Новостройки Московского района: ЖК Viva и ЖК Триумф Парк

Высокие цены на жилье в Московском районе не пугают покупателей – спрос на новостройки в «деловом центре» неизменно высок. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня сравнить два жилых комплекса в этом районе, расположенных в окрестностях станции метро «Звездная»: ЖК «Триумф Парк» от компании MirLand Development Corporation и ЖК Viva от «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад».

Застройщики

Об «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад» уже многократно говорилось в предыдущих расследованиях. Например, в статье о ЖК «Новая Охта». Повторяться не буду, компания это надежная, покупая у нее жилье можно не волноваться о том, будет ли оно сдано в срок.

В расследовании, посвященном ЖК «Триумф Парк», я писала о том, какие компании принимают участие в этом проекте. Строительство ведется на собственные средства крупного израильского холдинга Fishman Group (земля также в его собственности), что, конечно, плюс – темпы строительства в таком случае никак не зависят от продаж. Это первый проект застройщика в Петербурге, в других городах России строились, главным образом, объекты коммерческой недвижимости. Тем интереснее сейчас, когда сдана первая очередь «Триумф Парка», обратиться к отзывам дольщиков.

Разведка в Интернете

Меня приятно удивляет обилие хороших отзывов: похоже, большинство новоселов всем довольны. Конечно, встречается и критика, на чем я остановлюсь подробней. Несмотря на то, что первую очередь ЖК «Триумф Парк» сдали в эксплуатацию в срок, в июле 2013 года, и ключи начали передавать почти сразу: 7 сентября 2013 года, тем, кто заказывал квартиру с отделкой, пришлось подождать. Судя по отзывам, кому-то задержали выдачу ключей на 2 недели, кому-то на месяц, а то и больше.

Случались казусы, когда людей приглашали на просмотр, а зайдя в квартиру, менеджер и покупатели обнаруживали там бетон и кучи стройматериалов. При покупке квартиры говорили о выборе отделки, но по факту те, кто покупал жилье после января 2013, выбора не имели, т.к. застройщик уже закупил определенные отделочные материалы.

Недоделки, конечно, были, но устраняли их быстро. Кому-то повезло принять квартиру сразу. После заселения основные жалобы были о кучах строительного мусора от нерадивых ремонтников, с которыми, к слову, нещадно боролась управляющая компания, шум от стройки рядом и конденсат на окнах (что, говорят, обычное дело для нового дома или после ремонта).

На фотографиях ЖК «Триумф Парк» 

Меня удивило упоминание о часто ломавшихся лифтах, т.к. были установлены качественные бесшумные финские лифты Kone. Менеджер предположила, что «поломки» могли быть связаны с естественным прекращением работы в условиях перегрузки – уж не знаю, как можно нагрузить лифт более тонны. Тем не менее, снова хочу подчеркнуть: вышеизложенные недочеты теряются на фоне обилия положительных отзывов. Так что, можно с уверенностью признать, что первый опыт строительства жилья в Петербурге оказался у компании MirLand Development положительным.

Что строят?

ЖК «Viva» объединит шесть домов, состоящих из 13 секций высотой от 18 до 25 этажей. Всего запроектировано 2067 квартир, 7-этажный отдельностоящий паркинг на 500 мест, а также школа и садик. Правда, пока неизвестно толком, когда их построят, но не раньше сентября 2015 года. Застройщик лишь резервирует участок земли, а строить сад и школу будет город. Строительство жилья ведется в две очереди. Часть домов сдадут в IV квартале 2014 года, другую часть во II квартале 2015 года.

ЖК «Триумф Парк» - проект почти в 10 раз более масштабный, если судить по планируемой площади жилья: 865 тысяч квадратных метров против 89 тысяч кв. м в ЖК «Viva». Только первый пусковой комплекс, состоящий из трех домов, вместит 1640 квартир. Всего же тут появится 18 домов с подземными парковками. Весь проект рассчитывают завершить до 2020 года.

Сейчас ведется строительство первого пускового комплекса, состоящего из трех очередей, каждая из которых – это один дом с секциями от 9 до 23 этажей. Первый дом уже заселен; второй (в котором продано уже 85% квартир) сдадут в конце 2014 года, а третий дом введут в эксплуатацию в середине 2016 года, в нем продано более 30% квартир.

Помимо жилья будет построено две школы, четыре детских сада и обширная деловая зона, которая будет строиться в последнюю очередь. По срокам появления детской инфраструктуры в ЖК «Триумф Парк» тоже мало ясности. По словам менеджера, застройщик построит первую школу и садик «предположительно в 2017 году», но когда город примет их на баланс остается только гадать, ведь эта процедура зачастую затягивается на срок больший, чем сам строительный процесс.

Как строят?

Одно из существенных отличий двух проектов – технология строительства. ЖК «Триумф Парк» возводят по самой популярной сейчас кирпично-монолитной технологии с облицовкой навесными вентилируемыми фасадами. Кроме того, ЖК «Триумф-Парк» - это первый в Петербурге жилой комплекс формата «эко». О том, что это означает на практике, подробно говорится в первом расследовании Тайного покупателя.

В отношении же технологии строительства экологический сертификат BREEAM гарантирует абсолютную безопасность строительных материалов и соответствие более строгим нормативам, чем те, которые гарантируют стандартные государственные СНИПы. Отмечу коротко лишь самые основные преимущества, которые получат жители экодома:

1. 3-ступенчатые фильтры обеспечат высокое качество питьевой воды прямо из-под крана (как холодной, так и горячей);

2. Автоматическая регулировка отопления сама подстроит мощность радиаторов под погоду за окном;

3. Датчики протечек воды по дому сообщат об аварии на пульт диспетчеру;

4. Домовое освещение будет регулироваться при помощи фотоэлементов;

5. Как результат, жителям удастся ощутимо сэкономить на коммунальных платежах.

А главное, по отзывам жильцов первой очереди, это действительно так.

На фотографиях ЖК «Viva» 

ЖК «Viva» возводится из панелей с бесшовной технологией отделки фасадов, которую Группа «ЛСР» использует во всех своих проектах с 2008 года. Железобетонный каркас из панелей производства ДСК «Блок», утеплитель из минеральной ваты по всему фасаду, затем штукатурка и покраска.

Я специально спросила у менеджера, какой жилой комплекс первым был построен по этой технологии, и связалась с дольщиками этого комплекса, чтобы узнать, довольны ли они качеством строительства. Оказалось, что одним из первых был ЖК «Долгоозерный», и дольщики довольны вполне: в домах зимой тепло, фасады за 5 лет нисколько не утратили свой внешний вид.

Так что, большинство негативных ассоциаций, которые возникают при словосочетании «панельный дом», похоже, в отношении современных домов производства «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» утратили актуальность.

Геометрия жилья

А вот низкие потолки – всего 2,6 метра, а также не самые лучшие планировки без возможности их изменить – это реальные минусы ЖК «Viva». К 1-комнатным квартирам претензий мало, разве что несколько портят впечатление крошечные санузлы (туалет 1 квадратный метр и ванная 3,3 кв. метра). Но чем больше комнат, тем больше в квартире лишних перегородок и проходных закутков, специально сделанных, чтобы разделить смежные комнаты.

Еще одна проблема – большое количество метров нежилой площади, причем, во многих квартирах эти метры образует не один просторный холл, а череда тесных комнатушек, переходящих одна в другую и предваряющих вход в каждую из комнат. Глядя на них, невольно думаешь о том, как бы их объединить, убрав ненужные перегородки. Увы, это невозможно, т.к. в панельных домах все стены несущие. С точки зрения квартирографии, ЖК «Viva» отличается большим количеством 1-комнатных квартир, но зато здесь совсем нет студий, в отличие от ЖК «Триумф Парк». На площадке располагается от 3 до 12 квартир.

В отношении планировок ЖК «Триумф Парк» явно побеждает, т.к. имеет не так много недостатков, среди которых один из самых весомых – это совмещенные санузлы во многих 1-комнатных квартирах без отделки. Не очень хороши и длинные вытянутые коридоры во многих 3-комнатных квартирах.

В остальном все прекрасно: большие окна в угловых комнатах, есть квартиры с ориентацией на две стороны, есть варианты с гардеробными комнатами, большие кухни, потолки 2,7 метра, много балконов. Чем выше - тем меньшее количество квартир на этаже и тем больше их площади. Например, 5-комнатные  и 4-комнатные квартиры расположены только на самых верхних этажах. На нижних этажах (в третьем  корпусе самый нижний жилой этаж – третий, во втором - второй), наоборот, много студий и 1-комнатных – по четыре на этаже. Общее количество квартир в секции, почти так же как в ЖК «Viva» - от 3 до 11.

Цена вопроса

Еще в апреле 2013 цены в обоих комплексах были почти одинаковые, в ЖК «Viva» даже чуточку дороже. В то время в продаже была первая очередь ЖК «Viva» и вторая очередь ЖК «Триумф Парк», которые сдаются одновременно – в IV квартале 2014 года. Теперь соотношение цен изменилось.

На фотографиях ЖК «Viva» 

Первая очередь ЖК «Viva» практически распродана, остались квартиры на первых этажах, правда, по очень низкой цене – всего 98 тысяч рублей за квадратный метр. Вторая очередь ЖК «Viva» сдается 30.06.2015 и цены в ней остались примерно на том же уровне:

Первый и второй этажи стоят дешевле, 3-8 дороже, еще дороже 9-15 этажи и так дальше до 25, но цена также зависит и от планировки. Поэтому часто квартиры с не самыми популярными планировками, что называется «залеживаются» и продаются дешевле, чем более удачно спланированные квартиры, но в более отдаленных очередях. Помимо этажа и планировки на цену влияет ориентация окон, число квартир на этаже, количество таких типов квартир в наличии.

Если в ЖК «Viva» цены за минувший год почти не изменились, то в ЖК «Триумф Парк», напротив, буквально «взлетели». Еще год назад можно было купить студию менее чем за 3 млн рублей, а 2-комнатную квартиру площадью 53 кв. м за 4 млн 534 тысяч рублей, сейчас же судите сами. 

ЖК «Триумф Парк» 2 корпус сдается 30.12.14:

В продажу вышла третья очередь ЖК «Триумф Парк» по ценам сопоставимым с ЖК «Viva», но срок сдачи здесь позже на целый год.

На фотографиях ЖК «Триумф Парк»

ЖК «Триумф Парк» 3 корпус сдается 30.06.16:

С отделкой или без?

Большой разброс цен в ЖК «Триумф Парк» обусловлен тем, что часть квартир сдается с отделкой. Цена на 1-комнатные квартиры без отделки во втором корпусе колеблется в пределах 112-122 тысячи за квадратный метр, в то время как квадратный метр с отделкой стоит 118-130 тысяч рублей (в зависимости от этажа).

Во втором корпусе с отделкой сдаются 1-комнатные только метражом 37,59 кв. м, а вот 3-комнатные квартиры площадью 82,87 кв. м представлены в варианте с отделкой и без:

Год назад складывалось впечатление, что квартиры с отделкой брать более выгодно, теперь разница в цене стала более ощутима. А с учетом того, что большинство претензий на форумах касались именно квартир с отделкой, привлекательность этой услуги представляется еще несколько ниже, хотя стоимость и выходит явно менее 10 тысяч рублей за «квадрат».

Если сравнивать качество отделки в ЖК «Viva» (где все квартиры без исключения сдаются «под ключ») и ЖК «Триумф Парк», то преимущество, безусловно, будет за последним: бельгийский ламинат 32 класса, немецкие обои под покраску, французская сантехника.

На фотографиях ЖК «Viva»

В ЖК «Viva» будут использованы отечественные материалы для отделки и отечественная сантехника (менеджер по продажам говорил, что чешская, но в спецификации, которую он же мне и распечатал, четко сказано - отечественная), бумажные обои (на кухне моющиеся), линолеум, стальная ванна – вариант, что называется, эконом. К слову, большинство негативных отзывов на форумах о домах «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» касаются именно качества внутренней отделки, и в последнее время об этом упоминают все чаще.

Кроме того, пишут о минусах расположения комплекса из-за соседства двух проспектов, о сложной ситуации с детской инфраструктурой и, самое главное, о ценах, которые кажутся многим неоправданно высокими, особенно в свете панельной технологии строительства, низких потолков, обилия однокомнатных квартир и неоднозначных  планировок.

Положительных отзывов о новостройке очень мало, и основной мишенью критики являются именно цены. С одной стороны, в этом есть свой резон: «ЛСР. Недвижимость-СЗ» строит практически одинаковые дома (из общего ряда слегка выбивается только ЖК «Калина-Парк-2»), назначая цену в зависимости от района. Сам по себе дом ничем не выделяется по сравнению с другими проектами в менее престижных районах, которые Группа «ЛСР» позиционирует как эконом-класс, назначая цены в полтора раза ниже.

Разве что лифты здесь поставили более качественные: Otis, а не Щербинского завода. С другой стороны, свои условия диктует рынок. Московский район недешев, а за возможность жить практически в самом парке  Городов Героев люди готовы платить еще больше. Квартиры в ЖК «Viva» расходятся, не успев выйти в продажу. Справедливости ради следует, правда, отметить, что застройщик выпускает в продажу жилье очень скупыми порциями, что, в свою очередь, подогревает ажиотаж.

Как купить?

В отношении схемы продажи условия практически одинаковые в обеих новостройках. Оба проекта реализуются в соответствии с 214-ФЗ, через заключение ДДУ. Оплата производится посредством перечисления средств на аккредитив.

Ипотеку обеим новостройкам предоставляет внушительный список банков. К примеру, в ЖК «Триумф Парк» ипотеку предоставляют 5 банков: ВТБ24, «ДельтаКредит», «Татфондбанк», банк «Санкт-Петербург», МТС Банк. 14 банков («Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Санкт-Петербург», «Райффайзен банк», «Газпромбанк», «Ханты-Мансийский банк», «Уралсиб», «Балтинвестбанк», «МТС банк», Delta Credit, «СМП банк», «БФА банк», «Связь Банк» и «Абсолют Банк») помогут подобрать подходящую ипотечную программу в ЖК «Viva».

Что касается рассрочки, то условия таковы:

На фотографиях ЖК «Триумф Парк»

Как видно из таблицы, условия рассрочки тоже похожие: без процентов на остаток, с 15% скидкой с первого взноса. Но при покупке квартиры в ЖК «Триумф Парк» в рассрочку возможен индивидуальный график оплаты, по которому до 30% стоимости квартиры можно внести в самом конце – весьма приятный бонус.

Соцкультбыт

Несмотря на то, что по прямой новостройки разделяет всего 500 метров, расположение ЖК «Viva» мне представляется куда более удачным. Во-первых, комплекс действительно совсем вплотную примыкает к парку Городов Героев с прудами и церквями. Во-вторых, до станции метро «Звездная» всего 10 минут пешком, а до ЖК «Триумф Парк» 20 минут быстрым шагом (правда, до метро ходит бесплатный шаттл – еще одно преимущество). В-третьих, по другую сторону Московского шоссе от ЖК «Viva» располагается несколько детских садов и школ, а в квартале ЖК «Триумф Парк» только один садик.

Однако же, стоит признать, что преимущество это весьма спорное, потому что вызывает большие сомнения, посчастливится ли кому-то из новоселов обеих новостроек устроить своих детей в ближайшие детские учреждения – ситуация с детской инфраструктурой в этом районе просто катастрофическая, мест не всегда хватает порой даже льготным категориям граждан. Оба проекта подразумевают строительство детских учреждений, о чем я уже писала выше, но вот окажется ли их достаточно для восполнения существующего дефицита мест – большой вопрос.

В отношении прочей инфраструктуры обеим новостройкам повезло: неподалеку на Пулковском шоссе располагается сразу несколько крупных гипермаркетов. В ЖК «Триумф Парк» на первых этажах откроются магазины, аптеки и предприятия сферы услуг, причем, застройщик обещает учитывать пожелания жильцов при выборе арендаторов. А ведь масштабы строительства так велики, что инфраструктура на первых этажах будет способна удовлетворить многие потребности жителей.

В ЖК «Viva» первые этажи будут жилыми, поэтому магазинов в них не будет, зато рядом уже построен новый спорткомплекс от «Газпрома» и завершается строительство торгово-развлекательного комплекса – вплотную рядом с домами. Кроме того, на территории жилого комплекса со стороны Дунайского проспекта вырастет 7-этажный неотапливаемый паркинг (без стен и окон, продуваемый).

Каждый этаж будет разделен на два уровня, таким образом, появится 14 уровней для парковки. В зависимости от уровня стоимость парковочного места колеблется от 400 тысяч до миллиона рублей. На 2 тысячи квартир предусмотрено всего 500 мест в паркинге, поэтому менеджеры советуют дольщикам поторопиться с покупкой места для авто. Гостевые парковки тоже будут, но в небольших количествах.

В ЖК «Триумф Парк» парковочный вопрос решен куда более комфортным образом при помощи двухуровневых подземных парковок. Стоимость места в первой очереди составляет 800 тысяч рублей. Хотя, менеджер Группы «ЛСР» и уверял меня, что для машины полезней стоять под крышей при уличной температуре, чем в отапливаемом паркинге, но – согласитесь – намного приятней оставить машину в подземном гараже и уехать из него на лифте прямо к квартире, чем оставлять машину в отдельностоящем паркинге и топать через двор к дому.

На фотографиях ЖК «Viva»

Есть, тем не менее, один нюанс: не все дома в ЖК «Триумф Парк» оборудованы подземными гаражами. Например, он отсутствует во втором доме, для жителей которого зарезервирован один уровень паркинга в доме №1. При этом цена паркоместа остается прежней, а комфорт существенно страдает.

Особенности расположения

На форумах встречается критика местоположения ЖК «Viva»: кто-то утверждает, что  хоть новостройка и соседствует с парком, но с трех сторон она зажата в треугольнике шумных магистралей: Дунайского проспекта, Московского и Пулковского шоссе, откуда доносится оглушительный грохот. Глядя на карту, именно такое и создается впечатление.

Однако, побывав рядом с комплексом, я убедилась, что все вовсе не так плохо. От Московского проспекта ЖК «Viva» отделяет широкая полоса зелени, до Дунайского проспекта тоже далеко, и в итоге рядом с новостройкой хорошо слышно пение птиц. Пока неизвестно, будет ли закрыт от транспорта внутренний двор – этот вопрос жильцам предстоит решить самостоятельно.

ЖК «Триумф Парк» расположен в глубине огромного квартала, еще дальше от шумных магистралей, чем ЖК «Viva», и внутреннюю территорию комплекса закроют от транспорта. Но в ближайшие годы жителей будет донимать шум от стройки соседних корпусов, которая ведется совсем рядом с уже сданным первым корпусом, действительно, практически вплотную.

Мне очень понравилось, как проведено благоустройство территории. Внутренний двор имеет два уровня, обойдя дом лишь с двух сторон, я насчитала 4 детские площадки. Посажена красивая сочная зелень: клумбы, трава, деревья; места для отдыха оборудованы симпатичными скамьями полукруглой формы и декоративными фонарями, сделана парковка для велосипедов.

Но есть и своя ложка дегтя. В описании дома значится, что будет организован раздельный сбор мусора, но я увидела лишь обыкновенный мусорный контейнер не самого аккуратного вида на самом видном месте двора, да еще и с горкой заваленный мусором. Зато три раздельные урны кокетливо красуются рядом с домиком офиса продаж, какова ирония!

Место для курения хоть и выделено отдельно, но люди все равно курят, сидя на скамейках на детской площадке. В нескольких местах у лестницы, ведущей на второй уровень двора, откололись навесные вентилируемые фасады, что вы можете увидеть на фотографиях.

Резюме

Ну и напоследок, если сравнивать впечатления от сервиса отдела продаж, тут обе новостройки, на мой взгляд, в равных условиях. Эксклюзивными правами на продажи квартир в ЖК «Триумф Парк» обладает компания «Петербургская Недвижимость», ничто не мешает  купить квартиру в ЖК «Viva» через это же агентство – менеджеры в нем знающие и доброжелательные.

Кроме того, если вы еще не окончательно определились, какому жилому комплексу отдать предпочтение, они помогут это сделать и не придется ездить к разным застройщикам. Цены в агентстве и у застройщика абсолютно одинаковые. Можно подъехать на консультацию без предварительной записи в любой из офисов «Петербургской Недвижимости».

На фотографиях ЖК «Триумф Парк»

Но будьте осторожны, если вы уже пообщались с менеджером по телефону, то автоматически становитесь «его» клиентом и, соответственно, придется считаться с его расписанием и графиком дежурств, если, конечно, не решите схитрить и, приехав в офис, представиться новым клиентом.

Менеджеры «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» тоже вполне компетентны и вежливы, точно так же можно воспользоваться услугами ипотечного специалиста, часы работы офисов такие же удобные. На первую встречу, правда, стоит записаться по телефону, т.к. поток покупателей бывает довольно большой.

Подводя итоги, буду краткой. ЖК «Триумф Парк» предлагает своим жителям внушительный список преимуществ, но в то же время и «кусачие» цены. Основной козырь ЖК «Viva» - ее местоположение, в то время как сам дом не отличается какими-то особенными преимуществами. Тем не менее, ЖК «Viva» сдается раньше и стоит дешевле, а застройщик этого комплекса гораздо более известен на рынке Санкт-Петербурга. Взвешивайте все за и против перед принятием решения.

Дария Лапатухина