ЖК «Солнечный город»: плюсы и минусы покупки квартиры в «городе счастливых людей»

Красносельский район, расположенный на юго-западе Санкт-Петербурга, является одним из самых дешевых спальных районов города. Его главной проблемой можно назвать удаленность от центра и плохую транспортную доступность – здесь нет ни одной станции метро, а в часы пик выехать из района даже по крупным магистралям проблематично. Зато с экологической точки зрения район считается одним из наиболее благополучных: много парков, мало промышленных предприятий и близко Финский залив. В западной части Красносельского района на огромном участке 185 га компания Setl City взялась построить ЖК «Солнечный город» – «город счастливых людей». Конечно, мы не могли пройти мимо, и редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя разобраться в этом проекте.

Что строят?

Между железной дорогой и Петергофским шоссе с одной стороны и пр. Буденного и ул. Пионерстроя с другой, там, где совсем недавно располагались совхозные поля, будет возведено 1,3 млн кв. м жилья. Менеджеры затрудняются сказать, сколько именно домов здесь построят и сколько людей здесь сможет поселиться. Но только первые три корпуса рассчитаны на 5250 квартир, а ведь это только малая часть, по схеме застройки ясно видно, что домов будет не один десяток.

Все корпуса, которые сейчас в продаже, будут высотой в 12 этажей, более высотной застройки не предполагается. В планах также 8- и даже 5-этажные дома, правда, их возведут еще очень не скоро. Ориентировочный срок реализации всего проекта 2026-2028 гг.

Все дома будут находиться в окружении благоустроенных дворов, через территорию застройки пройдет пешеходный бульвар, с западной границы жилого комплекса разбьют сквер, на востоке окажется городская площадь, в центре которой поставят стелу с часами.

Помимо жилья проект застройки предполагает 13 детских садов, 5 школ, детскую школу искусств, 2 спорткомплекса с бассейнами, торговые центры, две гостиницы и бизнес-центр. Помимо квартир продаются кладовые на первых этажах. Паркинги предусмотрены как крытые многоэтажные на границе кварталов, так и подземные.

Кто строит?

О застройщике, компании Setl City я уже писала не раз. Это ведущий девелопер Санкт-Петербурга и Северо-Западного региона, входящий в холдинг Setl Group (сюда же входит известный брокер «Петербургская Недвижимость»). Застройщик реализует разные проекты от сегмента масс-маркет до элитной недвижимости, но отдает предпочтение проектам комплексного освоения территории комфорт-класса, для них компанией разработаны собственные стандарты качества, которые строго соблюдаются. 

Например, визитной карточкой Setl City уже стали просторные дворы, большое расстояние между домами, высокий коэффициент озеленения, отделка холлов по индивидуальным дизайн-проектам, а также единый стандарт отделки квартир с использованием качественных европейских материалов. Скрупулезно выдерживается соответствие картинок в буклетах реальному облику жилых комплексов, что, конечно, немаловажно. 

Девелопер серьезное внимание уделяет безопасности будущих жителей: видеонаблюдение при входе в подъезды, по периметру здания, в лифтах, на детских площадках и автостоянках.  

Разведка в Интернете

Setl City не всегда создает именные сайты под отдельные проекты, зачастую ограничиваясь информацией на общих сайтах девелопера и продавца, но ЖК «Солнечный город» – крупный проект и заслужил отдельный именной сайт, который имеет приятный дизайн и дает неплохое представление о проекте. Очень продуманно сделана карта с расположением новостройки и окружающей инфраструктуры, рендеры с изображением будущих кварталов. Можно узнать об отделке, посмотреть на ход строительства, а генплан позволяет выбрать корпус и посмотреть поэтажные планы и планировки. 

Есть и недоработки: например, почему-то на генплане можно выбрать только 2 и 3 корпуса, а 4 – самый большой – нет, хотя, он уже давно в продаже. На карте никак не убрать окно с описанием местоположения, которое загораживает другую информацию. Но самое главное – отсутствуют цены, вместо них к каждой квартире прикрепляется бесполезная кнопка «запросить цену», которая ведет к форме обратной связи. 

На сайте продавца, «Петербургской Недвижимости», как обычно, можно посмотреть только минимальные цены на квартиры каждого типа в разных корпусах, там же есть еще и ссылки на веб-камеры, которые я не нашла на сайте проекта.

На сайте жилого комплекса есть ссылка на официальный форум, но там пока нет обсуждений между дольщиками, только ответы на вопросы от представителя застройщика. По сути, форум дублирует группу Вконтакте, где, кстати, информации накопилось даже больше. Я узнала об окружении новостройки, нюансах планировок и о том, как можно добраться до стройки на общественном транспорте.

Визит в офис

У «Петербургской Недвижимости» есть множество удобно расположенных по всему городу офисов. Я решила отправиться в тот, что находится около метро «Пионерская». Раньше там было два офиса, но один закрыли, остался тот, что по адресу Коломяжский, 20. Я уже бывала здесь раньше, и в глаза бросились изменения: появился стенд с образцами отделочных материалов, а детский уголок, наоборот, оскудел – исчез ящик с игрушками.

Посетителей было мало: из четырех столов, что стоят в переговорной, занят был только один, тем не менее, мне пришлось минут 10 ждать менеджера. Во время нашего разговора ей несколько раз звонили, и она уходила по каким-то делам, иногда довольно надолго, так что около половины всего времени я провела в бесполезном ожидании.

Информационную часть консультации также не могу оценить высоко. Я попросила рассказать мне о ЖК «Солнечный город» и альтернативных вариантах, тоже расположенных на юго-западе. Менеджер вела презентацию по своему алгоритму: быстро показать карту, рендеры, фото со стройки, варианты планировок, а потом долго и занудливо рассчитывать варианты оплаты. Затем перейти к другой новостройке и повторить весь цикл. 

Плюсы и минусы разных проектов при таком подходе не прорисовывались, у меня вообще сложилось впечатление, что менеджер в них не ориентируется. Также ее совсем не интересовало, что наиболее важно для меня. 

Как строят?

Строительство ведется по обычной для Setl City технологии – монолит-кирпич. Это означает, что каркас здания и несущие внешние стены будут монолитными. Ненесущие внешние стены из поризованного камня – там, где стена ведет на улицу, и из газобетона – там, где стена ведет на лоджию или балкон. Сверху положат слой утеплителя и штукатурку с покраской. Межкомнатные перегородки делают из силикатных стеновых блоков толщиной 80 мм.

Из внутренней начинки: УЗО, стояковая система водоснабжения (стояки зашиваются пластиковыми панелями в цвет плитки), электрические полотенцесушители, полипропиленовые трубы, горизонтальная разводка отопления в конструкции пола с этажными распределительными коллекторами, вентиляция обычная (с естественным побуждением), пожарные датчики в каждой квартире, домофоны с возможностью подключить видео. 

Все квартиры сдаются с полной чистовой евро-отделкой: ламинат 32 класса на полу, на стенах флизелиновые обои под покраску (разная фактура в комнатах, коридоре и на кухне) выдерживают до 7 слоев краски, потолки покрыты водоэмульсионной краской, финские входные металлические двери и межкомнатные из МДФ с покрытием экошпон. На четных этажах двери и плинтуса темного цвета, на нечетных – светлого. В ванных комнатах и санузлах стены и пол отделываются плиткой «Керама Морацци», устанавливается чешская сантехника (акриловая ванна с декоративным экраном, раковина с тумбой, унитаз типа «Компакт»). В санузлах устанавливаются светильники, в остальных помещениях подвесные электрические патроны. Менеджер уверяла меня, что материалы будут импортными, невзирая ни на какой валютный курс, но в социальных сетях представители застройщика не отрицают вероятность импортозамещения материалов при условии сохранения качества.

Цены и планировки

Квартирография ЖК «Солнечный город» имеет те же недостатки, что и недавно проверенный ЖК «Чистое небо» – избыток студий и однокомнатных квартир, небольшое количество двухкомнатных и совсем незначительное количество «трешек». На этаже располагается 9-13 квартир и 2 лифта (на 12 этажей).

Соотношение разных типов квартир:

Что касается планировок, они имеют свои плюсы и минусы. Студии хотя и не очень сильно различаются по метражу, разные по форме: от традиционных «стаканов» до интересных квадратных с возможностью выделить кухонную зону. 

Однокомнатные квартиры тоже разные: есть с совмещенным или раздельным санузлом, с ванной или душевой кабиной, но все отличаются компактными прихожими с местами для хранения. Во многих квартирах окна оформлены в виде эркеров, есть квартиры, где окна выходят на две стороны.

Есть и необычные решения. Например, мне очень понравился вариант однокомнатной квартиры 43,73 кв. м: комната 17,5 кв. м, кухня 15 кв. м и еще одна комнатушка метражом всего 5 кв. м и большим окном на всю ширину стены. Дополняет все раздельный санузел с ванной и вместительная прихожая 7 кв. м с двумя свободными углами.

Есть интересный вариант евро-двушки 51,35 кв. м, которую можно превратить в полноценную двухкомнатную. Кухня-гостиная 23 кв. м имеет выделенную кухонную и столовую зоны с эркером, в комнате 17 кв. м, тоже с эркером. Несколько портит впечатление только бестолково вытянутый коридор и совмещенный санузел с душевой кабиной.

В двухкомнатных квартирах в отличие от «однушек» коридоры не удались. Часть из них представляют собой узкие тоннели, другие, при большой площади, не имеют свободных углов и стен. В части квартир место под шкаф в прихожей обеспечивается за счет углубления в стене, смежной с комнатой, в результате чего в комнате образуется неудобный выступ. Большая «двушка» 65,58 кв. м имеет неприлично большую прихожую 17 кв. м при размере кухни и комнаты всего по 12 кв. м.  Зато есть «двушки» с двумя окнами на длинной стороне в одной из комнат, есть квартиры с кладовкой.

«Трешки» мне больше всего понравились. Самые маленькие – 71,47 кв. м: кухня 12 кв. м и комнаты по 14 кв. м, выходят на две разные стороны света, удобная прихожая 9 кв. м, большой балкон вдоль кухни и комнаты. Квартиры большой площади имеют прихожую 15 кв. м при размере кухни всего 10 кв. м, что просто неприлично.

Высота потолков на 1-11 этажах довольно скромная для комфорт-класса – всего 2,65 метров, менеджеры предлагают покупать квартиры на 12 этаже – там потолки 2,85 метров. Также на 11 и 12 этаже увеличены оконные проемы (окна начинаются на высоте 0,4 метра от пола), а, поскольку над последним этажом располагается звукоизолированный технический этаж, можно не переживать по поводу возможных протечек с крыши.

В группе Вконтакте кто-то расстраивался по поводу того, что полотенцесушители будут электрические, то есть не подключенные к горячему водоснабжению. Представитель застройщика уверяла, что это, наоборот, большой плюс, поскольку при подсоединении полотенцесушителя к ГВС в ванной может проходить большой отрезок некрасивой крашенной трубы, с электрическими змеевиками таких проблем нет. К тому же, за счет расположения между теплыми помещениями в ванных комнатах не бывает холодно.

Цены при 100% оплате в ЖК «Солнечный город»

Бок о бок с ЖК «Солнечный город» стоит уже построенный ЖК «Константиновское» от «Балтпродком» (в нем уже проданы все квартиры) и строится ЖК «Английская миля». Последний будет состоять из 8-этажных домов комфорт-класса с благородным внешним обликом в английском стиле. Охраняемая свободная от транспорта территория ЖК будет оформлена в стилистике английского парка с использованием малых архитектурных форм. Срок сдачи первой очереди намечен на 2 квартал 2017 года, стройка пока находится на этапе котлована, как и 4 корпус ЖК «Солнечный город», который сдается на полгода позже.

Плотность населения и цены в ЖК «Английская миля» будут ниже, чем в ЖК «Солнечный город» – в среднем 67-69 тыс. рублей за «квадрат». Однокомнатную квартиру можно купить за 2 млн рублей, двухкомнатную за 3,03 млн рублей, а трехкомнатную за 4,58 млн рублей. Студия обойдется в 1,77 млн рублей. Следует однако учесть, что квартиры будут сдаваться со свободной планировкой, без какой-либо отделки и даже без разводки труб. 

По другую сторону пр. Буденного будет осваивать свой участок поля (тоже, кстати, весьма большой) компания «КВС», но она еще не вывела свой проект в продажу.

С другой стороны Петергофского шоссе продолжается строительство жилого массива «Балтийская Жемчужина», которым занимается сразу несколько девелоперов. Часть территории уже заселена и благоустроена, часть еще строится, ведется строительство дорог для выезда из квартала. В этой части района жилье стоит значительно дороже.

Остальные новостройки удалены на более значительное расстояние. В пос. Новоселье «Строительный Трест» продает уже готовые квартиры в ЖК NewПитер, поэтому цены, конечно, намного выше. Рядом строятся «Городские кварталы» от компании «Новоселье», срок сдачи второй очереди раньше (конец 2015 года), а цены намного ниже, чем в ЖК «Солнечный город»: цена за «квадрат» жилья начинается от 62 тыс. рублей. Студию можно купить за 1,7 млн рублей, однокомнатную за 2,2 млн рублей, а двухкомнатную за 3,4 млн рублей. 

Ближе к поселку Красное Село компания «Унисто Петросталь» строит ЖК «Аннинский парк». За жилье со сроком сдачи 2 квартал 2016 года ценник назначен гораздо более гуманный: от 48 тыс. рублей за квадратный метр. Однокомнатная там стоит как студия в ЖК «Солнечный город», «двушка» как однокомнатная, а «трешка» как двухкомнатная.

Интересно, что на старте продаж в ЖК «Солнечный город» цены были даже выше, чем сейчас. Но и с сегодняшними скидками прайс не назовешь доступным, если сравнивать с другими предложениями в этом районе. В группе ЖК «Солнечный город» Вконтакте аналитики, сотрудничающие с Setl City, предлагают ориентироваться на цены в «Балтийской Жемчужине», оценивая инвестиционный потенциал ЖК «Солнечный город». Не уверена, что это корректно. «Балтийская Жемчужина» все же располагается  ближе к городу, паркам, остановкам общественного транспорта и гораздо ближе к заливу (что очень ценится), к тому же через ее территорию проходят Матисов и Дудергофский канал. А с учетом наличия более дешевых предложений практически под самым строительным забором ЖК «Солнечный город» я бы не стала рассматривать этот жилой комплекс для инвестиций.

Как купить?

Продажи ведутся по 214-ФЗ через заключение ДДУ, первый взнос перечисляется на аккредитив в банке. Квартиру можно забронировать под залог в 50 тысяч рублей, который возвращается в случае отказа банка или после совершения покупки.

Кредитуют новостройку множество банков. Минимальную процентную ставку 11,5% дает банк «Дельта Кредит», 11,75% – «БФА Банк». Но это распространяется только на 2 и 3 корпус. На покупку квартиры в 4 корпусе можно взять ипотеку в «Сбербанке», «Ханты-Мансийском банке», Банке «Санкт-Петербург», «Райффайзенбанке», «ВТБ24», минимальная ставка от 11,9%. Специалисты по ипотеке (как, видно по ставкам льготная ипотека тоже присутствует) сориентируют в условиях кредитов, помогут оформить все бумаги, сами подадут заявки в банки.

Тем покупателям, которые не могут подтвердить свой доход официально, доступна рассрочка. Есть два варианта: до конца строительства или на 3 года. В первом случае скидка с первого взноса составит 20%, во втором – 10%. Это менее выгодно, чем ипотека, т.к. ипотека приравнивается к 100% оплате, в этом случае скидка 20% распространяется на всю стоимость квартиры.

Пути-дороги

Транспортное сообщение в Красносельском районе, мягко говоря, не блестящее. Здесь нет ни одной станции метро, мало дорог и возможных путей объезда, поэтому часто скапливаются пробки. Правда, в перспективе (к 2020 году) на пересечении пр. Маршала Жукова и Маршала Казакова  откроют станцию метро «Юго-Западная», что, конечно, поможет делу. Впрочем, от ЖК «Солнечный город» она все равно будет находиться в нескольких километрах.

Я отправилась на стройку на общественном транспорте. Доехать можно на маршрутках или автобусах от станций метро «Автово», «Проспект Ветеранов», или «Ленинский проспект». В выходной день от «Автово» ехать меньше 20 минут до остановки «Ж/д переезд» или «ул. Петростроя», потом нужно пройти налево через парк «Новознаменка» метров 300 до развилки, где стоят рекламные плакаты ЖК «Солнечный город» и ЖК «Английская миля». 

На этой развилке выбор. Налево пойдете – готовьтесь к сильному ветру, попадете на асфальтовую дорогу через поле, которая ведет вдоль промзоны к пункту продаж «Петербургской Недвижимости». Оттуда хорошо видно стройку 2 и 3 корпуса ЖК «Солнечный город», по соседству стоят заброшенные коттеджи, рядом с которыми раньше была свалка. 

Направо пойдете – прогулка выйдет намного более приятной, без ветра, по дороге среди цветущих трав, мимо офиса продаж и строки ЖК «Английская миля», мимо уже построенных красивых ухоженных домов ЖК «Константиновское» к стройплощадке 4 очереди ЖК «Солнечный город». Вдоль нее можно пройти дальше до стройки 2 и 3 корпусов и также посмотреть на них вблизи. На саму стройку не пускают, возможно, когда дома достроят, застройщик сделает в них шоу-рум.

Мне здесь очень понравилось – дышится легко, в воздухе стоит благоухание цветущих трав. Вот только самолеты летают очень низко и один за другим, хотя, говорят, что к их шуму быстро привыкаешь и уже не замечаешь его. Также поблизости стоит много заброшенных домов, это тоже может смущать, поскольку часто подразумевает не самое приятное соседство.

До выезда на КАД всего 10 минут езды (около 7 км по Петергофскому и Красносельскому шоссе), по КАД можно выехать на ЗСД. До аэропорта Пулково  полчаса езды.

Неподалеку находится ж/д платформа Сегриево, от которой можно доехать на электричке до Балтийского вокзала, до 2 и 3 корпусов от нее чуть более километра по прямой, но дороги пока нет. Через поля до улиц, ведущих к станции, всего 400 метров, но, скорее всего, путь перегородит строительный забор Setl City – со временем ЖК «Солнечный город» достроят почти до самой железной дороги.

Проспект Ветеранов продлят, он пройдет прямо через жилую застройку, но будет это еще нескоро: получение заключения экспертизы на проектно-сметную  документацию застройщиком запланировано на 4 квартал 2015 года; разработка рабочей документации и включение в адресную инвестиционную программу – на 2016 год. Приступить к самим работам по продлению проспекта Ветеранов планируется ближе к 2017 году, с расчётом закончить их к 2022 году.

Словом, транспортная доступность не является сильной стороной проекта. До остановки общественного транспорта от корпусов 2 и 3 ЖК «Солнечный город» идти минут 20. Метро поблизости нет, количество жителей прибавляется постоянно, а строительство дорог идет куда менее быстрыми темпами. В часы пик путь до ближайших станций подземки занимает до 40 минут, хотя по свободным дорогам ехать всего минут 15. Ситуацию спасают трамваи, которые не зависят от пробок, поскольку следуют по своей выделенной полосе вдоль Петергофского шоссе. На трамваях № 41 и 36 можно добраться до метро «Автово». 

Когда-то давно город обещал  проложить здесь линию легкорельсового трамвая, с этим условием китайские девелоперы, кстати, и взялись в свое время за строительство «Балтийской Жемчужины». Но проект отложили, хотя некоторые застройщики надеются, что не навсегда. 

Локация

Сам район очень зеленый. В непосредственной близости – парк «Сосновая поляна» и парк «Новознаменка», чуть дальше Шунгеровский лесопарк, Полежаевский и Южно-Приморский парки. В парке «Новознаменка», который тянется вдоль Петергофского шоссе, есть несколько исторических парковых зон: дачи Воронцова, Чидсона, Эбсворд «Литания», усадьба Миниха. Недавно реконструировали участок от ул. Пионерстроя до военного городка, проложили велодорожки, поставили детские площадки. Зимой можно кататься на ватрушках – в парке отличные горки.

Менеджер сказала мне, что до залива идти 10-15 минут, но на деле расстояние составляет более 3 километров, ближайший дикий пляж – в районе выхода к заливу с ул. Адмирала Черокова.

Теперь о менее приятном. Всего в 250 метрах находится промзона, но она не включает в себя опасных производств, к тому же застройщик обещает отделить ее от жилой части сквером. Здесь располагаются автотранспортное, дорожное, лесоперерабатывающее предприятия, котельная, стройбаза, электромонтаж, бывшая станция аэрации, склады. 

В 2 километрах от новостройки располагаются юго-западные очистные сооружения, жители Сосновой Поляны нередко жалуются, что оттуда ветер приносит запах канализации и дым от сжигания осадка сточных вод. С северо-запада от ЖК «Солнечный город» находится воинская часть, на территории которой есть свалка техники.

Соцкультбыт

Первый квартал застройки включает 4 садика и школу. Сроки ввода в эксплуатацию детских садов: 4 квартал 2017 г., 1 и 3 квартал 2018 г., 3 квартал 2019 г.. Первую школу должны будут сдать в 3 квартале 2018 г., вторую – в 3 квартале 2020 г. В корпусах, квартиры которых выставлены на продажу, предусмотрено несколько коммерческих помещений, но очень мало, большую часть площади первых этажей занимают кладовые, в 4 корпусе будет кабинет врача общей практики.

Стоимость квадратного метра в кладовых начинается от 41,7 тыс. рублей, вся кладовка обойдется в 170 тыс. рублей. Уже продаются места в отдельно стоящих паркингах – минимальная стоимость от 400 тыс. рублей. Подземные парковки будут продавать позже, и менеджер сказала мне, что, скорее всего, порядок цен будет такой же. Хотя это и не совсем понятно – уровень удобства отличается колоссально: ходить к машине через улицу или спускаться из теплого подъезда.

Уже имеющиеся детские сады и школы находятся в радиусе километра, но расположены они за промзоной, поэтому, чтобы к ним добраться, придется обходить ее через парк Новознаменка. В соседнем ЖК «Константиновское» собирались построить детский сад, школу и поликлинику, но не построили – работает только небольшой продуктовый магазин.

На перекрестке пр. Буденного и Петергофского шоссе, примерно в 2 км от жилого комплекса, находятся гипермаркеты «Лента» и «К-Раута» (Петергофское шоссе, 96-98). Ближайший торговый центр – «Жемчужная Плаза» расположен в квартале «Балтийская Жемчужина» по другую сторону Петергофского шоссе.

Выводы

ЖК «Солнечный город» – интересный проект. В первую очередь, он отличается продуманной благоустроенной средой: просторные дворы, пешеходные бульвары, площадь со стелой, качественное озеленение, инфраструктура внутри кварталов. Надежность застройщика не вызывает никаких сомнений, также внушает доверие качество строительства и отделки квартир, схема покупки находится в полном соответствии с 214-ФЗ. 

Что смущает? Проект в самом начале своей реализации и уж очень масштабный – мини-город «счастливых людей» будут строить дольше 10 лет, а это значит, что все «блага цивилизации», которые застройщик рисует на рендерах и перечисляет в буклетах, будут появляться здесь постепенно, некоторые в самом конце. 

Тем, кто купит квартиру сейчас, в первые годы придется мириться с нехваткой инфраструктуры, дорог и строительным забором рядом с домом. Обилие студий и однокомнатных квартир на фоне небольшого числа двух- и трехкомнатных квартир создают высокую плотность населения и тенденцию к частой смене соседей.

Локация новостройки, с одной стороны, имеет плюсы в виде обилия парков, чистого воздуха и близости залива, с другой стороны, недостатки в виде транспортно-дорожных проблем. Кого-то также могут смутить и такие вещи, как постоянный шум от самолетов, близость промзоны и некоторое количество мелких свалок и заброшенных домов в округе. Цены на фоне соседних строек нельзя назвать привлекательными, поэтому проект получает итоговую оценку 7 баллов.