Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, есть ли необходимость в создании компенсационного фонда обманутых дольщиков, станет ли он решением проблемы долгостроев и на сколько процентов вырастут из-за этого цены на квартиры.
Финансовые показатели строительного сектора выглядят тревожно. По материалам Центробанка, просроченная задолженность строительных и подрядных организаций за год увеличилась в полтора раза: с 243 до 363 млрд рублей. Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) приводит следующие данные: по сравнению с началом 2014 года доля просроченной задолженности строителей выросла в 4 раза, с 2013 года значительно выросло число строительных компаний-банкротов: в 2015 году несостоятельными признаны 2,7 тыс. компаний, почти в 5 раз больше, чем в 2014 году. Самые серьезные проблемы с финансовой устойчивостью эксперты отмечают в промышленном строительстве, однако и ситуация на рынке жилых новостроек вызывает опасения. Недавно правительство по поручению президента приступило к разработке новой схемы защиты дольщиков от долгостроев – компенсационного фонда обманутых дольщиков. Предполагается, что фонд будет пополняться за счет отчислений компаний-девелоперов в размере 1% от суммы каждого договора долевого участия. Власти надеются, что фонд обманутых дольщиков сможет заменить систему страхования. В 214-ФЗ будут внесены поправки, предполагающие появление компенсационного фонда. Предполагаемые поправки в законодательство и их влияние на строительную отрасль комментирует генеральный директор E3 Investment Игорь Петров.
Игорь, а как же страхование? Получается, что оно работает недостаточно эффективно, если возникают такие инициативы?
Обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков в том виде, как оно есть сейчас, не способно полностью защитить участников долевого строительства от долгостроев. Страхование же должно гарантировать дольщику возможность отказаться от квартиры в долгострое и получить обратно внесенные средства – в случае, если участник долевого строительства не получил квартиру в срок, а застройщик не вернул внесенные деньги. В настоящее время в стране насчитывается немало дольщиков, которые не могут получить положенные им выплаты, хоть они попадают под действие закона, так как приобрели жилье вместе со страховым сертификатом в 2014 году и позднее. Судебные инстанции не торопятся с принятием решения, а регулирующие органы пролонгируют срок действия разрешения на строительство проблемных объектов. Ближайшие два года продемонстрируют эффективность закона о страховании, так как именно в этот период будут вводиться в эксплуатацию объекты, продажи в которых идут с 2013 года. При нынешней экономической ситуации могут возникнуть серьезные проблемы с реализацией буквы и духа закона о страховании «долевки».
На ваш взгляд, есть ли необходимость в компенсационном фонде?
В 2015 году спрос на новостройки просел от рекордных уровней 2014 года на 30%. По прогнозам департамента аналитики E3 Investment, в текущем году продажи застройщиков вряд ли превысят показатели прошлого года, и в 2017 году тоже едва ли стоит ждать быстрого роста продаж и цен. В условиях проседания спроса застройщики сталкиваются и с ростом себестоимости строительства в связи с ростом цен на работы и материалы. При этом увеличивается социальная нагрузка – в Санкт-Петербурге планируется обязать девелоперов строить не только школы и сады, но и общегородские дороги в местах возведения новых проектов. Уменьшение плотности застройки за счет сокращения высотных регламентов в спальных районах Петербурга также заставляет задуматься о рентабельности многих проектов. Если внешняя конъюнктура будет в ближайшие два года ухудшаться, некоторые девелоперы могут столкнуться с финансовыми трудностями, вследствие чего список обманутых дольщиков может пополниться новыми фамилиями. В такой ситуации любые проработанные предложения по защите прав дольщиков оказываются очень своевременными.
Поможет ли он решить проблемы с обманутыми дольщиками или нет?
Продолжительность и глубина текущей экономической рецессии в стране пока не определена, поэтому прогнозировать что-либо пока чрезвычайно затруднительно. По оценкам аналитиков E3 Investment, просевший спрос на «первичку» начнет восстанавливаться только после начала роста реальных располагаемых доходов россиян, что может произойти не раньше, чем в 2017 году, а в худшем случае – может не случиться и до 2019 года. Данная инициатива полезна, но позитивный эффект будет ограничен масштабом проблемы. В случае, если заморожена будет каждая 5-я стройка, ни один фонд не сможет покрыть убытки дольщиков. Ситуация на рынке новостроек, как и прежде, будет зависеть от макроэкономических показателей: доходов населения и возможностей российского бюджета реализовывать меры поддержки отрасли, что в свою очередь определяется уровнем цен на нефть и газ – основной источник денежных поступлений в российскую экономику от экспорта и источник наполнения бюджета. Обнадеживает то, что длительный период падения нефтяных котировок на мировым рынке, кажется, подошел к концу.
Если финансирование будет осуществляться за счет отчислений застройщиков в размере 1% от суммы каждого ДДУ, не обернется ли это повышением цен на квартиры?
Да, перекладывание дополнительных расходов на покупателей в виде повышение стоимости квартир очень вероятно. Но в условиях общей стагнации, а по ряду сегментов недвижимости снижения цен, рост на 1% не будет сколько-нибудь ощутимым или заметным для покупателя. Актуален другой вопрос – достаточно ли отчислений в размере 1% выручки застройщиков от продажи недвижимости для успешной работы будущего фонда. Здесь уместно привести сравнение с банковским сектором и Агентством по страхованию вкладов, именно эта успешная схема стала прообразом будущего фонда по решению проблем дольщиков. Мы в E3 Investment приводим следующий простой пример: объем отчислений в компенсационный фонд можно сопоставить с объемами отчислений банков в АСВ: 0,1% от объема депозитов в квартал. К примеру, за два года (примерно столько строится жилой многоэтажный дом) банки перечисляют в АСВ – 0,8% от объема депозита условного инвестора. АСВ стабильно выплачивает пострадавшим вкладчикам страховые компенсации, но объем страховых выплат по вкладам не может превышать 1,4 млн рублей, а средняя стоимость квартир на порядок выше – даже в регионах. Сфера строительства находится под не меньшим давлением, что и банковская. И уже сейчас ясно, что 1% отчислений не хватит для создания эффективной системы компенсаций средств участников долевого строительства. Для того, чтобы дольщики могли получить свои средства обратно без многолетних судебных тяжб и ожиданий банкротства, нужно говорить об отчислениях в 3-5% от стоимости квартир, а это уже может привести к значительному повышению цен для покупателей и снижению рентабельности проектов для девелоперов.
Читайте также:
Блиц-опрос: Компенсационный фонд – решение проблем обманутых дольщиков или призрачное страхование
Дата публикации 15 июня 2016
