8 сентября в Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» состоялся круглый стол на тему «Итоги “жаркого” лета 2022-го. Рынок недвижимости набирает обороты». Представители органов власти, девелоперских компаний и банков обсудили наиболее актуальные вопросы, одним из которых, конечно же, стала субсидированная ипотека. Новострой-СПб собрал наиболее важные цитаты спикеров круглого стола на эту тему.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб»:
– Что касается общих цифр, то стоит отметить, что за 8 месяцев 2022 года в Петербурге было сдано более 2,3 млн кв. метров жилья. Это на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года. И хотя по ряду причин ввод жилья – процесс неравномерный, нет сомнений в том, что к концу года строителями все же будут введены рекомендованные Минстроем России для Петербурга 3,4 млн квадратных метров нового жилья.
Но при этом не сильно радует спрос. Совсем недавно замглавы Минстроя Никита Стасишин констатировал, что в I полугодии 2022 года спрос в среднем по России упал примерно на 50%. Это очень тревожный показатель. При этом, безусловно, следует уточнить, что цифра не касается городов-миллионников. К тому же, в Северной столице, по оценкам застройщиков, льготы и субсидируемая ипотека позволяют сделать будущую покупку жилья более доступной и купировать снижение спроса.
Яна Вирченко, директор по продажам девелоперской компании «Полис»:
– Самый рабочий инструмент – субсидированная ипотека. Доля сделок по ней перевалила за 60%. А доля в принципе ипотечных сделок в августе – 95% от общего объема. Клиентов, которые приходят со 100% оплатой, у нас сейчас нет. Более того, у многих застройщиков аналогичная ситуация. При этом больше 50% клиентов хотят купить у нас квартиру без первоначального взноса.
И обычно те клиенты, которые интересуются ипотекой, уже имеют какой-то кредит: потребительский, автокредит или кредитную карту. А выдавая займы без первоначального взноса, да еще и с субсидированной ставкой (когда мы завышаем стоимость квартиры, но даем ставку ниже) – получаем колоссальные риски. За 2 месяца мы получили пачку одобрений от банков, а по всем остальным клиентам приходит отказ. И эти клиенты уходят в никуда. Они не могут приобрести квартиру, потому что не тянут нагрузку с первоначальным взносом, без субсидированной ставки у них получаются высокие платежи. Они хотят ставку 2-3% без первоначального взноса, с текущими кредитными обязательствами и неподтвержденным доходом. И таких очень много сейчас.
Есть клиенты, которые продают вторичную недвижимость в Санкт-Петербурге и других регионах. Они готовы дать первоначальный взнос со «вторички», но они не могут продать готовую квартиру, особенно по рыночной стоимости, и у них нет денег на взнос. Таких клиентов у нас сейчас более 30%.
Если бы ипотечную ставку на «вторичке» чуть-чуть понизить, то она «пошла» бы каким-то образом, наверное, это повлекло бы привлечение на «первичку» инвесторов. Плюс – это в целом бы привлекло поток клиентов, которые бы покупали квартиры у застройщиков, помогая им строить и сдавать дома. Это основной момент, который сейчас не решается.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– Я бы сейчас еще говорила о том, что не только покупательская способность снижается, но и покупательская готовность снижается. Есть огромное количество людей, которые держат деньги в кулачке и никуда их не несут, потому что ситуация сложная, и они не знают, что делать.
Я еще хотела отметить, что покупательская парадигма видна даже без глубокого анализа. Покупатели переходят в формат аренды. Они не хотят обязательств и тяжелых покупок. Это совершенно другой подход к недвижимости. Еще два года назад в других странах, в частности в Гонконге, был актуален коливинг, и сейчас он приходит сюда. Даже до спецоперации этот тренд был заметен.
Новый покупатель хочет платить только за полезные квадратные метры. Никаких кладовок, больших коридоров.
Мы будем пытаться сделать жилье доступным всеми возможными способами. Например, если говорить об итогах лета, то мы ввели субсидированную ставку, 0,01% при удорожании квартиры, где-то на 7%. И это пользуется спросом. Также есть еще рассрочка, trade-in.
При этом есть люди, которые просто боятся. Они считают, что субсидированная ипотека – это вообще мошенническая схема. И у нас получается, что верхи не могут, а низы не хотят. Поэтому покупательская аудитория уменьшилась значительно. И с этим, безусловно, надо что-то делать.
Ирина Петрова, управляющий директор группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью департамента продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург»:
– Цифры по нашему банку: II квартал 2022 года поделился на период «апрель-май» и «июнь». В июне был колоссальный скачок по отношению к предыдущим месяцам. По нашим выдачам по Петербургу мы наблюдаем прирост числа сделок в 2,4 раза по отношению к маю.
В июле объем выдачи по сравнению с июнем вырос на 14%, в августе по сравнению с июлем – плюс 11%, а в сентябре планируем где-то +8%. До конца года прогнозируем ежемесячный прирост по темпам кредитования порядка +3% в месяц.
Что касается стоимости сделки и среднего чека ипотечного кредита, то мы оцениваем прирост от квартала к кварталу. Если в I квартале мы вышли на среднюю сумму сделки в СПб по нашему портфелю порядка 4 млн руб., то уже во II квартале – 4,6 млн руб., а в III квартале составит порядка 5 млн руб. На IV квартал мы закладываем прирост, но чуть меньшими темпами: ожидаем примерно +5%.
В нашем случае не сыграло роли субсидирование ипотеки. Чуть-чуть сыграла IT-ипотека, которая расширила коридор по сумме возможной сделки, и в эту программу вошли клиенты «хорошего плана»: с официальным доходом, понятным трудоустройством и перспективой по возврату кредита.
Если совокупно рассматривать II квартал, то в структуре сделок вторичный рынок в нашем случае составил всего 30%, но сейчас он начинает чуть-чуть идти в плюс. В июле в структуре выдач вторичный рынок составил уже 36%, а в августе – 39%.
Но здесь есть отставание по процентам в заявках и сделках. В заявках он еще больше, но клиенты оперативно на сделку не выходят, потому что цена на «вторичке» не определена, продавцы достаточно долгое время не были готовы идти навстречу и предлагать дисконт. Сейчас рынок оживает, и дельта между вторичным рынком по заявкам и сделкам начинает сокращаться.
В целом клиенты на первичном рынке по госпрограмме чуть лучше «одобряются», и выход на сделку тут происходит гораздо быстрее.
Кстати, мы, как и весь рынок, ожидали, когда закончатся короткие вклады, которые клиенты разместили в период высоких ставок. Мы предполагали, что по истечении вклада часть клиентов воспользуются другими инструментами – инвестициями в недвижимость через ипотеку. Отклик был почти нулевой.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– В компании «БФА-Девелопмент» с апреля по август только 28,4% сделок прошли без использования акций. Более половины всех сделок с ипотекой проходят с субсидированием ставки. Я хочу обязательно донести такую мысль: субсидирование ставки не только позволяет минимизировать свой ежемесячный платеж, но и дает возможность воспользоваться ипотекой в принципе.
В связи с ростом цен наша покупательская аудитория сократилась настолько, что без субсидированной ставки на сегодняшний день не обойтись. Даже ставку по ипотеке с государственной поддержкой застройщик должен субсидировать. Иначе он не получит этих сделок, потому что наши покупатели не являются надлежащими заемщиками. Их платежеспособность такова, что они не тянут полный платеж по ипотеке.
Сегодня мы почти 70% всех ипотечных сделок проводим с субсидированием ставки. Для того чтобы строители готовили и выводили на рынок новые объекты, восполняя тем самым ушедший объем предложения, чтобы они шли в завтрашний день уверенно, они должны знать, что программа субсидирования ставки государством:
а) продолжится,
б) будет приведена в соответствие с платежеспособностью нашего населения.
А платежеспособность наших граждан, к сожалению, продолжает оставаться низкой. Доходы населения не растут (инфляция привела к тому, что снизился уровень жизни), поэтому без решения этой проблемы нормального функционирования рынка не будет.
Но в целом по итогам августа мы чувствуем себя неплохо. По сравнению с провальным маем количество ипотечных сделок выросло более чем в 3 раза.
Еще по поводу кредитов: на сайте ЦБ видно, что впервые в истории у нас ипотечные кредиты составили более 50% всех розничных кредитов. Это произошло, конечно, потому что практически ушло с рынка автомобильное кредитование и, начиная с июня, появилась субсидированная ставка по ипотеке. Просто изменилось соотношение. Как только автомобильный рынок будет восстанавливаться, эта цифра снова изменится.
Чек заимствований колоссально вырос, но я даже не хочу его характеризовать, он очень сложно поддается анализу на сегодняшний день, потому что субсидированная ставка.
И, разумеется, без работы над спросом рынок из этой ситуации не выйдет. Нужно наращивать аудиторию нашего потенциального покупателя. Нам предстоит еще снижать субсидированную государством ставку. Иначе мы просто исчерпаем платежеспособный спрос. Вот такая на сегодняшний день ситуация.
И это несмотря на то, что наш город очень привлекателен для региональных покупателей, мы работаем с ними, они приезжают сюда и вместо заграницы покупают квартиры в Петербурге. Но ведь вышли на арену те возможности, которых не было в конкуренции с нами. Вот вы говорите про банковские вклады, а я бы лучше подумала над тем, куда вложить деньги в плане производства. Там есть, с чем поработать. Я думаю, что без наращивания аудитории заёмщиков будет очень сложно.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
– Основным драйвером является низкая ипотечная ставка, которая субсидируется застройщиком. С одной стороны, квартира для покупателя становится дороже. Но с другой, как все отметили, люди смотрят в большей степени не на стоимость недвижимости, а на комфортный ежемесячный платеж. В связи с этим мы все меньше видим покупок студий и «однушек» — наиболее популярных «инвестиционных» форматов. Из-за наценки к телу кредита продать это жилье после ввода в эксплуатацию с прибылью для инвестора будет невозможно. В своих проектах мы видим смещение спроса в сторону двух- и трехкомнатных семейных квартир.
Доля ипотеки у нас тоже прилично выросла в связи со ставкой в 0,1%. Если раньше у нас в проектах комфорт-класса доля ипотечных продаж была порядка 60%, то в августе она добралась до отметки в 85%. В этих 85 процентах 90% – выдача с субсидированной ставкой.
В сегменте премиальной недвижимости все достаточно стабильно. Она не претерпела резкого ощутимого подъема спроса, но не было и никаких спадов. Скорее мы увидели традиционную сезонность: на летний период премиальные покупатели пропадают и снижается деловая активность. Постепенно этот рынок начинает восстанавливаться в сентябре, хотя уже в августе мы увидели прирост относительно июня и июля. Доля ипотеки здесь близка к нулю (июнь-июль – 0%, август – 16%), более востребованы рассрочки до конца строительства, они подходят к 80%.
В сегменте сервисных апартаментов восстановление идет не так активно, как в «комфорте». Доля ипотеки незначительна. За июнь-июль-август это 13%, 10% и в августе доля ипотеки увеличилась до 40%.
Мы субсидируем ипотеку в ЖК с квартирами на 1 и 2 года по ставке 0,1%, с увеличением стоимости порядка 10%, и субсидируем ипотеку сервисных апартаментов по ставке, равной ипотеке с господдержкой – 6,9% на весь период кредитования. Поскольку все проекты в высокой степени готовности и сдаются до конца года, со следующего года с сервисных апартаментов можно уже будет получать доход и гасить ипотеку арендными платежами.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в сентябре
В 7 районах Петербурга цены на первичное жилье выросли более чем на 20%
Дата публикации 04 октября 2022
