Недавно стало известно о возможном запрете проектирования и строительства малометражных квартир в новостройках: речь идет прежде всего о студиях менее 28 кв. м и двухкомнатных квартирах менее 55 кв. м. Новострой-СПб спросил у застройщиков Санкт-Петербурга, каковы могут быть последствия подобного запрета, высок ли спрос на студии и приходится ли сейчас спешно вносить изменения в перспективные проекты.
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге:
— На студии и однокомнатные квартиры в Петербургской агломерации сегодня приходится почти 70% в общей доле продаж. Причина такой популярности проста — наиболее доступная цена. Для собственного проживания, обычно в качестве первого жилья для молодого специалиста, как правило, покупатели выбирают квартиры площадью 24–26 кв. метров. Еще одна цель покупки студии — инвестиций с минимальной стоимостью входа в проект. У инвесторов востребованы квартиры площадью 20–24 в. метра.
Высокий спрос на малогабаритные квартиры поддерживается, в том числе, выросшим до 30% первоначальным взносом в рамках программы льготной ипотеки и до 20% — по программам семейной ипотеки.
При этом, конечно, востребованность девелоперского проекта во многом зависит от его концепции. В проектах с ориентацией на семейное проживание спрос на студии не будет столь подавляющим, а лидировать будут многокомнатные квартиры семейного формата.
Так, в нашем проекте в Лаголово мы отмечаем рост спроса на двухкомнатные квартиры с классической планировкой на 12% по сравнению с 2023 годом — до 35% в общем объеме продаж. А более 60% продаж приходится на двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры евроформата. В нашем проекте во Всеволожске несколько другие тренды, например, доля студий остается неизменной это 8%, а больше 70% продаж приходится на квартиры от двух комнат.
Однако нужно понимать, что если у человека нет возможности накопить на первоначальный взнос даже для покупки однокомнатной квартиры, то после принудительного увеличения ее площади он тем более не будет нигде ничего покупать, и общий объем спроса на рынке региона значительно сократится — не менее чем на 40–50%.
Девелоперам будет не сложно скорректировать квартирографию в проектах, которые находятся сейчас на стадии проектирования или прохождения экспертизы. Значительного влияния на себестоимость это не окажет. Статистически средняя цена кв. метра может стать ниже, ведь чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. Однако весьма вероятно, что темпы продаж по рынку могут замедлиться, причиной этому станут уже не новые нормы по метражу, а изменения в ипотечных условиях, из-за которых жилье в целом становится менее доступным.
Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI:
— В наших проектах доля таких лотов невелика – менее 3% от всех квартир в продаже. На рынке Петербурга сегодня доля таких квартир в экспозиции существенно выше — 21%. Она сильно зависит от локации, класса проекта, от времени выхода проекта в продажу. Например, в Красногвардейском и Невском районах доля таких квартир превышает 32% (в Красногвардейском достигает 47%), тогда как в Центральном или Петроградском не превышает 10%.
Мы также видим по строящимся сегодня проектам тренд на уменьшение среднего метража. Так, доля квартир площадью до 28 кв. метров среди предложения в уже сданных проектах составляет 16%. В проектах, которые стартовали недавно (со сроком сдачи после 2026 года), она составляет более 25%.
Доля студий в общем объеме спроса стабильно держится на уровне 40% от всех продаж и в два раза превышает спрос на однокомнатные квартиры. Этот показатель за последние 9 лет существенно не менялся.
Нынешнего товарного запаса квартир (порядка 13,8 тыс. лотов площадью до 28 кв. метров) хватит примерно на 1 год продаж. Поэтому застройщики, возможно, будут стараться ускорить процесс получения Разрешений на строительство уже проектируемых домов, с целью сохранить возможность продавать «по старым правилам» как можно дольше. Нечто подобное мы наблюдали на рынке в период перехода на эскроу-счета.
Часть спроса, действительно, может перетечь в сегмент апартаментов. Правда, у этого формата есть известный ряд ограничений: главное, на них не действуют ставки льготной ипотеки, — поэтому такой переход не будет массовым. Даже если апартаменты начнут замещать квартиры-студии в структуре спроса (что маловероятно), нельзя исключать, что новые ограничительные нормы в какой-то момент также будут распространены и на апартаменты.
Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп»:
Анализ сделок в компании показывает, что спрос как на студии, так и на 1-комнатные квартиры в сегменте доступного жилья практически одинаков. Это обусловлено тем, что в компании немало предложений компактных однокомнатных евроформата. По цене они не сильно отличаются от студий, при этом покупатель получает полноценную изолированную комнату и функциональную кухню-гостиную. Санузел также чаще всего раздельный.
Безусловно, последствия для отрасли будут отрицательными. Тем более, что традиционно малогабаритное жилье пользуется спросом именно на старте проекта, когда стоимость квадратного метра наиболее доступна для обычного потребителя. А большими метражами, как правило, начинают интересоваться, когда дом находится в высокой степени готовности.
В любом случае, все решает цена и доступная ипотека, поэтому такие инициативы необходимо внедрять синхронно с развитием рынка ипотечных программ. Например, это могут быть адресные программы, которые будут работать на улучшение жилищных условий определенных категорий граждан.
В самой компании давно работает программа «Переезд», позволяющая в некоторых проектах обменять ранее приобретенное малогабаритное жилье на более просторное, доплатив разницу. Дом строится несколько лет, за это время у покупателей могут улучшиться финансовые возможности.
Рынок инвестиционной недвижимости практически не имеет пересечений с покупателями квартир. Это совершено разные покупательские сегменты. Безусловно, в компании есть сделки с приобретением апартаментов для собственного проживания, но говорить о том, что доходная недвижимость может стать альтернативным драйвером продаж, пока не приходится.
Приобретая квартиру для себя, большинство покупателей обращают внимание не только на качественные характеристики проекта, но и социальную инфраструктуру. Людям важно, чтобы их ребенок будет ходить в школу или садик рядом с домом, у них не возникнет проблем с медицинским обслуживанием, а на закрытой дворовой территории будут игровые комплексы, спортплощадки и места для отдыха.
Мы стремимся удовлетворить спрос разной покупательской аудитории. Среди проектов компании есть ЖК, в которых присутствуют квартиры небольшого метража, так и просторные семейные варианты с полезными опциями: постирочная, кладовая для хозинвентаря или гардеробная. Есть варианты с дополнительным небольшим помещением, примыкающим к спальне. Там есть окно, что позволяет обустроить комфортное рабочее место фрилансера или школьника, а, при желании, зону для хобби.
Недавно компания вывела на рынок новый семейный комплекс в Невском районе, в котором студии составляют всего лишь 25% от всего объема квартир. В том числе там представлены варианты, отличные от стандартных 24 кв. м. Независимо от габаритов помещения, во всех квартирах есть глубокий функциональный балкон и ниши для встроенной мебели и техники, это позволяет экономить на площади, не экономя на комфорте.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС:
— Доля студий в наших проектах не превышает 30%. Площади этого типа квартир находятся в диапазоне от 22 до 28 кв. м.
Более крупные студии редко встречаются в масс-маркете в связи с их высокой ценой и низкой востребованностью. Если площадь объекта превышает 28 кв. м, то покупатели уже, скорее, выберут полноценную однокомнатную квартиру.
На студии в общей структуре спроса приходится порядка 30%, еще около 40-50% – это спрос на однокомнатные квартиры. Интерес к студиям стабилен и не претерпевает существенных изменений в связи с тем, что это – самое доступное предложение на рынке.
Если говорить о том, какие последствия может принести рынку запрет проектирования малометражных студий, то в первую очередь мы столкнемся со снижением доступности жилья. Каждый дополнительный квадратный метр стоит денег. В Санкт-Петербургской агломерации минимальная стоимость «метра» сегодня – 140 тыс. руб.
Таким образом, при средней площади студий в 25 кв. м мы получим удорожание минимум на 400-500 тыс. рублей при увеличении площади квартиры до 28 кв. м.
Будет ли восполняться этот формат преимущественно за счет апарт-комплексов? Это – возможный сценарий, если апарт-проекты смогут предложить более привлекательное ценовое предложение, чем рынок строящейся жилой недвижимости.
Отмечу, что мы уже перепроектируем корпус, который запланирован к строительству в Мурино: увеличиваем площади студий и уменьшаем их число, что приводит к изменениям в квартирографии. Впоследствии будем делать это и по другим проектам, которые затронет новая норма.
Читайте также:
В Госдуме считают, что запрет маленьких студий в России невозможен
«Застройщики будут вынуждены проектировать больше студий»
Дата публикации 24 мая 2024
