экскурсии значительное время провели не слушая экскурсию, а в коридоре, в ожидании, когда мы уже поедем дальше.

Шоу-рум потребовал большого количества комментариев со стороны менеджеров, поскольку основательно устарел. Он располагается в доме, который сдавался в 2014 году, а утверждался в производство в 2008-м. С тех пор стандарты отделки и строительства поменялись по многим параметрам. Теперь ставятся другие двери и окна, иначе производится разводка электрики и труб в санузлах, установлены новые нормативы по укладке плитки, ванна увеличена с 1,6 до 1,7 метра, в санузлах больше не ставят радиаторы отопления, полотенцесушители нагреваются сейчас от горячей воды, а не от отопления. 

Покупатели могут выбрать: получить квартиру с отделкой от застройщика или скидку в размере 5 тысяч рублей с каждого квадратного метра.

В квартире без отделки будет выполнена стяжка, разводка электричества и отопления, установлены счетчики, розетки, выключатели, домофон, входные двери из стали толщиной 1,3 мм, противопожарная сигнализация, двухкамерные стеклопакеты фирмы Ivaper с клапанами микропроветривания. Стены оштукатурены, перед поклейкой обоев нужно будет лишь пройтись финишной шпаклевкой. В санузлах выполнена гидроизоляция, установлен полотенцесушитель, на стояке отводы, краны, косые фильтры, обратные клапаны и счетчики. 

Полы сделаны по плавающей технологии, то есть стяжка не соприкасается со стенами, что повышает шумоизоляционные свойства между этажами. Электропроводка выполнена по травмобезопасной схеме, то есть проходит под полом, а к розеткам провода подходят снизу. Это уменьшает шансы попасть в провод, вешая что-то на стену.

В квартире с отделкой на пол укладывается ламинат 32 класса 8 мм, на стенах – обои под покраску, потолки оштукатурены и окрашены водоэмульсионной краской. Устанавливаются межкомнатные двери, откосы и подоконники. Санузел полностью отделывается плиткой марки «Керамин», устанавливается акриловая ванна с быстросъемным экраном (ставится стык в стык к стене, без затирки и бордюров), раковина с пьедесталом, унитаз. Санфаянс либо «Оскольская керамика», либо чешская Jika. Все трубы (вертикальные и горизонтальные)  зашиваются в короба, которые тоже облицовываются плиткой. Для доступа к показаниям счетчика устраивается специальный небольшой люк.

В домах, которые сдаются с I квартала 2017 года, в договорах фиксируют новый регламент по плиточным работам, где будет прописана декоративная затирка. Де-факто это означает, что швы будут затерты в тон укладываемой плитке, а шов между плиткой и потолком будет затерт белым. Кроме того, углы на торцах коробов спиливаются под 45 градусов, что выглядит более презентабельно и менее травмоопасно.

Что касается отделки холлов, в ЖК «Новое Мурино» она выглядит красиво - входные группы с высокими потолками, отделаны под мрамор. Как все будет сделано в остальных ЖК, сказать сложно. С одной стороны, менеджеры уверяют, что стандарт отделки будет точно такой же - плитка на стенах и полу в лифтовой зоне, шагрень на стенах и керамогранит на полу на коридорных этажах. Однако своими глазами в этом удостовериться нам не удалось, хотя степень готовности, например, ЖК «Муринский Посад» это вполне позволяла. 

К тому же я хорошо помню ЖК «Северные Высоты» в Буграх, куда ездила с похожей экскурсией два года назад. Входные группы там выглядели совсем не так красиво, как в ЖК «Новое Мурино», а довольно тесно и дешево.

ЖК «Новое Мурино»

ЖК «Новое Мурино» строится в Мурино на границе с Красногвардейским районом, рядом с развязкой КАД и Токсовского шоссе. По территории  нас не проводили, пришлось ограничиться рассматриванием плаката с рендером новостройки, на котором менеджер все показывал.

ЖК «Новое Мурино» состоит из 12 корпусов высотностью 27 этажей (за исключением 9-этажных 11-го и 12 корпусов). Помимо жилья проект застройки включает школу, два детских сада, многоуровневый паркинг на 231 машино-место, а также подземные паркинги.

Жилой комплекс находится на финальной стадии строительства. Все дома, которые планируется построить, уже заведены под крышу и продаются. В продаже по большинству корпусов остались единичные квартиры, сравнительно неплохой выбор только в последних - 10 и 11 корпусах.  

Дома 1-5 и 12 сданы и заселены, корпуса 6-9 сдаются в I квартале 2017 года, 10 корпус – во II квартале 2017-го, 11 корпус – в III квартале 2017 года. Завершаются капитальные работы по школе и паркингу.

В ЖК предусмотрены две подземные парковки по 99 машино-мест (с отдельным входом через улицу). Стоимость парковочного места там начинается от полумиллиона. В наземном многоуровневом паркинге на 231 машино-место стоимость начинается от 400 тысяч. Планируется еще большая гостевая парковка. На экскурсии нам сказали, что будет 500 мест, но в это сложно поверить. Также сейчас обсуждается вопрос о расширении зоны гостевых парковок за счет сокращения ширины пожарного проезда вдоль улицы Новой. Если пожарные пойдут навстречу, то добавится еще порядка 250 машино-мест. 

Для автомобилистов будет сделан очень удобный выезд  на Муринскую автодорогу и проспект Маршака. Жители комплекса будут отвязаны от «бутылочного горлышка» участка от Муринского тоннеля до моста через Охту, самого проблемного куска Токсовского шоссе. В качестве альтернативы узлу улицы Руставели с Токсовским шоссе будет доступна более удобная развязка КАД с Пискаревским проспектом.

Менеджер обещал, что работа в этом направлении начнется в мае-июне 2017-го, когда вывезут грунты от 10-го и 11 дома, и завершится в конце сентября – октябре этого года.

Для пешеходов удобно наличие метро в пешей доступности - от самой дальней точки ЖК «Новое Мурино» до станции метро «Девяткино» около 1,5 км. Дорога идет через улицу Садовую и частный сектор. Менеджер уверял, что близость частного сектора является большим плюсом, поскольку гарантирует отсутствие высотного строительства по соседству, по дороге к метро не придется встречаться со строителями.

Менеджер сориентировал по ценам. 10 корпус единственный, где еще остались студии. Минимальная стоимость составляет 2 190 тыс. рублей за 28,5 кв. м. Цены на однокомнатные квартиры с отделкой в этом корпусе составляют от 2 850 тыс. до 3 040 тыс. рублей за метраж 38,5-42 кв. м.

Достаточно неплохой выбор однокомнатных квартир сейчас есть в 11 корпусе, который поступил в продажу всего 3 месяца назад. Это 9-этажный дом, в нем есть парадные всего с 4 квартирами на этаже, отсутствуют студии. Но и цена соответствующая - стоимость однокомнатной квартиры  начинается от 3 260 тыс. рублей (за 43 кв. м).

Это также единственный корпус, где еще есть выбор двухкомнатных квартир (не единичные варианты). Их стоимость колеблется от 3 900 тыс. до 4 150 тыс. рублей (за 54-56 кв. м).

ЖК «Муринский Посад»

Как я уже говорила, посмотреть территорию ЖК «Новое Мурино» нам не удалось, из шоу-рума мы направились сразу в автобус. Следующим нашим объектом стал ЖК «Муринский Посад», который строится в Новом Девяткино вдоль шоссе в Лаврики. С нами поехал один из менеджеров, по дороге он отвечал только на вопросы тех, кто сидел в первом ряду. Выйдя из автобуса, мы направились во двор единственного пока сданного дома этого ЖК, где менеджер немного рассказал о новостройке.

Внутрь дома нас не пригласили, что вызвало сильное недовольство одного из участников экскурсии, который уже купил квартиру в этом ЖК и очень рассчитывал попасть внутрь. Он громко возмущался, в том числе и задержкой сроков строительства, и менеджер дал на этот счет свой комментарий.

По его словам, ЦДС уже не тот, что раньше, поскольку от прежней схемы продажи квартир через ЖСК принято решение отказаться. Теперь квартиры продаются исключительно через заключение ДДУ, что накладывает совершенно иную ответственность на застройщика в отношении сроков. Правда, пока еще не сдано ни одного дома, где бы все квартиры были проданы по этой схеме (первым будет «Весна-3» в Кудрово), поэтому оценить на практике, как застройщик будет выполнять новые обязательства, еще предстоит.

4 корпус, во дворе которого мы слушали экскурсию, выглядел очень привлекательно, а вот первый корпус, хотя еще и не сданный, напротив, выглядел не очень презентабельно. Менеджер уверил, что фасад  дома будет отмыт и обработан пескоструем перед сдачей.

Менеджер подчеркнул отличие ЖК «Муринский Посад» от ЖК «Новое Мурино»: этот жилой комплекс имеет территорию в два раза большую по площади, намного больше расстояния между домами и при этом высотность застройки ниже - не 27 этажей, как в ЖК «Новое Мурино», а всего 13-17. 

Если «Новое Мурино» - это про автомобильные подъездные пути, то «Муринский Посад» - это, скорее, про благоустройство. Здесь на порядок лучше сформирован общий план комплекса, больше расстояния между домами, больше дворовая территория, гораздо меньше проблем с парковкой, поскольку каждый дом стоит на подземном паркинге, за исключением 2 корпусов (4 этапа 1 корпуса и  2 корпуса). Стоимость машино-места начинается от 350 тысяч рублей, но при одновременной покупке паркинга и квартиры действует скидка на паркинг 40%, таким образом, он обойдется уже в 210 тысяч.

Всего в ЖК «Муринский Посад» будет 7 отдельностоящих домов, два садика, школа. Школа будет крупной, на 1080 воспитанников, и с полноценным стадионом. Ее строительство начнется в 2018 году. Один из детских садов уже строится, завершить его планируют к 2018 году. Кроме того, по завершении строительства будет возводиться большой наземный многоярусный паркинг ориентировочно на 800 машино-мест со встроенным в первый этаж торговым комплексом (проектная документация на паркинг еще не разрабатывалась, так что количество машино-мест может измениться). 

4 корпус ЖК «Муринский Посад» сдан в эксплуатацию. 1 корпус состоит из 4 этапов и будет сдаваться в 1, 2, 3 и 4 кварталах 2017 года соответственно. По первому этапу завершается черновая отделка и отделка мест общего пользования. Скоро выведут в продажу 3 корпус. 

Стоимость квартир-студий в этом жилом комплексе начинается от 1 770 тыс., однокомнатных – от 2 080 тыс. рублей, двухкомнатных в продаже почти не осталось. Есть несколько единичных предложений за 2,5-4 млн.

Кто-то задал вопрос о торговой инфраструктуре. Менеджер рассказал, что будут построены два моста через Охту, благодаря чему жители комплекса получат доступ к инфраструктуре Нового Девяткино. Там работает гипермаркет «Призма», пять универсамов – «Дикси», «Магнит», «Полушка», фитнес-центр, детская и взрослая поликлиники, действующие школы и детские сады.

Кроме того, в первом корпусе в большинстве секций первые этажи предназначены под коммерцию. В том числе есть купленные помещения с возможностью объединения до 400 кв. м, то есть сетевые магазины здесь тоже появятся.

Берег Охты будет благоустроен к 2018 году, там разобьют небольшой парк. Менеджер сказал также, что до Муринского парка можно пройти пешком 1,5 км. Не совсем понятно, что он имел в виду, так как на самом деле Муринский парк располагается между Северным проспектом и проспектом Луначарского, за развязкой КАД и улицы Руставели в 5 км по прямой - уж точно не в пешеходной доступности.

Что касается транспортной доступности, до метро «Девяткино» сейчас можно доехать на маршрутке №2, которая следует по шоссе в Лаврики. Со временем, по словам менеджера, должны будут построить более прямую дорогу вдоль железнодорожного полотна, по которой можно будет ходить пешком, но путь до метро все равно будет составлять не менее 2 км. Автомобилистам придется выбираться «на большую землю» через участок Центральной улицы в Мурино, где постоянно скапливаются пробки.  

ЖК «Новые горизонты»

Следующим нашим объектом должен был стать ЖК «Новые горизонты» в Буграх. Мы проехали по поселку по Шоссейной улице и остановились у автобусной остановки «Бугры 2». Нам объявили, что дальше автобус не проедет из-за плохих погодных условий, что, впрочем, прозвучало как-то сомнительно. Менеджер вкратце рассказал о жилом комплексе, но самих домов и места стройки мы так и не увидели.

ЖК «Новые горизонты» будет строиться на обширном участке 405 000 квадратных метров и состоять из 15 разновысотных домов с общей площадью квартир около 450 000 кв. м. Из всех новостроек нашего тура он находится на минимальной стадии готовности. Сейчас в продаже пока один первый корпус на  914 квартир, в нем 3 секции по 17 этажей и 1 секция 12 этажей. Этот корпус уже давно в продаже и стоит под крышей, срок сдачи перенесен на II квартал 2017 года. Со слов менеджера, 4 месяца назад начали работу по нулевому циклу, по откопке котлована и по свайным полям еще четырех корпусов на этом объекте, скоро их начнут выводить в продажу.

На первых этажах предусмотрены коммерческие помещения. По информации от менеджера, ведущего экскурсию, помимо жилья будут построены три детских сада на 500 детей и школа на 900 детей, хотя на сайте указано, что садов будет два на 560 детей и школа на 1375 (на плане жилого комплекса вообще не отмечена какая-либо инфраструктура). Но, в любом случае, пока непонятно, когда их будут строить.

Предусмотрены также подземные паркинги в сумме на 4000 машино-мест. Первый паркинг на 226 машино-мест уже в продаже, цена начинается от 320 тыс. рублей, но до конца марта действует акция - паркинг или отделка в подарок при покупке квартиры. 

Плюс на этом объекте застройщик начал реализовывать концепцию так называемых «тихих парадных». В частности, она распространяется на 1 секцию 1 корпуса, где отделка «под ключ» от застройщика будет делаться в принудительном порядке во всех квартирах. Застройщику это позволит вывести на рынок квартиры с отделкой  в уже сданных домах, покупатели же получат возможность избежать строительного шума, мусора и соседства отделочных бригад даже в первое время после заселения.

Проект благоустройства ЖК «Новые горизонты» будет включать все наработки по «Муринскому Посаду» - просторные дворы, большое расстояние между домами.

Студий и двухкомнатных квартир в первом корпусе в продаже уже не осталось, но есть выбор однокомнатных 34-38 кв. м по цене 2 млн 200-300 тыс. рублей.

Локация новостройки на данный момент выглядит не слишком привлекательно. За 40-50 минут можно добраться на маршрутке от метро «Девяткино»  или за 50 минут с пересадкой от станции метро «Проспект Просвещения» до остановки на улице Шоссейной в Буграх, которая располагается еще в 1,5 километрах от дома. В окружении на данный момент - поля и промзона к западу от участка. Словом, без машины жить в этом комплексе пока что будет проблематично. Правда, земли между Буграми и Девяткино динамично застраиваются, и к 2022-2023 годам этот комплекс будет, вероятно, находиться уже внутри единой квартальной застройки.

Выводы

По сравнению с экскурсией по объектам ЦДС двухлетней давности эта поездка оказалась организована на порядок хуже. Во-первых, не было сопровождающего в автобусе, который рассказал бы общие моменты о компании-застройщике, схемах покупки и оплаты, планировках, технологии строительства. Все эти моменты остались не освещены. Кроме того, степень готовности всех объектов вполне позволяла организовать их посещение и осмотр квартир, однако этого не было сделано - нам показали только давно устаревший шоу-рум ЖК «Новое Мурино».

Что касается подачи информации, менеджер производил впечатление очень знающего и выдавал много информации, подробно отвечал на все вопросы, однако при проверке данных выяснилось, что он допускал довольно много неточностей.

За те 4 часа, что длилась экскурсия, плюс еще полчаса ожидания перед отправлением автобуса совершенно легко можно было заехать в офис и получить индивидуальную консультацию менеджера, а также объехать все объекты самостоятельно на машине. Думаю, таким образом можно было бы получить больше информации и за более короткое время, особенно с учетом того, что ЖК «Новые горизонты» мы так и не увидели.

Дария Лапатухина