Действие государственной программы субсидирования ипотеки заканчивается в конце этого года, и пока ее будущее остается непонятным, но велика вероятность, что банкам, застройщикам и покупателям придется рассчитывать только на себя. Портал Novostroy-SPb.ru спросил экспертов, готов ли рынок ипотеки к свободному плаванию и на каких условиях можно будет получить кредит на квартиру в 2017 году.
Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга, партнер компании «ПОБЕДА-девелопмент»
Программа господдержки оправдала себя ровно настолько, насколько в сегодняшних условиях себя могла оправдать ипотека. Данным продуктом воспользовались все те, кто и так собирался брать ипотеку. Им дали возможность сэкономить и взять ее на 1-2% выгоднее. Дополнительным стимулом, и то отчасти, она стала в конце 2015 года, когда начали распространяться слухи о том, что продлевать ее не будут. Тогда она простимулировала рынок и собрала весь тот спрос, который в ином случае был бы растянут. Покупатели просто поспешили с принятием решения. Это вино было на последующем спаде продаж, в частности заявок на ипотечные кредиты.
Продлевать господдержку ипотеки нет смысла. Это дополнительная нагрузка на бюджет. Целесообразнее просто снизить ставки по ипотеке до 11-13%. Реально простимулировать рынок сможет ипотека под 1-2%, но это нереально в современных условиях. Остальное же – это просто попытка сделать хоть что-то. Ипотеку будут вынуждены брать все те, кому она нужна и кто без ее помощи просто не сможет приобрести жилье.
Сейчас ставки вернулись на показатели 2014 года, когда люди хоть и не очень охотно, но брали ипотеку и в общем объеме сделок, в зависимости от объекта, ипотека могла достигать 70% всех заключенных договоров. На рынок сейчас будет влиять иная сила, а именно сокращение платежеспособного спроса. На фоне инфляции и роста цен, при сохранении уровня зарплат на прежнем уровне, людям просто не будет хватать тех денег, которые они пока еще зарабатывают. Плюс непонятно что будет происходить дальше с экономикой и будет ли возможность дальше платить за кредит. Это все те стоп-факторы, которые тормозят ипотеку. Когда люди заметят замедление инфляции, увидят рост зарплат, когда они смогут начать откладывать деньги, тогда это простимулирует и кредиты. Но на сегодняшний день рост доли ипотечных кредитов в общем объеме договоров и оживление данного сегмента остается под большим вопросом.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Господдержка с самого начала сослужила неоценимую службу рынку. Она являлась основным драйвером продаж как в 2015, так и в 2016 году. Более 95% всех сделок в масс-маркете на первичном рынке недвижимости проходили с программой господдержки.
Еще в начале текущего года, когда речь шла о продлении программы, было заявлено, что она будет функционировать в объявленных параметрах до конца текущего года. Но хочу напомнить, что сами параметры программы предполагают, что она автоматически прекращает свое действие, когда ставка снизится до соответствующих значений. Суть программы – субсидирование процента по ипотечным ставкам. Государство выплачивает субсидию банкам для того, чтобы ставка составляла 12%. В настоящее время банки включились в активную борьбу за долю ипотечного рынка. Они снижают свою маржу, предлагая все более низкую ставку. Сегодня на рынке мы встречаем 11,7%, 11,4% и даже 11,3%. Мы в своей практике видим заемщиков, которым дают такие ставки. Ситуация говорит сама за себя. Ключевая ставка снижается, и если дело пойдет так дальше, не будет никаких потрясений, то думаю, мы увидим, что ипотека с господдержкой умрет естественным путем, потому что ключевая ставка снизится и субсидировать до объявленного уровня государству уже ничего не придется.
Думаю, что конкуренция, о которой мы говорим, является подтверждением того, что банки готовы к самостоятельной работе вне рамок поддержки государства. Рынок не ожидают потрясения, и он плавно перейдет к функционированию в режиме собственных продуктов. Тем не менее, ставки сохранятся на текущем уровне. Рассчитывать на то, что они будут снижаться мне кажется малореальным в настоящее время. Я думаю, что на текущем уровне ставки продержатся еще 6-8 месяцев.
Павел Тимошенко, руководитель управления по реализации недвижимости с привлечением ипотеки и субсидий ФСК «Лидер»
Продление господдержки ипотеки в 2016 году сыграло ключевую роль в сохранении темпов продаж, а, следовательно, оказало существенную роль в поддержке строительной отрасли в целом. Все помнят, как просел рынок в начале года, когда программа еще не была продлена, и как резко выросли продажи после ее продления. Этой осенью мы ждем повторения сценария конца 2015 года. В этот раз программа продлена не будет и вполне естественно, что многие из тех, кто еще не успел ею воспользоваться, захотят запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Банки в конкурентной борьбе снизили ставки по господдержке до рекордных значений для своих самых надежных ключевых партнеров. Так, например, банк «Абсолют» выдает нашим клиентам ипотечные кредиты под 10,7% годовых, Сбербанк России и ВТБ сегодня кредитуют под 11,4% годовых, а Райффайзенбанк готов выдавать ипотеку под 11%.
Сегодня мы наблюдаем постепенный рост потребительского спроса, люди начинают возвращаться из отпусков, деловой сезон набирает обороты. Мы не ждем продления программы государственного субсидирования на 2017 год, поскольку текущий размер ключевой ставки позволит банкам выдавать ипотечные кредиты на жилье в новостройках по ставке 12-12,5% годовых, что ненамного превышает среднее значение текущих ипотечных ставок.
Дмитрий Крутов, руководитель аналитического центра ГК «Доверие»
Программа государственного субсидирования ипотеки себя полностью оправдала. На увеличение ключевой ставки до 17% в конце 2014 года банки отреагировали молниеносно – на все ипотечные предложения поставили фактически заградительные условия. Долгосрочный кредит под 20 и более процентов для здравомыслящих заемщиков был неприемлем. Как итог, в первом квартале 2015 года число выданных ипотечных займов упало на 18%, а количество проданных квартир – на 14%. Это снижение активности грозило одним из самых серьезных кризисов для отрасли. Но эффективное решение было предложено правительством достаточно оперативно – им стала субсидированная ипотека. Ставка кредита в 12% уже в марте 2015 года реанимировала рынок и позволила даже в условиях уменьшения платежеспособного спроса держать продажи на приемлемом для застройщиков уровне.
Целесообразность поддержания ипотечного предложения на уровне 12% со снижением ключевой ставки, которое планомерно продолжается с 2015 года, можно поставить под вопрос. В сентябре Центробанк в очередной раз опустил ключевую ставку, и теперь ее уровень достиг 10%. Более того, велика вероятность и ее дальнейшего уменьшения до 9% в первом полугодии 2017 года. При таком оптимистичном сценарии банки вполне могут пересмотреть свои ипотечные продукты и предложить массовому клиенту займ под 12% годовых, но уже без государственной поддержки. В любом случае даже в текущих условиях стандартные банковские предложения находятся на уровне 13-13,5%, что вплотную приближается к условиям льготного кредитования.
В случае отмены программы банки и застройщики будут стимулировать спрос различными акциями, в том числе активно развивать маркетинговую ипотеку. Вероятно, будет увеличиваться и скидка, которую девелоперы готовы предложить в случае 100% оплаты. Покупатели могут рассчитывать и на различные подарки: кладовая, место в паркинге, отделка и другие бонусы.
Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела»
Доля ипотечных сделок в сегментах недвижимости эконом- и комфорт-класса стабильна на протяжении текущего года. У нас в МЖК «Неоклассика» с помощью ипотеки приобретается порядка 30% квартир. Ожидаю, что до конца года эта цифра останется на таком же уровне. Во многом такая стабильность – это заслуга действующей программы господдержки ипотечного кредитования. Без нее объем сделок был бы менее значительным.
В последние месяцы на рынке наметилась одна очень позитивная тенденция – банки снижают ставки по кредитам с господдержкой. Как правило, сегодня ставки по большинству продуктов находятся в районе 11% годовых. В свою очередь застройщики стали активнее использовать маркетинговые ставки, действующие на протяжении всего кредитного договора. В результате, на рынке уже нередки предложения под 9-10% годовых. Например, в МЖК «Неоклассика» можно приобрести квартиру в кредит по ставке 9,4% годовых на весь срок кредитования.
Полагаю, что после отмены программы господдержки ипотечного кредитования ставки существенно не вырастут. Если такая тенденция и наметится, застройщики компенсируют рост, более активно заключая соглашения с банками о снижении ставок для своих клиентов. Подобные программы выгодны как застройщику, который получает дополнительных клиентов, так и покупателю, который имеет возможность снизить переплату по ипотечному кредиту.
Полагаю, что в следующем году программу господдержки не продлят. Они исчерпала свои возможности и больше не нужна для нормальной работы рынка недвижимости.
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация»
Результаты программы господдержки ипотеки можно оценить только положительно. Объемы выданных кредитов на покупку строящегося жилья выросли за первое полугодие 2016 года по России почти на 50% по сравнению с прошлогодними показателями. Благодаря этому спрос находится на уровне, достаточном для развития рынка. Однако федеральный бюджет дефицитен, а ключевая ставка ЦБ регулярно снижается, что позволяет банкам выдавать ипотеку по приемлемым для населения ставкам уже без помощи государства. Поэтому доводов для продления субсидирования ипотеки на новостройки становится все меньше.
Тем не менее, львиная доля жилищных кредитов выдается на квартиры эконом-класса, где даже плюс 1-2% к ипотечной ставке ощутим для семейного бюджета – в среднем в Петербурге это около 3 000-5 000 рублей в месяц. Поэтому определенное влияние на спрос отмена программы господдержки – если она действительно произойдет – иметь будет. Другое дело, что застройщики совместно с банками постараются его нивелировать специальными программами и маркетинговыми бонусами.
Важно понимать, что ипотека в России уже стала неотъемлемой частью рынка строительства жилья. Сегодня с ее использованием реализуется от 50 до 80% квартир в новостройках Москвы и Петербурга, в развитых регионах эта доля в среднем ненамного ниже. Поэтому повышение доступности жилья, которое ставит себе целью правительство, в основном будет зависеть от доступности ипотечных кредитов. А значит, в случае их подорожания для населения государство скорее всего вновь будет вынуждено вернуться к субсидирования процентной ставки.
Евгений Богданов, основатель и директор по развитию финского проектного бюро RUMPU
Работу программы государственного субсидирования ипотеки я оцениваю очень высоко и считаю, что в тяжелый период она оказала огромную поддержку российскому рынку строительства и девелопмента, который включает в себя не только застройщиков, но и производителей строительных и отделочных материалов, проектировщиков, риелторов, банки и других участников. Госпрограмма поддержки ипотеки стала действительно эффективным инструментом содействия огромному сектору экономики.
На мой взгляд, рынок ипотеки пока не готов к самостоятельной работе. Я считаю, что в 2017 году он должен оставаться в том же виде, в котором находится сейчас. Однако будет лучше, если ставки упадут еще ниже и долгосрочные кредиты станут более доступными.
Отмена господдержки ипотечного кредитования в 2017 году крайне негативно отразится на состоянии строительного рынка. Ипотечные ставки вырастут до 16-18%. Для сравнения – в докризисный период, кредит на жилье можно было оформить под 12-13%. После закрытия программы господдержки люди просто не смогут пользоваться ипотекой. Собственных средств у покупателей недвижимости сегодня не осталось. Полностью лишившись спроса, рынок жилья просто умрет.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
В 2016 году ипотека стала наиболее популярным инструментом приобретения недвижимости. Рассрочкой покупатели пользуются крайне неохотно, опасаясь не справится с высокими ежемесячными платежами в нестабильной экономической ситуации, а средств на выплату всей стоимости квартиры единовременно покупателям, особенно в сегменте масс-маркет, стало не хватать. По объектам ГК «УНИСТО Петросталь» доля сделок с использованием ипотечного кредитования в 2016 году составила 50-55%. Еще порядка 20% покупателей воспользовались программами рассрочки от застройщика, но планируют в будущем перейти на ипотечные программы. В целом по рынку ситуация примерно такая же.
По официальным отчетам за 1 полугодие 2016 года было выдано ипотечных кредитов на 40% больше чем за аналогичный период 2015 года. Сохранение данной тенденции ожидается до конца года. Таким образом, можно сказать, что программа господдержки была востребована среди потенциальных покупателей, она простимулировала спрос на рынке недвижимости, оказалась реальной поддержкой строительной отрасли.
Вопрос отмены программы в 2017 году поднимался неоднократно. ЦБ на протяжении 2016 года продолжает снижать ключевую ставку, что в свою очередь дает возможности банкам пересматривать свои ставки ипотечного кредитования. Так, на сегодня банковские ставки находятся в среднем на уровне 13,5-14% годовых на приобретение квартиры в новостройке по собственным банковским программам. Ставки ипотечного кредитования по государственной программе субсидирования процентной ставки составляют 11,9%. Снижение ставки рефинансирования ЦБ может поспособствовать тому, что банки станут сами предлагать кредитные средства под 12% годовых без участия государственных средств. Прогнозируется, что к концу года ключевая ставка достигнет уровня 9-9,5%.
Екатерина Москвина, старший специалист компании «Меридиан Девелопмент»
В России программа господдержки ипотеки стартовала в марте 2015 г. Ее действие ограничивалось сроком до 31 декабря 2015 г., но, как мы все знаем, он был продлен до марта 2016 г. Это обеспечило рост сделок практически в три раза в феврале по сравнению с январским месяцем. Тогда доля ипотечных сделок достигла своего максимума – 53,5%. В марте 2016 г. ипотека с господдержкой была продлена до 31 декабря 2016 г., спрос остался стабильным. В общей структуре продаж в целом с начала года доля ипотечных сделок составила 41,5%.
Данная мера являлась срочной и антикризисной, принятой для того, чтобы хоть как-то «разморозить» рынок ипотеки. На данный момент ситуация стабилизировалась, и вероятность продления госсубсидии по ипотеке маловероятна. Совет директоров Банка России 16 сентября 2016 года принял решение снизить ключевую ставку до 10,00% годовых, учитывая замедление инфляции в соответствии с прогнозом и снижение инфляционных ожиданий при сохранении неустойчивой экономической активности. Вместе с тем для закрепления тенденции к устойчивому снижению инфляции, по оценкам Банка России, необходимо поддержание достигнутого уровня ключевой ставки до конца 2016 года с возможностью ее снижения в I-II квартале 2017 года. Тем самым, банковская система самостоятельно способна будет предложить доступные ипотечные кредиты и поддержать спрос на рынке недвижимости.
Если программа не будет продлена в 2017 году, процентные ставки будут либо чуть выше, либо сопоставимы со ставками, действующими сейчас. Спрос останется стабильным, т.к. недвижимость является жизненно необходимой потребностью человека и самым доступным и понятным способом сохранения и приумножения капитала.
Читайте также:
Программа субсидирования ипотеки в 2017 году не будет актуальна
Дата публикации 04 октября 2016
