Президент РФ Владимир Путин выступил с предложением создать компенсационный фонд обманутых дольщиков, финансирование которого будет осуществляться за счет отчислений застройщиков в размере 1% от суммы каждого ДДУ. Эти деньги в будущем могут использовать для достройки проблемных объектов. Портал Novostroy-SPb.ru спросил экспертов, станет ли компенсационный фонд эффективнее системы страхования и не приведет ли инициатива к повышению цен на квартиры.
Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент»
Иметь механизмы защиты прав дольщиков, безусловно, важно. И связано это с тем, что покупатель квартиры приобретает не готовый продукт. В этой связи был разработан инструмент страхования ответственности застройщика, который на поверку оказался не вполне рабочим. Страховой полис – это просто формальная бумажка, которая нужна для регистрации ДДУ в Росреестре. Поэтому застройщики ищут самые выгодные тарифы у страховых компаний, а те, в свою очередь, понимая, что механизм несовершенен, опускают тарифы и просто собирают деньги.
Что касается компенсационного фонда, то это будет так же, как и с фондом СРО. Деньги будут аккумулироваться, но как и на что расходоваться и расходоваться ли вообще – непонятно. Еще даже нет четко утвержденного определения обманутого дольщика. Одно дело, когда компания признает, что не способна вообще закончить объект. Совсем другое, когда компания объект строит, но не успевает сдать его в срок. Еще вариант – когда компания объект построила, а не вводит в эксплуатацию в силу определенных причин. Кого считать обманутыми? Со страховыми в данном случае все понятнее: если после расторжения договора застройщик не вернул деньги в установленный срок, страховая компенсирует покупателю внесенную сумму, а дальше уже разбирается с застройщиком. Здесь же процедура мне видится совершенно иной. Объект должны признать долгостроем, всех дольщиков обманутыми, и после этого только начнут производить выплаты. А еще могут начаться суды, и все затянется на неопределенное количество времени.
Мне кажется, что пока что это просто благоприятная тема для пиара перед выборами. Ведь проблема дольщиков волнует всех, даже тех, кто не планирует покупать квартиру, но может быть захочет ее купить.
Естественно, что цены вырастут. Путь не на много, но это все будет включаться в стоимость метра. Еще появится необходимость в дополнительных накладных расходах, и понемногу сумма может набежать побольше, чем установленный 1% от ДДУ. Нужно понимать, что это прежде всего бизнес.
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация»
Компенсационный фонд по сути станет аналогом Агентства по страхованию вкладов, чья деятельность оценивается высоко как участниками рынка, так и населением. Если размер фонда будет покрывать все случаи долгостроев, то его создание может быть полезным для развития рынка строящегося жилья и повышения доверия к строительной отрасли в целом. Однако здесь есть момент, требующий дополнительного прояснения: как государство планирует избежать злоупотреблений со средствами фонда со стороны недобросовестных застройщиков? Нужны четкие критерии, по которым будет определяться целесообразность выделения денег на достройку объекта.
Некоторые вопросы вызывает заявленная на сегодняшний момент цифра в 30-35 млрд. рублей. В масштабах страны она кажется недостаточной. Это говорит о том, что к получателям средств из фонда будут предъявляться довольно жесткие требования, и что помимо компенсационного фонда при работе с проблемными застройщиками будут использоваться уже опробованные на практике инструменты – санация, господдержка и т.д.
В случае создания компенсационного фонда в той форме, о которой говорил Владимир Путин, страхование станет ненужным, так как его функция дублирующая, а не дополняющая. Сегодня страхование договора долевого участия обходится в 1,2-1,5% от стоимости квартиры, а значит отчисления в компенсационный фонд в размере 1% от стоимости договора не увеличат нагрузки на покупателей.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»
Создание компенсационного фонда – это попытка переложить проблему с больной головы на здоровую. Вместо усиления государственного контроля, контроля местных органов власти над строительством задачу пытаются решить путем создания общего котла, объем которого в пределах страны заявляется 30-35 млрд рублей, что даже не смешно. По опыту компании «БФА-Девелопмент» объем финансовых обязательств перед дольщиками только по одной пусковой очереди превышает 7 млрд рублей. Это говорит о том, что этот фонд - капля в море. В стране тысячи таких проектов и достаточно банкротства всего лишь пяти объектов, как этот фонд окажется исчерпанным. То есть вместо своей работы чиновники предлагают нам то призрачное страхование, которое не обеспечивает страховых выплат ни по одному возможному страховому случаю, вот такой «общак» под названием «компенсационный фонд».
Разумеется, должен быть предусмотрен некий компенсационный механизм для граждан, но он должен работать на уровне местных бюджетов. Именно местные власти отвечают за контроль над возведением объектов, за выдачу разрешений на строительство. Если они допускают девелоперов к строительству, то они устанавливают механизм контроля за компаниями. Местные власти должны нести свою часть ответственности за появление обманутых дольщиков.
Разумеется, финансовые средства не берутся из воздуха, деньги для компенсационного фонда будут заложены в стоимость квадратного метра. И, конечно, речь идет не об 1%. Отчисления в 1% предполагают еще довольно существенные накладные расходы на обслуживание тех же отчислений. Помимо прямых расходов в виде банковской комиссии, есть еще расходы на содержание всего этого механизма, на документооборот, на сотрудника, который его осуществляет, на всю деятельность, связанную с любым дополнительным побором. Поэтому 1% выливается в лучшем случае в 1,5%.
Страхование ответственности застройщика – это способ честного отъема денег у строителей. В стране нет ни одной страховой компании, которая в случае банкротства могла бы безболезненно для себя покрыть объем страхового случая, превышающий несколько миллиардов и при этом не разориться. За исключением государственных страховых компаний, которые созданы для того, чтобы страховать проекты космической отрасли.
Преувеличенный энтузиазм чиновников по поводу внесений правок в 214-ФЗ уже раздражает строительное сообщество. В 214-ФЗ уже клейма ставить некуда, за последнее время в него внесли столько поправок, что проще было бы отменить его и принять новый закон. А происходит это бесконечное внесение изменений, потому что именно Москва и Московская область являются источником роста числа обманутых дольщиков, а не страна в целом. В Санкт-Петербурге, за исключением компаний «Город» и «СУ-155», которая пришла к банкротству из-за неурядиц в головном офисе, статистика по количеству обманутых дольщиков выглядит совсем иначе. 2014-2015 годы были рекордными для России по вводу нового жилья. Если взять в процентном соотношении возрастающий ввод жилья и увеличивающееся количество дольщиков, то число обманутых дольщиков уменьшается. Пора честно посмотреть на ситуацию.
Владимир Трекин, первый заместитель генерального директора УК «КВС»
В действительности существующих сегодня форм обеспечения выполнения обязательств перед дольщиками – поручительство банка и страхование ответственности застройщика – достаточно. Другое дело, что мы находимся в самом начале пути, и механизмы эти в должной мере не работают. Вопреки ожиданиям, крупные игроки страхового рынка неохотно идут в этот сегмент. Банки также не спешат разделить с застройщиками ответственность перед дольщиками.
Не получил пока должного развития механизм проектного финансирования, который позволяет значительно снизить риски невыполнения застройщиком своих обязательств. На наш взгляд, было бы правильно стимулировать банки для развития такого инструмента – в этом случае все денежные потоки проекта концентрируются на одном счете.
Надо совершенствовать существующие механизмы, а не изобретать новые, которые опять не будут работать, а лишь создавать очередные проблемы и провоцировать рост стоимости квадратного метра. Нужны устойчивые правила игры и четкое исполнение государством и монополистами своих обязательств. Тогда банкиры и страховщики перестанут опасаться застройщиков, система сохранения средств дольщиков, существующая в теории, заработает в реальности, и риски будут минимизированы. В условиях нормотворческой чехарды добиться этого крайне затруднительно.
Константин Сергеев, руководитель департамента аналитики E3 Investment
В условиях падения спроса девелоперы столкнулись с удорожанием себестоимости строительства за счет роста цен на стройматериалы и работы. Груз, так называемой, социальной ответственности петербургского строительного бизнеса также увеличивается: к строительству за счет девелоперов школ, детских садов и школ планируется добавить обязательства по возведению общегородских дорог в местах расположения новых проектов. Сокращение высотных регламентов в спальных районах Санкт-Петербурга и как следствие снижение плотности застройки – также ставит под вопрос рентабельность многих, особенно крупных, проектов застройки. При ухудшении внешней коньюктуры в 2016-2017 гг. финансовая устойчивость некоторых девелоперов может нарушиться, что грозит масштабным пополнением списка обманутых дольщиков. В этих условиях любые проработанные инициативы по защите прав дольщиков оказываются очень уместными.
Спрос на новостройки упал и начнет восстанавливаться лишь после начала роста реальных доходов населения, который может возобновиться не ранее 2017 года, в худшем случае этого не произойдет и до 2019 г. Инициатива полезна, но положительный эффект от нее будет ограничен масштабом проблемы. Если каждая пятая стройка будет заморожена, никакой фонд не будет способен компенсировать убытки дольщиков.
Объем отчислений в планируемый фонд сопоставим с объемом отчислений банков в АСВ: 0,1% от объема депозитов в квартал. Например, за 2 года (столько в среднем длится строительство жилой многоэтажки) банки выплачивают в АСВ – 0,8% от объема депозита условного инвестора. Несмотря на дефицит ликвидности, Агентство по страхованию вкладов успешно справляется с компенсаций потерь вкладчиков. Но, объем страховых выплат по депозитам ограничен 1,4 млн, а ведь средняя стоимость квартир даже в регионах намного выше! Строительный сектор испытывает давление не меньше, чем банковский. Поэтому уже сейчас понятно, что для создания полноценной системы компенсаций средств дольщиков 1% отчислений будет недостаточно! Чтобы дольщики в полном объеме могли бы без многолетних судебных тяжб и ожиданий банкротства застройщика получить свои средства обратно, нужно говорить об отчислениях в 3-5% от стоимости квартир, а это уже серьезный фактор повышения цен для покупателей и снижения рентабельности для застройщиков.
Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие»
Фактически существующая система страхования не может полностью санировать риски, связанные с жилым строительством. Дольщики, которые столкнулись с неблагонадежными застройщиками, несут значительные финансовые потери. При этом поиск инвестора, готового взяться за достройку дома, может растянуться для них на долгие годы. Большинство компаний, оценивая финансовую привлекательность проекта и сопутствующие пусть и чужому, но долгострою, репутационные риски, отказываются от участия.
Более того, прорабатываемые правительством поправки в 214-ФЗ, связанные с появлением финансового ценза для застройщиков и заморозкой средств дольщиков на эксроу-счетах, представляются, хоть и революционными для отрасли, но не вполне эффективными с точки зрения защиты интересов покупателей. Довольно часто даже крупные девелоперы сталкивались с финансовыми проблемами при реализации своих проектов. Все эти факторы мотивируют власти в очередной раз реформировать существующую систему страхования.
Однако реальная эффективность предложенных инструментов возможна только в случае, когда страховые взносы будут покрывать не менее 50% себестоимости строительства. В других условиях найти инвестора для достройки объекта так и останется задачей достаточно сложной.
Также не вполне ясен механизм формирования этого резервного фонда – будут ли расходы возлагаться на застройщика или дольщика? И будет ли в случае появления этого механизма отменено страхование ответственности застройщиков. Если одна из процедур просто заменит другую, то дольщики, вероятнее всего, не увидят роста цены. Однако при появлении дополнительного сбора, эта финансовая нагрузка отразится на стоимости жилья для конечного потребителя.
Александр Брега, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Мегалит»
На мой взгляд, в создании такого фонда нет никакой необходимости. Безусловно, такое предприятие представляет огромный интерес с точки зрения управления полученными денежными средствами. Но в реальности решить проблему недостроенных домов это не поможет. Подобного рода инициативы напоминают мне существовавший еще в Советском Союзе «налог на бездетность», благодаря которому наша страна все равно не получила демографический взрыв и не сравнялась с Китаем по количеству населения. Наоборот, такие идеи, скорее, расстраивают тем, что они предполагают факт появления в скором времени какой-то новой армии очередных обманутых дольщиков. Мы и так сталкиваемся с тем, что практически с каждым таким проблемным объектом дискредитируется в целом деятельность любого девелопера, добросовестно выполняющего свои обязательства перед дольщиками. Поэтому с проблемами недостроев можно бороться только одним способом − не допускать их. Нельзя прогнозировать то, что они вот-вот снова появятся и собирать на это уже сейчас деньги, а ужесточать российское законодательство, чтобы люди, которые виноваты в хищении средств, мошенники и воры, сидели в тюрьме, а не просили политического убежища за границей. Я глубоко убежден в том, что ответственные застройщики, которые строят и сдают свои дома в срок, и, что немаловажно, дольщики, доверившие им свои деньги, никоим образом не должны «скидываться» и платить за тех, кто нарушил закон и пытается уйти от ответственности. Что касается существующей системы страхования, к счастью, рынок еще не успел ее испытать в деле. Те объекты, которые закладывались с учетом обязательного страхования, благополучно строятся и планово готовятся к сдаче.
Николай Урусов, исполнительный директор СК «Красная стрела»
По 1% с каждого – это коммунизм. И не вполне уместный, на мой взгляд. Система страхования, при которой застройщик оплачивает взнос за конкретный объект капитального строительства, более гибко подходит к оценке рисков, нежели такой, единый для всех, побор. Степень риска у каждого застройщика разная – одни компании вводят ежегодно сотни тысяч жилья и не имеют ни одного недостроя, другие – дебютируют с единственным проектом и не находят ресурсов его завершить. Получается, что первые дотируют промахи вторых. Однако, при страховании сохраняется риск, что отчисленных застройщиков средств будет недостаточно для погашения исков дольщиков в случае недостроя. И тут компенсационный фонд может стать сильным поддерживающим инструментом, при условии, что технология сбора и распределения средств будет максимально прозрачной и понятной.
Это не первая инициатива правительства, призванная обезопасить рынок строящейся недвижимости России. Сам факт, что ситуация обсуждается, не может не радовать, но хочется, чтобы инициативы в равной мере защищали интересы и застройщиков, и покупателей. Пока же правительство стремится защитить свои интересы перед бизнесом и интересы покупателей перед застройщиками, ведь если строительная компания объявляет себя банкротом, то решать проблемы обманутых дольщиков государству очень сложно и очень дорого.
Дата публикации 20 мая 2016
