ЖК «О'Юность» на берегу Невы: недорогое меблированное жилье с ремонтом, но ипотека всего от двух банков

Квартира с отделкой и мебелью на берегу Невы по приемлемой цене - заманчивое предложение от компании Seven Suns Development в жилом комплексе «О'Юность». Неудивительно, что интерес к новостройке не ослабевает, поэтому Тайный покупатель получил задание от редакции Novostroy-SPb.ru снова навестить этот проект и посмотреть, как движется строительство. На момент последней проверки полгода назад здесь еще только забивали сваи, а сейчас дома стоят уже почти в полный рост.  

Что строят?

ЖК «О'Юность» будет состоять из восьми 14-25-этажных корпусов на 3635 квартир, а также детского сада на 220 мест и девятиэтажного паркинга на почти тысячу машино-мест. Проектом предусмотрен ландшафтный дизайн, закрытый двор с круглосуточным видеонаблюдением, свободный от автотранспорта. На территории комплекса появится собственный кинотеатр, а корпуса будут соединены между собой двумя рядами торговой галереи (она пройдет вдоль ул. Крыленко). На первых этажах запланированы кладовые.

В продаже сейчас первая очередь проекта - 4 корпуса на 2475 квартир. На вторую очередь (еще 4 корпуса) уже получено разрешение на строительство, но в реализацию эти дома не поступали. Высота домов будет понижаться в сторону юга: корпуса первой очереди спроектированы высотой 14-25 этажей, вторая очередь значительно ниже: 14-16 этажей. Весь проект, по последним данным, обещают завершить в 2017 году, но в каком квартале - пока не ясно.

Кстати, несколько месяцев назад разрешение на строительство первой очереди продлили с 27 октября 2016-го до 28 февраля 2017-го и увеличили количество квартир в ней с 2209 до 2475. Впрочем, менять коней на переправе для компании Seven Suns Development дело привычное, проект ЖК «Я - Романтик» тоже меняли не один раз: от технологии строительства до дизайна фасадов. В любом случае, дома обещают сдать в срок к концу 2016 года, а продление разрешения на строительство объясняют технической необходимостью.

Кто строит?

О застройщике я совсем недавно обновляла информацию в расследовании Тайного покупателя по ЖК «Я - Романтик». Если вкратце, компания самостоятельно построила только один жилой дом в Вологде «Я - Музыкант» (с задержкой в 1 месяц).

Остальные проекты, которые значатся в списке завершенных на сайте Seven Suns Development, присутствуют также в портфеле еще одного застройщика - О2 Development.

Один за другим были запущены сразу три масштабных проекта в Санкт-Петербурге: Светлые миры «Я - Романтик», «О’Юность» и «Светлый мир «Внутри» в Сестрорецке, строится еще один ЖК в Вологде, один проектируется в Москве.

Разведка в Интернете

Сайт Seven Suns Development заинтересует, пожалуй, только тех, кто находится в активном духовном поиске. Никакой практической информации о девелопере и его объектах там нет, зато очень много рассуждений о любви и истинной природе человека. Но если вас на данном этапе все же интересует квартира, а не спасение души, то лучше отправиться прямо на сайт проекта.

Там много интересного: можно посмотреть цены и планировки всех квартир, осмотреться на местности, повертев генплан в разные стороны, есть веб-камеры, фотографии со стройки и график строительства, разрешительная документация. Есть даже раздел «Условия покупки», который я не нашла на сайте ЖК «Я - Романтик». Там указаны условия приобретения квартир в рассрочку или с помощью ипотечного кредита.

В поисках площадок для общения дольщиков мне удалось обнаружить полумертвый форум, более активное общение идет в группах «Вконтакте», особенно в наиболее многочисленной из них. Больше всего там пишут на стене, но и в темах много полезной информации.

Как строят?

Технология строительства ЖК «О'Юность» такая же, как в ЖК «Я - Романтик». Монолитный каркас (толщина стен 180-300 мм), наружные стены из газобетона (200 мм) утеплят (100 мм) и облицуют навесными вентилируемыми панелями из алюминиевых композитных материалов.

Межквартирные  и межкомнатные перегородки будут из блоков СКЦ, причем стены очень тонкие по толщине: межкомнатные - 70 мм, межквартирные - 170 мм. Вешать что-то тяжелое на такие стены откровенно страшно, да и слышимость от соседей, вероятно, не будет радовать.

Квартиры сдаются с чистовой отделкой в трех вариантах цветовых решений и даже с мебелью (и то, и другое идет как подарок от застройщика и в договор долевого участия не входит).

Во всех квартирах на кухне будет электрический чайник и варочная панель (на две конфорки в студиях и однокомнатных, на четыре конфорки в двух- и трехкомнатных квартирах). Набор мебели - из IKEA, он будет различаться в зависимости от типа квартир. Все квартиры оборудуют кухонным гарнитуром и шкафом-гардеробом, в однокомнатных и студиях еще поставят диван, стол и стулья - все как в ЖК «Музыкант» и «Я - Романтик».

Чистовая отделка включает ламинат на полу, обои на стенах, подвесные потолки во всей квартире, в санузле на полу плитка, а стены окрашены. Менеджеры обещают отделку «как у ЮИТ», но дольщики сомневаются, что за такую стоимость можно получить жилье с хорошим ремонтом. Некоторые заранее настроены все переделывать и предпочли бы получить квартиру вовсе без отделки, чем потом отдирать со стен краску.

Трубы в санузлах будут зашиты в короба. С одной стороны, это плюс, поскольку выглядит более эстетично, с другой стороны, помешает дольщикам во время приемки квартир убедиться в качестве труб и соединений своими глазами. Если потребуется демонтаж обшивки, то ее последующее восстановление жильцы будут делать уже за свой счет.

Лифты установят OTIS GEN2 PREMIER, стеклопакеты двухкамерные  с микропроветриванием и энергосбережением, водоснабжение стояковое, энергоснабжение 10 кВт на квартиру. Вентиляция приточная из вентблоков (по одному на квартиру), в студиях будут дополнительные механические вентиляторы. Предусмотрена лучевая разводка труб отопления, спрятанная в стяжке пола, с терморегуляторами на радиаторах.

Качество строительства

Темпы строительства ЖК «О'Юность» радуют настолько, что даже немного пугают. В июле во время прошлой проверки этого ЖК еще только забивали сваи, а сейчас дома стоят уже чуть ли не в полный рост. Но при этом обновленный график строительства на сайте «О'Юность» на начало декабря 2015 года демонстрирует небольшое отставание от плана. 

Тем не менее, средняя скорость возведения коробки получается более двух этажей в месяц. Это немало, но как обстоят дела с качеством?

Отзывы о качестве уже построенных домов носят неоднозначный характер, и их очень мало. Об этом я подробно писала в последнем расследовании «Я - Романтик». Совершенно определенно можно говорить, что есть претензии к плохой звукоизоляции. Хотя прошлые объекты строились по другой технологии строительства, тонкие стены ЖК «О'Юность» не позволяют рассчитывать на что-то принципиально лучшее.

Также во всех группах дольщиков «О'Юность» выложены фото со стройки, которые каким-то образом удалось сделать одному из участников группы. На фотографиях видны огромные дыры в бетонной стене и торчащая арматура. Другой участник группы, разбирающийся в строительстве, дал комментарий, что это «явный дефект силового элемента каркаса вследствие некачественного вибрирования бетона при заливке».

Остается вопрос, почему этот дефект не был исправлен сразу, видно, что сверху уже возведена плита. Вероятно, в погоне за скоростью строительства залили плиту, не сняв опалубку с пилона. На одной из встреч представители застройщика прокомментировали этот момент: «все ошибаются, будем исправлять». Однако исправлять ошибки тоже можно по-разному, остается только надеяться, что все огрехи исправят качественно, а не на скорую руку.

Еще один дольщик сделал фотографии стройки и заметил какие-то странные дыры в кладке из пеноблоков в наружной стене. На следующих фото дыры были заложены кусочками пенобетона и замазаны раствором.

Кто-то написал в комментарии к этим снимкам, что поскольку прочность конструкций из пено- и газобетонов напрямую зависит от точности подгонки соединений, такого рода стену можно будет чуть ли не руками раскачать. Не хочется верить, что в погоне за скоростью строители пренебрегают качеством, но все вышеперечисленное не может не настораживать, тем более, что большинство недостатков скроет «жертвенная» отделка (передается дольщикам в дар по договору пожертвования).

Сервис

Объект компании Seven Suns Development я проверяю уже в пятый раз и должна отметить нестабильность уровня сервиса. С некоторыми менеджерами общаться очень комфортно, другие относятся к клиентам невнимательно и предоставляют неточную информацию.

Раньше вызывало недоумение также отсутствие в компании нормальных буклетов, сейчас эту ситуацию исправили. Вместо дорогих картонных и бессодержательных изданий с объемными фигурами выпустили школьные тетрадки из тонкой бумаги, но зато наполненные полезной для покупателей информацией.

Центральный офис компании располагается на Петроградской стороне недалеко от станции метро «Чкаловская», но есть также офис на объекте. Часы работы очень удобны. «Каждый день и допоздна», - говорится на сайте. И это действительно так: в будни с 9 до 21, в выходные с 10 до 20 часов. А онлайн-консультанты иногда отвечали мне и позднее, правда, в последнее время стали через раз игнорировать вопросы.

Дни открытых сердец

В последнем расследовании о ЖК «Я - Романтик» я писала о «Днях открытых сердец», которые девелопер ежемесячно проводит для своих дольщиков и потенциальных покупателей, на одном из которых я побывала. В ЖК «О'Юность» такие дни проходят тоже. На объекте ставят большой шатер с отопительными приборами, готовят угощение (на этот раз была овощная шаверма, ризотто и сладости).

Встречи длятся не менее 5 часов, программа, насколько я поняла, всегда стандартная. В начале ведущие общаются друг с другом и по возможности с гостями, стараясь создать непринужденную атмосферу, затем долго мусолят тему «Как мы будем жить в нашем Светлом мире». Здесь же идет обсуждение инфраструктуры, которую девелопер собрался создать в жилом комплексе. Дольщиков просят выступать с инициативами и занимать активную позицию в обсуждении.

Затем идет презентация будущей социальной сети, которую Seven Suns Development создаст для общения жителей жилых комплексов, решения актуальных вопросов, голосований, а также оплаты коммунальных платежей.

Нам показали фильм о том, как компания Seven Suns Development принимала участие в одной из выставок недвижимости - всем посетителям выдавался паспорт гражданина «Светлого мира», а тем, кто еще не определился - визы на посещение «Светлого мира». На видео показывалось, как в «Светлом мире» все весело и дружно готовят еду, качаются на качелях, слушают музыку и принимают участие в ремесленных мастер-классах.

Время от времени на обеих встречах, которые я посетила, раздавались возмущенные возгласы вроде: «Доколе ж вы будете дурить людям головы? Что за промывка мозгов?». И действительно, собрания напоминают скорее встречи какой-то альтернативной церкви, нежели девелопера и дольщиков жилого комплекса. Но, как говорится, кто платит, тот и заказывает музыку: всякий раз возмущенным людям очень четко разъясняли, что встречи будут проводиться только в таком формате - и точка, а участие в них дело добровольное.

Только в самом конце встречи можно задать вопросы, касающиеся строительства. Но я, признаться, и на этот раз не дождалась такого светлого момента, хотя приехала спустя два часа после начала встречи и пробыла на ней тоже порядка двух часов. Когда я уходила, выступал ансамбль народных музыкальных инструментов - исполнялась песня «Я хочу жить, хочу жить в Светлом мире». Потом из группы «Вконтакте» я узнала, что мероприятие длилось с 13 часов до 18:40. 

Как купить?

Квартиры продают через договор долевого участия по 214-ФЗ. Доступны три варианта оплаты: 100%, рассрочка или через ипотечный кредит.

Бронь ставится на 10 дней и стоит 30 тыс. рублей (эти деньги потом идут в оплату за ускоренную регистрацию ДДУ). В день подписания ДДУ (и кредитного договора в случае ипотеки) требуется перечислить первый взнос на аккредитив в Промсвязьбанке. Обычно другие застройщики дают на оплату около 5 дней.

Рассрочка предоставляется до сентября 2016 года под 18% годовых на остаток. Минимальный первоначальный взнос - от 40%, а при приобретении квартиры более 60 кв. метров - от 30%.

Ипотеку предоставляют два банка: Промсвязьбанк и Сбербанк. У обоих ставка составляет 11,4%, но Промсвязьбанк имеет преимущества в виде более широкого выбора страховых компаний, а также не берет плату за открытие аккредитива (у Сбербанка она составляет 2070 руб.).

Напомню также, что отделку и мебель девелопер обещает передать дольщикам по договору пожертвования и юридически не обязан этого делать (там прямо говорится, что отказаться от пожертвования девелопер может в любой момент). Но я скорее могу представить себе низкое качество жертвенной отделки и мебели, чем отказ девелопера выполнить обещание.

С военной ипотекой Seven Suns Development не работает, а вот использовать субсидии или материнский капитал можно, но в рамках ипотечной программы. Единственное, нужно иметь хотя бы 20%-й первый взнос. Сразу после покупки квартиры можно в счет погашения ипотеки направить средства материнского капитала, а субсидию пустить на оплату получится после достижения 70%-й готовности дома (застройщик выдаст соответствующую справку). Это касается всех объектов компании.

Геометрия жилья

Планировки в ЖК «О'Юность» продолжают радовать большим выбором вариантов стандартных и европланировок. Во всех студиях предусмотрены ванны, а не душевые кабины, во всех хорошая геометрия помещений, во многих по два окна, в отдельных вариантах встречается даже такой эксклюзив как окна в ванных комнатах.

Самые маленькие однокомнатные квартиры по планировке точно такие же, как самые большие студии (32,9 кв. м), только без перегородки между кухней и комнатой. Кухня, конечно, маловата (всего 7,6 «квадратов»), но зато и цена точно такая же, как у студии - 2 млн 533 тыс. руб. Большие студии бывают с кладовками и просторными удобными прихожими. Двух- и трехкомнатные квартиры тоже в основном удачные.

Что почем?

Цены на квартиры в ЖК «О'Юность» последнее время растут буквально на глазах. С момента последней проверки квадратный метр в разных квартирах подорожал на сумму от 2 до 8 тысяч рублей. При 100% оплате цены сейчас выглядят так:

Большинство соседних жилых комплексов уже почти достроены, и цены там, конечно, выше, к тому же имеют несколько иные параметры локации.

Единственная новостройка с таким же сроком сдачи (4 квартал 2016 года) и расположенная неподалеку - МФК «Виват» от компании «Донк». Это комплекс апартаментов с отделкой, который строится в месте пересечения ул. Крыленко и Евдокима Огнева с Дальневосточным проспектом. Цена квадратного метра там колеблется между 56 и 80 тыс. руб., самую недорогую студию площадью 22,26 кв. м можно купить за 1,8 млн руб.

Цены вполне сопоставимы с «О'Юность», и это несколько успокаивает (значит, не совсем уж бесплатный сыр предлагает нам Seven Suns Development). С другой стороны, апартаменты всегда стоят на 20-25% дешевле, чем жилые дома, поскольку к ним применяются менее строгие строительные нормы и правила. В то же время расположение МФК «Виват» ближе к метро, в зеленом сквере и в обжитой части района с развитой инфраструктурой, что должно увеличивать цену, но уже без вида на набережную Невы.

Соцкультбыт

В непосредственной близости от ЖК «О'Юность», по адресу Октябрьская набережная, 40-42 «ЛСР Групп» будет строить масштабный ЖК «Цивилизация». К работам на стройплощадке застройщик намерен приступить в самое ближайшее время, а в продажу первую порцию жилья обещают выпустить в феврале 2016-го (цены, даже примерные, пока не называют). Жилой комплекс разместится на территории 56 га и будет включать помимо жилья еще и инфраструктуру.

Для будущих жителей ЖК «О'Юность» эта стройка по соседству - большой плюс, поскольку окружающая территория будет развиваться, появятся магазины, социальная инфраструктура и все остальное.

Часть промышленных предприятий, расположенных в округе, переедет в Ленобласть, к примеру, это касается завода «Реактив», который стоит напротив «О'Юность» по другую сторону ул. Крыленко. Переезд завода запланирован на ближайшее время. Перестанут действовать заводы «Аэрок» и ЖБИ «Баррикада» (на их месте будет строиться ЖК «Цивилизация»).

Если говорить о собственной территории новостройки, по обещаниям, которые дольщикам дают на «Днях открытых сердец», она будет включать помимо заявленных на сайте детского сада, торговой улицы и паркинга еще ряд инфраструктурных объектов:

• Банный комплекс (в цокольном этаже 5 корпуса)
• Фитнес-центр (в цокольном этаже 1 корпуса)
• Общественный центр с кинозалом, музыкальным клубом и конференц-залом и эксплуатируемой кровлей (между 6 и 7 корпусами)
• Дом творчества юных (в галерее между 1 и 2 корпусом)
• Кафе (в галерее между 2 и 3 корпусом)
• Библиотека и книжный клуб (8 корпус)
• Общая кухня во дворе (вероятно, наподобие той, где готовят еду для «Дней открытых сердец»).

На встречах постоянно подчеркивают, что дольщики могут повлиять на то, что будет построено в их жилом комплексе, если сообща выразят свои пожелания.

Спикеры уверяют, что вся дополнительная социальная инфраструктура строится за счет девелопера и передается в пользование дольщиков безвозмездно. Использование этих помещений в коммерческих целях исключается. Кого-то такая благотворительность смущает, кто-то наоборот переживает, что придется нести бремя содержания ненужных ему лично объектов.

На встрече предельно четко было сказано, что вся перечисленная инфраструктура не увеличит счет за коммунальные услуги и не повлечет дополнительных платежей, но в то же время передается в пользование дольщикам.

Кроме того, непонятно, как все это будет оформлено юридически, об этом обещали рассказать на следующих собраниях. Ассоциация с выражением «все вокруг народное, все вокруг твое» очень напрашивается.

Кстати, стандартная для любой жилой застройки инфраструктура спроектирована четко в соответствии с нормами - ничего лишнего. Будет детский сад на 220 мест, и на этом все.

Отдельной строкой идут коммерческие помещения, предусмотренные в торговой галерее. Часть из них будет продана, часть сдана в аренду, но в обоих случаях под какое назначение, неизвестно.

Места в многоэтажном паркинге пока не продаются, но, по предварительным данным, будут стоить от 400 тыс. руб. Паркинг появится то ли на 919, то ли на 966 машин (в проектной декларации указано одно количество, в описании на сайте - другое). И это на 3635 квартир. Маловато с учетом того, что двор будет закрыт от автотранспорта и открытых парковок по периметру новостройки не предусмотрено.

Раньше менеджеры давали обещание, что территория рядом с первым корпусом со стороны Октябрьской набережной будет выкуплена девелопером и там будет организована открытая стоянка на 804 машиноместа. Потом обещания стали звучать все менее уверенно, а сейчас уже стало точно известно, что этот участок ушел к другому владельцу. По слухам, там могут построить бизнес-центр высотой до 12 этажей. Если это произойдет, часть проданных квартир потеряют свои видовые характеристики.

По соседству с ядерным реактором

Есть, правда, одна новость, которая, прямо скажем, некоторых дольщиков шокировала. Оказалось, что через дорогу от новостройки, по адресу Октябрьская набережная, 44 находится не только переезжающий завод «Реактив», но еще и филиал Крыловского научного центра, где располагается... действующий ядерный реактор У-3. С середины 90-х годов работа этого реактора была приостановлена, а в декабре 2014-го он был снова запущен и с тех пор работает на минимальном уровне мощности.

Кто-то из дольщиков обещал в группе прогуляться с дозиметром вблизи ЖК «О'Юность», но так и не выложил результаты замеров, и новость ушла в историю, а дольщики продолжили обсуждать собачьи площадки. Кто-то высказался в духе, что, мол, по большому счету, неважно, работает ли реактор у вас под окнами или на некотором отдалении, поскольку в случае катастрофы мало не покажется всему городу.

В режиме стандартной работы все показатели всегда должны быть в норме. И нельзя не согласиться, что в этом есть свой резон. Хотя, конечно, чисто психологически тяжело знать, что окна твоей квартиры выходят на действующий ядерный реактор.

Пути-дороги

Дорожно-транспортная обстановка с момента последней проверки Тайным покупателем не изменилась, поэтому этот пункт сохраняет свою оценку. В целом же, ситуация пока не очень хороша как для автовладельцев, так и для пешеходов.

Крупные магистрали в этом районе известны своими пробками - особенно загружены бывают Дальневосточный проспект и Октябрьская набережная. Метро расположено далеко (ближайшая станция «Улица Дыбенко», хотя можно добраться и от «Новочеркасской») – придется добираться общественным транспортом, и, кстати, до остановки еще надо дойти.

Выводы

Сданных домов у компании Seven Suns Development с момента последней проверки не прибавилось, поэтому все еще сложно судить, оправдает ли девелопер доверие дольщиков или, наоборот, разочарует, особенно в свете его нестандартного подхода к своему делу (в частности, в отношении формирования инфраструктуры жилого комплекса).

Темпы строительства ЖК «О'Юность» пока что вполне радуют, а вот качество строительства, напротив, внушает тревогу, как и новости о долгах девелопера.

Что касается локации новостройки - уже понятно, что застройка этой части промзоны не за горами, «Группа ЛСР» вот-вот приступит к освоению своего пятна. Сам ЖК «О'Юность» тоже планируют, как и обещали изначально, закончить строить в 2017 году.

Правда, всплывают новые неприятные подробности в виде соседства с ядерным реактором или постройки между 1 корпусом и набережной здания, которое закроет панораму Невы. 

При этом преимущества новостройки не утратили актуальности: прекрасные планировки, надежная схема покупки, развитая инфраструктура внутри жилого комплекса, закрытая территория, а главное - низкие цены. Словом, если девелопер выполнит все свои обещания, те, кто поверил и купил здесь квартиру, точно не прогадают. Взвешивая все плюсы и минусы, сохраняю новостройке оценку в «7» баллов.

Дария Лапатухина