ЖК Царская столица от ЛенСпецСМУ: жилье в самом центре Петербурга и с «сюрпризами» в договоре

Новые стройки в историческом центре Петербурга – явление нечастое, и тем больший интерес они вызывают у покупателей. Узнав, что моим новым объектом для расследования станет ЖК «Царская столица», я обрадовалась вдвойне: ведь располагается комплекс неподалеку от станции метро «Площадь Восстания» в 10 минутах ходьбы от Невского проспекта, а строит его известная компания «ЛенСпецСМУ».

Кто строит?

Проверять эту компанию – одно удовольствие, ведь застройщик имеет прекрасную репутацию на рынке и пользуется большим доверием покупателей, об этом пишут на каждом форуме. Свою историю компания ведет с 1987 года, в 2001 году образована управляющая компания «Эталон», после чего «ЛенСпецСМУ» стал холдингом.

За 28 лет работы построено огромное количество домов. Несмотря на то, что большинство своих объектов «ЛенСпецСМУ» продает через схему ЖСК, сдаются дома чаще всего досрочно, ни одного обманутого пайщика у застройщика нет. И тот факт, что кризис 2008 года компания вполне успешно пережила (ни по одному дому не переносились сроки сдачи) - говорит само за себя. Встречается, правда, критика относительно качества строительства, о чем уже писал Тайный покупатель в статье о ЖК «Дом на Тухачевского».

Есть претензии покупателей к компании и относительно различных доплат за квартиру сверх суммы договора. Тайный покупатель несколько раз сталкивался с такой ситуацией, о чем подробно можно прочесть в расследовании о ЖК «Летний».

Что будет?

Именной сайт ЖК «Царская столица» рассказывает, что жилой комплекс будет состоять из пятнадцати 7-12-этажных корпусов, которые построят по кирпично-монолитной технологии. Предусмотрена система видеонаблюдения и пожаротушения, круглосуточный консьерж, бесшумные скоростные лифты.

Позднее я узнала, что всего в рамках проекта появится 3800 квартир примерно на 7500 жильцов. Строительство ведется на территории, где раньше располагались складские помещения Московского вокзала.

Три первых 7-этажных корпуса уже сданы, они расположены рядом с Федоровским собором. Остальные корпуса строят южнее, вдоль Кременчугской улицы.

Разведка в Интернете

Сам сайт, на мой взгляд, сделан на «четверку». Все самое необходимое он содержит, хотя дизайн и простоват, а группировка материалов немного странная. Фотографии, демонстрирующие ход строительства, есть, но по первым трем корпусам фото не обновлялись с февраля 2014 года, а по остальным все фотографии сделаны с большой высоты, так что подробности рассмотреть невозможно.

Проектные декларации на сайте присутствуют, но не содержат почти никакой интересной информации. В разделе «Спецпредложения» можно ознакомиться с множеством проводимых акций. Раздел «О компании» переадресовывает на сайт «ЛенСпецСМУ», где, действительно, подробно и с фотографиями описывается история возникновения и достижения компании.

Но вернемся к именному сайту. Здесь можно посмотреть список квартир по корпусам, с ценами и планировками. На форуме жаловались, что цены указаны «для заманухи», а на самом деле ценник выше, но я лично убедилась в том, что цены указаны актуальные, их мне подтвердили в офисе. Кроме того, квартиры в ЖК «Царская столица» реализует большое количество агентств недвижимости, многие из которых также позаботились о создании отдельных сайтов для этого проекта, так что, выбор есть.

А вот форума или группы в социальных сетях, где бы дольщики ЖК «Царская столица» вели активные обсуждения, я, увы, не нашла. Пустые форумы и группы «Вконтакте», созданные агентами недвижимости – это все, что мне встречалось. Кое-где этот жилой комплекс обсуждали покупатели-инвесторы, но в основном тишина. 

Визит в офис

Изучая раздел «Контакты» на именном сайте ЖК «Царская столица», я сначала подумала, что у «ЛенСпецСМУ» только один центральный офис, и не указаны часы работы, но оказалось, что я не сразу заметила гиперссылку «Представительства в Санкт-Петербурге», развернув которую можно ознакомиться с подробной информацией.

Помимо центрального офиса работает еще 4 представительства в разных районах Санкт-Петербурга и консультационные пункты на всех объектах. Центральный офис открыт с 8.00 до 20.00 по будням и с 10.00 до 17.00 по выходным. Другие офисы работают с понедельника по субботу.

Собрав ту немногую информацию, которую можно найти в Интернете, я позвонила в офис, чтобы узнать, нужно ли записываться на встречу или можно просто подъехать в главный офис компании на Богатырском проспекте (в пяти минутах ходьбы от станции метро «Пионерская»). К моему удивлению, мне предложили оставить свой телефон и желаемое время визита. Через 5 минут перезвонил менеджер, и мы договорились о встрече.

Все это довольно необычно, а еще более странно оказалось то, что менеджер ждал меня с ноутбуком в холле, где стоят макеты и располагается стойка ресепшн. Оказалось, что я по ошибке позвонила не застройщику, а в агентство «Созвездие Недвижимости», в котором оперативно подстроились под мое желание приехать «к ним» в офис на Богатырском...

В самом офисе было довольно людно, не я одна общалась с менеджером в холле. Для удобства такого общения по периметру зала стоит много диванчиков и журнальных столиков. В центре зала стоят плотно придвинутые друг к другу макеты жилых комплексов. Через приоткрытую дверь отдела продаж я заметила стоящую на подоконнике корзину с детскими игрушками.

В минимальном объеме

«Мой» менеджер очень старался, но так и не заслужил моего расположения. Ему явно не хватало знаний, он то и дело срывался и убегал куда-то уточнять информацию, долго копался в ноутбуке, чтобы что-то найти, судорожно пытался рассчитать правильную цену, ошибался и в итоге сдался, предложив прислать мне информацию на электронную почту.

Информацией о проекте он располагал в минимальном объеме и, например, о сносе Боткинской больницы узнал от меня. При этом он изо всех сил старался понравиться и вызвать доверие, уверяя, что будет со мной на протяжении всего процесса выбора и покупки. А когда я пыталась как-то ускорить затянувшийся ращговор, спросил с явным огорчением: «Вы торопитесь?» Я никуда особенно не торопилась, но и даром терять время, глядя на то, как менеджер сражается с калькулятором, совсем не хотелось.

Менеджер сдержал свое слово оставаться на связи. К концу дня он прислал мне на почту образец договора долевого участия и подборку вариантов квартир в виде ссылок - довольно удобно, если нужно определиться с выбором среди небольшого количества вариантов.

Также менеджер настоятельно рекомендовал поехать и вместе с ним посмотреть квартиры, но я решила сделать это самостоятельно, чтобы пообщаться с сотрудниками «ЛенСпецСМУ». Записываться на просмотр нужно заранее. По словам менеджера, квартиры показывают только по будням с 10.00 до 17.00, но приехав на стройку, я прочла, что пункт показов открыт также и по субботам, и работает на час дольше.

Особенности локации

Пункт показов находится рядом с Собором Федоровской Иконы Божьей Матери и тремя корпусами первой очереди, на углу Полтавской и Миргородской улиц. Потом я обнаружила, что на Кременчугской улице есть еще один пункт показов, о котором мне, почему-то, по телефону не сказали.

Безусловно, первая очередь очень выигрывает по расположению: вблизи храма, в 300 метрах от Невского проспекта, рядом с оживленными торговыми улицами. Здесь, действительно, чувствуешь себя в центре города. Но есть и недостатки. Во-первых, близость вокзала и связанная с этим концентрация, так сказать, «антисоциального элемента», а также близость железнодорожных путей, и как результат - вибрация и шум.

Вторая очередь располагается южнее, между Кременчугской улицей и железнодорожными путями. Также близко к железной дороге, и в гораздо более мрачном месте. Фактически, дома зажаты между железной дорогой и целым кварталом строений, относящихся к Боткинской больнице.

Правда, в ближайшие годы ее собираются ликвидировать, но что именно будет построено на месте больницы, а главное, когда - пока неизвестно. В любом случае, пройдут годы, пока это место преобразится. Ближайшей станцией метро для первой очереди строительства будет «Площадь Восстания», до которой около 700 метров, вторая очередь строится ближе к станции «Площадь Александра Невского», до которой тоже порядка 800 метров. 

На стройке

Можно посмотреть любые интересующие квартиры на любом этаже. Когда я пришла, в вагончике показов было не протолкнуться. После того, как два менеджера повели разные группы клиентов смотреть квартиры, мной занялась последняя оставшаяся менеджер. Она проверила в компьютере наличие в продаже интересующих меня квартир, взяла буклет с планировками, и мы, надев каски, отправились на осмотр.

Сложилось впечатление, что эта женщина плохо себя чувствовала или была полностью поглощена своими мыслями. На вопросы она отвечала односложно и с большими паузами. В квартиру со мной не зашла, оставшись стоять на лестничной площадке. А в дом второй очереди даже не стала заходить и отправила меня одну, снабдив планом этажа. Впрочем, я была только рада, что никто не стоял над душой, осмотрела несколько этажей и немало поснимала.

Меня в первую очередь интересовали квартиры с комнатами на три окна. Менеджер говорил мне еще в офисе, что большинство окон в комплексе панорамные, и, конечно, любопытно было посмотреть, как это будет выглядеть. Оказалось, однако, что панорамных окон, хоть и много, но не большинство. Это и хорошо, ведь, судя по отзывам, такой вариант по вкусу далеко не всем.

Кто-то считает, что небезопасно жить с детьми в квартире, где окна от пола до потолка защищены снаружи только метровым ограждением из прутьев. Другие говорят, что не видят в этом повода для беспокойства, ведь форточки для проветривания расположены высоко, а разбить такое стекло можно только приложив недетскую физическую силу. Кроме того, при желании можно поставить на окна специальную фурнитуру с замками.

Лично мне очень понравились квартиры с такими огромными окнами, да еще и в количестве трех штук на комнату, от такого количества света просто захватывает дух. Правда, вид из окон открывается, прямо скажем, далеко не панорамный  - на Московскую товарную станцию (вы можете посмотреть, как это выглядит, на видео). Видом на церковь смогут насладиться только те, кто купит квартиру попросторней. Самый минимум – это трешка 87,5 метров, и стоит она 14 миллионов.

Так что, покупателям с меньшим бюджетом придется довольствоваться видом на вокзал и, разве что, выбирать этажи повыше, чтобы не наблюдать товарные вагоны у себя под самым носом. Преимущество квартир, выходящих окнами во двор, сомнительно, потому что все дома имеют не слишком просторные дворы-колодцы, благоустройство которых выполнено со спартанской лаконичностью: брусчатка и  небольшой прямоугольник газона. Во второй очереди корпуса стоят очень близко друг к другу ровными прямоугольниками, так что большинству покупателей обеспечен вид на окна соседнего дома.

Геометрия квартир

В первой очереди все квартиры на нечетных этажах - с панорамными окнами, на четных - с обычными. Во второй очереди нет привязки к этажам, определить, где какое окно, можно по буклету с планировками. Обычные окна обозначены, как обычно, в виде прямоугольника, а панорамные нарисованы, как будто, с двумя открывающимися створками. На стоимость «панорамность» окон никак не влияет, цена растет с этажами. Но квартир с панорамными окнами интересующих меня планировок (большая «однушка» с комнатой в два-три окна) во второй очереди не нашлось.

Если жилые комнаты в ЖК «Царская столица» выглядят отлично – светлыми и просторными, то планировка коридоров мне не очень понравилась. Не во всех, но в довольно большом количестве квартир будет некуда поставить шкаф, в узенькие простенки поместится только вешалка.

Санузлы также вызывают вопросы. В некоторых даже 2-комнатных квартирах ванные комнаты такие маленькие, что стиральную машину придется ставить на кухню. Зато есть возможность выбрать вариант совмещенного или раздельного санузла среди «однушек», что нечасто встретишь у других застройщиков, а в 3-комнатных квартирах в ванных комнатах предусмотрена установка второго унитаза. Высота потолков - 3 метра в первой очереди, во второй – 2,85 метра.

Как строят?

Менеджер в офисе так описал технологию строительства домов: монолитный каркас, внешние стены из кирпича, сверху слой утеплителя толщиной 150 мм и навесной вентилируемый фасад из керамической плитки. Побывав на стройке, я увидела нечто иное: полностью монолитная коробка, кирпичом выложены только небольшие участки внешней стены рядом с балконами. Внутренние перегородки в квартирах выложены большими белыми блоками очень похожими на пазогребень, но менеджер, которая привела меня смотреть квартиры, уверяла, что это кирпич.

Внешние монолитные стены, действительно, дополнительно утеплены и отделаны навесными вентилируемыми фасадами. Кстати, в первой очереди строительства фасады отделаны не керамической плиткой, а натуральным камнем и выглядят на порядок более респектабельно - еще одно преимущество первых трех домов, помимо локации.

А вот на отделке входных групп, почему-то, решили сэкономить. Дома первой очереди, такие стильные снаружи, изнутри выглядят совсем серенько, как казенные учреждения. Единственный плюс – это полностью стеклянные входные двери. Также радует, что лифты установили качественные, фирмы OTIS (в 7-этажных секциях по одному лифту, в 12-этажных по два). Оконные профили производства петербургской фирмы WinDoors. Консьержа в подъездах не предусмотрено, а вот внутри двора стоит будка охраны.

С отделкой или без?

Менеджер говорил мне, что дома сдаются с подготовкой под чистовую отделку, на самом деле, это не так, квартиры передают покупателям без отделки. Выполнена стяжка пола, стены кое-где зашпаклеваны, но не оштукатурены. Потолок тоже не оштукатурен и представляет собой голые плиты-перекрытия. Сделана разводка труб (с заглушками), разводка электричества с установкой счетчиков и выключателей, установлены радиаторы (предусмотрена горизонтальная разводка отопления, когда трубы спрятаны в стяжку пола), входная дверь.

По цене 9 тысяч 600 рублей можно заказать отделку от застройщика. Менеджер выслал мне на электронную почту фотографии этой отделки, сделанные в ЖК «Ласточкино гнездо» (проверен Тайным покупателем). Сразу могу сказать, что своих денег она не стоит. Бумажные обои спорных расцветок, унылая коричневая плитка в санузлах, на полу лоджии и вовсе страшненький «казенный» керамогранит, который почему-то выбрали для отделки подъездов.

В общем, если заказать отделку у сторонней компании, можно будет выиграть и в деньгах, и в качестве. Кроме того, можно заключить дополнительное соглашение и делать ремонт сразу после введения дома в эксплуатацию, не дожидаясь передачи квартиры по акту.

Несмотря на перечисленные минусы, общее впечатление от посещения стройплощадки у меня остались положительное, и сомнений в качестве строительства не возникло. Конечно, нет того образцового порядка на стройке, как можно встретить у финских застройщиков, но сами дома выглядят добротно.

Что почем

Что касается цен, то их просто не с чем сравнивать. В Центральном районе Петербурга располагается не так уж много новостроек, а те, что есть, представляют собой элитное жилье совсем другого ценового сегмента.

Сравнимый уровень цен можно найти в ЖК «Дом на Лиговском» от «Севзапсибстрой», но он уже сдан. Неподалеку от ЖК «Царская столица» планирует строительство нового комплекса компания О2 Development, но этот проект еще находится на стадии проектирования.

В общем, придется признать, что ЖК «Царская столица» на сегодняшний день – это самое доступное жилье в центре города. 

Разброс цен при учете 100% оплаты такой.

Сданные дома (корпус 1А, 1Б, 1В). Указана базовая цена.

Срок сдачи III квартал 2015 (корпус 4Б, 4В) Указана цена при оплате 100%

Корпуса со сроком сдачи I квартал 2015 года (корпус 2Б, 2В, 3Б, 3В) в данный момент проходят госкомиссию, поэтому продажи не ведутся.

Как купить?

Продажи ведутся в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия по стандартной схеме:

1. Бронь ставится на 1 день, но ее можно продлевать, если нет очереди на квартиру. Ипотечная бронь составляет, как обычно, 2 недели.

2. Подать документы в банк можно через ипотечного менеджера «ЛенСпецСМУ».

3. После получения одобрения банка заключается ДДУ, подписывается кредитный договор и дается 5 дней на то, чтобы открыть аккредитив в «Банке Санкт-Петербург».

Ипотеку предоставляют банки: ВТБ24, «Сбербанк», «Ханты-Мансийский банк», «Газпромбанк», БФА.

Любую квартиру можно купить в рассрочку, даже в сданных домах. Только с получением ключей, конечно же, придется повременить до полного погашения долга. Рассрочка до 1 квартала 2016 года дается под 1% на остаток. Кроме процента на остаток при покупке в рассрочку вы потеряете еще скидку, которая предоставляется при 100% оплате или ипотеке. На квартиры в первой очереди она составляет 5%, во второй очереди – 7%.

Особенности договора

В Интернете мне встречались жалобы на то, что цена в договорах «ЛенСпецСМУ» фиксируется в у.е., что, конечно, немало смущает покупателей, ставя их в зависимость от курса валют. Менеджер уверил меня, что это в прошлом, и сейчас цены фиксируются в рублях. Тем не менее, в присланном им же договоре, по-прежнему, фигурируют условные единицы.

Кроме того, в договоре есть пункт, что цена квартиры может быть увеличена вплоть до 10% от ее стоимости в случае возникновения у застройщика непредвиденных затрат. Причем, дольщик обязан произвести дополнительное финансирование уже через 15 дней с момента получения уведомления от застройщика.

Если же дольщик затянет с оплатой более чем на 30 дней, то должен будет уплатить в качестве штрафа еще 10% от стоимости квартиры, да еще и по максимальному курсу у.е. Это уже просто грабеж! Получается, что покупатель вынужден держать наготове дополнительную сумму в размере 10% от стоимости квартиры, и безропотно отдать ее по первому требованию застройщика. Застройщик, безусловно, надежный, но такие «ловушки» в договоре не могут не насторожить.

Инфраструктура

Менеджер честно признался мне, что коммерческих помещений на первых этажах запланировано мало. И если для первой очереди это не критично, ведь в двух шагах находятся кварталы с развитой инфраструктурой, то для второй очереди - ощутимый минус. На Кременчугской улице нет ничего, кроме Боткинской больницы, которая через какое-то время превратится в большую стройплощадку. До ближайшего магазина около километра, не ближе расположены прочие блага цивилизации, а также садики и школы.

Зато пройдя 300 метров по Полтавской улице от Федоровского храма до Невского проспекта, я заметила три продуктовых магазина, кафе, ресторан, паб, центр бытовых услуг, медицинский центр и многое другое. Соседние улицы тоже оживлены торговлей, а ближайшая школа стоит прямо через дорогу. 

Еще одно преимущество первой очереди строительства – подземные паркинги. На 741 квартиру приходится  425 подземных парковочных мест. Во второй очереди строительства многоэтажные паркинги строят отдельно, стоимость места составляет от 750 тысяч рублей до полутора миллионов, в зависимости от этажа. 

Резюме

Подводя итоги расследования, еще раз подчеркну, что разница между тремя домами первой очереди и остальными корпусами ЖК «Царская столица» огромна. И самую главную роль играет, конечно, местоположение, а более богатая отделка фасадов и подземный паркинг создают дополнительные преимущества. А цены, между тем, отличаются не так уж разительно.

Что касается следующих домов, то это уже, конечно, не парадный центр, и в ближайшее время окружающий пейзаж точно не будет радовать глаз, но стоит признать, что отдаленные перспективы у места хорошие. Недалеко от метро и Александро-Невской Лавры, Метрополичьего сада и реки Монастырки. И на месте Боткинской больницы наверняка со временем построят что-то более приятное.

Не буду повторять все те мелкие недостатки, о которых я упоминала в этой статье. Надежный застройщик, неплохие планировки, ипотека от множества банков, а главное, доступные цены, которые вполне сопоставимы с ценами жилья на окраинах города – главные преимущества ЖК «Царская столица», а поэтому проект получает свои заслуженные «8» баллов.

Дария Лапатухина