О том, чем запомнится игрокам рынка недвижимости 2021 год и чего ожидать от наступающего 2022-го, Новострой-СПб рассказал Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена».
Цены
В уходящем году цены на строящееся жилье в Северной столице продолжили ставить новые рекорды. По нашим оценкам, средняя цена 1 кв. метра новостроек комфорт-класса в ноябре выросла на 2%, а годовая динамика (к ноябрю прошлого года) составила не менее 20%. В высокобюджетном сегменте за год цены увеличились не менее чем на треть, ноябрь также показал более спокойные темпы — +2%. Декабрь может внести в эти цифры свои коррективы, так как уже подорожала ипотека, а массовых скидок и акций в этом году не ожидается из-за серьезного роста себестоимости строительства.
Предложение
Хотя стартов продаж в течение года было довольно много, укрепляется тренд на сокращение числа жилых комплексов в продаже. Многие старты происходят в рамках развития крупных проектов, тогда как новые участки осваиваются не так быстро, особенно внутри КАД. Дефицит земель дает о себе знать. В будущем году многие вновь будут делать ставку в основном на редевелопмент, хоть реализация проектов в бывших промзонах часто связана с дополнительными обременениями и обязательствами. Мы также рассматриваем подобные площадки, они нам интересны.
Спрос
Пик покупательской активности в 2021 году пришелся на апрель и июнь: проявилась и сезонность, и ожидания ограничений по программе ипотеки с господдержкой. Однако осенью спрос вновь начал расти, хотя и существенно недотягивает до значений 2019 года. По данным Росреестра, за 10 месяцев текущего года прошли регистрацию около 61 тыс. ДДУ, тогда как за тот же период 2019 — почти 83 тысячи. По сравнению с 2020 годом есть небольшой рост.
Сейчас покупатели столкнулись и с максимально высокими ценами, и с сокращением ассортимента, и с увеличением ипотечных ставок. Все это неминуемо ведет к сокращению числа сделок, и даже новогодние акции и интересные старты продаж могут не дать должного эффекта по тем же причинам: стартовые цены слишком высоки, покупательная способность снизилась, жилищные кредиты подорожали.
Если говорить о структуре спроса, то в ней по-прежнему высока доля студий (20-25 кв. метров). Интерес к таким лотам подогревается и активным развитием сегмента сервисных апартаментов: при формировании дефицита студий в жилых комплексах спрос легко перетекает в апартаменты. А вот покупатели жилья стремятся прежде всего к покупке 1- и 2-комнатных квартир. Хотя и выбирают прежде всего компактные варианты: средняя площадь приобретаемых лотов в Петербурге неуклонно сокращается, что объясняется необходимостью уменьшить бюджет покупки.
Наблюдается ли возвращение инвесторов к банковским депозитам? Да, определенная доля физлиц решили вернуться к этим инструментам, однако их ограничивает в этом необходимость уплаты налогов с дохода по любым вкладам свыше 1 млн рублей. Поэтому, думаю, большинство серьёзных инвесторов останутся в недвижимости или предпочтут акции и другие ценные бумаги.
Новые проекты: к чему все идет
Если проанализировать, какими были проекты, стартовавшие в 2021 году, мы увидим несколько четких трендов. О первом я недавно рассказывал подробно — это увеличение доли малоэтажных корпусов в рамках ЖК внутри КАД. Но я уверен, что эта тенденция быстро сойдет на нет, так как растущая себестоимость и цены на землю не позволят наращивать долю малоэтажных и среднеэтажных корпусов в комфорт- и даже бизнес-классе. Этот критерий станет одним из главных в премиум- и элит-классе, в прочих же сегментах возводить малоэтажку (даже в сочетании с высотной застройкой) едва ли позволит экономика.
Еще одна тенденция: расслоение рынка. Есть ощущение, что жилье внутри КАД будет или дорогим, или очень дорогим. Эконом и «крепкий» комфорт-класс вытесняются в отдаленные районы Петербурга и Ленобласть. Тот комфорт-класс, который можно было еще 1,5 года назад приобрести в городе, теперь по ценам ближе к «бизнесу». И вряд ли что-то в ближайшее время переломит этот тренд.
И, наконец, о плотности застройки: весьма вероятно увеличение доли студий и сокращение метражей 1-2-комнатных лотов в проектах стандарт- и комфорт-класса, а также класса «бизнес», так как неудовлетворенный спрос есть, и за этим спросом придется следовать.
Ипотека – сейчас и больше никогда?
Приходится констатировать, что короткая эра дешевой ипотеки закончилась. 17 декабря ключевая ставка ЦБ вновь была увеличена и теперь составляет 8,5%. Что может утешить застройщика и покупателя квартиры? Только тот факт, что ставки по жилищным займам даже если и станут двузначными, то они вряд ли (во всяком случае, пока) будут выше тех, что предлагались по предыдущей господдержке. В 2016 году льготные ставки колебались на уровне 10,5-11,5% годовых. Поэтому ипотеку целеустремленные граждане брать не перестанут, вот только купить они смогут меньше квадратных метров, чем это было возможно 5 лет назад.
Прогнозы на 2022 год
Расслабляться и думать, что все самое страшное мы уже пережили, вряд ли стоит. Поэтому и в 2022 году выстраивать стратегии придется в том числе и с несколькими вариантами стрессовых сценариев. В то же время, полагаю, спрос едва ли снизится до значений марта-апреля 2020 года, так как инструменты противодействия пандемии уже выработаны и успешно «обкатаны». Развитие дистанционных покупок жилья продолжит усовершенствоваться. Также спрос поддержат льготные ипотечные программы, прежде всего семейная ипотека, и материнский капитал (в 2022 году ожидается его увеличение до более чем полумиллиона рублей).
Читайте также:
Доступность жилья в России снизилась впервые с 2008 года
Льготная ипотека заканчивается. Как сэкономить тем, кто не успел купить квартиру по низкой ставке?
Автор: Роман Мирошников, специально для Новострой-СПб
Дата публикации 27 декабря 2021
