С момента своего появления формат апартаментов был неоднозначным. Сейчас, по прошествии нескольких лет и реализации крупных проектов, ситуация не сильно изменилась. С 1 июля 2015 года вступил в силу новый свод правил, определяющий апартаменты, как здания с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. Представители бизнеса и власти на круглом столе «Апартаменты: ускользающий шанс» обсудили, как повлияют изменения в законодательстве на рынок апартаментов.
Апартаменты начали строить на земельных участках, на которых юридически невозможно было реализовывать жилые проекты. Как правило, такие участки находятся в центре города, но при этом девелопер понимает, что возводить торговый или бизнес-центр в данной локации нецелесообразно. Проблем с согласованием проектов апартаментов не было: к ним не применялись и не применяются до сих пор нормы инсоляции, предусмотренные в жилых помещениях, нет обременения по строительству социальных объектов. Благодаря этому формат апартаментов начал быстро развиваться.
По данным компании Knight Frank St Petersburg, в Петербурге сейчас реализуется 23 проекта апартаментов, и еще 30 проектов находятся в разработке. Как рассказала Екатерина Немченко, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank, если в районе, где строятся апартаменты, идет активная застройка, апартаменты стоят на 15-20% дешевле, чем квартиры в жилых комплексах, а если в окружении нет аналогичных жилых объектов, то разницы в цене нет. В качестве примера Екатерина привела апартаменты Docklands, которые продаются по цене квартир данного класса и расположения.
В зависимости от локации и целевой аудитории в Knight Frank делят апартаменты Петербурга на следующие категории:
- Рекреационные апартаменты – в курортных зонах (Crystal, «Первая линия»)
- Инвестиционные апартаменты – доходная недвижимость (апарт-отель Y’ES, Vertical, «Salut!»)
- Эксклюзивное жилье – нишевые проекты («Пятый элемент»)
- Жилье для бизнеса в деловых зонах
Эти форматы могут пересекаться между собой.
С точки зрения бизнеса строительство апартаментов целесообразно и перспективно, однако власть придерживается иного мнения. Разобраться в действующем законодательстве помог Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости инвестициям АБ «Качкин и партнеры». «До недавнего времени у регулирующих органов не было сомнений, что апартаменты – это гостиницы, предназначенные для временного пребывания», – рассказал Андрей Кулаков.
В новом своде правил есть определение апартамент-отеля: это здание с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. Данный свод правил включен в перечень обязательных к применению с 1 июля 2015 года. Андрей Кулаков назвал новое определение апартаментов противоречащим жилищному кодексу, он считает его примером неудачного словоупотребления законодателей, и под «временным проживанием» следует понимать временное пребывание.
Минстрой издал рекомендации к этому постановлению, в них указано, что к обязательному применению только те приложения, которые указаны в данном перечне. Приложения Б, где содержится исходное определение апарт-отелей, не входит в этот перечень, поэтому, по мнению Андрея Кулакова, применять его на обязательной основе не стоит.
Представители власти настроены настороженно по отношению к формату апарт-отелей. «Я не против, чтобы у нас появлялись апарт-отели, но в моем понимании, апартамент-отель предназначен для одиноких людей, живущих в гостиницах и не требующих социальной инфраструктуры, – сказал Владимир Григорьев председатель Комитета по градостроительству и архитектуре. – Если же под видом апартаментов строится жилье, что в общем и происходит, то тогда справедливо, чтобы к нему относились как к жилью». Начальник архитектуры Санкт-Петербургского Центра государственной экспертизы Дмитрий Томилло утверждает, что апартаменты должны считаться жилыми помещениями в общественных зданиях, соответственно, для них должны быть соблюдены все требования, предъявляемые к жилью.
Генеральный директор ООО «Центр Согласований» Роман Курзенер отметил, что 80% апартаментов строится как жилье. «Застройщики нас обманывают, они пишут, что единственное отличие апартаментов от жилья – это отсутствие регистрации, а это далеко не так, – говорит Роман. – Апарт-отель может находиться в зоне, совершенно не подходящей для постоянного проживания». Роман Курзенер призывает бороться с такими проектами, но при этом не «убивать» реальные апарт-отели. Апартаменты уместны на месте бывших промзон в центре города, где ситуация с социальными учреждениями довольно благополучна.
Представители бизнеса не согласны, они заявляют, что апартаменты являются именно тем, чем они являются – гостиницами, имеющими номера с кухней, которые используются только для временного пребывания. «Покупатели прекрасно понимают, что многодетной семье апартаменты не подходят для проживания», – считает Илья Ядров, директор по развитию проекта «Salut!». Потребность в апартаментах особенно высока во время проведения международных спортивных событий – только Чемпионат мира по футболу в 2018 году потребует полугодового проживания сотрудников, участвующих в его подготовке.
Апарт-отель Vertical
По мнению Александра Погодина, генерального директора сети апарт-отелей Y’ES, апартаменты крайне востребованы среди представителей бизнеса, крупные корпорации регулярно используют их для размещения своих сотрудников.
Застройщики подчеркнули, что проживающих с детьми в апартаментах крайне мало, их число составляет не более 5%, хотя для таких семей апартаменты удобней гостиниц, поскольку имеют кухню. В то же время, по мнению Дмитрия Барановского, директор управления апарт-отелями NAI Becar, мало кто заинтересован в длительном проживании в апартаментах, поскольку аренда квартиры на длительный срок обойдется дешевле.
Екатерина Запороженко, директор по продажам УК Docklands, сказала, что в комплекс апартаментов удовлетворяет практически всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В Docklands будет построен детский сад, оборудован внутренний двор и паркинг для автомобилей. Екатерина отметила, что часть покупателей Docklands собираются жить в нем постоянно, и для этого созданы все условия.
Очевидно, что ситуация с апартаментами так и не стала ясной. Перспективы развития данного формата определенно есть, но город будет принимать меры против строительство жилых домов под видом апартаментов. Покупателям квартир в настройках нужно четко понимать, чем именно апартаменты отличаются от квартир в жилых комплексах и не соблазняться низкими ценами ввиду возможного отсутствия социальной инфраструктуры. Конечно, в элитном сегменте апартаменты часто покупают в качестве второго жилья. В этом случае ни регистрация, ни социальные учреждения не нужны, – все проблемы, с ними связанные, решаются на платной основе.
Также потенциальным покупателям апартаментов не стоит забывать о высоких налогах и коммунальных платежах, характерных для данного типа недвижимости. Для инвестиционных покупок апартаменты удобны, поскольку вопросы аренды собственник может полностью переложить на плечи управляющей компании.
Дата публикации 09 октября 2015
