«Класс новостройки» – понятие относительное. Тем не менее, этот параметр существенно влияет на стоимость квадратного метра. Квартиры сегмента «бизнес» относятся к категории высокобюджетного жилья, позволить их себе даже в ипотеку может далеко не каждый. Новострой-СПб узнал, какими характеристиками обладает современный бизнес-класс, в каких локациях Петербурга его строят и по каким ценам продают.
Классификация жилья
Российская гильдия риэлторов в 2012 году разработала методику для классификации новостроек по потребительскому качеству. Она носила рекомендательный характер и не фигурировала в законодательстве. Однако на ее основе были созданы стандарты, которыми застройщики пользуются до сих пор.
Из-за отсутствия четких критериев каждый девелопер самостоятельно устанавливает класс реализуемого проекта. Главными определяющими факторами становятся: локация и местоположение жилого комплекса, его приближенность к центру города, хорошая транспортная доступность, развитая социальная инфраструктура, наличие рядом парков, зеленых зон, воды, исторических достопримечательностей.
В России принято выделять 5 классов недвижимости:
- стандарт (ранее – эконом);
- комфорт;
- бизнес;
- премиум;
- элит.
Первые два относятся к сегменту «масс-маркет», остальные три причисляют к высокой ценовой категории. В линейке продуктов для привилегированных граждан жилье бизнес-класса считается наиболее доступным для покупателей.
«Так как на российском рынке до сих пор нет единой классификации жилой недвижимости, то такие понятия как комфорт- и бизнес-класс не отражают гарантированный набор качественных характеристик объекта. Кроме того, понимание «комфорта» и «бизнеса» у каждого девелопера может быть свое, поэтому клиенту следует тщательно ознакомиться с проектной документацией жилого комплекса перед покупкой»
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Современный бизнес-класс – какой он
Несмотря на всю относительность критериев, бизнес-класс подразумевает удачное местоположение в популярных локациях с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Еще при классификации важную роль играет квартирография, плотность застройки, качественная современная архитектура, репутация девелопера на рынке и другие параметры.
Кроме того, в последнее время застройщики стали уделять больше внимания системам «умный дом» и иным технологиям в оснащении ЖК, отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». Также одно из главных требований бизнес-класса – высокий уровень безопасности проживания, говорит Мария Черная. Во многом этому способствует концепция «двор без машин».
Полностью закрыть дворы от автомобилей не позволяет действующее градостроительное законодательство, но можно минимизировать пребывание транспорта на внутридомовой территории для обеспечения комфорта и безопасности жильцов.
В последнее время эксперты отмечают некую трансформацию рынка и общее повышение требований к жилым проектам. Так, за прошедшие 1,5-2 года новостройки комфорт-класса незаметно перешли в категорию «стандарт», а сегмент «бизнес» постепенно трансформировался в «комфорт+». Поэтому в 2021 году бизнес-класс представляет собой еще более качественный продукт, в сравнении даже с тем, каким он был пару лет назад.
Например, показатель соотношения количества машино-мест и квартир в бизнес-классе по факту снизился с 1 до 0,7 или даже 0,6. Несмотря на то, что доля однокомнатных квартир в современном бизнес-классе может быть значимой – порядка 40%, там обычно представлены не классические «однушки», а квартиры с европланировками, рассказывает Вера Сережина, руководитель направления клиентского опыта Группы RBI. «Было бы здорово, если бы появились площадки для проведения собственных мероприятий, но пока это, скорее, дело будущего», – отмечает спикер.
«Качество возводимых объектов со временем становится выше, применяются все более современные материалы, у покупателей увеличиваются требования и потребности, рынок развивается. Жилье высокого класса сегодня невозможно представить без подземного паркинга достаточной вместительности, благоустроенной придомовой территории, качественной отделки МОПов и современной инженерии дома»
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», считает, что бизнес-класс – это самый размытый сегмент недвижимости. Вокруг него существует немало созданных подкатегорий, например, «бизнес лайт», «комфорт+» и другие.
Но в Петербурге, который по праву называется культурной столицей России, нужно возводить недвижимость только бизнес-класса: с дизайнерским оформлением фасадов из износостойких натуральных материалов. Такие проекты будут гармонировать с шедеврами мировой архитектуры и прекрасно вписываться в городской пейзаж. Помимо внешней эстетичности, в настоящем бизнес-классе обязательны опции, обеспечивающие максимальный городской комфорт.
Это потолки не ниже 3 метров, широкие панорамные окна, просторные кухни-гостиные, наличие гостевых санузлов, балконов/террас и современных лифтов, на которых можно спуститься прямо в подземный паркинг.
Также очень важно количество квартир в строящемся объекте. Желательно, чтобы оно не превышало 400 лотов на весь проект, дополняет список неотъемлемых характеристик бизнес-класса Ирина Соловьева, коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург.
Еще один значимый пункт – крупная квартирография. Невзирая на тренд по сокращению средней площади жилья, в бизнес-классе традиционно представлены более просторные комнаты, сочетающие при этом эргономичность и функциональность самих планировок.
Какую долю рынка Северной столицы занимает бизнес-класс
У каждой компании свое понимание, критерии и оценки классовости жилья, поэтому данные различаются.
В целом на фоне растущих цен на рынке ощущается дефицит качественных проектов. Не обошла эта тенденция и бизнес-класс, считает Ася Левнева. По итогам 2020 года объем жилья класса «бизнес» и «премиум» был уже на 14% ниже, чем за 2019 год. В первом квартале 2021 года не ввели в эксплуатацию ни один объект бизнес-класса, а объем предложения составил 5,4% от общего числа квартир разных классов, представленных на рынке.
Исследования Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» показывают, что в структуре предложения бизнес-класс занимает 8%. На протяжении последних нескольких лет его доля меняется незначительно – в диапазоне 8-10%. В дальнейшем ожидается сохранение показателя на этом же уровне. Кроме того, в условиях сокращения предложения, отмечается повышенный интерес к новым стартам, которые вызывают активный спрос в первые недели продаж, говорит Ольга Трошева.
По информации Knight Frank St Petersburg, доля жилья бизнес-класса в Петербурге составляет 17% – если исходить из объемов предложения. «За последние 3 года этот показатель является стабильным. В будущем мы не ожидаем наращивания объемов строительства жилья высокого класса, так как немногие игроки имеют опыт реализации и ресурсы для создания качественных объектов В-класса.
Кроме того, снижение покупательской способности и доходов населения также не способствует увеличению предложения на рынке», – аргументирует Светлана Московченко.
Схожие цифры получились у компании «Бонава Санкт-Петербург». Мария Черная сообщает, что на категорию «бизнес» приходится не более 16-20% от общего объема предложения в городской черте. И он постепенно сокращается.
По данным аналитиков, к 2020 году объем предложения бизнес-класса сократился до 620 тыс. кв. м. При этом значительная доля предложения – это новые корпуса и очереди уже реализуемых проектов. Новых стартов на рынке очень мало. В ближайший год-два спрос в бизнес-классе по-прежнему будет существенно превышать качественное предложение. Это связано с дефицитом территориального ресурса под такие проекты и неопределенностью градостроительной политики города.
Есть надежда, что после принятия нового Генерального плана девелоперы выведут на рынок те проекты высокого сегмента, которые находятся в резерве до прояснения позиции города по конкретным локациям.
«Бизнес-сегмент будет развиваться и пополняться за счет покупателей комфорт-класса. В том числе тех, которые захотят улучшить свои жилищные условия. Второй источник пополнения – иногородние покупатели, которые переезжают в Санкт-Петербург и хотят жить поближе к центру. Большую долю в продажах, конечно, по-прежнему занимают проекты массового сегмента. Современный бизнес-класс – больше зарождающийся класс, его доля невысока»
Вера Сережина, руководитель направления клиентского опыта Группы RBI
Где строят бизнес-класс в Петербурге
Наиболее подходящие локации для строительства объектов бизнес-класса – те, что уже обеспечены всей необходимой инфраструктурой и находятся в центре или вблизи него. Тем не менее, отсутствие центрального расположения может быть компенсировано уникальными видовыми характеристиками или непосредственной близостью рекреационных объектов (парков, водоемов и т.п.), говорит Светлана Московченко.
Традиционно жилье бизнес-класса возводилось в Петроградском, Центральном, Василеостровском и Московском районах. Поэтому неудивительно, что на текущий момент основная часть предложения жилья бизнес-класса приходится именно на эти локации.
Однако сегодня бизнес-класс проникает еще и в те районы, где исторически он не был представлен, рассказывает Ирина Соловьева. Это связано с двумя причинами: постепенное вымывание ликвидных земельных участков под застройку и запрос на жилье бизнес-класса в локациях, прилегающих к центру. Все чаще они расположены в спальных районах. Люди привыкают к своему месту жительства и неохотно решаются на переезд из одной части города в другую (например, с севера на юг).
При этом со временем у них возникает потребность в улучшении жилищных условий, появляется желание жить в более интересном, статусном доме. Поэтому комфортные проекты бизнес-класса все чаще реализуются в нетрадиционных для них локациях, на удалении от исторического центра города.
А наиболее ликвидными среди них будут те объекты, которые смогут предложить клиенту самое высокое качество как самих квартир и инженерных решений, так и качество жилой среды, благоустройство и функционал внутренней территории проекта, добавляет Мария Черная.
«Для недвижимости этого уровня отлично подходят территории редевелопмента бывших промышленных предприятий, которые находятся в престижных деловых районах города»
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», ТОП-5 популярных локаций в бизнес-классе занимают совокупно 65% спроса, на остальные приходится не более 5%. Наиболее популярны сегодня Выборгский и Красногвардейский районы, особенно зоны редевелопмента – их отличает выгодное расположение.
|
Локация
|
Доля, %
|
|
Сосновка - Удельный парк
|
19%
|
|
Свердловская - Малоохтинская наб.
|
19%
|
|
Фрунзенская
|
13%
|
|
Энергетиков - Шаумяна
|
7%
|
|
Черная речка - Лесная
|
7%
|
Источник: КЦ «Петербургская Недвижимость»
«Главное требование к месту для возведения ЖК бизнес-класса – близость к центру города на машине или метро. В локациях вроде Мурино его появление невозможно, как бы ни расширялся ареал»
Вера Сережина, руководитель направления клиентского опыта Группы RBI
Цены на жилье бизнес-класса и наиболее популярные способы покупки
По информации Knight Frank St Petersburg, средняя цена жилья В-класса по итогам 1 квартала 2021 г. составила 245 тыс. руб. за кв. м. В зависимости от объекта стоимость квартир варьировалась от 145 до 345 тыс. руб. за кв. м.
Похожие данные предоставила Группа RBI. Согласно их исследованиям, ценовой диапазон в среднем по петербургскому рынку – от 220 до 270 тыс. руб. за кв. м. В проектах «Болконский» и «Созидатели», которые возводит компания, можно найти квартиры от 240 тыс. руб. до 350 тыс. руб. за кв. м.
КЦ «Петербургская Недвижимость» оценивает среднюю стоимость предложения в бизнес-классе в 257 тыс. руб. за квадратный метр. Оно значительно разнится от объекта к объекту, уточняет Ольга Трошева. И даже внутри одного проекта может быть дифференцированное ценообразование, которое зависит от видовых характеристик и сроков сдачи отдельных корпусов. Ценовой диапазон составляет 220-330 тыс. руб./кв. м.
Чуть меньшие значения у Аси Левневой: 205 тыс. руб. за квадратный метр недвижимости бизнес-класса по итогам 2020 года. С начала 2021 года стоимость «квадрата» высокого класса увеличилась на 5%. И это далеко не предел, полагает эксперт. Ведь именно застройщики проектов сегментов «бизнес» и «элит» используют в строительстве импортные материалы, цена на которые растет в связи с ослаблением курса рубля.
По оценкам аналитиков, к концу года себестоимость высокого класса может вырасти до 16%, что приведет к росту цен на 35%.
В «Балтийской жемчужине» цены сохраняются немного ниже рынка благодаря недооцененности южного берега Финского залива. В ЖК «Жемчужная гавань» лоты сейчас реализуются от 162 тыс. руб. за кв. м.
Стоимость квадратного метра в ЖК Magnifika Residence от Bonava составляет от 185 до 302 руб. за кв. м в зависимости от очереди и строительной готовности. За прошлый год ценовая коррекция по объектам Bonava составила 30%. Главные драйверы роста – увеличение себестоимости строительства, высокий спрос и ощутимый дефицит предложения.
«Бизнес-класс становится все более популярным у активных молодых людей. Средний возраст покупателя в этом сегменте составляет 35-45 лет. Если говорить об инструментах покупки, то чаще используется 100% оплата или рассрочка. Однако покупки с привлечением ипотечных кредитов тоже не редкость. Большинство покупателей приобретают квартиры с черновой отделкой, чтобы делать ремонт по индивидуальному проекту. Вместе с тем появилась и тенденция к приобретению квартиры с отделкой»
Ирина Соловьева, коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург
Читайте также
Квартиры-трансформеры в новостройках: что это такое, сколько они стоят и кому точно понравятся
Старая квартира в обмен на новую: как работает схема трейд-ин на рынке новостроек
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 01 июля 2021
