Покупаем квартиру в новостройке: что необходимо выяснить у застройщика

Как новичку на рынке недвижимости выбрать застройщика при покупке квартиры? На что обратить внимание при выборе новостройки? Novostroy-SPb.ru выяснил, какие документы необходимо запросить у строительной компании, какой договор лучше заключить и какие технические нюансы учесть при покупке.

Не секрет, что покупать недвижимость приходится нечасто, и опыт таких покупок есть далеко не у всех. При этом каждый стремится рационально использовать свои накопления и не допустить возможных ошибок. Попробуем разобраться, как грамотно построить разговор с застройщиком, что выяснить в беседе и на что обратить внимание.

Итак, в первую очередь, при выборе жилого комплекса покупателю нужно обратить внимание на репутацию девелопера, количество успешно реализованных проектов, соответствие заявленных сроков сдачи объектов реальным, а также уточнить причины задержек, если они были. Чтобы составить полную картину о девелопере можно почитать материалы в СМИ, отзывы на Интернет-форумах, пообщаться с людьми, которые уже приобрели квартиру в выбранном жилом комплексе, съездить на строительную площадку и задать интересующие вопросы в офисе застройщика.

Сегодня строительный рынок функционирует как рынок покупателя, и предложение несколько превышает спрос, при выборе застройщика на первый план выходит критерий надежности, отмечает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». Для покупателей жилья в масс-маркете главным критерием выбора по-прежнему является цена. Но руководствоваться только стоимостью кв. метра опрометчиво. Для того чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, следует обращаться к квалифицированным консультантам и выбирать надежную строительную компанию.

Ориентироваться только на общий стаж и масштаб деятельности компании на рынке не стоит. История показывает, что даже старожилы и гиганты отрасли не защищены от рисков, а большие объемы строительства в определенных ситуациях могут стать дополнительной нагрузкой на систему, отмечает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. Интересные предложения есть и у молодых компаний, стремящихся заявить о себе на рынке и занять свою нишу. Надежность девелопера следует оценивать на примере последних проектов, наличию сданных очередей жилых комплексов за последний год, переносов сроков ввода объектов, споров с дольщиками в публичной и юридической плоскости, отмечает эксперт. Расширение земельного банка и вхождение в новые проекты также говорит о долгосрочных планах компании на локальном рынке. Стоит обратить внимание на системность подхода к взаимодействию с клиентами, регулярность проведения встреч с дольщиками, открытость и оперативность в предоставлении информации и документации.

Опыт работы компании, портфель реализованных проектов, работа в соответствии с 214-ФЗ – все это говорит о надежности и стабильности компании, комментирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Ружицкая. При выборе застройщика желательно собрать всю доступную о нем информацию: как долго компания работает на рынке, сколько объектов построила, соблюдает ли сроки строительства, какие награды имеет.  Необходимо ознакомиться с проектной декларацией, содержащей информацию об учредительных документах, бухгалтерских отчетах, результаты государственной экспертизы проектной документации и аудиторские заключения. Здесь содержится достаточное количество информации об объекте недвижимости, которое клиент планирует купить. Внимательно изучите копии документов, которые предоставляются по запросу: права на землю с установленными сроками окончания строительства и разрешение на строительство с указанием вида разрешенного использования земельного участка. Еще один важный показатель надежности застройщика – это его партнеры: любой банк проводит очень серьезную проверку застройщика перед его аккредитацией.

Планируя покупку квартиры, клиент может обратиться в офис продаж застройщика и получить полную информацию об объектах в продаже. В шоу-румах можно посмотреть планировочные решения, отделку будущего жилья, ландшафтные решения придомовой территории, а также инфраструктуру и детские площадки.

Документы, которые застройщик должен предоставить клиенту

В обязательный пакет документов, которые должны быть у застройщика, входит разрешение на строительство и проектная декларация. Они подтверждают, что застройщик имеет право на строительство жилого комплекса. Эти документы можно запросить в отделе продаж или посмотреть на сайте строительной компании. Также эксперты рекомендуют запросить свидетельство о праве собственности на земельный участок. Если застройщик сообщает о сдаче очередей жилого комплекса, нужно посмотреть разрешения на ввод корпусов в эксплуатацию.

Если инвестиции в проект привлекаются по договорам участия в долевом строительстве, то инвестор вправе ознакомиться с со следующими документами на проект строительства, отмечает Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

- разрешение на строительство;

- проектная документация в части приобретаемого объекта;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Покупателям также советую обратить внимание на:

- учредительные документы застройщика;

- свидетельство о государственной регистрации застройщика;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.       

Как оценить финансовую надежность застройщика

Оценить состоятельность девелопера можно на примере реализации текущих проектов, комментирует Алексей Бушуев. Если темпы строительства не отстают от графиков, это говорит о том, что проект финансово обеспечен. Заморозка строительства, переносы сроков сдачи, наличие судебных тяжб с дольщиками и подрядчиками - это сигналы финансовых сложностей структуры. Следует обратить внимание на наличие финансовых партнеров девелопера – крупных банков, работающих с ним по каждому из проектов. Косвенным подтверждением надежности можно считать аккредитацию очередей возводимых жилых комплексов крупными банками. Финансовые организации тщательно просчитывают возможные риски и являются своеобразным маяком доверия рынка как к проекту, так и девелоперу.

ЖК «Светлый мир «Я-Романтик...»

Во время прохождения аккредитации объект и застройщик проходят всестороннюю проверку банком, отмечает руководитель аналитического центра Главстрой СПБ Петр Буслов . Ее получение свидетельствует о том, что банк уверен в надежности строительной компании. Бывает, что по строящемуся объекту ипотечные предложения отсутствуют, это может означать, что продажи только начались, и банки еще не успели провести проверку. Если же продажи стартовали давно, но аккредитации до сих пор нет, высока вероятность, что банк обнаружил определенные риски и отказал в аккредитации, комментирует эксперт.

Светлана Денисова: «Сегодня есть множество способов проверки ответственности и надежности девелопера. Покупатель вправе посмотреть и изучить бухгалтерские балансы, аудиторские отчеты. Проектная декларация должна находиться в общем доступе и содержать информацию, как о застройщике, так и об объекте. Получить сведения о земельном участке можно на сайте Росреестра, используя кадастровый номер, (который обязательно указывается в проектной декларации – прим. ред.). Стоит проверить наличие поручительства финансового учреждения или страховой компании, убедиться в отсутствии долгостроев. Удостовериться, что застройщик обладает учредительной и проектной документацией, правом и разрешением на строительство на земельном участке. Если застройщик уже много лет работает на рынке, стоит посетить сданные им в эксплуатацию объекты и лично оценить качество строительства. Чтобы оценить имидж застройщика, желательно проанализировать публикации о компании в газетах, журналах, Интернете».

Кроме отзывов в Интернете не забудьте также проверить наличие исков, а также посмотреть списки комитета по строительству по проблемным застройщикам.

После проверки наличия разрешительной документации необходимо внимательно прочитать договор, который предлагает подписать застройщик. Для ознакомления его можно запросить в отделе продаж. Наиболее безопасным с точки зрения законодательства является договор долевого участия (ДДУ) по федеральному закону № 214. Это оптимальная схема приобретения жилья в новостройке: в данном случае покупатель законодательно защищен от большинства возможных строительных рисков.

Более 90 % всех объектов на первичном рынке Санкт-Петербурга реализуется по 214 федеральному закону (ДДУ), комментирует Светлана Денисова. Остальные покупки совершаются по схеме вступления в ЖСК, которая также законна, но более рискованна. Прочие схемы участия в долевом строительстве незаконны.

Напомним, что для работы по ДДУ у застройщика должны быть следующие документы: право строить на земельном участке (договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях либо собственность на земельный участок); разрешение на строительство и проектная декларация. ДДУ должен содержать полные сведения об объекте, описание квартиры с указанием местоположения на плане этажа (таблица с указанием номера, площадью, этажа, наличия или отсутствия балкона), состояние, в котором квартира передается дольщику, цену, которая может измениться только по результатам обмеров готовых квартир, срок передачи квартиры дольщику, гарантийные обязательства. Надлежащей стороной по ДДУ могут быть застройщик, генподрядчик или инвестор (в этом случае к сделке лучше привлечь юриста или агента первичного рынка).

Какие технические вопросы необходимо обсудить с застройщиком

Сегодня можно найти новостройки, в которых жилье предлагается покупателю как без отделки или черновой отделкой, так и квартиры максимальной готовности – «заезжай-и-живи», рассказывает Алексей Бушуев. Например, в проектах Seven Suns Development клиентам доступны варианты дизайнерской чистовой отделки, с установленной сантехникой, бытовой техникой и частичной меблировкой. Оценивая ЖК, также стоит обратить внимание на уровень устанавливаемых в них лифтов, качество стеклопакетов, дверей, фурнитуры, наличие коллекторной разводки отопления по квартирам, подземного и многоуровневого паркингов, кладовых, организацию входных групп, отмечают в Seven Suns Development. Каждая из этих деталей не является чем-то определяющим, но в комплексе они позволяют оценить общий подход девелопера и класс жилого комплекса.

Постобслуживание дома – один из частых вопросов со стороны покупателей (какая материально-техническая база имеется в распоряжении УК, каким способом обеспечивается техническая поддержка и безопасность жителей дома, сроки устранения недоделок и «обработки» запросов собственников после заселения), отмечает Петр Буслов.

Немаловажна социальная инфраструктура жилого комплекса, добавляет Алексей Бушуев. Нужно обратить внимание, ограничен ли доступа посторонних на территорию квартала, ведется ли видеонаблюдение, выведен автотранспорт за границы дворов - это повышает экологию, проекта и безопасность передвижения детей и пешеходов.