Платить «чужому дяде» или решиться на ипотеку – что выгоднее?

Рано или поздно любому человеку приходит в голову мысль о том, что своя отдельная квартира – не блажь, а необходимость. И если в наследство от бабушки ничего не досталось, а серьезных сбережений нет, то существуют два основных пути: брать квартиру в ипотеку или снимать жилье и параллельно копить деньги на собственные квадратные метры. Что выгоднее, Новострой-СПб узнал у специалистов рынка.

Аренда

Казалось бы, какая может быть выгода от съема чужой квартиры, когда каждый месяц отдаешь заработанные своим трудом деньги фактически в «никуда»? Но определенные плюсы все же имеются. Например, проживание именно в той локации, которая вам лучше всего подходит на данный момент без привязки к конкретному району. Арендовать квартиру можно рядом с учебой или работой, чтобы не тратить время на изматывающие поездки по пробкам в часы пик через весь город. Нередко квартиру снимают тогда, когда приезжают в определенное место для временной работы – в этом случае смысла в покупке собственной недвижимости нет совсем.

«Для покупки собственной квартиры, «именно такой» и «именно там», бюджета не всегда оказывается достаточно, даже если речь идет об ипотеке. Кроме того, известны случаи, когда при наличии собственного жилья горожане предпочитают сдавать его и снимать другую квартиру с некоторой доплатой за удобства или, напротив, из экономии, чтобы быстрее выплатить ипотеку за свою недвижимость», – рассказала Марианна Устинова, руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге.

По словам Дмитрия Ермышева, директора по рекламе ДК «Созвездие», выгода от аренды интересна тем, кто не хочет «вынимать» деньги на покупку недвижимости из бизнеса. «Это справедливо для дорогого жилья. Также вы более мобильны и не несете эксплуатационных расходов, – рассказал он. – В России легкая смена жилья не так развита, как на Западе, поскольку рынок качественного арендного жилья стал только формироваться. До этого он был стихийным, без каких-либо отраслевых стандартов и системного управления. Сейчас частных рантье потеснили крупные игроки, которые владеют пулом квартир или целыми комплексами апартаментов».

Если говорить о минусах съемного жилья, то их, как правило, три. Первый – хозяин квартиры в любой момент может прийти с проверкой или просто попросить съехать в ближайшие сроки. Второй минус – владельцы квартир крайне неохотно относятся к пожеланиям съемщиков сделать какой-либо ремонт, так что приходится жить не так, как вам нравится, а в тех условиях, которые изначально предлагаются собственником жилья. И третий – деньги, которые идут на аренду, в буквальном смысле уходят к «чужому дяде», то есть, в условное «никуда».

Ипотека

Если человек не имеет никакой жилплощади и ему просто нужно где-то жить, то лучше взять ипотеку, чем постоянно снимать. «Тогда ипотека становится вложением средств в свою собственную квартиру», – считает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Чем раньше (исходя из стадии строительства) будет приобретена квартира, тем дороже она окажется в цене после сдачи комплекса. В отличие от съемного жилья, собственник четко знает, на что и куда идут ежемесячно его деньги. По словам Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, всегда можно оформить налоговый вычет и возврат НДФЛ, что поможет вернуть немалую часть вложенных средств.

Если речь идет о квартире в пешеходной доступности от метро, – она никогда не потеряет в цене. «Так что объективно вкладывать в собственное жилье выгоднее – даже если это ипотека», – поддержала коллег Марианна Устинова.

«Приобретение своего жилья для нас, жителей северной страны, – жизненная необходимость. У человека должен быть свой дом, это записано в подкорке. В то же время это распространенный поведенческий сценарий – покупка первой квартиры в новостройке, в том числе в ипотеку, приветствуется старшим поколением, вызывает одобрение и позитивное отношение в обществе», – считает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

Впрочем, здесь тоже не все так радужно. По мнению Надежды Калашниковой, директора по развитию компании Л1, если дом еще строится, и будет сдан через 4-5 лет, то брать ипотеку под такой проект – сомнительная выгода. Оптимальный вариант – это при стабильной зарплате купить квартиру в ипотеку в готовой или почти готовой новостройке, заселиться, жить в ней и спокойно выплачивать кредит. В случае карьерного роста и, как следствие, существенного увеличения доходов, расплатиться по ипотеке можно будет в более сжатые сроки. «К тому же ставки по ипотеке сегодня достаточно лояльные. А при покупке жилья в ипотеку застройщики чаще всего дают максимальные скидки, поскольку такая схема оплаты приравнивается к 100% платежу», – добавляет Ольга Копейкина.

Субсидии

В Петербурге действуют различные жилищные программы, на основании которых молодые семьи и иные льготные категории могут получить возможность приобрести объекты жилой недвижимости по сниженной цене. «Это позволяет приобрести жилье даже при ограниченных финансовых возможностях», – говорит Алексей Бушуев.

Сейчас материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке при покупке жилья. Ранее при оформлении жилищного кредита средства маткапитала шли только на погашение основного долга и процентов. Первоначальный взнос не может быть меньше 10% от стоимости приобретаемого жилья. Часто на его уплату необходимо внести дополнительные средства.

Военнослужащие, которые участвуют в накопительной ипотечной системе (НИС), могут купить жилье в новостройках Санкт-Петербурга и Ленобласти по программе «Военная ипотека». Основное условие получения такой ипотеки – три года службы в Вооруженных силах РФ и последующая непрерывная служба до погашения займа. В рамках НИС военнослужащему каждый месяц выплачивается фиксированная сумма. «Она была проиндексирована в 2017 году и составляет 21 667 руб./мес. или 260 тыс. руб./год», – рассказал Алексей Бушуев.

Еще одно из нововведений – если муж и жена состоят на военной службе, они могут купить одну квартиру, объединив свои ресурсы. Лимит заемных средств составляет 2,3 млн рублей, оставшаяся сумма выплачивается военнослужащим самостоятельно. Также можно использовать маткапитал.

Единственный социально окрашенный продукт, который не заработал в полную силу, это «детская» ипотека. «Семей, удовлетворяющих требованию программы, очень мало. Сделки единичны», – сказала Светлана Денисова.

«Беда наших граждан в том, что они не знают на какие государственные субсидии и дотации могут рассчитывать. Финансовая грамотность населения пока остается на низком уровне. Необходима массовая информационная кампания в СМИ, которая разъяснила бы, какие группы населения и на каких условиях имеют право на получение поддержки. Сегодня эту функцию выполняют в основном застройщики, подробно рассказывающие о существующих дотациях от государства и как ими можно воспользоваться», – рассказала Ольга Копейкина.

Считаем выгоду

Чтобы показать читателям, в чем выгода покупки квартиры в ипотеку и не быть при этом голословным, Новострой-СПб попросил экспертов произвести некоторые расчеты. За основу был взят среднестатистический молодой человек (среднестатистическая девушка) возрастом до 30 лет, со стабильной зарплатой и без обременения в виде детей, алиментов или других кредитов.

Пример от Марианны Устиновой

1-комнатная квартира в ЖК 4YOU со сроком сдачи в конце 2020 года будет стоить 3,8 млн руб. При первом взносе в 1 млн руб. и оформлении ипотеки в ПАО «Промсвязьбанк» (по ставке 9,4%), ежемесячный платеж составит около 29 тыс. руб. в расчете на 15 лет. При этом по статистике банков, 35-40% заемщиков гасят ипотеку досрочно. Средний срок ипотеки составляет около 7 лет, а переплата по кредиту, соответственно, – меньше трети от стоимости квартиры. Цена же самой недвижимости увеличивается вместе с ростом готовности дома (до 35% за весь период строительства).

Откладывать ту же сумму (29 тыс. руб.) на квартиру придется около 8 лет. Траты на аренду за этот срок (возьмем условные 25 тыс. руб. в месяц) составят 2,4 млн руб. При откладывании меньшей суммы увеличивается срок и, соответственно, итоговая сумма арендных трат. Проценты же на банковском вкладе сегодня не компенсируют даже инфляцию. Плюс ко всему, если сейчас доступные варианты жилья у метро еще можно найти, что будет через 9 лет никому не известно.

Немаловажны и субъективные факторы: откладывание средств в течение длительного периода требует огромной самоорганизации и финансовой дисциплины, на которую способны далеко не все. Поэтому не исключено, что накопления затянутся на гораздо более долгий срок.

Пример от Ольги Копейкиной

У человека есть 1 млн руб., рассматривается покупка 1-комнатной квартиры в категории комфортного жилья. Есть доступная «однушка» по цене 2,8 млн руб. Накопления (1 млн руб.) идут на первый взнос. Берется ипотечный кредит в размере 1,8 млн руб. сроком на 15 лет. За этот период клиент отдает банку почти 3,5 млн руб. (3 481 740 рублей). Переплата составляет 1 681 740 руб., исходя из условий, что мы взяли кредит по базовой ставке 10% (наиболее распространенная сегодня). Ежемесячный платеж составит 19,5 тыс. руб. За эти деньги вполне можно арендовать «однушку».

Если рассматривать размещение денежного вклада в размере 1 млн руб. на банковском депозите под 8% годовых на срок 15 лет, то по истечении этого периода мы получим 3 306 651 руб. Сумма выглядит привлекательно и даже номинально больше, чем 2,8 млн рублей. Но прошло 15 лет, а рост цен на рынке недвижимости в последние годы составлял порядка 6%. Вряд ли ситуация изменится и рост пойдет в отрицательную сторону или будет удерживаться на уровне 1-3%. Очевидно, что через 15 лет квартира стоимостью 2,8 млн руб. будет стоить значительно дороже, чем те деньги, которые клиент получит с банковского вклада. Получается, что в нашей экономике получить значительную прибыль при размещении 1 млн руб. на банковском вкладе с очень консервативными условиями нереально. Плюс не забывайте о том, что все это время вы платите за аренду жилья (около 3,5 млн руб.).

Пример от Светланы Денисовой *

Покупатель – одинокий молодой заемщик с собственными средствами в размере 1 млн руб. Ипотечная ставка составляет 10,8%. Объект – 1-комнатная квартира с отделкой во II очереди ЖК «Огни залива» площадью 35,4 кв. м стоимостью 3,55 млн руб. Так, при подтвержденном доходе 50 тыс. руб., ежемесячная выплата при сроке кредитования 10 лет составит около 35 тыс. руб.; при подтвержденном доходе примерно 41 тыс. руб., ежемесячная выплата при сроке кредитования 15 лет – около 28,7 тыс. руб.; и при доходе 43,3 тыс. руб., ежемесячная выплата при сроке кредитования 20 лет – около 26 тыс. руб.

«Что же касается банковского вклада, то это неэффективный инструмент для накопления на квартиру несмотря на то, что последние несколько лет рост цен на строящееся жилье был почти символическим (близким к инфляции), а ставки по банковскому вкладу превышали цифры инфляции», – считает Светлана Денисова. Для достижения цели деньги на вкладе потребуется копить десятилетиями. К тому же нельзя рассчитывать, что на длительном периоде времени ставка вклада будет сохраняться стабильной. Когда же молодой человек встраивается в ипотечную сделку, он фиксирует конечную цену приобретения, тем самым купируя риск роста цен на недвижимость, который снова актуален.

Пример от Надежды Калашниковой

Квартира стоит 4 млн руб., первый взнос 1 млн руб., срок ипотеки - 15 лет, ипотечная ставка – 11%. Получаем ежемесячный платеж 34,1 тыс. руб. и общую сумму процентов за 15 лет – 3,15 млн руб. (в среднем 17,5 тыс. руб. в месяц).  Арендная плата за квартиру составит порядка 25-30 тыс. руб. в месяц. И это точно будет больше, чем сумма процентов, но меньше, чем общие платежи, включающие в себя основной долг по кредиту (фактически оплату стоимости квартиры). Взяв ипотеку под готовое жилье, человек может въехать и не платить за аренду съемной квартиры.

Если взять 1 млн руб. и поместить его на депозит под 5% годовых – то мы получим 50 тыс. в год или 4167 руб. в месяц. Разность ипотечного платежа и платежа по аренде: 34,1 тыс. руб. – 25 тыс. руб. = 9,1 тыс. руб. Если ежемесячно докладывать эту сумму к вкладу, то мы получим 13 267 руб. (4 167 + 9 100). Доплата составляет 3 млн руб., делим ее на 13 267. Получаем условно такую же квартиру через почти 19 лет, то есть на 4 года дольше.

Вывод напрашивается сам собой: самый неудачный вариант приобретения жилья – это платить за аренду и «копить» деньги на квартиру, положив их на банковский депозит.

«Покупателям я бы посоветовал оценить, насколько за последние 5 лет вырос их доход, и насколько им комфортно платить по ипотеке. Не стоит забывать, что кроме процентов есть еще инфляция. Если доход не растет в течение времени, то платить по ипотеке будет с каждым годом все сложнее и сложнее. Если же доходы за 5 лет выросли хотя бы на 50%, то стоимость денег уменьшится, и платеж по ипотеке будет не так серьезно ощущаться», – считает Дмитрий Ермышев.

*Расчет предоставлен одним из ключевых банков-партнеров компании «БФА-Девелопмент».