Наличие развитой социальной инфраструктуры – важный фактор при выборе жилья. И если в городе вопрос со школами и детскими садами более-менее решен, то в пригородных районах Петербурга ситуация остается напряженной. Новострой-СПб поговорил с экспертами и узнал, какие программы по строительству соцобъектов действуют сейчас, выстроен ли конструктивный диалог между застройщиками и властями и чего ждать жителям Ленобласти в обозримом будущем.
Повод для волнений – есть
«Смогу ли я устроить ребенка в сад и выйти на работу? Получится ли записаться в школу, которая считается действительно престижной, или придется довольствоваться той, что рядом с домом?», – эти вопросы волнуют сейчас покупателей квартир в новостройках не меньше, чем сроки сдачи домов и цены на недвижимость. Плотность застройки в таких локациях, как Мурино, Кудрово, Девяткино и Бугры «зашкаливает», а развитие социальной инфраструктуры происходит значительно медленнее, чем жилищное строительство. Впрочем, с этой трудностью сталкиваются все активно застраиваемые локации Петербурга и Ленобласти.
«Нехватка социальной инфраструктуры – один из самых больных вопросов при строительстве в Ленобласти, особенно это касается КОТов (проекты комплексного освоения территории). К сожалению, нередко возникают ситуации, когда дом построен и введен в эксплуатацию, а детский сад и другие социальные учреждения еще не работают. Мест в имеющихся школах Ленинградской области (даже с учетом сельских) для всех желающих недостаточно»
ЗАО «БФА-Девеломпент»
Ответственность за выход из этой ситуации ложится как на областное правительство, так и на самого девелопера. Именно для решения подобного рода проблем компания-застройщик должна на этапе проектирования и согласования создания многоквартирного дома проводить полноценный расчет в потребности квартала в детских садах и школах, автомобильных стоянках и детских площадках, считают специалисты компании «БФА-Девелопмент».
Действующие программы
Региональные власти предпринимают разные попытки облегчить ситуацию. С 2013 года действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Суть ее в том, что застройщик регистрируется на территории региона и платит там налоги, а власти выкупают у него построенные социальные объекты (детские сады, школы, спортивные объекты, учреждения культуры), используя средства, поступающие в казну.
Однако в конце 2017 года правительство приняло решение, что до 31 декабря 2020 года затраты на инфраструктуру будут компенсироваться не более, чем в половину. Начиная с января 2024 года эта цифра составит всего 30%, а в дальнейшем планируется перейти на возмещение лишь 10% от общей стоимости объекта.
Еще одна программа – «Светофор» – работает с 2016 года. Она условно делит Ленинградскую область на три зоны: зеленую, желтую и красную. Чем ближе ЖК располагается к городу («красная зона»), тем сложнее получить разрешение на строительство и тем больше нужно выполнить различных условий, в том числе и по строительству соцобъектов.
Для чего она создавалась? Для того, чтобы распределить, в каких зонах и по какой стоимости будут выкупаться школы и детские сады. То есть ее цель – помочь отрегулировать и сегментировать программу «Социальные объекты в обмен на налоги». Комментирует Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест»: «Светофор» сейчас работает, но в таких популярных локациях, как Кудрово, Мурино и Янино, к сожалению, уже не идет речи о 100-процентном возмещении средств. К тому же, выкупная стоимость соцобъекта определяется по федеральным расценкам Минэкономразвития, а фактическая стоимость строительства всегда выше», – говорит эксперт.
Проект «Стимул» (рассчитан на один календарный год) является альтернативой программе «Соцобъекты в обмен на налоги», и позволяет получить финансирование из федерального и областного бюджета на строительство школ и детских садов. По словам Михаила Москвина, заместителя председателя Правительства Ленинградской области по строительству, в рамках его действия в 2019 году запланировано строительство 4 школ (в Буграх, Мурино, Новогорелово и на участке застройщика «УНИСТО Петросталь») и 1 детского сада на 295 мест (в Кудрово, ЖК «Капитал» от компании «Строительный трест»). Общий объем финансирования составляет 1 млрд 886 млн рублей. Средства, полученные в рамках данной программы, распределяются в следующих пропорциях: 70% – федеральный бюджет, 27% – региональный, 3% – муниципальный.
«Дополнительный плюс «Стимула» заключается в возможности двух вариантов работы для застройщика: он может получить либо средства на строительство социального объекта, либо их возмещение после ввода объекта в эксплуатацию и передачи его на баланс государства. Попытки девелоперов попасть в «Стимул» не исключают возможности участия в программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Поэтому многие застройщики, работающие в области, сегодня стараются учесть оба варианта».
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест»
К чему приведет диалог с властями
Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» в свое время оказала огромное влияние на строительство в Ленинградской области. Массовый приход застройщиков в регион отчасти был тоже связан именно с ней – она способствовала созданию понятных правил работы. Девелоперы могли не закладывать в экономику проекта стоимость возведения школ и детских садов, так как они выкупались государством.
ЖК «Семь столиц»
Безусловно, отмена этой программы повлечет за собой пересмотр экономических моделей многих проектов и, возможно, отказ некоторых девелоперов от работы в Ленинградской области, поскольку рыночная цена квартир не позволит им дополнительно включить в стоимость квадратного метра нагрузку еще и на социальную инфраструктуру, считает Анзор Берсиров.
«Функция государства – обеспечивать население нормальной инфраструктурой. Функция строителей – строить жилье. Если государство не может выполнить свою функцию, нужно идти на диалог и искать пути решения. Понятно, что бюджет недополучал большой объем средств в виде налогов от застройщиков, которые имели льготы. Но и не их прямая обязанность строить эти объекты»
Дмитрий Ермышев, директор по рекламе ДК «Созвездие»
Однако, несмотря на принятые изменения, программа пока продолжает действовать в рамках всех заключенных соглашений с девелоперами. Например, в жилых комплексах «Строительного треста» по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» была выкуплена школа в ЖК «Капитал» в Кудрово и дошкольное учреждение в ЖК NEWПИТЕР в Новоселье. В этом же комплексе в 2019 году завершается строительство школы на 550 учеников и ведутся переговоры с властями о ее дальнейшем выкупе.
Возрастет ли стоимость квадратного метра
На этот счет мнения разделились. Понятно, что социальные объекты обходятся застройщику недешево, так как сюда входят расходы не только на их строительство, но и полная отделка, а также закупка оборудования и инвентаря. Кроме того, сложность заключается в том, что такой проект проходит больше этапов согласования от стадии его разработки до ввода в эксплуатацию, рассказывает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Если программу «Соцобъекты в обмен на налоги» отменят, то застройщик вынужден будет закладывать стоимость их строительства в квадратный метр жилья, так как у компаний нет дополнительных источников финансирования стройки. «Если говорить о конкретных цифрах, то это +5-7%. Действующая программа позволяет не включать стоимость «социалки» в цену квадратного метра, так как власти в последствии осуществляют застройщику возврат части денежных средств, затраченных на строительство. Впрочем, есть и другие схемы реализации таких проектов: например, когда застройщик после завершения строительства продает их инвестору. Однако это не распространенный сценарий. Частные детские сады – это сложный бизнес, не отличающийся высокой прибыльностью, поэтому найти инвесторов не так-то просто», – считает Ольга Ульянова.
С ней солидарна и Екатерина Тейдер, директор направления девелопмента Becar Asset Management: «Выполнение нормативов по социальной инфраструктуре всегда ложится в расходы застройщика на проект. Поэтому да, в стоимость квадратного метра жилья она закладывается всегда и платит за это покупатель. Девелопер может регулировать, насколько учитывать эти расходы в собственной маржинальности и насколько формировать добавленную стоимость квадратного метра. Чем выше класс жилья, тем больше покупателей интересует благоустройство, транспортная доступность, социальная и коммерческая инфраструктура, рекреационные зоны и локация. Поэтому в комплексах эконом-класса заложены минимальные необходимые нормативы, в комплексах классом выше кроме этих нормативов появляются дополнительные функции и исполнение более высокого качества».
Альтернативное мнение высказывают Дмитрий Ермышев и Анзор Берсиров. Они говорят о том, что при снижении участия властей в программе «Светофор» или «Соцобъекты в обмен на налоги» застройщики будут вынуждены закладывать стоимость школ и детсадов в цену квартиры. Но вот приведет ли это в итоге к подорожанию – большой вопрос. Существует покупательская способность и максимальная стоимость квадратного метра в регионе. Застройщики вынуждены будут сокращать свою норму прибыли, жертвовать рентабельностью проекта, но продавать в границах рыночной цены.
Инициативы властей и их последствия
На XI Съезде строителей Ленинградской области губернатор Ленобласти Александр Дрозденко рассказал, что социальные объекты предлагается теперь возводить не в финальной, а в первой (максимум второй) очереди строительства ЖК. Как это отразится на строительстве многоэтажек?
ЖК NEWПИТЕР
«Если социальные объекты, возводимые в рамках жилых комплексов, не являются муниципальными, то их строительство начинается в середине или ближе к завершению проекта. Это связано с тем, что себестоимость «социалки» дороже жилья. Застройщик должен привлечь средства на реализацию соцобъектов, а по мере продажи квартир понять, насколько они будут востребованы в этом проекте. Однако если садик или школа муниципальные, то неважно, на каком этапе реализации проекта они возводятся: места в них будут распределены на граждан со всего района, в котором ведется строительство, в порядке очередности», – говорит Ольга Ульянова.
«С учетом изменений в 214-ФЗ, застройщикам придется строить объекты на кредитные средства, так как деньги с дольщиков они получат только после сдачи объекта. Соответственно, это ляжет дополнительным обременением на застройщиков. У администрации есть свои задачи, которые им нужно выполнять. При этом они не вникают в структуру затрат застройщиков и то, как их инициативы могут отразиться на стоимости жилья для конечных покупателей»
Дмитрий Ермышев, директор по рекламе ДК «Созвездие»
«Желание обязать реализовывать социальную инфраструктуру в сжатые сроки вполне понятно. Но более рационально будет разработать систему прозрачных, понятных, легко выполнимых механизмов контроля, чтобы застройщик мог выбирать наиболее для него подходящие. Любые систематизирующие строгие меры могут привести к сокращению как застройки, так и рабочих мест, а также к сокращению новых объектов социальной инфраструктуры. Вряд ли это станет плюсом для кого-либо», – считает Екатерина Тейдер.
Неважно, в составе какой очереди жилого комплекса появляется социальная инфраструктура, полагает Анзор Берсиров. Актуальнее, чтобы возведение школ и детских садов было синхронизировано со строительством жилья. Соцобъекты должны появляться, когда район в них нуждается, а жители могут обеспечить их заполняемость. Открывать детские сады и школы пустыми и платить за содержание и обслуживание – абсурд и бесполезная трата государственных средств.
Читайте также
Застройщики с «долгами» по соцобъектам могут не получить новые разрешения на строительство
Застройщикам напомнили о предстоящих расходах на инфраструктуру
Дата публикации 24 апреля 2019
