Высокие ставки проектного финансирования для перспективных проектов, ажиотажный спрос, переход на импортозамещение – все это угрожает рынку новостроек сокращением предложения и дальнейшим ростом цен на жилье. При этом сегмент апарт-отелей, вероятно, будет чувствовать себя неплохо. О том, как отрасль будет развиваться дальше, Новострой-СПб рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
– Какие сейчас тренды в целом вы бы обозначили на рынке новостроек Петербурга и области в частности?
– Первое событие, задающее сильный тренд — это перезапуск льготной ипотеки с лимитом до 12 млн руб. Второе – высокая текущая ставка по проектному финансированию, замедляющая запуск строительства новых проектов. При сохранении этих условий в будущем это приведет к сокращению предложения на рынке. Однако если в ближайшей перспективе ключевая ставка ЦБ снизится до уровня, близкого к 10%, то этот риск будет исключен.
В свою очередь, общие условия по ипотеке делают кредитование менее доступным. Что не может не влиять на спрос. Из этого, а также из общего роста цен на жилье, следует потребность покупателей в бюджетных решениях. Это проявляется в такой тенденции, как развитие территорий за КАД, прежде всего в южных направлениях. Из плюсов, кроме стоимости квадратного метра, форматы: мало- и среднеэтажные проекты.
Ну и говоря о трендах последнего времени, нельзя пройти мимо условного импортозамещения. Точнее, «западозамещения», поскольку моментально развернуть производство всех альтернатив имевшимся материалам и техническим решения не получится. Предстоит адаптация к этим реалиям.
– Как сегодня можно охарактеризовать спрос на новостройки? Изменился ли он как-то в течение первого квартала 2022 года?
– Первый квартал показал хорошие результаты, хоть и был нестабильным. Во второй половине квартала проявился ажиотажный спрос, который начал быстро разгонять цены. Дело дошло до приостановок продаж, имевших место у ряда девелоперов.
После резкого увеличения ключевой ставки ЦБ базовые условия по ипотеке фактически перешли в разряд заградительных. Покупатели стремились заключить сделки с одобренными ранее кредитами по старым ставкам. И это тоже внесло свой вклад в рост динамики сделок.
В апреле покупательская активность снизилась. Кроме ставок по ипотеке, это и последствие высокого спроса конца февраля и начала марта, выбравшего апрельский потенциал. Восстановление спроса можно ожидать не ранее второй половины мая.
– Какие покупательские предпочтения и приоритеты сейчас особенно важны для клиентов? Что, кроме цены, вы бы выделили, анализируя общение с покупателями?
– Сейчас покупатели в первую очередь обращают внимание на надежность застройщика — ищут гарантии сдачи в срок и соблюдения заявленных параметров объекта. Мы информируем покупателей о сохранении условий по проектному финансированию, договоров с поставщиками, соблюдении сроков строительства.
Также в течение последних двух лет у покупателей выросли запросы на качество продукта: совокупность характеристик жилых метров, самого дома и окружающей его территории. Тренд развивался давно, однако в период пандемии он проявился ярче. Если вкратце, то покупатели хотели бы получать максимум за свои деньги.
Растущая конкуренция на рынке среди проектов в данном случае покупателям оказалась на руку. Каждый новый проект стремится сформировать свое УТП в локации. У кого-то сильные проекты благоустройства, у кого-то – планировки, у других – «начинка» самого здания и материалы. Или все в совокупности, в зависимости от класса недвижимости.
– Что происходит с предложением жилья в новостройках? Фиксируете ли вы приостановку выхода проектов на рынок в связи с непростой экономической ситуацией?
– Предложение будет сокращаться, если проектное финансирование останется столь же дорогим.
Сейчас возможность получить кредит на строительство под субсидированные 15% есть только у тех проектов, работа по которым с банками уже шла ранее. Для перспективных проектов кредит по текущим условиям будет дороже.
И это уже на грани или за ней, особенно для проектов недорого жилья, которых в сегменте масс-маркета много. Последствия могут быть вплоть до переноса сроков начала строительства. В таком случае в этом году начнет складываться дефицит, который опять же усугубит рост цен.
Дорогую недвижимость эти факторы затронут мало. Такого предложения в Петербурге вообще немного, и его сокращение началось еще в прошлые годы. Здесь основной тормозящий фактор – дефицит земли, привлекательных для покупателей локаций.
– Планирует ли ваша компания вывод новых проектов в этом году?
– Да, планируем. По ним идет работа — разрабатываются проекты планировок. Не считаем правильным ставить разработку на паузу, поскольку в девелопменте непрерывность цикла имеет определяющее значение.
– Ипотека, которая давно была драйвером продаж на рынке новостроек, сейчас переживает сложное время. Как бы вы охарактеризовали этот рынок сегодня? Какие программы работают, какие просели?
– Просели все программы с базовыми ставками. Продолжают работать так называемые льготные программы с господдержкой: ипотека с господдержкой, семейная, сельская. Льготная среди них самая дорогая, но плюс в том, что в 4 раза расширен лимит. 12 млн руб., при условии минимального первоначального взноса или около него, позволяют выбирать среди порядка 80% всего предложения на рынке Петербурга. Мотив покупателей — покупка недвижимости по текущим ценам и будущее рефинансирование, по мере снижения ключевой ставки. Последняя уже снизилась, но явно будет уменьшаться и далее. В частности, ЦБ планирует инфляцию в 4% к 2024 г., соответственно, и ставка будет ниже.
Так или иначе, даже 12% годовых по ипотеке — это меньше, чем фактическая инфляция. Поэтому и с точки зрения вложения средств это работоспособное решение.
– У вас в портфеле есть не только жилые комплексы с классическими квартирами, но и апартаменты. Что сейчас происходит с этим сегментом? Который то хотят приравнять к жилью, то откладывают это решение. Нужно ли это апартаментам на ваш взгляд?
– Государство никак не может определиться, что делать с апартаментами. В прошлом году была инициатива приравнять их к жилью. Затем определить понятие многофункционального здания. Сейчас есть идея перевести апартаменты в статус арендного жилья. Пока идут эти обсуждения, рынок в Петербурге продолжает развиваться по той логике, что изначально в него закладывалась: сервисный формат.
Апарт-отели как предлагали собственникам программы доходности, так и предлагают. Сегмент прошел острую фазу пандемии «на пятерку». И отсутствие иностранного туризма проблемой не стало. Более того, фактические ограничения на выездной туризм делают апартаменты еще более привлекательными для вложений — в Петербурге в этом году ожидается большой туристический поток. В частности, в отчёте WTO говорится, что выиграли от пандемии или остались стабильными те страны, у которых был ёмкий внутренний рынок: США, Китай и Россия. Нужно этим пользоваться, и апарт-отели как раз закрывают задачи размещения.
Мы готовимся вводить в эксплуатацию два объекта: апарт-отель Putilov Avenir и апарт-комплекс START и видим, что интерес корпоративного сегмента к размещению не уменьшился. Коллеги из туристической отрасли также настроены оптимистично.
Приравнивание же апартаментов к тому или иному сегменту, нагрузка их социальной инфраструктурой не просто не требуется, но создает лишние сложности.
– Прогнозы – дело неблагодарное, но это главное, что интересует наших читателей. Что будет с ценами в ближайшей перспективе? На квартиры в новостройках и в сегменте апартаментов. Что происходило с ценами в течение первого квартала 2022 года?
– Сейчас можно довольно уверенно давать прогнозы о дальнейшем росте цен. В этом году недвижимость будет строить дороже, чем в прошлом. А в прошлом было дороже, чем в позапрошлом, и так далее. Тенденция очевидна, и пока предпосылок для ее перелома не наблюдается.
Такого разгона цен, как это было во время действия старой льготной ипотеки, не будет. Цены будут расти по мере строительной готовности и по мере того, как будут дорожать строительные и отделочные материалы, комплектующие, техника и т.д. Но нужно учитывать, что и новые проекты будут появляться на подорожавшей земле и на условиях повышенного процента проектного финансирования. А значит, их себестоимость также будет выше.
– Что бы вы сейчас посоветовали человеку, который присматривает квартиру в новостройке? Как действовать, на что опираться, что учесть в первую очередь относительно своих финансовых возможностей, а также выбирая проект и застройщика?
– Главное правило при покупке в ипотеку — сопоставление финансовых возможностей с размером ежемесячного платежа. Даже если ставка высокая, но заем берется на относительно небольшой период или покупатель понимает, что у него точно будет возможность выплачивать ипотеку — вариант рассмотреть стоит.
С льготной ипотекой задача значительно упрощается. Она, как и любая другая, также может быть в дальнейшем рефинансирована.
Главное правило при покупке в принципе — не ухудшать свои жилищные условия, а улучшать. Например, рассматривается конкретный проект, но цены выросли. В таком случае лучше рассмотреть площадь поменьше, но остаться в том районе или проекте, который действительно нравится. Сознательно выбрать то, что подешевле, но дальше, или просто попроще/похуже, означает – создать сложности с ликвидностью в перспективе. Иными словами, в будущем придется снова улучшать условия, но недвижимость не смартфон и даже не автомобиль. Купить новую квартиру быстро может и не получиться.
– Как вы смотрите на развитие рынка недвижимости в ближайшее время, исходя из текущего положения вещей? Дальше все будет сложнее или просто иначе – тогда как?
– Рынок недвижимости отражает состояние экономики. Сейчас мы находимся в переходном экономическом периоде, который уже однозначно дает ответ на вопрос, что дальше все будет иначе. Ответ на вопрос «Как именно?» только формируется и будет формироваться еще года два-три. Очевидно, что без дешевой ипотеки рынок недвижимости развиваться не сможет. Отсюда необходимость развивать этот инструмент, но далеко не только.
Например, Петербург застрял в своем концептуальном развитии где-то на уровне 80-х годов. В частности, в аспекте транспортной инфраструктуры (как общественного транспорта, так и дорог) и отсутствия активного освоения бывших промзон с переводом их в современный формат с жильем, размещением малого бизнеса, рекреационных зон и так далее. Это тоже требования нового времени.
Плюс есть целый ряд других важнейших экономических задач, среди которых поддержка производителей стройматериалов: объемов, номенклатуры, производственной базы.
Надеюсь, что наметившийся в прошлые годы рост качества и разнообразия проектов жилой недвижимости тормозиться не будет. Тем самым, Петербург будет становиться все более комфортным для жизни.
Читайте также:
Петербургские застройщики предлагают ипотеку от 0,1% и скидки
Петербургу угрожает дефицит «новой вторички»
Автор: Татьяна Ефремов
Дата публикации 22 апреля 2022
