Смогут ли ставки по ипотеке снизиться до 8%, как банки оценивают потенциальных ипотечных заемщиков, что делать, если вы вдруг потеряли работу, а нужно выплачивать кредит — в интервью Новострой-СПб рассказывает заместитель управляющего филиала АКБ «Фора-Банк» в Санкт-Петербурге Алина Бажулина.
Сегодня ипотека на первичном рынке бьет рекорды. Укрепится ли и дальше этот тренд?
О существенном росте рынка ипотечного кредитования в 2018 году можно говорить только в условиях стабилизации курса валют и политического положения России в мировом сообществе в целом. Введение санкций затрагивает многие сферы жизни нашего государства, и граждане, безусловно, опасаются, что косвенно эти ограничения скажутся и на их образе жизни. Основное беспокойство связано с возможной девальвацией рубля, потерей рабочего места, сокращением уровня дохода. Поэтому зачастую решение о приобретении недвижимости, тем более с привлечением ипотечных средств, дается непросто. Тем не менее, жизнь не стоит на месте — люди обзаводятся семьями, рожают детей, съезжаются и разъезжаются, и это требует приобретения нового жилья. И зачастую ипотека — лучший выход, чтобы начать жить в более комфортных условиях уже здесь и сейчас или в разумной перспективе.
При этом вложения в недвижимость сегодня по-прежнему считаются одним из надежных способов сохранить накопления, поэтому те, у кого есть какая-либо существенная сумма, стараются приобрести жилье, но часто этой суммы бывает недостаточно, и поэтому на помощь приходят кредиты. Ставки по кредитам сегодня достаточно выгодные по сравнению с предыдущими кризисными годами — так, «Фора-Банк» предлагает ставки от 8,25% годовых на строящееся и готовое жилье.
В конце прошлого года по поручению президента появилась программа льготной ипотеки для многодетных со ставкой 6%. Однако за первый квартал этого года банками было выдано всего восемь кредитов. Почему программа так слабо работает, на ваш взгляд?
Требования к потенциальным заемщикам одинаковые как для многодетных семей, так для прочих граждан. Зачастую основной проблемой многодетных семей при подаче заявки на ипотеку является недостаточный уровень дохода. Согласно требованиям большинства банков, все долговые обязательства семьи, к которым относятся кредиты, коммунальные платежи, налоги и прочее не должны превышать 50% общего дохода. Для многодетных семей, где в превалирующем количестве случаев один кормилец, данный критерий достижим с трудом. Также необходимо учитывать, что уровень дохода должен быть подтвержден справкой 2-НДФЛ, в которой указывается официальный доход. Часто он существенно меньше реального. Справки в свободной форме банки в последнее время отказываются принимать, и если даже и принимают, то ставка по ипотеке заметно повышается — это опять-таки страховка банка от возможных рисков по неуплате.
Опять же по поручению президента к 2020 году ставка по ипотеке должна опуститься до 8%. Как вы считаете, это достижимо?
Да, данный прогноз вполне реалистичен, но нужно понимать, что такой уровень ставок возможен исключительно при благоприятных экономических условиях, продолжении снижения ключевой ставки, укреплении рубля. Ключевая ставка и ставка по кредиту имеют тесную взаимосвязь. От значения ключевой ставки зависит плата за пользование заемными средствами в кредитных организациях.
Какие квартиры в новостройках покупают в ипотеку сегодня чаще всего? Скромные «однушки» или просторные квартиры?
Наиболее востребованы по-прежнему однокомнатные квартиры и студии, так как сумма первоначального взноса меньше и, как правило, такое жилье доступнее, чем более просторные квартиры. Студии и «однушки» часто покупаются в качестве первого собственного жилья, обычно их приобретают люди в возрасте до 20 до 35 лет с невысоким и средним доходом. Но, в целом, ипотеку берут на очень разное жилье.
На сколько лет в среднем сегодня оформляют кредит, покупая квартиру в новостройке? Чаще ли выплачивают ипотеку раньше оформленного срока?
Средний срок кредита — 15 лет, большинство заемщиков стараются выплатить быстрее срока, гасят ипотеку, внося небольшие суммы сверх платежа ежемесячно, тем самым уменьшая основной долг.
Кому банк может отказать в выдаче ипотеки при покупке квартиры в новостройке? Что обязательно должен учесть заемщик, подавая заявку?
Для банков идеальный заемщик — это надежный клиент с достаточным уровнем официально подтвержденного дохода. Банки особенно пристально обращают внимание на кредитную историю клиента, наличие задолженностей по налогам, коммунальным платежам или судебным искам. Все это позволяет сделать выводы о стабильности, дисциплинированности и ответственности клиента. Вторым значимым фактором является достаточный для ипотеки уровень дохода. Как я уже говорила, долговые обязательства заемщика не должны превышать 50% его дохода. Банки сейчас пересмотрели свою лояльную позицию к подтверждающим доход документам и теперь принимают преимущественно 2-НДФЛ. Также кредитные учреждения обращают внимание и на трудовой стаж, периодичность смены работы, надежность работодателя, уровень образования, семейный статус. Данные факторы скорее косвенно влияют на оценку платежеспособности клиента, но, тем не менее, являются также значимыми.
Что делать, если человек потерял работу и выплачивать кредит ему стало сложно? Как действовать?
В случае потери работы необходимо сначала трезво оценить свои возможности по совершению платежей. Возможно, вы сможете платить меньшую сумму или оплачивать только проценты. Соответственно, надо реально посмотреть на свои перспективы по поиску работы и по ежемесячной сумме, которую вы готовы отдавать банку. В банк надо приходить с конструктивными предложениями и обязательно до возникновения просрочки по платежу. Далее начинается переговорный процесс: вы сообщаете банку ситуацию, предоставляете документ, подтверждающий отсутствие работы и дохода, пишете заявление с просьбой предоставить платежные каникулы со снижением суммы платежа, или оплатой только процентов, или любой другой вариант, который вы видите приемлемым, с четким указанием срока. Возможно, в диалоге с кредитным инспектором банка выяснится, какова практика банка по урегулированию подобных ситуаций и совместно вы найдете другой приемлемый вариант.
В любом случае на этом этапе ваша задача — сделать банк своим союзником, так как обе стороны заинтересованы в вашем благополучии и платежеспособности. Обязательно затребуйте копию заявления с входящим номером: это позволит вам в будущем подтвердить, что вы не скрывались от банка и имели добросовестные намерения по урегулированию ситуации. Далее вопрос на стороне банка, и поэтому возможны разные варианты развития событий. Как правило, банк предлагает какой-то компромиссный вариант на переходный период поиска новой работы.
Один из вариантов, если ваш доход снизился — это рефинансировать ипотеку в другом банке на более выгодных условиях, уменьшив ежемесячный платеж. Например, «Фора-Банк» предлагает в таком случае ставку от 8,25%. Не исключено, что и банк, в котором изначально взят ипотечный кредит, при новости о том, что вы собираетесь рефинансировать ипотеку у конкурента, может предложить снизить процентную ставку.
Но независимо от реакции банка первоочередная задача — поиск работы. И надо не забывать, что даже самый лояльный банк будет терпеть частичные платежи или вообще их отсутствие очень ограниченный период времени. Далее начнется стандартная процедура взыскания задолженности, которая четко регламентирована и подразумевает в первую очередь урегулирование возможных потерь банка.
Какие советы вы бы дали человеку, который присматривает квартиру в новостройке и собирается ее покупать в ипотеку? Как реально оценить свои силы и способности?
Необходимо оценить первичные расходы в виде первоначального взноса, затраты на оформление недвижимости и ипотеки, последующие платежи по ежемесячному обслуживанию кредита, а после получения ключей — расходы по приведению жилья в состояние, пригодное для проживания.
Читайте также:
«Десять лет назад ипотека пугала, а сейчас ей пользуются 60-70% покупателей»
Блиц-опрос: почему программа льготной ипотеки 6% для семей с детьми пока не набрала популярность
Блиц-опрос: как снижение курса рубля повлияет на рынок новостроек Петербурга
Президент задал вектор развития строительной отрасли
Дата публикации 31 мая 2018
