ЖК «Малая Охта» от «СПб Реновации»: вблизи метро, но цены «кусаются»

Центр Красногвардейского района в ближайшие годы изменит свой облик. Вместо промзон и заброшенных пустырей здесь появится новое жилье. Один из пунктов плана - реновация исторического района Яблоновка на левом берегу Охты. На месте аварийных домов компания «СПб Реновация» возведет новый жилой комплекс комфорт-класса «Малая Охта». Новостройка недавно вышла в продажу, и редакция Novostroy-SPb.ru немедленно отправила Тайного покупателя проверить проект.

Что строят?

В рамках ЖК «Малая Охта» напротив пересечения проспектов Заневского и Энергетиков появится дугообразной формы здание со стеклянным фасадом, обращенным к перекрестку. Еще три корпуса выстроятся вдоль проспекта Уткина. Внутреннее пространство квартала таким образом будет защищено от шума и суеты транспортного узла, в нем расположатся детская и спортивная площадки, детский сад и открытые автостоянки.

На некоторых сайтах агентств недвижимости можно увидеть информацию о том, что двор ЖК «Малая Охта» закроют от транспорта, но на самом деле это не так: открытые паркинги разместят на эксплуатируемой кровле подземного паркинга. Все жилые корпуса будут одинаковой высоты - 16 этажей, на первых этажах предусмотрены коммерческие помещения.

Застройка начнется с угла проспектов Энергетиков и Уткина со строительства двух корпусов на 409 и 180 квартир. Один из них будет расположен вдоль проспекта Энергетиков и образует начало дугообразного здания, второй построят вдоль Уткина проспекта. В первую очередь также входит возведение подземного 2-уровневого паркинга на 276 мест.

Вторая очередь включает в себя строительство 3 корпусов апарт-отеля (в генплане обозначен как гостиница 2*) на 1137 номеров, в одном из которых будет встроенное ДОО на 75 мест (менеджер не смогла дать пояснений, вероятно, там будут какие-то детские кружки и секции). Также в плане есть строительство отдельностоящего детского садика на 75 мест и подземной парковки на 165 машино-мест.

Таким образом, в рамках ЖК «Малая Охта» появится 5 корпусов на 1726 квартир и апартаментов, детский сад и 2-уровневые подземные парковки на 441 машино-место, на эксплуатируемой кровле которых будет 73 места для гостевых автостоянок.

Если начало застройки ведется на свободном пространстве, то вторая очередь потребует сноса аварийного жилья. Это 5 домов, построенных еще в 40-х годах, из которых предстоит расселить около 120 семей. Со слов менеджера по продажам, переселять жителей будут не в дома ЖК «Малая Охта» (так как комплекс относится к комфорт-классу, то это потребует со стороны переселенцев существенных доплат), а в другие жилые комплексы (например, ЖК Stereos), некоторые семьи предпочитают денежную компенсацию.

Поскольку переселение жителей - процесс небыстрый, пока непонятно, когда начнется строительство второй очереди и когда застройка квартала полностью завершится. Срок строительства первой очереди по проектной декларации - до 1.04.2019, но передача квартир по ДДУ должна состояться не позднее 31.12.2018. Участок находится в собственности города.

Кто строит?

О застройщике, компании «СПб Реновация», и ее объектах я уже подробно писала в предыдущих расследованиях (например, в статье о ЖК «Живи! В Рыбацком!»), поэтому не буду повторяться. Структура создана в 2009 году под программу расселения ветхого жилья в Петербурге.

Однако расселение идет довольно вяло, в основном, строится жилье на продажу. Причем, на тот или иной срок были задержаны большинство объектов, которые компания возводила (подробнее здесь).

К качеству строительства у дольщиков построенных домов тоже было много претензий, но львиная доля из них касалась отделки квартир, а в ЖК «Малая Охта» она не предусмотрена, поэтому есть вероятность, что в этот раз все будет иначе.

Разведка в Интернете

На сайте «СПБ Реновации» можно узнать о конструктивных особенностях домов, ознакомиться с архитектурной концепцией и проектной декларацией. Однако надо отметить, что рендеры, представленные там, устарели. В соответствии с генпланом, который мне показали в офисе, расположение и высотность домов выглядит совсем иначе.

Баннер «перейти на сайт продаж» ведет к ресурсу, где информации не намного больше. Выложена карта местности, где отмечена территория квартала и окружающая инфраструктура, можно ознакомиться с проектной декларацией, поэтажными планами.  

Описанию жилого комплекса отвели всего лишь один абзац, часть информации в нем также утратила актуальность (все дома будут одной высоты, а не разноэтажные). Территорию ЖК «Малая Охта» на карте почему-то отметили до самой реки Оккервиль и включили в нее участок, где находится здание Государственного исторического архива, хотя по генплану видно, что будет осваиваться только территория до конца Уткина проспекта.

Цен на квартиры нет (написано лишь от 2,7 млн рублей), а выбор жилья работает очень странно, показывая только две однокомнатные квартиры на втором этаже. Отсутствуют и фотографии хода строительства, что впрочем, не удивляет, поскольку к нему еще не приступали. Ничего не говорится об условиях покупки квартир, об ипотеке, неясно, можно ли купить жилье в рассрочку.

Описания ЖК «Малая Охта» на сайтах разных агентств недвижимости содержат неточности. По всему видно, что проект не сразу был согласован и претерпел некоторые изменения, не все из которых были исправлены даже на официальном сайте.

Обсуждение новостройки ведется на различных форумах и в группе «Вконтакте». На обоих ресурсах информации еще очень мало. В целом, люди интересуются инфраструктурой в локации, обсуждают цены на старте продаж и транспортную доступность района.

Как строят?

Технология строительства будет кирпично-монолитной, она в мельчайших подробностях описана в проектной декларации. Наружные стены, выходящие во двор и на улицу, разнообразят.

Например, фасады, выходящие на проспекты Энергетиков и Заневский, будут стеклянными, в конструкции стены используется газобетон (450 мм), со стороны квартиры покрытый 20 мм слоем штукатурки с пароизоляцией, а со стороны балкона более тонким слоем штукатурки. Стены, выходящие во двор, также выложат из газобетона (400 мм) и облицуют кирпичом (120 мм).

Наружные монолитные торцевые стены предусматривают железобетон (160 мм), слой пароизоляции из полиэтилена, утепление пенополистиролом (100 мм) и кирпичную облицовку (250 мм). Цоколь будет облицован декоративным камнем СКЦ.

Звучит все это более чем добротно, такая большая толщина стен встречается в современном строительстве крайне редко. Обращаясь к внутренним перегородкам, можно обнаружить, что и там все спроектировано на совесть: с очень качественной шумоизоляцией.

• Межквартирные перегородки состоят из 160 мм железобетона и 190 мм бетонного камня СКЦ плюс слой штукатурки.
• Между жилой комнатой и санузлом соседней квартиры трехслойная конструкция: между 160 мм слоем железобетона и 80 мм СКЦ прокладывается 50 мм минеральной ваты.
• Между квартирой и лестничной клеткой «бутерброд» еще толще: 80 мм СЦК, воздушный зазор 20 мм, монолит 160 мм, минеральная вата 130 мм, пароизоляция, штукатурка 20 мм.
• Внутриквартирные перегородки состоят из двух слоев СКЦ толщиной 80 мм, между которыми 40 мм воздушный зазор. Между комнатой и санузлом вместо воздушного зазора используется слой минеральной ваты.
• В месте стыка верхнего ряда бетонных камней с этажным перекрытием укладывается упругая прокладка «Вилатерм», в стяжку пола также прокладывается слой звукоизоляции «изолон ППЭ».

Отделка по проектной декларации не предусматривается, за исключением того, что оштукатуриваются бетонные перегородки, монолитные железобетонные поверхности шлифуются, остальные поверхности стен и потолков без отделки. Однако менеджер говорила мне, что все стены и потолок в квартирах будут оштукатурены и подготовлены под финишную отделку.

При наличии таких противоречий все решает вопрос: что прописано в договоре? Но менеджер распечатала мне типовой договор общий для всех объектов, с прочерками вместо адреса, срока передачи квартиры и всей прочей конкретной информации. В приложении к этому договору-шаблону указаны характеристики квартир с отделкой (ранее во всех жилых комплексах застройщика квартиры были с полной чистовой отделкой).

Я спросила, можно ли будет докупить отделку от застройщика впоследствии, но менеджер ответила, что такая возможность не предусмотрена, поскольку большинство клиентов хотят делать ремонт по своему вкусу. Действительно, на форумах я не раз встречала жалобы на низкое качество отделки от «СПб Реновация» и пожелания, что лучше бы ее не было вовсе. В целом же, качество строительства оценить пока невозможно, поскольку предыдущие дома «СПб Реновации» сильно отличались по своему конструктиву.

Визит в офис

Центральный офис компании располагается в центре города на улице Некрасова д. 14а, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Маяковская». Режим работы очень удобный: по будням до 20 часов, по выходным до 18.00. Отдел продаж находится в бизнес-центре, но имеет отдельный вход с улицы.

На входе стойка ресепшн, а вот комната, где принимают клиентов, мне показалась слишком тесной и душной. Я обратила внимание на отсутствие макетов новостроек и плакатов с рендерами. Была только стойка с буклетами, но я заметила, что были представлены лишь буклеты только по 2-3 новостройкам, в то время как «СПб Реновация» сейчас строит 7 жилых комплексов.

По ЖК «Малая Охта» буклетов не было. У менеджера также не было каких-либо демонстрационных материалов, за исключением генплана на компьютере и поэтажных планов, которые она распечатала для меня.

Тон общения менеджера по продажам был очень дружелюбным и открытым, чувствовалось искреннее желание найти ответы на все вопросы. Забавно то, что она вместе со мной изучала генплан так, будто в первый раз его видела. Но делала она это с искренним интересом.

Как купить?

Продажа квартир в ЖК «Малая Охта» ведется по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия.

Схема покупки стандартная:

1.  Бесплатная бронь ставится на срок до 5 дней, за это время нужно собрать документы на ипотеку и предоставить их в «СПб Реновацию», либо, если речь идет о 100% оплате, то заключить договор в течение этих 5 дней.

2.  В случае ипотеки, после одобрения банка подписывается ДДУ и кредитный договор в банке.

3.  Необходимо оплатить госпошлину и оформить нотариально заверенное согласие супруга или супруги, либо справку о том, что покупатель в браке не состоит. Эти документы предоставить в «СПб Реновация» для регистрации ДДУ.

4.  Первый взнос нужно перечислить на аккредитив в банке «Санкт-Петербург» в течение 5 дней после подписания ДДУ.

5.  После регистрации ДДУ забрать свою копию договора в офисе «СПб Реновация».

6.  Осуществлять платежи в соответствии с графиком.

Варианты покупки доступны стандартные: 100% оплата, льготная ипотека, рассрочка, материнский капитал. Кроме того, можно приобрести жилье по взаимозачету в счет продажи имеющегося жилья. «СПб Реновация» работает со всеми видами субсидий, но в случае с ЖК «Малая Охта» воспользоваться субсидиями не позволяет степень готовности объекта (требуется готовность не менее 70%).

При 100% оплате или ипотеке предоставляется скидка 3%. В случае рассрочки скидка не предоставляется, цена остается базовой, к ней в некоторых вариантах начисляются дополнительные проценты. Сама рассрочка либо очень короткая, либо дорогая.

Доступны следующие варианты:

1.  Рассрочка продолжительностью один год под 24% на остаток. Первый взнос от 30%

2.  50х50. 50% стоимости квартиры сразу, 50% через 4 месяца, цена базовая.

3.  80х20. 80% стоимости квартиры сразу, 20% через 6 месяцев, цена базовая.

4.  30х70. 30% стоимости квартиры сразу, 70% через  полтора месяца, сохраняется 3% скидка.

Льготная ипотека пока доступна только от 3-х банков «Санкт-Петербург», Сбербанк, «Глобэкс». Ставка по кредитам от 11,9% годовых (Сбербанк), минимальный первый взнос от 15% (Сбербанк), максимальный срок кредита – 30 лет. 

Геометрия жилья

В продаже сейчас 2 и 3 секции корпуса 1 (они одинаковые), и вторая секция корпуса 2. Покупателям предлагаются все типы жилья: от студий до трехкомнатных, в первой секции первого корпуса, которая в реализацию пока не поступала, есть и четырехкомнатные квартиры.

Студий, трех- и четырехкомнатных квартир в первой очереди будет очень мало, большинство составляют однокомнатные.

Студии представлены двух типов: традиционные вытянутой формы «вагончики» с окном в торце и горизонтально ориентированные, с окном на длинной стороне прямоугольника. У них также всего одно окно с балконным блоком и по уровню освещенности они, возможно, даже проигрывают, но зато имеют выделенную отдельно прихожую и более логичное зонирование на спальную, жилую и кухонную зону, благодаря чему создается ощущение большей вместительности.

Однокомнатные квартиры в первом корпусе все одной планировки и лишь немного отличаются друг от друга по метражу. Небольшая прихожая, часть которой - это выгороженный участок комнаты, разместить в ней шкаф-купе не удастся. Квадратная кухня 9,5-10,5 кв. метров, совмещенный санузел с местом для ванны и стиральной машины, комната прямоугольной формы 15-17 кв. метров и большой балкон неправильной формы вдоль кухни и комнаты. Одна из шести «однушек» в секции выходит окнами во двор, в ней балкон примыкает только к кухне, а в остальном планировка точно такая же.

Во втором корпусе представлены два варианта однокомнатных квартир других планировок - самая маленькая из выведенных в продажу площадью 34.85 кв. метра, а самая большая 40.69 кв. метра.

Самая маленькая отличается небольшой прямоугольной комнатой метражом 14 кв. м с балконом, большим квадратным холлом 6 кв. м со свободным углом и стеной, квадратной кухней с кухонным фронтом в одном углу и скошенным противоположным  углом, где располагается окно.

Самая большая «однушка» с еще большим холлом площадью 7 кв. метров вытянутой формы с несколькими свободными углами, комнатой 16.8 кв. м по форме приближенной к квадрату, квадратной кухней и балконом вдоль комнаты и кухни.

Выбор двухкомнатных квартир мне нравится, в первую очередь, большой выбор метражей, выход окон во двор и наличие двух балконов. Самая компактная «двушка» 46 кв. м с небольшой кухней 8.3 кв. м и удобной прихожей 6.5 кв. м, раздельным санузлом и прямоугольными комнатами 11.5 и 13.5 кв. метра. 

Все остальные двухкомнатные квартиры ориентированы на две стороны света, но имеют те или иные недостатки. Например, вариант площадью 57.62 кв. м с интересной квадратной кухней сочетается с большой, но бестолковой прихожей 9.4 кв. метра.

В квартире метражом 60.57 кв. метра прихожая меньше, комнаты больше, но кухня вытянутой прямоугольной формы и совмещенный санузел. Больше всего мне понравилась самая большая «двушка» площадью  63.77 кв. метра, там почти все помещения квадратной формы (холл, кухня, гостиная), раздельный санузел, выход окон во двор и на тихий Уткин проспект, но только одна лоджия, примыкающая к кухне.

Трехкомнатная квартира только одна (метражом 74.42 кв. м), начинается она с длинного коридора с одной свободной стеной, далее две комнаты квадратной формы, кухня и еще одна комната прямоугольные, раздельный санузел, есть маленькая кладовка 1,25 кв. метра, но балкон только один и примыкает к узкой комнате.

Что почем

Цены не зависят ни от этажа, ни от ориентации окон (во двор или на шумный проспект). Стоимость квадратного метра зависит только от размера квартиры.

В настоящее время конкуренцию ЖК «Малая Охта» в этой локации составляет ЖК «ЗимаЛето» от Setl City. Последняя очередь сдается в III квартале 2018 года. 

Цены там намного выше - в среднем, на 17 тысяч рублей за «квадрат».

В ближайшие годы выйдут на рынок еще 3 интересных проекта, но все они относятся к бизнес-классу и, вероятно, цены там также будут выше:

1.  ЖК «Два ангела» от «РосСтройИнвест»;

2.  ЖК «На Магнитогорской» от Bonava (NCC), жилой комплекс с нулевым потреблением энергии (стройку планируют завершить в 2022 году);

3.  ЖК «Золотое сечение» от «РС-Строй» многофункциональный комплекс бизнес-класс с деловой и жилой частью (4 квартал 2020).

Вторичное жилье найти в этой локации не так просто, поскольку жилые кварталы расположены на расстоянии примерно 3 километров от метро. В целом однокомнатную квартиру площадью 30-35 кв. метров можно купить за 2,6 млн рублей, двухкомнатную метражом 45 кв. м за 3,5 млн рублей, что даже дешевле, чем квартиры в ЖК «Малая Охта».

Location

Отправившись на объект, я не сразу нашла место, где появится ЖК «Малая Охта», поскольку площадка даже еще не огорожена. На месте, где начнется стройка (между проспектами Энергетиков, Заневским и Уткиным) сейчас растут деревья, и люди паркуют машины.

По другую сторону Уткина проспекта, южнее реки Охта за серым бетонным забором, компания «РС-Строй» начинает строительство ЖК «Золотое сечение», я сначала  подумала, что это и есть строительство ЖК «Малая Охта», поскольку щита с информацией о стройке нигде не было видно. Менеджер не смогла ответить на вопрос, когда начнется строительство ЖК «Малая Охта».

Исторический район, где вырастет новый жилой комплекс, называется Яблоновка, это был промышленный пригород, там развивались различные производства. Сейчас постепенно заводы начинают выводить из города, а на их месте (так называемый «серый пояс» Петербурга) строить жилье. Например, компания Bonava (NCC) собирается строить жилой комплекс на месте бывшего завода «Знамя труда», располагавшегося в промзоне Охта.

Вероятно, со временем район оживится и утратит имидж промышленного, но в настоящее время, к сожалению, с точки зрения экологии обстановка в нем все еще сильно оставляет желать лучшего. Именно в Красногвардейском районе расположены крупные химические предприятия: «Пластполимер», «Химволокно», Комбинат химико-пищевой ароматики (он располагается совсем рядом с ЖК «Малая Охта»).

На эти предприятия приходится львиная доля от общегородских выбросов вредных веществ (ацетона и толуола). Из-за промышленных стоков очень сильно загрязнена река Охта, особенно в своем нижнем течении, там, где она впадает в Неву. Вода в реке имеет неприятный запах и замерзает только в самые сильные морозы, а городские утки облетают ее стороной.

Железная дорога также неблагоприятно сказывается на экологии, а завершает картину большой поток транспорта и пробки на Заневском проспекте. В конечном итоге, в районе проспектов Энергетиков и Заневского экологи отмечают чуть ли не наибольшую во всем городе загрязненность по большинству показателей.

Соцкультбыт

Торговая и развлекательная инфраструктура представлена около станции метро «Ладожская» с избытком. Здесь работает сразу несколько крупных торговых комплексов, гипермаркеты «Призма», «Окей», «Лента», есть большой мебельный центр, фитнес-центры и все остальное, но совсем нет детской инфраструктуры.

Поскольку район долго оставался промышленным, ближайшие детские сады и школы располагаются примерно в километре, ближе к станции метро «Новочеркасская». Такая же картина и в отношении поликлиник и больниц, до всех медучреждений придется ехать на транспорте, т.к. они расположены не в пешей доступности.

В жилом комплексе предусмотрен детский сад на 75 мест, но его построят на завершающей стадии возведения новостройки, и пока непонятно, когда это произойдет. По опыту строительства других объектов «СПб Реновация», застройщик может запросто отложить начало строительства второго этапа.

Некоторую надежду дает тот факт, что в рамках ЖК «ЗимаЛето» компания Setl City собирается построить детский сад на 190 мест и школу на 450 учеников, предположительно они появятся в 2017-2018 годах. Но мест на всех, конечно, не хватит.

Что касается парковок, то они в ЖК «Малая Охта» предусмотрены в соответствии с нормативами. На 589 квартир первой очереди строительства запроектировано 276 мест в подземном паркинге и 47 гостевых мест на эксплуатируемой кровле подземного паркинга. Уточню, что подземное расположение паркинга не означает, что в квартиру можно будет подняться из него на лифте.

Стоимость парковочного места в паркинге пока неизвестна, но для ориентировки можно посмотреть на цены в других жилых комплексах застройщика. Например, в ЖК «Сандей» машино-место стоит 500 тысяч рублей, при том, что район там более бюджетный и жилье не такое дорогое, как в ЖК «Малая Охта». Следовательно, меньшего ценника ожидать явно не стоит.

Пути-дороги

Транспортная доступность ЖК «Малая Охта» может считаться неплохой за счет близости метро. До станции метро «Ладожская» от комплекса всего 300 метров. Там же располагается Ладожский вокзал, откуда поезда дальнего следования идут по различным направлениям, автовокзал, оттуда ходят автобусы во многие северные пригороды Петербурга. Есть кольцо трамваев и троллейбусов, много маршруток тоже там делает кольцо.

Центр города располагается совсем рядом, всего в 4 километрах, но ситуацию омрачают вечные пробки на Заневском проспекте, объехать которые невозможно, поскольку альтернативных дорог просто нет. В шести километрах располагается выезд на КАД, правда, чтобы добраться до него придется также преодолеть пробки на проспекте Косыгина.

Выводы

ЖК «Малая Охта», если судить по проекту, будет построена качественно и добротно, с толстыми стенами и тщательной звукоизоляцией. Схема покупки - наиболее надежная для покупателя, через заключение ДДУ с первым взносом на аккредитив. 

Близость метро обеспечивает хорошую транспортную доступность, с шопингом и развлечениями благодаря этому у жителей новостройки тоже не будет никаких проблем. На этом, пожалуй, заканчиваются плюсы ЖК «Малая Охта» и начинаются минусы.

Сюда относятся крайне неблагоприятная экологическая обстановка, пробки на дорогах, ипотека только от одного банка, короткая и дорогая рассрочка. Кроме того, двор новостройки, вопреки информации на разных сайтах, не будет закрыт, что при условии близости метро, торговых центров и вокзала - большой минус.

Ориентация окон продумана не лучшим образом: большинство балконов выходят на шумные и пыльные магистрали. Если же брать квартиру с окнами, выходящим на Уткин проспект, сейчас такой тихий и спокойный, то нужно иметь в виду, что к 2020 году вид из окон перекроет высотный многофункциональный комплекс.

Цены на жилье в этом месте сильно подогреты близостью метро. В соседнем ЖК «ЗимаЛето» ценник гораздо выше за счет более высокой степени готовности, а проекты, которые готовятся к выходу на рынок в этой локации, относятся уже к бизнес-классу.

Именно этим и объясняются не очень демократичные цены на квартиры в ЖК «Малая Охта» на старте продаж. При этом на отдалении от метро в 3 км за те же деньги можно уже купить квартиру на вторичном рынке в кварталах с более развитой социальной инфраструктурой. По сумме факторов ставлю ЖК «Малая Охта» «6» баллов.

Дария Лапатухина