Проекты, чья строительная готовность оценивается на 30% и выше, могут быть достроены по старой схеме – без перехода на продажи по эскроу-счетам. Об этом недавно сообщил министр строительства Владимир Якушев. Специально для Новострой-СПб эксперты рынка недвижимости подсчитали, сколько новостроек в Петербурге можно будет достроить по старым правилам, и рассказали, позволит ли нововведение сдержать рост цен на жилье.
Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development
Я думаю, что критерий в виде 30% строительной готовности объекта принят как некая точка, когда уже существенен и объем понесенных затрат, и объем проданных квартир. Соответственно, в некотором роде теряется смысл счетов эскроу, основная идея которых заключается в том, что в случае проблем у застройщика имелись бы денежные средства на компенсацию дольщикам или на достройку объекта.
Учитывая то, что проекты выводятся на рынок новостроек Петербурга более-менее равномерно, можно предположить, что доля объектов с 30% и более процентной готовностью — составляет примерно 60-70% от общего объема проектов в стадии строительства.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и PR ГК «Полис Групп»
Начнем с того, что менять правила игры в процессе реализации проектов – очень плохая история: по проектам просчитана экономика, спланирован график продаж и ценовая стратегия, увеличивать затраты по таким проектам, значит повышать риски реализации жилых комплексов. Мы можем только приветствовать нововведение властей.
Но остается открытым вопрос, по каким критериям будет определяться готовность проекта: освоение бюджета строительства на 30%, завершение каких-то этапов строительства или что-то иное. Законодатели должны дать разъяснения.
Если поправки в закон будут приняты, то, по нашим оценкам, на эскроу-счета с 1 июля перейдут не более 18-25% новостроек, в этом случае можно ожидать, что рост цен приобретет более плавный характер, чем тот, который мы наблюдаем последние несколько месяцев и процесс перехода на эскроу-счета не станет шоковой терапией для рынка.
Виталий Коробов, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
Учитывая, что ранее речь шла о новостройках с 70-процентной готовностью и выше, снижение планки до 30% выглядит вполне позитивным сценарием и шагом навстречу девелоперам. Внесение изменений в финансовую модель даже на самой ранней стадии реализации объекта – это серьезная встряска, ведь и затраты, и уровень цен просчитываются еще на стадии проектирования. Чем выше порог готовности объекта, тем болезненнее такие изменения могут сказаться на его экономике.
В то же время пока слова Владимира Якушева не дают возможности определить, какие именно проекты не попадут под эскроу и как будут рассчитываться эти 30%: по строительной готовности или по объему затрат на возведение объекта. Также неясно, какой порог будет установлен по проданным квартирам – остается надеяться, что он будет коррелировать со стадией готовности и не будет завышен. Если брать современные высотные новостройки с подземным паркингом, то 30% готовности – это уровень нескольких этажей выше подвала. Такая готовность достигается примерно спустя год после начала строительства, когда продано около 35-40% квартир.
При нынешних вводных можно ожидать, что больше половины новостроек Петербурга смогут продолжить работу по старым правилам, что позволит в какой-то мере стабилизировать переход на эскроу-счета, сделать его поэтапным, в спокойном режиме выстроить работу с банками и отчасти сдержать резкий рост цен на рынке.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu
Данное предложение было ожидаемым. Но это не подарок властей девелоперам. Без таких изменений будет просто невозможно администрировать переход на эскроу-счета.
Я предполагал, что, в итоге, такое решение будет найдено. Даже почти угадал с цифрой – ожидал, что остановятся на 25%.
Готовность в 50-70%, о которой говорили раньше, – это явно завышенный показатель. Мало проектов отвечало бы такому критерию. При этом под планку в 30% попадает значительно больше жилых комплексов, которые теперь могут быть достроены в спокойном режиме без перекраивания инвестиционной программы застройщика.
Полагаю, что подобная мера несколько сократит удорожание строящегося жилья, но цены все равно вырастут и, в конечном счете, для покупателей мало что поменяется. Данная мера лишь даст застройщикам возможность завершить свои проекты, не обанкротившись всем разом.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Это позитивная новость для всех застройщиков, которые сейчас спешат достраивать и реализовывать строящиеся объекты, пока не наступило 1 июля. После вступления в силу нового закона, большинству девелоперов деньги на строительство придется брать в банке под процент, компенсируя свои затраты ростом цен на жилье. Учитывая, что реальные доходы населения сейчас практически не растут, повышение цен может сильно ударить по совокупному платежеспособному спросу. Если квартиры перестанут покупать, то и кредиты банкам для девелоперов будет выплачивать затруднительно.
Банкам, в свою очередь, не выгодно будет выдавать кредиты застройщикам, платежеспособность которых представляется им сомнительной. В эту категорию могут попасть те, кто в преддверии грядущих изменений законодательства удерживает цены на близком к себестоимости уровне и активно стимулирует спрос в ущерб своей прибыли.
То есть, в первом полугодии 2019 года застройщики стихийно накапливают свои ресурсы перед кардинальными изменениями. Будут и те, кто накопить не успеет, кредит в банке не получит и уйдет с рынка. В этой ситуации важно не допустить появления очередных долгостроев от новой волны обанкротившихся девелоперов, поэтому упомянутая поправка для многих участников рынка может стать спасательным кругом. Теперь застройщики, у которых есть объекты с готовностью 30 и более процентов, будут спокойно работать по прежней схеме. Это снизит градус панических настроений, поможет достроить начатые объекты и накопить хотя бы часть средств на новые.
Дата публикации 19 февраля 2019
