Петр Буслов, руководитель группы маркетинга ГК ЦДС, рассказал порталу Новострой-СПб о том, как будут работать девелоперы после принятия поправок в 214-ФЗ и перехода на проектное финансирование, а также что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем.
Какие новые тренды можно выделить на рынке недвижимости Петербурга?
Главный тренд сейчас один – все застройщики ждут вступления в силу последних поправок к 214-ФЗ и того, как это отразится на рынке. Первая волна изменений начнет действовать с июля 2018 года. Сейчас строители пытаются подготовиться к этому моменту – вывести на рынок новые проекты, перестроить свою работу в соответствие с изменившимися правилами, оценить возможные последствия для рынка и своего бизнеса.
Нужен ли рынку отказ от долевого строительства и переход на проектное финансирование? Как будут работать застройщики в 2018 году после принятия поправок в 214-ФЗ?
Полагаю, что в течение переходного периода застройщики будут работать в условиях сочетания старой и новой схем. С точки зрения снижения рисков покупателей отказ от долевого строительства благотворно скажется на рынке недвижимости. Однако пока что нет ясности, как данная мера отразится на стоимости новостроек. В худшем случае цены могут вырасти на 40-50%. То есть, квартира, которая сейчас стоит 2 млн руб., подорожает до 3 млн руб. Такой ценовой скачок сократит объем рынка на 75-80%, что станет катастрофой для строительной отрасли.
Как, по вашему мнению, будет выглядеть новая схема взаимоотношений «застройщик – покупатель» после перехода?
В данный момент сложно прогнозировать, как будет работать этот механизм. С уверенностью можно говорить лишь о появлении в процессе расчетов посредника в лице банков. Они, в частности, будут заниматься ведением эскроу-счетов, на которые должны поступать средства от покупателей квартир.
В конце 2017 года начал работать Фонд по защите дольщиков. Какие функции он будет выполнять при переходе на проектное финансирование?
В данный момент Фонд выполняет свои функции, защищая покупателей строящегося жилья от возможных рисков. Однако после отмены долевого строительства необходимость в нем отпадет. Все риски будет нивелировать проектное финансирование. В связи с этим, можно ожидать, что в ближайшие 2 года Фонд прекратит свою работу.
Ожидается, что большинство застройщиков постараются вывести проекты до июля 2018 года, чтобы работать по старым правилам. Вы планируете выводить новые проекты?
Да, планируем. В течение года мы выведем на рынок 5-6 новых проектов. Большая часть из них будет расположена в черте Санкт-Петербурга, в обжитых городских районах. Так, самый крупный проект будет реализован на набережной Черной речки, в непосредственной близости от двух станций метро – ст. м. «Черная речка» и «Лесная». Здесь в ближайшие годы появятся 4,5 тысячи квартир комфорт-класса. Также мы приступим к строительству проектов комфорт-класса на Пискаревском проспекте, около ст. м. «Елизаровская» и «Волковская». Последний жилой комплекс будет самым камерным. Он рассчитан всего на 372 квартиры. Также новые проекты предусмотрены в Мурино и Кудрово. Данные комплексы также относятся к комфорт-классу и строятся в рамках новой концепции с улучшенными планировочными характеристиками, более высокими стандартами отделки, благоустройства территории и т.д.
В последнее время все чаще говорят о том, что спрос из области уходит в город. Вы согласны с этим утверждением? Что больше пользуется спросом – жилье в Петербурге или Ленобласти?
Статистика не подтверждает значительного падения спроса на новостройки Ленинградской области. Сегодня можно говорить о ряде локаций, таких как Кудрово, освоение которых подходит к концу, в связи с чем объем предложения там минимален, а цены близки к городским. Ввиду этого часть покупателей, ранее ориентированных на Ленинградскую область, обратили внимание на петербургские новостройки.
Однако в области сохраняется много недорогих локаций, спрос на которые стабилен. Это объясняется разницей в стоимости покупки в 47 регионе и в Северной столице. Целевая аудитория большинства областных проектов не может преодолеть этот разрыв.
А что сейчас в целом происходит со спросом и ценами на новостройки?
Перед новогодними праздниками спрос на строящееся жилье традиционно увеличился, однако уже в начале текущего года стабилизировался и немного снизился относительно декабря. Сейчас, по итогам февраля, спрос находится на среднем для 2017 года уровне.
Цены на строящееся жилье в большинстве проектов увеличиваются в пределах инфляции.
Какая недвижимость пользуется наибольшей популярностью у покупателей – стандартное жилье, комфорт или бизнесс-класс?
Традиционно, 90% сделок на первичном рынке происходит с жильем класса масс-маркет. Причем в этом объеме доминирует так называемое стандартное жилье – ввиду минимальной стоимости покупки. На проекты бизнес- и премиум- класса приходятся оставшиеся 10% рынка. Стоимость квартир в данных проектах не позволяет такому предложению стать массовым.
Как будет развиваться рынок ипотеки? Станет ли кредитование одним из драйверов рынка?
В настоящий момент ипотечное кредитование является единственным драйвером для рынка недвижимости. В ближайшее время можно ожидать как минимум сохранения текущей, стабильно высокой доли ипотечных сделок. Так будет продолжаться до тех пор, пока мы не увидим роста реальных доходов населения.
Будет ли пользоваться спросом льготная ипотека 6% у многодетных семей?
«Семейная ипотека» – хороший инструмент, который уже применяется многими застройщиками. Снижение ставки по ипотечному кредиту всегда благотворно отражается на доступности недвижимости. Однако в данном случае нельзя говорить о безусловной зависимости между условиями такого кредитования и ростом спроса на многокомнатные квартиры.
В ближайшие годы спросом продолжат пользоваться самые доступные варианты – студии, одно- и недорогие двухкомнатные квартиры. Просто они станут доступнее для некоторых категорий покупателей за счет льготной процентной ставки. Ввиду низких доходов населения говорить о значительном росте спроса на трех- и многокомнатные квартиры пока нельзя.
Что ждет рынок недвижимости в 2018 году? Каковы ваши прогнозы?
До июля текущего года рынок будет находиться в стабильном состоянии, ожидая новых изменений и разъяснений от регулирующих органов. Также застройщики продолжат запасаться разрешениями на строительство. Прогнозировать, что будет после июля достаточно сложно, так как нам пока не до конца понятны новые правила игры.
Дата публикации 27 марта 2018
