Начинаем подводить итоги 2023 года вместе с экспертами рынка недвижимости Петербургского региона. Своими наблюдениями и прогнозами с Новострой-СПб поделилась Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
– Заканчивается 2023 год. Каким он был для рынка недвижимости? Чем запомнится, какими были его ключевые события?
– Уходящий год был противоречивым. Застройщики продолжают оптимизировать объемы строительства. Снижается доступность ипотечных кредитов из-за повышения первоначального взноса и ставки, сокращается число субсидий на рынке первичного жилья. Очевидно, что это – осознанный тренд на охлаждение ажиотажного спроса. Несмотря на это, мы видим, что высокий интерес к покупке недвижимости сохраняется. Если снижение спроса и происходит, то очень плавное. Люди понимают, что недвижимость – это надежное вложение средств. На этом фоне совершенно не удивляет полуторакратный рост сделок в августе-сентябре после новостей о повышении первоначального взноса. Как только такие идеи озвучиваются, число сделок растет – люди пытаются запрыгнуть в последний вагон и купить квартиру на облегченных условиях.
– Какие тренды вы бы выделили сегодня на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти?
– Мы видим удорожание городских ЖК и развитие более доступных по цене пригородных проектов. В ближайшие к городу районы Ленинградской области, такие как Новосаратовка, Янино, Лаголово, Всеволожск пришли новые федеральные девелоперы, которые развивают там крупные – по несколько десятков гектаров – проекты квартальной застройки, пополняющие запас недорогого предложения.
Но пока что объем сделок в городе все равно в два раза превышает продажи в области. Возможно, в следующем году этот «навес» уменьшится, потому что разница в цене между проектами в двух регионах составляет в среднем 50%.
В городе мощные «котлы спроса» создаются на намыве и в западной части Васильевского острова, на севере Приморского района, в Парголово, в Пушкинском районе. В Петербурге девелоперы тоже тяготеют к развитию проектов на больших «пятнах». Даже в сегменте бизнес-класса. Мы видим это на примерах Васильевского острова и окрестностей Черной речки, где активно идет редевелопмент. Но сейчас в этом процессе наступит некоторая пауза, потому что в новом Генплане Петербурга сделан акцент на сохранение существующих промышленных территорий.
– Интересно узнать про спрос. Затаился ли покупатель в ожидании новогодних скидок и акций или нет?
– Покупатели перестали ждать удачного момента еще в августе-сентябре. Люди покупают «здесь и сейчас», пока условия по льготной ипотеке снова не поменялись.
– Изменились ли как-то покупательские предпочтения за последнее время? Что, кроме цены, важно для потребителя? Как долго он принимает решение о покупке?
– С каждым годом покупатели все лучше разбираются в рынке недвижимости, приобретают больше опыта взаимодействия с ним. Люди понимают, что они платят объективно большие деньги за квартиру и ждут от этого продукта все лучшего качества и функционала. Важной темой стало выполнение застройщиком своих рекламных обещаний. Люди активно сравнивают «картинки» с реальностью. Иногда это доходит до странных вещей, но в целом запросы разумны и логичны. Покупатели смотрят на все: качество строительства дома, инженерных коммуникаций, уровень отделки. И в случае каких-либо несоответствий они активно коммуницируют с застройщиком, чтобы получить желаемое.
– Нельзя не спросить об ипотеке, которая сильно подорожала на вторичном рынке из-за роста ключевой ставки. Какие программы популярны на рынке новостроек? Правда ли, что IT-ипотека становится более востребованной?
– Самая востребованная программа сегодня – классическая ипотека с господдержкой. На нее приходится 60–70% от всех ипотечных сделок. А ипотечные сделки – это 90–95% от всего рынка. Таким образом, порядка 65% всех сделок на рынке сегодня осуществляется при помощи ипотеки с господдержкой. Семейная ипотека занимает около 35–40% от всех ипотечных сделок. А вот популярность IT-ипотеки сильно различается в зависимости от застройщика, класса жилья и особенностей конкретного жилого комплекса. У нас на долю этого инструмента приходится около 5% сделок, но в октябре-ноябре доля выросла до 8–9%.
– Часто ли используется материнский капитал при покупке квартиры в новостройке?
– Маткапитал используется примерно в 20% сделок.
– По словам Эльвиры Набиуллиной, за последние три года новостройки в России подорожали на 90%. Каким был рост цен на строящееся жилье в Петербурге и области в этом году?
–В 2023 году мы не видели существенного роста цен на первичном рынке, так как стоимость новостроек уже во многом достигла своих максимальных значений. Стоимость квартир планово растет по мере увеличения строительной готовности. В Петербурге за год новостройки прибавили в цене примерно 10%, в области их стоимость практически не выросла за счёт появления новых проектов на старте строительного цикла.
– Прогнозируете ли вы повышение цен в следующем году на новостройки или будет стагнация, то есть минимальная корректировка в пределах инфляции? Какие у вас ожидания на будущий год?
– В следующем году мы ожидаем, что рынок будет находиться в спокойном состоянии, без ярко выраженного роста цен. Также, скорее всего, мы увидим плавное охлаждение спроса на ипотеку.
– Что бы вы посоветовали человеку, который решает: покупать или подождать с приобретением жилья сейчас? Очень многие верят в «пузырь», который вот-вот лопнет и цены рухнут.
– Мы всегда советуем не ждать с покупкой недвижимости, потому что цены не останавливаются и пусть потихоньку, но растут. Прогнозировать какие-либо события на будущий год крайне затруднительно, максимальный горизонт планирования, о котором можно говорить с уверенностью – это шесть месяцев. Если мы увидим ужесточение условий выдачи ипотеки и охлаждение спроса, то это может привести к дисконтам.
Но нужно понимать, что инфляция никуда не исчезнет, а вместе с инфляцией растет и себестоимость строительства. Если вам нужна квартира для улучшения жилищных условий, а не для инвестиций, то ждать с покупкой нет смысла. Решать свои жизненные задачи надо здесь и сейчас. Вероятность того, что недвижимость станет доступнее, меньше, чем вероятность ухудшения условий покупки.
Люди, которые взяли ипотеку в прошлом году, уже выиграли относительно тех, кто взял кредит в этом году. Если в 2022 году можно было купить квартиру в новостройке за 150 тыс. руб./кв. м по ставке 6% годовых, то сейчас такой же объект стоит 170 тыс. руб./кв. м при ипотечных ставках 8–9%. Это – большая разница. Также одновременно с этим на рынок выводится меньше объектов, а это – меньший выбор для покупателя и новые предпосылки для роста цен. Так что мы советуем не ждать и покупать, пока работают льготные программы и есть выбор квартир.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в ноябре
Не только сезонность: спрос на новостройки в ноябре вырос на 6%
Дата публикации 13 декабря 2023
