ЖК Летний от ЛенСпецСМУ: далеко от метро и по договору ЖСК, но большое разнообразие ипотечных программ

Мое новое задание от редакции Novostroy-SPb – это жилой комплекс «Летний», который компания «ЛенСпецСМУ» строит на Пулковском шоссе, на территории бывшего предприятия «Лето». Заявлено, что новостройка возводится в сегменте комфорт-класса и будет состоять из трех 24-этажных корпусов, рассчитанных на 990 квартир. Застройщик планирует сдать комплекс полностью в I квартале 2014 года.

Респектабельный да не весь

Как справедливо пишет «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») в рекламных материалах «новый жилой комплекс комфорт-класса «Летний» расположен в одном из самых престижных и респектабельных районов Санкт-Петербурга – Московском». Этот район действительно считается таким, вот только его площадь очень велика и не все жилые массивы обладают подобной репутацией. Одно дело локация у Обводного канала или Московских ворот и совсем другое – вблизи Пулковского шоссе за Дунайским проспектом, где и возводится ЖК «Летний».

Сам комплекс если смотреть с Пулковского шоссе напоминает собой сцену застывшего конвоя: корпус №2 стоит в центре, а по краям его окружают два «охранника» - с севера корпус №1, а с юга корпус №3. Более того, к этим двум корпусам почти вплотную примыкают строящиеся дома «ЦДС». К тому же, непосредственно перед корпусом №2 появится многоэтажный паркинг, поэтому менеджер «ЛенСпецСМУ», с которым я встречался в офисе продаж, был абсолютно прав, когда рекомендовал мне 2-комнатную квартиру в корпусе №2 на самых высоких этажах – слишком уж плотно возводится «Летний», что называется «окна в окна».

Если же квартира выходит на две стороны, то хотя бы из одного окна вы не будете смотреть в упор на соседние корпуса. Даже можно выбрать на контрасте: наблюдать «западную» жизнь на АЗС Neste, которая находится между паркингом и Пулковским шоссе, либо осматривать восточные пустынные (пока) просторы. Кстати, с востока по проектной документации участок ограничен объектом с почти романтическим названием - Южное полукольцо Октябрьской железной дороги. Это не что иное как железнодорожное ответвление к территории бывшего мясоперерабатывающего комбината.

К сожалению, мне не удалось выяснить, используется ли оно сейчас, но вагонов во время посещения стройплощадки я не видел. Эта территория еще ждет своего инвестора, поэтому пустынные просторы – временное явление. Из соседей можно еще упомянуть: коммерческо-офисный центр «Технополис» и его большую автостоянку, действующую железную дорогу и несколько автосалонов на Пулковском шоссе.

Полезные соседи

Кроме строящихся рядом домов «ЦДС», на севере еще два жилых комплекса – «Пулковский Посад» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», в котором сейчас достраивается последний корпус, и ЖК «Триумф Парк», его экологичность недавно проверял Тайный покупатель. В общем, как видите, ЖК «Летний» довольно плотно окружен. К полезным соседям можно отнести торговые комплексы на противоположной стороне Пулковского шоссе, пару магазинов шаговой доступности и сквер вдоль трассы.

Живописный парк Городов- Героев, о котором упоминает застройщик в рекламе, находится за Дунайским проспектом, а это довольно далеко, если идти пешком. Буквально в двух шагах расположен детский сад №80, однако, учитывая количество уже заселенных жилых домов, попасть в него «летним» детям будет трудно. Остальные ближайшие детские сады, а также школы находятся за Дунайским проспектом, в общем, не близко.

На мой вопрос «будет ли строить что-то из инфраструктуры «ЛенСпецСМУ?», менеджер ответил, что город их этим не обременял, поэтому новоселам следует надеяться на то, что такую миссию возложат на инвестора, который решит возводить жилье на месте мясокомбината. Правда, на нижних этажах первого и третьего корпусов «Летнего» запроектированы встроенные помещения, но их назначение определит собственник, так что сегодня еще неизвестно – что там будет функционировать.

Выезд из района

В состав проекта входит возведение многоэтажного охраняемого паркинга. Машиноместа в нем пока не продаются, стоимость менеджеры не озвучивают даже приблизительную. Оставить машину в районе особо негде - рядом находятся такие же жилые комплексы с местами для парковок вокруг домов. Единственное свободное пространство - вдоль железнодорожной насыпи, где сейчас паркуются посетители «Технополиса», но ночью я бы не советовал оставлять там автомобиль.

Еще одна проблема - выезд из района. Пока не очень ясно, как будет организовано движение, но на сегодняшний день здесь нет сквозной улицы, которая проходила бы через весь район. Менеджер по продажам не смог мне ответить, каким образом будет сделан выезд, только успокаивающе сказал «не переживайте».

Дополнительную транспортную нагрузку дают водители, использующие район для объезда Пулковского шоссе в сторону города в случае пробок на нем. Я сам наблюдал около трех часов дня вереницу машин, двигающихся извилистыми и узкими дорожками по району, чтобы выехать на Дунайский проспект. Для автовладельцев пересечение Дунайского проспекта и Пулковского шоссе сегодня является проблемным, но осталось немного подождать - к чемпионату по футболу, который пройдет в 2018 году, там появится развязка. К тому же, рядом есть выезд на КАД и аэропорт Пулково.

Общественным транспортом до новостройки легко добраться до станции метро «Московская». Хотя застройщик и пишет в буклете, что пешком можно дойти до метро «Звездная», правда, мнения расходятся - в одних рекламных материалах за 15 минут, а в других за 20. Я проверил на себе и могу сказать, что взрослый мужчина спортивного телосложения в хорошую погоду быстрым шагом дойдет до метро «Звездная» за 29 минут.

В срок, но возможны проблемы с качеством

ЖК «Летний» строится по кирпично-монолитной технологии с применением навесных вентилируемых фасадов. Для межкомнатных стен используется газобетон, который, как я выяснил, проверяя ЖК «More» от компании Setl City, строители преподносят покупателям как определенный тип кирпича. В проектной декларации «Летнего» и в договоре паенакопления, по которому ведутся продажи, срок сдачи новостройки указан как I квартал 2014 года, а в паспорте объекта на самой стройке - IV квартал 2013 года.

По этому поводу комментарий менеджера прозвучал так: в паспорте фигурирует срок, установленный строителями, а в договоре паенакопления - дата, которую определили между собой «ЛенСпецСМУ» и ЖСК «Летний». Члены группы ВКонтакте пишут, что менеджеры убеждают их в досрочной сдаче комплекса в IV квартале этого года, но судя, по комментариям, сами покупатели не считают эти планы реальными и ориентируются на I квартал 2014 года.

В договоре срок передачи квартир не указан, в п. 1.3 есть только ссылка на 214-ФЗ. Как известно, по закону передать жилье дольщикам застройщик обязан в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Здесь на форумах тишина, никто не переживает – «ЛенспецСМУ» всегда соблюдал сроки строительства, чего не скажешь о его качестве. Об этих претензиях подробно можно прочитать в моем расследовании о ЖК «Дом на Тухачевского».

Актуальная информация

Также в группе обсуждаются соседние стройки, которые могут вскоре появиться и испортить виды из окон. Высказываются недоумения по поводу различий входных дверных проемов и окон в кухнях: в некоторых квартирах они сделаны из монолита, а в других из газобетона. По поводу последних проемов пайщики озвучивают опасения в том, что они не выдержат вес качественной металлической двери. Понять, какой будет проем - можно только на месте при просмотре.

Покупатели неприятно удивлены тем, что в 1-комнатных и 3-комнатных квартирах роль окна из кухни на лоджию выполняет застекленная дверь, а это в совокупности с застекленной лоджией сильно ухудшает освещенность. К слову, в 2-комнатных квартирах такого недостатка нет. На сайте застройщика можно ознакомиться со всеми видами представленных квартир, увидеть их расположение на этаже, посмотреть планировку и стоимость при 100% оплате.

Нашел я и именной сайт новостройки. По словам менеджера, там представлена актуальная информация и по квартирам в продаже (кроме забронированных), и по ценам. Однако некоторые моменты создают впечатление небрежности. Например, на фотографиях показан действительно ЖК «Летний», но если навести на фото курсор, то появляется подпись ЖК «Ласточкино гнездо». В одном месте, где идет перечень всех объектов, нажав напротив ЖК «Летний» надпись «Помещения в продаже» вы найдете список квартир и планировки, а если в перечне перейдете на сайт объекта, то там планировок уже не будет. Такие моменты немного сбивают с толку.

Визит в офис

Представитель посоветовала сначала приехать в любой офис «ЛенСпецСМУ» и, уже выбрав квартиру, договориться о просмотре. Так я и сделал, и на следующий день  был на встрече с менеджером по продажам в офисе на Московском проспекте д. 115.

Возможно, из-за моего раннего визита (в 10.30) других посетителей кроме меня у трех сотрудников «ЛенСпецСМУ» не было. «Мой» менеджер как мог, ответил на вопросы о соседях комплекса, инфраструктуре и, выслушав мои пожелания, распечатал мне несколько вариантов от студии до 3-комнатных квартир.

Студии: цены и планировки

Оказалось, что студии остались только в корпусе №2, там их изначально было запроектировано больше, чем в других корпусах (144 штуки). Все студии с лоджией общей площадью 29,3-30,3 кв. метра «смотрят» в сторону Пулковского шоссе. Самая дешевая находится на первом этаже (метраж 30,3 кв. метра) и продается за 2 млн 697 тысяч рублей.

Далее по мере повышения этажности растет и стоимость. Диапазон между дешевой и дорогой студиями составляет 77 тысяч рублей. В студиях площадью 29,3 кв. метра совмещенный санузел (4,4 кв. метра) по площади меньше холла, метраж которого 4,9 кв. метра. Комната (13,6 кв. метра) обладает 4-метровой нишей для кухни.

Студия площадью 30,3 кв. метра на первом этаже имеет большую площадь за счет отсутствия вентиляционных камер, но и в ней холл больше санузла - 5,3 кв. метра против 4,6 кв. метра. Просторнее в ней и ниша для кухни - 4,9 кв. метра, а вот сама комната чуть уменьшилась до 13,1 кв. метра.

«Однушки»: цены и планировки

Однокомнатные квартиры есть в продаже во всех трех корпусах: площадью от 38,6 кв. метра на втором этаже за 3 млн 408 тысяч рублей до 44,4 кв. метра за 3 млн 900 тысяч рублей. Узнав о моем желании иметь кухню не менее 10 кв. метра, менеджер предложил квартиру в корпусе №2 во второй секции площадью 38,6 кв. метра. Действительно кухня в этой квартире 10,4 кв. метра, но без выхода на лоджию, раздельный санузел и холл метражом 4,7 кв. метра с нишей.

Комната 17,7 кв. метра имеет выход на лоджию (3,4 кв. метра), и даже дверь комнаты, открывающаяся внутрь, не крадет метраж т.к. имеет такую же ширину, как и примыкающая к комнате ниша холла. А вот с расстановкой мебели на кухне жильцам придется повозиться: мешает и дверь, которая открывается вовнутрь, и вентиляционная шахта, создающая дополнительный угол.

Геометрия других 1-комнатных квартир еще менее удачна, да и кухни в них меньше 10 кв. метров, что, к слову это никак не связано с общей площадью квартиры. Например, в «однушке» метражом 40,1 кв. метра кухня 8,4 кв. метра, а в «однушке» площадью 38,8 кв. метра площадь кухни составляет 9,6 кв. метра.

«Двушки»: цены и планировки

По легенде я «покупал» 2-комнатную квартиру. По словам менеджера, большой выбор «двушек» был в диапазоне: от 61,5 кв. метра по цене 4 млн 872 тысячи рублей и до 68,8 кв. метра стоимостью 5 млн 550 тысяч рублей. Мне были представлены четыре основных варианта во всех трех корпусах.

Самой дешевой оказалась квартира площадью 61,5 кв. метра за 4 млн 872 тысячи рублей, она находится во второй секции корпуса №3 на третьем этаже, окна выходят на соседний жилой комплекс. Кухня 11,7 кв. метра имеет хорошую почти квадратную форму, вентиляционная шахта расположена в туалете (2,2 кв. метра). Частью стены кухни проектировщикам пришлось пожертвовать т.к. дверь открывается внутрь.

Рядом с кухней есть большая прямоугольная комната 17,6 кв. метра. Вход в нее затруднен, т.к. идет не напрямую из холла (9 кв. метров), а через небольшой «пятачок», в который открывается еще и дверь из туалета. Так и просится на стену плакат со строгой надписью «Проходить по одному!» или красная черта на полу, обозначающая пересечение границы. В общем, обещанный комфорт возможен только при выходе или входе одного человека. Немного лучше дело обстоит со второй комнатой (15,5 кв. метра), вход в которую также как и в ванную (3,6 кв. метра) идет прямо из холла.

Следующая по стоимости «двушка» метражом 65,1 кв. метра обойдется в 4 млн 980 тысяч рублей. Она находится в корпусе №2 на первом этаже первой секции. Эта квартира уже двусторонняя: большая комната 18,8 кв. метра и кухня 12,8 кв. метра выходят во двор, далее взгляд будет упираться в паркинг. Вторая комната (17,1 кв. метра) с лоджией (3,4 кв. метра) выходит на пока пустующую территорию в сторону Московского проспекта. Здесь более удачная планировка т.к. вход будет затруднен только в меньшую комнату, а в зал и на кухню можно попасть прямо из холла (8,3 кв. метра).

Мне была предложена еще одна «двушка» (66,8 кв. метра) стоимостью 5 млн 179 тысяч рублей в первом корпусе на 4 этаже второй секции. Она тоже двусторонняя, но проектировщики полностью исключили выбор в какую сторону смотреть, потому что особой разницы нет. Кухня (11,7 кв. метра) и большая комната (19,8 кв. метра) «смотрят» на север, а вторая комната (18,6 кв. метра) выходит на юг, на второй корпус ЖК «Летний». Все три помещения имеют форму очень вытянутого прямоугольника, что не способствует хорошей инсоляции. Эта квартира имеет две лоджии, они еще более вытягивают прямоугольные комнаты: одна лоджия (2,8 кв. метра) имеет вход с кухни, а другая (3,8 кв. метра) примыкает к комнате; о холле (7,6 кв. метра) в силу его формы и геометрии квартиры можно просто забыть.

Последняя «двушка» (67 кв. метра) стоит 5 млн 372 тысяч рублей, она расположена на 2 этаже второй секции корпуса №2. Квартира двусторонняя: кухня (12 кв. метров) и зал (18,8 кв. метра) выходят во двор, другая комната (17,1 кв. метра) «смотрит» на пустыри. Небольшое подобие ниши в холле (8 кв. метров) можно использовать, но кухня имеет форму вытянутого прямоугольника, да еще отягощенного дополнительным углом из-за вентиляционной шахты.

На просмотр именно этой квартиры я и договорился. Кстати, напомню, что на цену квартир влияет этажность и вид из окна. Например, такая же квартира, но на 10 этаже, вид из окна которой выходит на АЗС Neste, Пулковское шоссе и далее на ТРЦ «Лето», стоит 5 млн 443 тысяч рублей.

«Трешки»: цены и планировки

В отличие от «двушек» выбор планировок 3-комнатных квартир не велик. Мне было предложено два вида. Первая по самой минимальной для трешек цене 6 млн 571 тысяч рублей площадью 89 кв. метров расположена на 3 этаже третьей секции в корпусе №1. Большая комната (18,5 кв. метра) выходит на соседние корпуса «Летнего» и «Пулковский посад». Кухня (11,3 кв. метра) и две другие комнаты (16,7 кв. метра) и (14.3 кв. метра) «смотрят» на пустыри в сторону Дунайского проспекта.

Кухня имеет выход на лоджию (3,2 кв. метра), а зал на лоджию (3,4 кв. метра) на противоположной стороне. Пожалуй, только одна комната - самая маленькая имеет удачную форму, близкую к квадрату. К этой комнате примыкает санузел (5,1 кв. метра). Поражает своей площадью холл 17,5 кв. метра, который всего на «квадрат» меньше большой комнаты. В холле находится ниша под гардероб, примыкающая к дополнительному туалету (2,9 кв. метра). Возможно, проектировщики именно это считают признаком комфорта, но я бы предпочел большую площадь второго санузла с возможностью установки душевой кабины.

Еще один вид трехкомнатных квартир представлен в той же секции. Двусторонняя квартира метражом 95,7 кв. метра стоимостью 6 млн 913 тысяч рублей соседствует с предыдущей. Метраж кухни здесь - 12,7 кв. метра, две комнаты 19,5 кв. метра и 16,5 кв. метра «смотрят» на пустыри в сторону Дунайского проспекта. В эту же сторону выходит лоджия 4,4 кв. метра, вход в которую ведет через самую маленькую комнату 14,1 кв. метра.

Окно этой комнаты выходит на пустующую территорию в сторону Московского проспекта. Холл площадью аж 20,4 кв. метра имеет «пятачок», который затрудняет проход в обе комнаты и ванную (6 кв. метров). Дополнительный туалет расположен рядом с кухней (1,7 кв. метра), но зато с хранением вещей в этой квартире проблем не будет: здесь не просто ниша, а кладовка (2,6 кв. метра), примыкающая к туалету.

Как купить?

Договор паенакопления, по которому ведутся продажи, по своей недружественности к покупателю превосходит даже договор участия в долевом строительстве, о котором я писал в расследовании ЖК «Дом на Тухачевского». По-прежнему присутствует то же стремление застройщика оставить себе минимальные обязанности и возложить на дольщика максимальные риски. Даже многие формулировки слово в слово повторяются.

Все цены, как и на сайте, приведены с учетом действующей (пока что) 7% скидки при  100% оплате. У «ЛенСпецСМУ» 14 банков-партнеров, поэтому жилье можно приобрести в ипотеку, выбрав наиболее подходящую программу. В случае рассрочки до 1 квартала 2014 года (беспроцентной) или до марта 2016 года (с начислением 1% на остаток) стоимость квартиры будет без скидки. 5% дисконт можно получить на первый взнос, если тот равен 50% от цены жилья, а остальную сумму необходимо внести через полгода после даты заключения договора.

Все квартиры сдаются без отделки, в каком виде новоселы получат жилье можно прочитать в приложении к договору. К слову, практически готовую квартиру можно увидеть в видеоотчете. Как сказал менеджер на объекте: «Принимать квартиру будете в таком виде, добавится лишь электрика и остекление лоджий».

Резюме

Инвестиционная привлекательность ЖК «Летний» - на нуле, так как цены низкими назвать нельзя, оно и понятно – новостройка находится на финальной стадии строительства. Место для жизни оставляет двоякое впечатление. С одной стороны, здесь много магазинов, но всего один детский сад, все остальные социальные объекты (школы и медицинские учреждения) находятся далеко.

Не стоит забывать, что жилой комплекс возводится рядом с вылетным из города Пулковским шоссе и КАДом, но далеко от метро. А значит, без машины тут будет сложно, однако отсутствие бесплатных парковок и неясность относительно цен на машиноместа не добавляют оптимизма.

Немногочисленность соседей по площадке компенсируется высокой плотностью застройки. Надежность застройщика радует, но огорчают многочисленные отзывы о плохом качестве строительства домов. Жилье новоселы получат без отделки, а это дополнительные расходы. Большинство планировок квартир «Летнего» мало соответствуют комфорт-классу, присутствует недружелюбный договор ЖСК, с другой стороны - большое разнообразие ипотеки…в общем, ЖК «Летний» получает «3» балла.

Иван Бездомный