«Я - Романтик» на Васильевском острове: дешевые квартиры с отделкой, до которых сложно добираться

Тайный покупатель уже дважды поверял проект «Я - Романтик», который строит на намывных территориях Васильевского острова компания Seven Suns Development. Цены на квартиры в этом жилом комплексе так и остаются на невиданно низком для этой локации уровне, поэтому интерес покупателей новостройке не ослабевает. Между тем, не за горами завершение проекта: первую очередь обещают сдать в III квартале 2016 года. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня снова вернуться в ЖК «Я - Романтик», чтобы оценить, как продвигается строительство.

История реализации проекта

Проект начал широко рекламироваться еще в 2013 году, но разрешения на строительство на тот момент у компании не было, в связи с чем квартиры не продавались. 214-ФЗ не позволяет вести продажи без разрешения на строительство, а вот бронировать квартиры не запрещает, поэтому покупателям предлагали оформить бронь за 50 тысяч рублей. Прдробнее о выходе на рынок новостроек Санкт-Петербурга ЖК «Я - Романтик» читайте в первой проверке Тайного покупателя.

Репутации у компании на рынке новостроек Петербурга на тот момент никакой не было, цены на квартиры предлагались очень низкие для Васильевского острова, вопрос с коммуникациями не был решен - все это подогревало интерес, жилой комплекс вызвал большой резонанс.

Многие боялись вступать в проект, а некоторые из тех, кто вступил, меняли решение и забирали залог за бронь, на просторах Интернета не угасали жаркие споры. Широкая рекламная кампания плюс отсутствие каких-либо документов - все это и впрямь выглядело очень подозрительно.

Причиной проволочек с получением разрешения на строительство было отсутствие техусловий на подведение коммуникаций. Подключить намывные территории к сетям изначально планировалось за счет городского бюджета, но в результате многомиллиардное бремя расходов разделили между собой 3 застройщика: Seven Suns Development, ГК «Лидер Групп» и турецкая компания Renaissance Construction.

В августе 2014 года разрешение на строительство ЖК «Я - Романтик» было получено, темпы строительства радовали, и страсти в сети поутихли. Будем разбираться, что нового произошло со времени последней проверки.

Что строят?

ЖК «Я - Романтик» будет состоять из жилой и деловой зоны. Жилая зона включает 11 домов более чем на 5500 квартир высотой 6-18 этажей, а также школу, 2 детских садика и общественный центр (при прошлой проверке домов было 13, но Seven Suns Development, как мы скоро увидим, любит менять проект в течение его реализации).

Жилую территорию огородят и освободят от транспорта, доступ пешеходов предполагается по картам системы СКУД. Предусмотрено небольшое количество подземных парковок, въезд в которые будет осуществляться, минуя внутреннюю территорию двора. На крыше 6 корпуса планируют открыть обсерваторию.

Деловая зона включает два 9-этажных паркинга на 2000 машиномест, апарт-отель на 1000 апартаментов, а также торговые и бизнес центры. Также в планах парк, правда, непонятно то ли с ручейками, то ли с искусственными прудами. 

Первая очередь - 5 корпусов на 2609 квартир и детский сад, вторая очередь - еще 6 корпусов (сейчас в продаже только один из них), школа и еще один садик. Дома имеют названия: первый «Дом открытий», второй «Дом храбрости», третий «Дом безупречности» и т.д.

Кто строит?

Seven Suns Development как бренд - достаточно молодая компания, существует с 2010 года и включает в себя целую структуру организаций:

• «Севен Санс Девелопмент Сантк-Петербург» (ранее созданная как ООО "ГринХаус")
• ООО «Севен Санс Девелопмент Москва»
• ООО «Севен Санс Девелопмент Вологда»
• ООО «Севен Санс Девелопмент»
• ООО «Севен Санс Недвижимость»
• Благотворительный фонд помощи новоселам «Мы вместе»

Учредителем и генеральным директором везде является Рыжков Алексей Петрович, выходец из Вологды. На малой родине он также ведет широкую строительную деятельность. Достаточно назвать следующие компании, которые он возглавляет:

• ОАО «Вологодский завод железобетонных изделий и конструкций»
• ООО «СтройМаркетСервис»
• ЗАО «Горстройзаказчик»
• ЗАО «Омега».

Таким образом, нужно признать, что опыт строительства у руководства Seven Suns Development имеется серьезный.

Прошлые объекты

В качестве реализованных проектов на сайте девелопера значится три жилых комплекса: «Светлые дома «Мы Вместе» и «Музыкант» в Вологде и «Светлый мир «Самое сердце» в Петербурге. На сайтах «Мы вместе» и «Самое сердце», между тем, в качестве застройщика указана другая компания - О2 Development.

В данный момент, помимо ЖК «Я - Романтик», в процессе строительства «Светлый дом «Твои окна» в Вологде, «Светлый мир О'Юность» в Петербурге, проектируется «Стремление к Свету» в Москве. Недавно открылись продажи в апарт-отеле ЖК «Светлый мир Внутри» в Сестрорецке на территории санатория Дюны. Вот только  разрешение на строительства предусматривает возведение санаторных корпусов, а не квартир, как позиционирует застройщик. Об этом черным по белому написано в разрешении на строительство.

Во время прошлой проверки найти какие-либо отзывы о построенных объектах девелопера мне не удалось. На этот раз, проверяя группу «Светлого дома «Музыкант», я обратила внимание на сообщение о вводе дома в эксплуатацию: «У кого из вас написаны претензии по качеству строительства, просьба звонить по телефону...». Значит, претензии к качеству построенного жилья были.

Я также выяснила, что в группах «Вконтакте», которые контролирует застройщик (в том числе, в группе «Я - Романтик»), ведется строгая цензура, все неудобные вопросы и комментарии удаляют, а участников отправляют в бан. Более свободное общение идет на форумах. На форуме «Я - Романтик» можно увидеть скриншоты сообщений, удаленных из официальной группы.

Кассовый разрыв

В СМИ то и дело появляются сообщения о серьезных задолженностях застройщика перед поставщиками. А в начале ноября этого года стало известно, что девелопер получил иски от брокеров и рекламщиков на 50 млн рублей, которые они недополучили в счет оплаты своих услуг.

Александр Рассудов, председатель совета директоров «Лидер Групп», комментируя эту ситуацию для издания «Долгострою.net», отметил явный дисбаланс между процентом готовности домов и процентом проданных квартир, что, в совокупности с текущими неплатежами, по его мнению, может говорить о наличии кассовых разрывах, которые пытается закрыть застройщик. 

Иными словами, большинство квартир продано, жилой комплекс построен чуть больше чем наполовину, а оборотных средств у застройщика не хватает. Следовательно, непонятно, на какие средства будет закончена стройка. В то же время, новые проекты застройщик запускает один за другим.

Разведка в Интернете

Общение дольщиков происходит в группе «Вконтакте» и на форумах. Группа очень многочисленная - более 4 тысяч человек. Группа закрытая, что, похоже, сделано с целью исключения неудобных участников. Некоторые из них, получив бан, перебрались на форум, там можно найти довольно интересную информацию.

И все же большинство дольщиков продолжают общаться в группе «Вконтакте» - основные обсуждения в ней ведутся на стене, в темах активность не такая большая. Есть также альтернативная группа соседей, но в нее пускают только по номеру договора долевого участия.

Параллельно с продажей квартир девелопер старается приобщить аудиторию к своей философии. Попав на сайт девелопера, ни за что не догадаешься, что имеешь дело со строительной компанией, зато можно почерпнуть много ценной информации о том, как избавиться от ложного эго, прийти к своей истинной природе - словом, жить лучше и правильнее.

Заказчики этих текстов и видео, вероятно, уже достигли полного просветления, поскольку снисходительно обещают приходить к нам снова и снова в разных одеждах, любить нас и напоминать, что единственной настоящей потребностью всех и вся является любовь. И, в заключение, выражают надежду, что, может быть, когда-нибудь наши глаза наполнит свет и мы, простые смертные, это поймем...Не подумайте, что я придираюсь, после посещения «Дня открытых сердец» вы поймете, почему тексты на сайте написаны в таком ключе.

К счастью, есть еще именной сайт ЖК «Я - Романтик», где нравоучения уступают место практической информации о жилом комплексе. Сайт позволяет составить в целом практически полное впечатление о проекте, хотя и не очень удобен в навигации. Там можно прочесть не только информацию о новостройке, но и о развитии территорий Васильевского острова. Есть вся разрешительная документация, цены на квартиры и техническое описание строящихся корпусов.

«Дни открытых сердец»

Чтобы лучше доносить до будущих жителей свои светлые идеи, застройщик проводит ежемесячные встречи - так называемые «Дни открытых сердец». Одну из таких встреч я решила посетить. На объекте есть офис продаж, но он то работает, то нет. В последний раз менеджер по телефону сообщила мне, что посмотреть на стройку можно только в «День открытых сердец», в остальное время территория закрыта для въезда.

Сбор «романтиков» был запланирован рядом с гостиницей «Прибалтийская» с 12.30. Однако тем, кто пришел к этому времени, пришлось померзнуть - первая газель приехала ближе к часу дня, чтобы перевезти всех желающих к месту встречи пришлось сделать более 10 рейсов, что заняло не менее получаса. Уже потом я узнала, что наиболее опытные участники приезжают часа через два после начала встречи, но об этом речь впереди.

Нас провезли вдоль строящегося ЗСД и через территорию стройки «Я - Романтик». В уютном павильоне уже ждали красиво украшенные цветами и морскими ракушками столы, вкусное угощение и напитки, всего было приготовлено с избытком, так что хватило всем до самого конца встречи. Актеры в ожидании полного сбора развлекали гостей, ведя между собой какие-то шуточные диалоги, в которых сложно было уловить какой-то смысл.

Но вот все собрались и нам огласили программу мероприятия:

- Что такое «Светлый мир» и как нам его построить?

- Какой он, «Светлый мир»?

- Как мы будем жить в «Светлом мире?

- Шаги к «Светлому миру».

- Хотим ли мы быть строителями «Светлого мира»?

Я, конечно, знала, что здесь все строят светлое будущее, но, признаюсь, не знала, что настолько. Нам разъяснили, что мы тут собрались отнюдь не для того, чтобы разговаривать «о бетоне», то есть о стройке («там, собственно, не о чем говорить, т.к., мол, все в порядке»), но и вопросам строительства будет уделено время в конце - прагматики смогут утешить душу.

Нам рассказали, что жить в «Светлом мире» - значит, здороваться с соседями, жить для других, а не для себя, проявлять общественную инициативу и участвовать в каких-либо работах, но главное - быть добрым, храбрым, отзывчивым, искренним и честным. Нам предложили подумать, какую роль мы хотели бы играть в общественной нагрузке. Кто-то, восприняв буквально, поинтересовался, будут ли вообще в «Светлом мире» дворники и уборщицы, или жителям придется убирать самим. К счастью, оказалось, что дворники будут.

Нам объявили что отныне «Дни открытых сердец» будут проводиться не для всех желающих, а только для тех, кто готов участвовать в строительстве «Светлого мира». Всем раздали бланки-заявления о приеме в команду строителей «Светлого мира» с указанием строительных норм и правил, я их, кстати, сфотографировала - можете ознакомиться и, при желании, вступить. На встрече многие активно заполняли эти бланки.

Время от времени общественное спокойствие нарушалось возмущенными возгласами: «Вы издеваетесь? Давайте перейдем уже к вопросам строительства!», на что менеджеры отвечали в достаточно жесткой манере, что подобные встречи не являются обязанностью застройщика и проводятся по утвержденной программе. Все вопросы строительства будут обсуждаться в конце. Таким ответам аплодировали, и воспитательная работа продолжалась.

Часа через два перешли к обсуждению архитектурной концепции, инфраструктуры и управляющей компании - все в том же духе всеобщего братства. До обсуждения хода строительства и проведения коммуникаций я, признаться, «не дожила» и через три часа уехала с мероприятия, рассчитывая досмотреть окончание встречи на видео, которое обычно выкладывают через несколько дней после каждой встречи на сайте ЖК «Я - Романтик». Самые стойкие смогли в конце прокатиться на вертолете и посмотреть на стройку с высоты, правда, к тому времени уже совсем стемнело. 

Технология строительства

Менять коней на переправе для Seven Suns Development привычная практика. Технология строительства дважды менялась, о чем можно подробнее прочитать в предыдущем расследовании. В последней редакции было решено строить монолитные дома с внешними стенами из газобетона. На сайте в разделе «О проекте» есть ссылка на подробное техническое описание.

Фундаментные плиты толщиной 700 мм опираются на свайное основание глубиной 25-28 метров. Монолитные несущие стены толщиной 200 мм, плиты-перекрытия между этажами 160 мм, наружные стены из газобетона 200 мм, межквартирные и межкомнатные стены из бетонных блоков толщиной 130 и 70 см соответственно.

Фасады утеплят слоем 150 мм и облицуют навесными фасадами из композитных панелей. Фасады четвертого (6-этажного) корпуса планируют сделать с использованием натурального дерева. Лифты будут Otis марки Gen2 Premier, стеклопакеты двухкамерные.

На «Дне открытых сердец» дольщикам сообщили об очередном изменении. Фасады теперь будут не яркие разноцветные, а «в морской тематике», то есть серо-коричневые, что многих расстроило. Кто-то из дольщиков воспринял это как способ сэкономить, но есть и такие, кому идея понравилась. На фасадах будут неброские изображения звезд, парусов и мачт.

Ход строительства

Темпы строительства новостройки в последнее время заметно снизились. На сайте ЖК «Я - Романтик» есть график строительных работ, но его не стесняются корректировать задним числом. На форуме дольщиков был опубликован срез на февраль 2015 года, где было явно видно отставание в проведении электромонтажных работ, их завершение  было намечено на сентябрь 2015 года. Это вызвало обсуждение среди форумчан. Отмечали, что если к зиме 2015-2016 в домах не будет тепла, то стройка зимой встанет, поскольку без отопления выполнять внутренние работы невозможно. 

На данный момент на сайте ЖК «Я - Романтик» срез на февраль 2015 года выглядит совсем иначе. Отставание по графе «Внутренние электромонтажные работы, в том числе ГРЩ» убрано, начало работ по плану поставлено на сентябрь 2015 года, а окончание на июнь 2016 года. По некоторым другим статьям сроки тоже передвинуты.

Надо сказать, что сегодня внешний контур корпусов не закончен, фасады еще не утеплены, монтировать облицовку еще не начинали, остекление идет с отставанием, так что, очевидно, что о внутренних работах в этот зимний сезон речи вообще не идет. 

На встрече «открытых сердец» пообещали тепло и воду уже в январе 2016 года, а насчет графика работ сказали, что он был составлен с опережением, и на самом деле стройка идет вполне успешно. На вопрос о долгах перед поставщиками ответили, что это не долги Seven Suns Development, а субподрядчиков друг перед другом. 

О качестве строительства судить пока рано. Визуально стройка выглядит хорошо, грубых изъянов не видно. Но не будем забывать, что претензии к построенным объектам застройщика в Вологде были.

Инфраструктура

Раньше «романтикам» обещали построить 2 садика и 2 школы, потом убрали вторую школу, объявив что будет одна, но зато большая, на 825 мест. На последней встрече выяснилось, что и эту школу будет строить государство. Садик в первой очереди будет на 140 мест, во второй - на 115, подчеркивается, что застройщик возводит его на свои средства. Умалчивается лишь, что это вполне стандартная практика, всех застройщиков обязали строить детскую инфраструктуру за свой счет, потом государство принимает их на баланс в обмен на налоги.

Также рядом с 5 корпусом в жилой зоне собираются построить общественный центр, в котором будет лекционный зал, театр, музыкальный клуб, разнообразные занятия для детей и взрослых, возможно, киноклуб. Рядом с общественным центром будет амфитеатр, детская площадка и большое пространство, занятое спортивными площадками, которое можно будет использовать для массовых гуляний и встреч.

Еще будет кафе и обсерватория для желающих наблюдать за звездным небом на крыше 6 корпуса, а также, возможно, баня. Вот только непонятно, как будет обеспечен доступ к инфраструктурным объектам, если территорию жилого комплекса собираются сделать закрытой. А закрытая территория - мера практически необходимая при учете, что на первых этажах запланированы квартиры с террасами, общественная кухня и оборудованные мангалами площадки.  

На встрече кто-то задал вопрос: «за чей счет все это строится?», нам ответили, что компания Seven Suns Development в структуре прибыли находит резервы, чтобы построить инфраструктуру, поскольку весь проект не является коммерческим. Целью является самоокупаемость общественных объектов.

Напомню, паркинги предусмотрены подземные - около 200 мест (они есть не во всех корпусах) и отдельностоящие (около 2 тысяч мест), но расположены они будут довольно далеко от жилых домов, в общественно-деловой зоне. Там же будет располагаться вся коммерческая инфраструктура.

Парковочные места пока не продаются, однако ориентировочный уровень цен менеджер мне назвала: 800 тысяч рублей за подземную парковку и 400 тысяч рублей в отдельностоящем 9-этажном паркинге, цена невысокая, по меркам рынка. По количеству парковочных мест все тоже неплохо.

Пути-дороги

О транспортной инфраструктуре я подробно писала в прошлом расследовании, с тех пор мало что изменилось. В двух словах: метро не в пешей доступности, новые станции строиться будут (метро «Морской Фасад»), но, скорее всего, очень нескоро, а точнее не раньше 2020 года.

На машине выбраться с Васильевского острова в ближайшие годы также будет непросто. Недавно началось строительство моста через остров Серный, который должен будет соединить Васильевский остров с Петроградской стороной.

Дольщики опасаются, что строительство ЗСД, который рядом с ЖК «Я - Романтик» строит турецкая компания, может быть заморожено по политическим причинам. Опасения справедливые, как писал Novostroy-SPb.ru, депутат Госдумы Дмитрий Ушаков уже внес предложение применить санкции к этой турецкой компании.

Что почем

Стоимость жилья всегда была козырем проекта. Эксперты считают, что уровень цен обусловлен, в первую очередь, «рисками намывного строительства, среди которых — непрогнозируемый срок прокладки инженерных сетей». Цены, конечно, подросли со времени последней проверки, но ситуация, в целом, не изменилась.

1 очередь - 1, 2, 3, 4, 5 корпус - 3 квартал 2016 года

2 очередь - 6 корпус - 3 квартал 2017 года

Рядом с ЖК «Я - Романтик» давно стоит давно возведенный ЖК «Капитан Немо», первый дом из проекта «Гавань капитанов», который ГК «Лидер групп» уже два года как не может ввести в эксплуатацию из-за отсутствия коммуникаций.

В феврале 2015 года плановый срок сдачи этого жилого комплекса был назначен на I квартал 2016 года, сейчас срок перенесли на III квартал 2016 года - одновременно с первой очередью ЖК «Я - Романтик». Так что, если в прошлом расследовании я говорила о том, что у «романтиков» есть полгода в запасе на просрочку со стороны монополистов, то сейчас об этом говорить уже не приходится. 

Цены на квартиры в ЖК «Капитан Немо» выше, чем в ЖК «Я - Романтик»:  

Планировки

Все квартиры в ЖК «Я - Романтик» сдаются с полной чистовой отделкой, сантехникой и даже мебелью, я очень подробно писала об этом в предыдущем расследовании. С тех пор в этом плане ничего не изменилось, поэтому не буду повторяться.

Что же касается геометрии жилья, то в первой очереди строительства планировки отличаются большим разнообразием, но имеют и недостатки.

Самые маленькие студии метражом 24-26 кв. метров вытянутые и узкие, в прихожей получится разместить только вешалку - место под шкаф не предусмотрено. Студии побольше, площадью 27 «квадратов», странной формы и с маленьким балконом. Балкон углубляется в жилое помещение, за счет чего образуется угол. Хорошая квадратная форма и большой балкон только в студиях метражом от 30 кв. метров. 

Однокомнатные квартиры удались больше. Балкон располагается вдоль кухни или вдоль всей квартиры, в санузлах ванны, удобная прихожая, квадратная форма помещений, большая кухня площадью 11-12 кв. метров. Есть и варианты евро: в них спальня площадью 17 «квадратов» уменьшается до 9-12, а кухня увеличивается до 15-22 кв. метров.

Стандартных «двушек» с двумя отдельными комнатами осталось совсем мало. Евротрешек чуть больше, но почти все на первом этаже. Кстати, на первых этажах почти все квартиры с террасами, выход на которые, как правило, идет из лоджии.

Трехкомнатные квартиры неплохи, вот только прихожие подкачали - узкие и длинные, но это довольно частая история. Из второй очереди в продаже 6 корпус. Там большой выбор студий и «евро-двушек», однокомнатных осталось единицы, а трехкомнатных квартир нет совсем.

У студий (площадью 22-24 кв. м) студий форма лучше, чем в первой очереди, а те, что побольше также отличаются маленьким балконом, «утопленном» в комнату. В больших студиях (метражом от 28 кв. метров) балкон тоже «утоплен» в комнату, но планировка намного удачнее за счет того, что окно и балкон располагаются вдоль длинной стороны, так что угол не мешает.

«Евро-двушки» маленького метража мне не очень понравились из-за узкой и вытянутой формы комнат и кухни, смежного санузла, а также из-за маленьких балконов. Квадратная форма помещений в «евро-двушках» метражом от 47 кв. метров, а вот смежный санузел встречается даже в 50-метровых квартирах. Полноценные двухкомнатные вполне удачные, разве что балконы маловаты. Потолки в первой очереди ЖК «Я - Романтик» невысокие - 2.6 метра.

Как купить?

Способ покупки не изменился с момента последней проверки комплекса Тайным покупателем: по-прежнему все в рамках 214-ФЗ. Бронь на квартиру ставится на 10 дней и стоит 30 тысяч рублей, которые идут в оплату за ускоренную регистрацию ДДУ.

В день подписания ДДУ средства нужно перечислить на аккредитив в банке Промсвязьбанк, он же является единственным пока банком, выдающим ипотечные кредиты на квартиры второй очереди.

Дело в том, что у этого банка в залоге земля, на которой строится жилой комплекс, поэтому на сайте он фигурирует как финансовый партнер проекта. В первой очереди взять ипотеку можно и в Сбербанке (11,4%). У обоих банков действует льготная ипотека. 

Однако у Промсвязьбанка взять кредит дешевле: ставка 11%, нет комиссии за открытие аккредитива (2070 рублей) и выбор страховых компаний больше, можно выбрать подешевле. Но эта процентная ставка действует до конца декабря.

Рассрочка (на вторую очередь) дается на 15 месяцев до марта 2017 под 1.5% в месяц на остаток (это 18% годовых, менее выгодно, чем ипотека).

Выводы

С момента последней проверки ЖК «Я - Романтик» заметно подрос. Тем самым, застройщик доказывает серьезность своих намерений, но однозначно говорить о том, что с жилым комплексом все прекрасно, еще рано. Намывное строительство - всегда риск.

Неизвестно, подключат ли новостройку в срок ко всем коммуникациям, выполнит ли застройщик все свои обещания, которые дает в таком избытке. Тем более сейчас в свете российско-турецкого конфликта, а ведь в подключении коммуникаций принимает участие турецкая компания.

Тем более, что есть нарекания к качеству строительства по предыдущим объектам. Настораживают также вести о задолженностях девелопера перед контрагентами и замедление в последнее время темпов строительства (изменение графика на сайте).

Однако цены на квартиры в ЖК «Я - Романтик» настолько привлекательны, что даже если застройщик не выполнит часть своих обещаний и задержит сроки - на это можно будет закрыть глаза (разумеется, при условии, что задержка будет измеряться месяцами, а не годами). В общем, с момента прошлой проверки реализация ЖК «Я - Романтик» претерпела изменения, которые нельзя не учитывать. Сейчас я оцениваю проект на «7» баллов.

Дария Лапатухина