Конец 2014 года стал непростым для застройщиков: вслед за резким скачком курса доллара Центробанк объявил о повышении ключевой ставки до 17%. Итогом стали стремительно возросший спрос на новостройки и туманные будущего рынка недвижимости. Портал Novostroy-SPb.ru спросил у застройщиков Петербурга о том, какая судьба ждет масштабные проекты комплексного освоения территории, реализация которых уже началась.
Большинство проектов КОТ находится в Ленинградской области, где разработана и успешно реализуется программа «Соцобъекты в обмен на налоги», позволяющая девелоперам сократить расходы, также крупные проекты есть и на территории Санкт-Петербурга.
Группа компаний «КВС» занимается проектами комплексного освоения территорий в Сертолово и Янино. Это ЖК «Новое Сертолово» (250 тыс. кв. м) и ЖК «Ясно.Янино» (385 тыс кв. м). В рамках этих проектов будут построены социальные объекты - школы, детские сады, ФОК и другие. Реализация проектов займет несколько лет. Первая очередь в Сертолово будет сдана в 2016 году, а в Янино - в 2018.
ГК «УНИСТО Петросталь» уже осуществляет строительство трех проектов КОТ: ЖК «Тридевяткино царство» (240 тыс. кв. м), строительство планируется завершить в 2018 году, уже введены в эксплуатацию 2 очереди; ЖК «Аннинский парк» (125 тыс. кв. м), плановое завершение строительства в 2019 году, первая очередь будет сдана в эксплуатацию в 2015 году; ЖК «Чудеса Света» (248 тыс. кв. м), завершение строительства запланировано на 2020 год, введение в эксплуатацию первой очереди - в 2017 году.
Компания «Главстрой-СПб» реализует два крупных проекта КОТ в Петербурге: жилой комплекс «Северная долина» в Выборгском районе и жилой комплекс «Юнтолово» в Приморском районе. Сегодня введены в эксплуатацию 6 очередей ЖК «Северная долина» общей площадью более 1 млн квадратных метров, а также два детских сада, одна школа и три новые дороги. В стадии строительства находятся 7, 8 и 9 очереди проекта со сроками сдачи в 4 квартале 2015 года и 4 квартале 2016 года соответственно, два детских сада и одна школа. На стадии проектирования еще несколько социальных объектов.
В жилом комплексе «Юнтолово» введены в эксплуатацию 14 корпусов первой очереди строительства общей площадью 119,5 тыс. кв. м. В ближайшее время компания планирует получить разрешение на строительство второй очереди проекта. Продажа квартир начнется в 2015 году.
Как сообщил Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», в ближайшие три-четыре года круг интересов компании будет сосредоточен на реализации проектов комплексного освоения территорий общей площадью около 4 млн кв. м жилья. «Это наша ближайшая перспектива на 10 лет», - добавил Петр Буслов.
Повышение ключевой ставки и девальвация рубля только подстегнули спрос на новостройки, к тому же, эти события наложились на традиционный предновогодний рост продаж. Руководитель департамента первичной недвижимости компании АРИН Ольга Ананишнова отметила, что начало 2015 года будет столь же активным, как и конец 2014.
«Сейчас нет понимания того, будет ли государство работать с ипотечными ставками. Если судить по «Сбербанку», ситуацию правительство из рук не выпускает, продолжает ее контролировать, спрос будет не такой высокий, как в 2014 году, но застройщики будут продавать строящиеся объекты. Мы никакой терминальной ситуации на рынке недвижимости не видим»
Ольга Ананишнова, АРИН
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев сообщил, что основной объем строительства приходится на проекты эконом-класса, которые не так зависимы от иностранных материалов и оборудования, как проекты более высоких сегментов, поэтому повышение цен из-за удорожания иностранных комплектующих будет не столь критично.
«Повышение ключевой ставки Центробанком, конечно, может иметь негативные последствия для рынка недвижимости – фактически это означает крах ипотечного кредитования, которое будет недоступно для граждан»
Арсений Васильев, ГК «УНИСТО Петросталь»
Также Арсений Васильев добавил, что 30-40% квартир на рынке новостроек приобретается в ипотеку, а в некоторых компаниях эта доля достигает 60-70%. «Отток такого количества покупателей вряд ли удастся компенсировать схемами рассрочки от застройщика, но, необходимо не забывать, что рынок недвижимости инертен, события последних месяцев 2014 года будут иметь отражение на рынке только в феврале-марте текущего года», - отметил Арсений Васильев.
По словам Владимира Трекина, первого заместителя генерального директора УК «КВС», застройщики могут принять только локальные меры – оптимизировать свои расходы, скорректировать графики строительства, вести строительство и сдавать жилье не только очередями, но и отдельными корпусами. Крупные застройщики, перестанут инвестировать в новые проекты, заморозят те, которые еще не начали продавать, и сконцентрируются на строительстве уже возводимых. Небольшим компаниям придется очень несладко, тут многое зависит от их финансовой ситуации. Не исключает Владимир Трекин и переход на бартерные расчеты между заказчиками и подрядчиками.
Как сообщил начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин, в условиях экономической неопределенности многие застройщики отменили скидки и акции, сократили продолжительность рассрочек, увеличили размер первоначального взноса.
«Сейчас банки кредитуют заемщиков при большом первоначальном взносе и высокой степени готовности объекта. Это приведет к тому, что активнее будут продаваться готовые, либо находящиеся на завершающем этапе строительства квартиры. Чтобы реализовывать квартиры на ранних этапах строительства, застройщики будут предлагать клиентам в качестве альтернативы ипотеке различные схемы рассрочки»
Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»
В текущей ситуации экспертам сложно прогнозировать, что ждет рынок новостроек Петербурга в 2015 году, после того, как схлынет волна спроса. Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов отметил, что рынок первичного жилья в основном представлен проектами на начальной стадии строительства или заявленными проектами, строительство которых еще не начиналось.
«Ожидаемое сокращение спроса на 20%, связанное с ужесточением условий по выдаче ипотеки, за короткие сроки может привести к уменьшению объема предложения»
Петр Буслов, «Главстрой-СПб»
Владимир Трекин отметил, что если уровень цен на валюту зафиксируется в существующем коридоре, то даже при уменьшении продаж спрос на квартиры в домах с высокой степенью готовности сохранится. Однако придется пожертвовать на некоторое время комфортом, и вместо трех- или двухкомнатных клиенты переориентируются на малогабаритные квартиры или однокомнатные.
Николай Гражданкин предположил, что объем предложения на рынке будет сокращаться вслед за спросом. «Последует спад, сократятся темпы строительства, возможно, некоторые застройщики перейдут на бартерные отношения с подрядчиками, как это было в 2009-2010 годах. Часть заявленных проектов, реализация которых еще не началась, будет приостановлена, а возведение уже строящихся жилых комплексов продолжится», - добавил Николай Гражданкин.
По мнению Владимира Трекина, для реализации масштабных проектов важно наладить собственное качественное наукоемкое и конкурентоспособное производство строительных и особенно отделочных материалов. Не менее важны общие экономические реформы, а также отсутствие излишней паники у населения.
Дата публикации 15 января 2015
