Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказала порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие изменения внесены в закон о защите прав дольщиков и как они отразятся на рынке новостроек.
Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) внесены серьезные изменения в законодательное регулирование долевого строительства.
В числе ключевых поправок можно выделить следующие:
Существенные изменения претерпело само понятие «застройщик». Так, с 01.07.2018 застройщиком по общему правилу может выступать только хозяйственное общество, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Это хозяйственное общество (основное общество или любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) должно иметь опыт участия от трех лет в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. метров в совокупности, при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и/или технического заказчика, и/или генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.
Также вводится принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии что строительство указанных многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.
То есть застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. Необходимо отметить, что и ранее многие застройщики организовывали свою деятельность, руководствуясь данным принципом, а именно – учреждали (дочернюю) компанию для реализации строительного проекта, поскольку данный подход позволяет, например, в случае финансовых проблем вывести такую компанию в банкротство, не затрагивая остальные компании группы.
Новым Законом существенно ограничены возможности застройщика по осуществлению хозяйственной деятельности. Так, с 01.07.2018 застройщик не вправе осуществлять какую-либо иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство; использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство; принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц; выпускать или выдавать ценные бумаги за исключением акций; предоставлять займы и ссуды; приобретать ценные бумаги; создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций; совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.
Кроме того, застройщика обязали иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, также обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. На банки теперь возложены специальные функции по осуществлению контроля за операциями на указанных счетах.
Также введены новые требования, предъявляемые к участникам, органам управления застройщика, в том числе коллегиальному исполнительному органу, единоличному исполнительному органу (или управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа), а также главному бухгалтеру. Ужесточение указанных требований, несомненно, имеет своей целью исключить доступ к уплаченным дольщиками денежным средствам лиц, ранее проявивших себя отрицательно при осуществлении экономической деятельности. Например, к числу таких лиц отнесены лица, осуществлявшие функции единоличного исполнительного органа юридического лица, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом), в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в уполномоченный орган.
Согласно новым положениям Закона конкретизирован порядок распределения застройщиком привлеченных для осуществления строительства денежных средств. Например, ограничены такие статьи расходов, как расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники. Указанные расходы не могут составлять более чем 10% от проектной стоимости строительства.
Поскольку новые законодательные требования не будут применяться к разрешениям на строительство, полученным до 01.07.2018 (за исключением требований к участникам и органам управления застройщика, подлежащим применению с 01.01.2018), в ближайшее время можно прогнозировать совершение застройщиками активных действий, направленных на получение разрешений на строительство новых объектов до указанной даты.
Осуществлять долевое строительство на основании разрешений, полученных после 01.07.2018, застройщикам будет сложнее, в том числе с организационной точки зрения. Однако вряд ли это повлечет массовые банкротства застройщиков. Можно предполагать, что большинство игроков рынка успеют перестроиться под новые правила и должным образом организовать необходимые процессы, при этом некоторое количество застройщиков, скорее всего, все же «сойдет с дистанции».
Ожидать от законодательных новелл абсолютной защиты прав дольщиков не стоит, при этом их введение с высокой долей вероятности повлечет за собой повышение цен на строящиеся метры.
Дата публикации 15 августа 2017
