Как изменился спрос на квартиры в начале года? Стоит ли ждать падения цен на жилье? На эти и другие вопросы Новострой-СПб ответила Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
– Как бы вы охарактеризовали тренды на рынке недвижимости Петербурга сегодня и особенно на рынке новостроек? Чем запомнится 2021 год?
– 2021 год запомнится переломным этапом, который фактически разделил год на до и после изменения условий программы льготной ипотеки. Для широкого круга покупателей двух столиц, Москвы и Санкт-Петербурга, это означало, что дешевой ипотеки больше не будет. А после неоднократного повышения ключевой ставки и весь российский рынок недвижимости почувствовал, что платежеспособный спрос исчерпан. Застройщики поняли, что в дальнейшем не стоит делать ставку на доступные кредиты и нужны другие эффективные инструменты стимулирования спроса.
– Что сейчас, в начале года, происходит со спросом и предложением на строящиеся квартиры в городе? Сильно ли менялась ситуация в течение прошлого года? Конечно, я имею в виду новые условия по льготной ипотеке?
– Благодаря высокому спросу в период действия льготной ипотеки и интенсивному росту цен застройщикам удалось нарастить финансовую базу и пополнить земельный портфель. Поэтому объем вывода новых проектов в 2021 году называют рекордным, особенно в сравнении с предыдущим пандемийным годом. На фоне сокращения спроса во втором полугодии дефицит предложения впервые за долгое время был преодолен, и рынок достиг равновесия на новом, более низком уровне.
– Как менялись цены на новостройки в Петербурге в течение 2021 года? Как сильно выросли в цене ваши проекты?
– За 2021 год цены на новостройки Санкт-Петербурга в среднем выросли на 23%. Рост издержек не позволил девелоперам предоставить покупателям существенные скидки даже в период традиционных новогодних распродаж. Недостаток земельного фонда, дефицит рабочей силы, повышение социальной нагрузки компаний, подорожание строительных материалов и услуг, монополизация рынка – причины увеличения стоимости недвижимости можно перечислять очень долго.
Единственное, что могло сдержать цены, это сокращение платежеспособного спроса, которое во втором полугодии еще не было настолько ощутимым, чтобы девелоперы согласились на изменение ценовой политики в сторону понижения.
В «Балтийской жемчужине» рост цен за весь год составил около 20%, и связан он не столько с инфляцией, сколько с выводом на рынок объемов более высокой ценовой категории. В начале 2021 года мы завершили строительство последнего в проекте ЖК комфорт-класса «Жемчужный каскад» и продолжили продажи в этом квартале уже в статусе готовой недвижимости. Затем в продажу были выведены самые видовые корпуса в ЖК бизнес-класса «Жемчужная гавань». Цена на новые просторные квартиры высокой степени готовности с кухнями-гостиными, несколькими санузлами и панорамными балконами с видом на Финский залив, Дудергофский канал и Южно-Приморский парк была выше, чем стоимость квартир в двух предыдущих, удаленных от морского побережья, корпусах этого жилого квартала.
– Сейчас многие ждут корректировки и даже падения цен после небывалого прошлогоднего роста. Оправданны ли эти ожидания? Цены на новостройки остановятся и даже упадут?
– Несмотря на сокращение спроса, факторы, влияющие на повышение себестоимости строительства, сохраняют свое влияние на рынок.
Снижение цен возможно только за счет отказа от части прибыли, к чему застройщики явно не готовы.
Возможны существенные скидки на ряд неликвидных объектов, которые компенсируют ростом цен на востребованные лоты. Поэтому средние цены по рынку будут по-прежнему расти согласно темпам инфляции. В связи с этим возрастает значимость маркетинговой политики, которая в период ажиотажного спроса и дефицита предложения ненадолго утратила свою актуальность.
– Как бы вы описали покупательские предпочтения сегодня? Что, кроме цены, интересует клиентов? По-прежнему ли разбирают первыми маленькие квартиры или ипотека все же стимулирует приобретать просторное жилье?
– Если финансовые возможности совпадают с потребностями, то покупатели выбирают просторные квартиры. Пандемия ускорила диджитализацию экономики, которая перевела многие профессии в удаленный формат. Сложно всей семьей отдыхать и работать в маленьких помещениях, поэтому предпочтения отдаются многокомнатным пространствам либо проектам с развитой жилой средой, где можно работать рядом с домом в коворкингах и фудкортах. К сожалению, снижение реальных располагаемых доходов часто вынуждает потребителей отказываться от мечты о комфортных квартирах в пользу малогабаритных лотов.
Для нас важно, чтобы повышение качества жизни было доступно каждому клиенту. Поэтому для каждого клиента мы выбираем наиболее удобные условия оплаты и тщательно изучаем возможность применения льгот. Сейчас высоким спросом пользуется сервис трейд-ин, когда имеющуюся у покупателя вторичную квартиру компания продает в зачет стоимости новой.
– Какая геометрия жилья наиболее популярна сегодня у клиентов? Европланировки или классика? Важны ли гардеробные в квартирах, большие окна, окна в ванных комнатах?
– Покупатели, по нашим наблюдениям, предпочитают просторные эргономичные квартиры с кухнями-гостиными, широкими окнами и улучшенными видовыми характеристиками. Такие квартиры – находка для дизайнера, потому что построить или поставить перегородку проще, чем снести. Эти пространства удобно зонировать, а панорамное остекление окон и балконов позволяет обеспечить максимальную инсоляцию даже в небольших помещениях. То же можно сказать и об окнах в ванных комнатах. А гардеробные и кладовые помогают не захламлять балконы, лоджии и террасы.
Но подобный подход к проектированию планировок больше уместен в микрорайонах рядом с парками, водоемами или историческими достопримечательностями.
Витражное остекление в проектах уплотнительной застройки может создать ощущение уязвимости, лишить помещение уюта. Поэтому выбор каждого покупателя всегда зависит от его личных предпочтений и особенностей проекта.
– Приобретают ли машино-места сегодня параллельно с квартирами или нет? Как с этим обстоит дело?
– В связи с усилением инфляции и экономическим кризисом повысилась не только ценность денег, но и имущества. Потребители, наконец, осознали, что мнимая экономия на комфорте приводит к быстрому износу автомобилей, потере времени на поиск парковочного места и ряду других трудностей. В период ажиотажного спроса на квартиры клиенты раскупили даже кладовые помещения и машино-места в готовых жилых кварталах, которые оставались невыкупленными после реализации всей жилой недвижимости.
– Как сегодня в основном покупают квартиры в новостройках: в ипотеку (какую?), рассрочку или со 100% оплатой? Спрашивают ли покупатели про скидки и спецпредложения?
– Скидками интересуются все клиенты. Если покупатели попадают в число льготников, которые могут приобрести недвижимость по программе «Семейная ипотека», они всегда используют эту возможность. Другая категория клиентов покупает недвижимость в ипотеку по стандартным ставкам. В сегменте «масс-маркет» доля реализации квартир в кредит по-прежнему составляет 60-70% от общего объема продаж. С введением сервиса «Трейд-ин» у нас увеличилось количество покупок в рассрочку, так как стоимость имеющейся квартиры нередко покрывает солидную часть цены новой.
Стопроцентная оплата без участия кредитных денег – это самый редкий способ оплаты, который могут позволить себе только состоятельные клиенты.
– Планируете ли вы выводить новые проекты в 2022 году? Если да, то где и какие?
– Проект «Балтийская жемчужина» подходит к завершению. Последним аккордом станет вывод на рынок готовой недвижимости в двух последних кварталах бизнес-класса на побережье Финского залива. В ЖК Lotos Club и Riviera Club будет представлен пока новый для нашего микрорайона формат квартир с саунами и каминами. Сейчас компания ведет активное строительство этих ЖК. Также мы планируем завершить благоустройство Балтийского бульвара и сдать в эксплуатацию здание полицейского участка.
– Как вы оцениваете рынок новостроек Петербурга в это непростое время и с экономической, и с социальной точки зрения? Какой будет ситуация в этом году?
– Рынок Петербурга монополизирован. Все значимые качественные проекты реализуют несколько крупных игроков. В ближайшее время продолжится экспансия девелоперов в область, так как в пределах города уже не осталось доступных для освоения участков. В пригороде у покупателей появится больше шансов приобрести жилье по приемлемым ценам, в то время как предложение недвижимости в городских районах в основном будет сформировано проектами высокой ценовой категории.
Читайте также:
Гавань — новая локация для премиального островного девелопмента
С осторожным оптимизмом: девелоперы Санкт-Петербурга об итогах 2021 года и планах на 2022
Автор: Татьяна Ефремова
Дата публикации 01 февраля 2022
