Директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартан Погосян в интервью Новострой-СПб рассказал о том, как рынок новостроек готовится к отказу от долевого строительства, ожидать ли роста цен и стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость.
Как бы вы сегодня охарактеризовали рынок новостроек? Какие основные тренды?
То, что происходит на рынке новостроек Санкт-Петербурга, в большой степени повторяет общероссийские тренды. Я бы хотел отметить улучшающееся качество проектов. Покупателей сейчас на рынке много, но и проектов много, приходится конкурировать друг с другом. У девелоперов есть стимул становиться лучше, а покупатели, немного доплатив, могут получить уже совершенно иное качество. Мне кажется, что постоянное развитие продукта — это основной тренд, который наблюдается сейчас в крупных городах.
Одним из способов улучшения проекта становится работа над общественными пространствами, и это можно выделить в качестве отдельного тренда. Обустройству дворов, подъездов, зон отдыха силами застройщика сейчас уделяется большое внимание. Есть обязательное благоустройство, но девелоперы стараются выходить за рамки обязательного и делать что-то, что позволяет стать проекту более привлекательным. Про общественные пространства долгое время мало кто думал, но постепенно уровень развития общества меняется, приходит понимание, что качество жизни должно быть не только внутри квартиры, но и за ее пределами.
Рынок сейчас лихорадит: обманутые дольщики, очередная часть поправок, которая вот-вот вступит в силу — не страшно в такой турбулентности выводить новые проекты?
Лукавить не буду: страшно, безусловно. Вы, наверное, понимаете, что в связи с поправками, с ужесточением требований к застройщикам, многие получили разрешения на строительство про запас. Мы к числу таких компаний не относимся, у нас есть проекты, которые мы сейчас реализовываем, мы хотим сосредоточиться на них. Не могу сказать, что это было какой-то стратегией: скорее так сложились обстоятельства. Но застройщики, опасаясь изменений, стараются запастись документами, которые позволят им реализовывать недвижимость еще по «мягким» условиям.
В то же время мы все понимаем, что строительство — это бизнес, и, как и у любого другого бизнеса, у него есть свои риски, в том числе связанные с потребительским спросом и государственным регулированием. Есть компании, которые успешно с этим справляются, а есть те, которые в таких условиях работать не умеют. Они банкротятся, и в результате, к сожалению, появляются обманутые дольщики. Возможно, государство демонстрирует не всегда адекватную реакцию по силе воздействия, но, безусловно, появление обманутых дольщиков — это социальная проблема. Понятно, что государство не хочет, чтобы какие-то коммерсанты, которые решают свои финансовые задачи, создавали такой социальный взрыв.
Безусловно, выбран правильный курс — переход от долевого строительства к проектному финансированию, но я не уверен, что задана правильная скорость этого перехода. Застройщики сейчас оказались в стрессовой ситуации, но, надеюсь, мы адаптируемся к новым условиям. В конечном итоге рынок перестроится, но компании понесут дополнительные затраты в связи с изменениями. Высокая скорость принятия изменений может способствовать тому, что на рынке останутся только самые финансово устойчивые застройщики.
Наша финансовая модель не вызывает у нас опасений, мы пока работаем по 214-ФЗ. У нас достаточно много подготовленных проектов, которые еще не находятся в реализации. Мы планируем их также выводить на рынок в рамках 214-ФЗ, пока он будет действовать. После этого мы в любом случае будем строить следующие очереди в уже запущенных проектах Ligovsky City и Golden City, потому что мы уже пообещали людям определенный комфорт, и мы не можем менять проект. Единственное, могут измениться сроки запуска следующих проектов, так как необходимо будет ознакомиться с новой схемой и перестроиться на нее.
Конкуренция между застройщиками сейчас очень высока, а будет еще выше, поскольку, как вы сказали, многие запаслись разрешениями на строительство на много лет вперед. Как работать в таких жестких условиях? Велика ли цена девелоперской ошибки сейчас?
Цена ошибки велика, и мы это видим: компании постепенно уходят с рынка, в том числе через процедуру банкротства. Но это не значит, что надо останавливаться: любая проблема так или иначе содержит также возможности для развития. Именно за счет этого компании идут вперед, они вынуждены оптимизировать процессы, предлагать лучший продукт, параллельно снижать себестоимость — это классический пример конкуренции, которая в данном случае происходит в ускоренном режиме. Также на первый план выходят коммуникационные стратегии компаний. Надо не просто хорошо работать, но и уметь об этом рассказывать, доносить до аудитории преимущества проектов, чтобы люди хотели купить квартиру именно у этого застройщика.
В ходе прямой линии президент подтвердил, что все-таки с 1 июля 2019 года будет отказ от ДДУ, а не раньше, хотя и просачивалась такая информация. Что вы об этом думаете?
Думаю, что продление сроков положительно повлияет на отрасль — для перехода на новую схему работы нужно время. При этом Россия станет не первой страной, где будет работать схема, отличающаяся от долевого строительства. Работать иначе возможно, но, безусловно, переход на новые правила повлечет за собой передел рынка, удорожание многих проектов.
Главный вопрос, который волнует наших читателей — что будет с ценами на квартиры. Кто-то говорит, что покупательская способность падает, цены нельзя повышать — встанут продажи. Кто-то говорит, что из-за перехода на проектное финансирование цены неизбежно вырастут. Какого мнения придерживаетесь вы?
В долгосрочной перспективе в хороших проектах цены неизбежно растут. Я верю в потенциал проектов в центральных частях города, подразумевающих строительство чего-то еще помимо жилья. Мы все понимаем, что город уплотняется и укрупняется, и все, что расположено ближе к центру, дорожает просто за счет этого укрупнения.
Если говорить о том, как цены отреагируют на изменения в долевом строительстве, то могут быть разные сценарии. Наиболее вероятно, что цены на недвижимость все-таки вырастут, потому что у застройщиков не останется других вариантов компенсации своих возросших затрат из-за привлечения банков в схему строительства и реализации жилья. Но понятно, что у покупателей тоже есть некоторый предел прочности, и переложить на них всю сумму может не получиться. Скорее всего, частично застройщики пожертвуют своей внутренней прибылью, но стоит понимать, что на сегодняшний день прибыль застройщика уже не такая большая, как пять лет назад, и у компаний тоже есть свой предел. Важно, чтобы и для покупателя жилье не стало слишком дорогим, и чтобы девелоперу оставалось выгодно строить.
Как сильно могут вырасти цены? Некоторые эксперты говорят о возможном увеличении стоимости жилья на 30% и более.
Я думаю, такие цифры достижимы только на фоне роста благосостояния населения и только за какой-то длительный период времени. Если исходить из тех условий, которые мы имеем сейчас, верхний предел роста цен на жилье может быть 15%, иначе его никто не будет покупать.
Не можем не спросить об ипотеке, которая наращивает объемы. Какова доля таких сделок в ваших проектах? Будет ли она расти? Ждете ли вы снижения ставки в этом году?
Доля покупок в ипотеку зависит от проекта: у нас это от 20% до 80%, очень большой разброс. Чем дороже объект, тем чаще сделки проходят за 100% оплату или в рассрочку, чем дешевле — тем выше доля ипотечных сделок. В среднем по рынку около 60–70% сделок проходит с привлечением ипотеки. В дальнейшем эта доля, скорее всего, будет еще расти, особенно с учетом того, что банки в принципе будут более активно участвовать в рынке недвижимости.
Ставки по ипотечным кредитам, как мы ожидаем, будут еще снижаться, если не будет никаких экономических потрясений. Если будет дальше опускаться ключевая ставка, соответственно, деньги будут становиться дешевле и ипотечные кредиты будут еще доступнее. Небольшой потенциал для снижения ипотечной ставки в этом году еще остался. Тем более есть явный государственный курс на удешевление ипотеки, многие чиновники активно заявляют о том, что ипотека должна быть доступной.
Но я хотел бы отметить, что снижение ипотечных ставок за последние два года до исторического минимума стало драйвером для всего строительного рынка. Если бы этого фактора не было, рынок чувствовал бы себя гораздо хуже. Я боюсь, что этот фактор дешевой ипотеки может дальше уже не так «отыгрывать», поскольку количество людей, которые хотели бы взять ипотеку, уже сильно сократилось. Был отложенный спрос, который люди стали удовлетворять, когда ипотека преодолела психологический барьер 10%, но не факт, что теперь этот спрос будет находиться на постоянно высоком уровне, и главное не переоценить масштабы будущего спроса.
Акции, дисконты, скидки сегодня являются драйверами продаж или просто приятным, но незначительным бонусом?
Людям важны скидки, у нас такой менталитет. Неважно, какую ты назвал цену изначально: если ты даешь от нее скидку, это греет душу россиянина. Так что акции и скидки действительно стимулируют покупки. Есть застройщики, которые пытаются использовать концепции типа «продаем без скидок», «честные цены», «никому скидок не даем», но все такие кейсы в конечном счете не становятся успешными. Люди в буквальном смысле обижаются, что им не дали скидку.
Но необходимо также понимать, что скидок 20-30% не может быть, потому что это больше, чем зарабатывает застройщик. Значит, либо цена была изначально завышена, либо этот аукцион неслыханной щедрости объясняется какими-то внутренними проблемами. При этом для рынка новостроек Санкт-Петербурга характерны высокие скидки. Дело в том, что на рынке предлагаются длинные рассрочки, которые могут быть интересны покупателю, но застройщику в это время где-то эти деньги необходимо брать и нести расходы. Таким образом, бывает возможна покупка квартиры с большой скидкой, но со 100% оплатой или же в рассрочку, но тогда уже без значительного дисконта.
Какой совет вы бы дали человеку, присматривающему себе квартиру с бюджетом 4,5–5 млн рублей сегодня? Как грамотно вложить деньги?
Есть разные люди: кто-то хочет вложить деньги именно как инвестор, а кто-то хочет купить квартиру для себя. На мой взгляд, сегодня ситуация складывается в пользу последних — тех, кто разыскивает недвижимость для собственного проживания. Инвестировать сейчас сложно, поскольку новостроек очень много и реализовать квартиру потом будет проблематично. Для инвестиций и заработка на последующей перепродаже я бы сейчас рынок недвижимости не рассматривал. А вот если мы говорим о покупке для себя или для детей, «на вырост», то есть для длительного владения, то сейчас хороший момент. Существенного удешевления недвижимости в ближайшей перспективе не ожидается, так что откладывать смысла нет.
Что касается поиска конкретных проектов в рамках бюджета, который вы обозначили, я бы смотрел недооцененные территории, близкие к центру. У есть проект Golden City на намывных территориях, где мы строим два корпуса (6 и 7 квартал). Там же рядом получила разрешение на строительство Группа ЛСР, которая будет возводить большой квартал. Город уже объявил о планах развивать рядом с нашими проектами, к примеру, большой парк. Со временем, через пять-семь лет, эта локация станет престижной, удобной и комфортной для проживания, и жилье здесь, безусловно, подорожает. Пока территория недооценена, на мой взгляд, несмотря на близость к центру.
Также не могу не отметить проект Ligovsky City, где за обозначенный бюджет можно купить или однокомнатную квартиру, или небольшую двухкомнатную. Это уже центральная часть города, граница Центрального и Фрунзенского районов, но сейчас там пока нет метро, а окружение в основном представлено промышленными зонами. Однако наш проект как раз предполагает большое развитие территории промзоны, которую мы осваиваем, а городские программы подразумевают развитие вообще всей этой локации и строительство метро. В итоге мы рассчитываем на то, что получится сформировать новый центр города, где будет представлена престижная городская недвижимость — не элитная, но качественная. Будут хорошие, качественные дома для среднего класса, и стоимость квадратного метра в них однозначно будет увеличиваться.
Читайте также:
Блиц-опрос: чем обернется отказ от долевого строительства в 2019 году
«Люди перестали гнаться за первым попавшимся предложением в черте города»
«Десять лет назад ипотека пугала, а сейчас ей пользуются 60-70% покупателей»
Васильевский остров: новостройки, экология, транспорт и инфраструктура
Многофункциональные комплексы Петербурга – миф или реальность
Дата публикации 14 июня 2018
