Эксперты уже подводят итоги уходящего года и сообщают: сервисные апартаменты в 2024 укрепили свои позиции на рынке недвижимости Петербурга. За весь год застройщики вывели 9 объектов общим объемом 3 тыс. юнитов, 97% из них – сервисные. И хотя спрос по понятным причинам сейчас снижается, инвесторы на протяжении года выбирали лоты именно в апарт-отелях, апартаменты формата «аналог жилья» приобретали не так активно.
Большая часть юнитов представлена в классе «комфорт» (93%) и расположена в спальных районах города (55%). Самый крупный проект этого года – сервисный апарт-отель Saan от Hansa Group с 1,1 тыс. юнитов вышел на рынок в 3 кв. 2024 г.
«В 4 квартале текущего года на рынок вышли новые проекты в формате сервисных апартаментов. Это в том числе «Моско» («Океан Девелопмент»), Izzzi.life Hive (Orange Group), «Academia особняк Vorontsoff» (Academia Development). Совокупный объем составил 0,5 тыс. юнитов, или 21,8 тыс. кв. м. Также ожидается старт продаж в ЖК «Нигилист» (Bau City Development)»
Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group)
За первые 9 месяцев 2024 г. было введено в эксплуатацию 17 объектов, включая новые очереди, суммарным объемом в 3,2 тыс. юнитов, или 104 тыс. кв. м. Наиболее крупными проектами, составившими 70% от общего объема введенных юнитов, стали рекреационные апартаменты «Bereg. Курортный» и сервисные апарт-отели «GloraX Заневский» и Artstudio М103.
Цены на сервисные и элитные апартаменты растут
По предварительным оценкам экспертов, в декабре цена за квадратный метр ожидаемо будет держаться на уровне прошлого отчетного квартала с небольшими корректировками. В ноябре 2024 г. средняя цена в сервисных юнитах в Санкт-Петербургской агломерации составляла 328,6 тыс. руб./кв. м (+4,5% к прошлому отчетному периоду).
При этом средняя цена квадратного метра в формате «аналога жилья» немного снизилась по сравнению с 3 кв. 2024 г. – на 3,2%, и составила 283,1 тыс. руб./кв. м. Это отражает годовую тенденцию увеличения цены юнита при наличии сервисной составляющей – более 11% с начала года, тогда как цена в юнитах в формате «аналог жилья» практически не изменилась.
Также с начала года значительно выросла средняя цена на юниты в элитных проектах – на 23%.
Сервисная составляющая стимулирует спрос
За 11 месяцев 2024 г. на рынке было реализовано 2,8 тыс. юнитов всех форматов (106,7 тыс. кв. м). Эксперты прогнозируют снижение совокупного объема годового спроса в пределах 15-17% по сравнению с 2023 г. Также в 4 кв. 2024 г. заметно сократились продажи апартаментов всех форматов – по итогам декабря – на 25-35%, если соотносить с предыдущим кварталом 2024 г.
«Объем спроса снижается, это явление наблюдается во многих сегментах рынка недвижимости в стране и в большей степени связано с высокими процентными ставками по вкладам, что заставляет многих покупателей перенаправлять свои средства на банковские депозиты», – пояснила Светлана Московченко.
Так, за октябрь-ноябрь 2024 г. было реализовано 0,4 тыс. юнитов. Большинство юнитов приобретались в классе «комфорт», на их долю в общей структуре продаж пришлось 84%, чаще всего – в спальных районах города (61%). Однако, если подавляющее большинство сделок в спальных районах было заключено с сервисными юнитами, то в формате «аналог жилья» юниты приобретались по всему городу, включая локации за КАД.
Наибольшей популярностью пользовались несервисные объекты «ZOOM на Неве» и «ZOOM Черная Речка» (0,4 и 0,2 тыс. юнитов за год, соответственно), а также сервисные юниты в объектах Avenue Apart Pulkovo, «GloraX Заневский», Ladozhsky Avenir, Well и Ye's Primorsky.
Годовая реализация в каждом из объектов находилась в пределах 0,1 тыс. юнитов. При этом больше всего юнитов реализовали в октябре-ноябре 2024 г. в Avenir Industrial – всего 59 штук.
Инвесторы в 2024 г. отдавали предпочтения именно сервисным юнитам по сравнению с другими форматами. За 11 месяцев текущего года доля реализованных юнитов в сервисных апарт-отелях составила 57%, или 1,6 тыс. юнитов, что на 3 п. п. выше, чем в прошлом году. Формат «аналога жилья» в совокупном объеме спроса составлял – 40%, элитные юниты – 3%.
Перспективы развития рынка апартаментов
Как отмечают эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 4 кв. 2024 г. уровень экспозиции на рынке апартаментов остается стабильным. При этом средняя цена квадратного метра зафиксируется на высоком уровне и потенциально не будет снижаться, особенно в форматах сервисных апарт-отелей и элитных проектов.
Сервисные апарт-отели класса «комфорт» продолжат составлять основную долю реализованных юнитов, поскольку именно этот сегмент меньше всего «просел» в уровне спроса за год, что объясняют основные тенденции рынка. В последние месяцы года вновь возникли вопросы о правовом статусе апартаментов. В октябре в Москве официально ввели мораторий на их строительство, что указывает на возможные изменения в будущем развитии сегмента по всей стране.
В данный момент в Петербурге не планируется введение аналогичных мер, тем не менее выдача разрешений на новые проекты будет осуществляться более осторожно и медленнее, особенно для формата «аналоги жилья».
«Сервисные апартаменты сохранят свою привлекательность благодаря растущему внутреннему туристическому потоку, который поддерживает загрузку сервисных апартаментов. В долгосрочной перспективе они могут остаться единственным форматом в сегменте, так как имеют понятную целевую аудиторию и, вероятно, будут контролироваться законом о классификации туристических объектов», – сообщила Светлана Московченко.
По ее словам, для поддержания спроса девелоперы и УК должны будут адаптироваться к новым реалиям, включая новые законодательные требования, использовать новые финансовые инструменты, например, лизинг. Важно также разрабатывать четкие и понятные концепции проектов, которые будут соответствовать ожиданиям целевой аудитории.
Читайте также:
В погоне за сервисом: спрос на апартаменты в Петербурге вырос на 14%
Денежный магнит: объем инвестиций в гостиницы Петербурга за год вырос на 255%
Автор: эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Дата публикации 20 декабря 2024
