Покупатели квартир в новостройках больше не хотят переплачивать за слишком просторные комнаты или длинные коридоры – на счету каждый квадратный метр, при этом студии – уже не самый раскупаемый тип недвижимости. О самых актуальных планировках портал Novostroy-SPb.ru спросил у девелоперов, риелторов и консультантов.
Сокращение площади
Постепенное сокращение средней площади квартир происходит в течение последних лет, и связано это в первую очередь с тем, что застройщики хотят снизить бюджет покупки – сделать жилье доступным для широкого круга людей. Более того, даже в высокобюджетном сегменте покупатели все реже хотят приобрести квартиры площадью свыше 100 кв. м, мотивируя это тем, что не только покупка, но и содержание такой квартиры встает в копеечку. Словом, покупатель стал более рационален и не намерен тратить деньги впустую.
«Для покупателей важна функциональность и рациональность приобретаемой площади. Никто не хочет переплачивать за излишне большие коридоры»
Елена Валуева, Mirland Development Corporation
Эксперты уверены, что сегодня покупатели отдают предпочтение квартирам с эффективной планировкой, они не готовы покупать «лишние» квадратные метры. По данным «Главстрой-СПб», в настоящее время в массовом сегменте наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры – 41%, на студии приходится 25%, на «двушки» и «трешки» – 34% от общего объема продаж.
Бюджеты ограничены, риски по кредитам многократно увеличиваются, люди боятся потерять работу и не уверены в будущем, поэтому сокращается запрашиваемая площадь квартир. По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент», хитами в этот кризис стали «малометражки», но тяжелые времена отступают, а стремление людей к комфорту в целом остается прежним. «Мы нередко встречаем ситуацию, когда молодая семья без детей, обладающая суммой для приобретения однокомнатной квартиры, покупает двухкомнатную с привлечением кредитных средств», – говорит Светлана. При этом стоит отметить, что предпочтение «двушкам» стали отдавать и потому, что их площадь стала чуть ниже без ущерба для комфорта проживания.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», считает, что главная задача, которая стоит перед каждым новоселом сегодня – в квартире не должно быть пустых пространств. Поэтому зачастую факт наличия 2-х санузлов (один из которых в дальнейшем можно переоборудовать в кладовую) и возможность отделения гардеробных достаточной площади может порадовать потенциальных покупателей.
Европланировки
Сделать двух- и трехкомнатные квартиры компактными и комфортными удалось благодаря европланировкам. Для тех, кто не знает: в таких квартирах кухня объединена с гостиной, а помимо этого есть еще одна или две отдельные спальни. Таким образом, европланировка позволяет разграничить публичную и приватную зоны квартиры, а также сократить общую площадь на 10 кв. м. При стоимости «квадрата» 60 тыс. рублей можно сэкономить 600 тыс. рублей!
Как отметила Светлана Денисова, полученное в результате такого объединения просторное помещение можно использовать как столовую, комнату отдыха или же зонировать пространство, отделив часть комнаты под игровую для ребенка. А помимо просторной кухни-гостиной у владельцев квартиры есть обособленная полноценная спальня. Основная покупательская аудитория для таких квартир – это молодые люди.
Кстати, в проекте «Новоселье. Городские кварталы» есть квартиры-трансформеры. Это одно- или двухкомнатные квартиры с просторной, на два окна, гостиной или кухней, которые при желании можно превратить в двух- или трехкомнатную квартиру, просто добавив дополнительную перегородку и дверь.
В «СПб Реновация» отмечают, что квартиры с европланировкой появились около 6 лет назад, и с тех пор их доля на рынке продолжает увеличиваться. По данным ГК «Доверие», интерес к европланировкам растет.
«В ближайшие пять лет доля таких квартир может увеличиться на 20% (требуется время, чтобы донести преимущества такого жилья до конечного потребителя)», – говорит Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб».
Комфортные студии
Еще один тренд – покупатели теряют интерес к небольшим студиям. Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», объясняет это уходом с рынка «малогабаритного» инвестора, который вкладывал относительно небольшие суммы в недвижимость эконом-класса. В особенности это касается проектов эконом-класса на границе города или в его пригородах. «На деле такие квартиры оказались плохо приспособлены для длительного комфортного проживания, - говорит Антон. – И поскольку сегодня основной спрос формирует покупатель, который стремится решить свой квартирный вопрос, то подобный вариант жилья не входит в круг его интересов».
«Инвесторы ушли с рынка, и студии в таких объемах, как в 2011-2014 гг., уже не востребованы»
Алексей Муравьев, «Новоселье: Городские кварталы»
Между тем, говорить о том, что спрос на студии критически низкий, преждевременно. Это все еще один из самых востребованных типов квартир, однако студия студии рознь. Да, 20-метровые квартиры уже мало кому интересны, но если речь идет о студии площадью, например, 30 кв. м, то тут уже стоит подумать – для одиночки или молодой семьи без детей вариант прекрасный. «Несмотря на не самый большой метраж, квартиры-студии с двумя окнами позволяют эффективно отделить кухонную зону от зоны отдыха, что повышает комфорт проживания», – добавляет директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», тоже считает, что строители научились и в маленьких квартирах грамотно распределять пространство, например, в ЖК «Чудеса Света» квартиры-студии площадью 28 кв. м. функционально зонированы: второе окно позволяет выделить самостоятельную кухонную зону. Setl City тоже предлагает покупателям студии с двумя окнами, а также более практичные формы помещения, которые дают возможность разграничить зоны кухни, гардероба и спальни.
Но в целом эксперты солидарны друг с другом, что просторные квартиры гораздо проще сделать комфортными и удобными, в таких квартирах достаточно места для выделения различных функциональных зон, можно предусмотреть подсобные помещения, гардеробные в достаточном количестве, не идти на компромисс, отбирая пару квадратных метров от комнаты в пользу кухни. Более того, даже следовать нормативам в проектировании проще при крупной нарезке.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин убежден, что мелкая нарезка противоречит принципам комфортного проживания. Да, застройщики быстрее реализовывают квартиры по более высокой цене квадратного метра, но будет ли комфортно людям жить в таком муравейнике – большой вопрос. «Из-за такой квартирографии возникает проблема – вместо традиционных 6-8 просторных квартир на этаже, на лестничной площадке может соседствовать до 20-ти малометражных квартир», – поясняет Николай. В проекте компании в Кудрово (ЖК «Новый Оккервиль») метраж «двушек» 52-68 кв. м, также есть европланировки 46 кв. м, при этом «однушек» и студий не более 40%.
Что невостребовано
По словам Алексея Бушуева, все менее востребованными становятся прямоугольные вытянутые студии и квартиры с маленькими кухнями. В прошлое уходят и планировки с длинными узкими коридорами, на которые приходится значительный процент общей площади объекта, но при этом они остаются совершенно нефункциональными.
Петр Буслов считает, что невостребованными в текущих экономических условиях могут быть однокомнатные квартиры площадью 50 кв. м, «двушки» площадью 70 кв. м и «трешки» площадью 100 кв. м.
Алексей Муравьев, директор по маркетингу проекта «Новоселье: Городские кварталы», убежден, что в масс-маркете не будут востребованы квартиры, в которых до сих пор вертикальная разводка труб и в которых на кухне в углу стоит короб вентиляционной шахты.
К неудачным Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок», относит планировки, имеющие вытянутые узкие комнаты, прихожие большой площади, комнаты с острыми углами, в которых расположение мебели превратится в большую проблему для новоселов. Встречаются примеры, когда застройщики, позиционируя свои проекты как интересные и нестандартные, предлагают клиентам «оригинальные» дизайнерские решения в виде несущих колонн в середине комнаты.
Арсений Васильев говорит о том, что сегодня покупатель не готов платить за просторные санузлы, террасы, площадь которых, как известно, включается в площадь квартиры с коэффициентом 1. Неоднозначно покупатели относятся к так называемым «лежачим» комнатам, которые требуют большей фантазии при планировании интерьера.
Дисконт за планировку
«Квартиры с неудачными планировками являются неликвидом и реализуются с определенным дисконтом по отношению к остальным квартирам комплекса. Средний дисконт на неудачные планировки может доходить до 7-10%»
Павел Брызгалов, ФСК «Лидер»
Неудачная планировка квартиры может стоить девелоперу приличных денег, так как такое жилье, как правило, реализуется с дисконтом – до 10%. «Правильные» квартиры быстрее и охотнее разбирают, это не секрет. Нестандартные планировки пользуются гораздо меньшим спросом. Застройщики, понимая это, могут проводить с подобными квартирами различные маркетинговые манипуляции: запускают акции, предлагают скидки, снижают стоимость. «В конечном итоге, даже на такие квартиры рано или поздно найдется свой покупатель», – поясняет Анна Седельская.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, говорит о том, что бывают не только неудачные, но и странные планировки. А вот странные на первый взгляд планировки обычно все равно находят покупателя, только время экспозиции такой квартиры чуть выше. «Была у нас планировка, мы ее прозвали «бриллиант» – шестиугольная студия площадью 42 кв. м, – рассказывает Елена. – Таких квартир было немного, и все были успешно проданы. Бывают квартиры с комнатами неправильной формы (трапециевидной формы или с полукруглыми стенами). С такими надо больше работать в плане зонирования и расстановки мебели, но зато в итоге могут получиться очень интересные варианты».
Секрет удачной планировки
У каждого застройщика есть свой опыт реализации квартир и соответствующая стратегия развития. Есть компании, которые почти не возводят дома со студиями, кто-то, наоборот, делает на них ставку. Тем не менее, наиболее удачным следует признать подход, когда клиенту предоставляется широкий выбор планировочных решений. Например, в комплексах «СПб Реновации» в продаже находится до 6 планировок на каждый тип квартир. «Покупатель всегда может найти тот вариант, который считает наиболее оптимальным для себя – все-таки вкусы и предпочтения у всех разные и создать стандартную «суперпланировку» невозможно», – говорит руководитель службы по работе с госорганами Дмитрий Михалев.
«Секрет удачных планировок несложен – в теории. На практике в каждой локации проектирование начинается заново с учетом расположения дома на участке, окружения, конфигурации здания и т. д., и надо уже в новых условиях воплощать те же пожелания покупателей»
Арсений Васильев, «УНИСТО Петросталь»
В целом, стоит отметить, что застройщики разгадали секрет удачных планировок, но не всегда возможно воплотить задуманное. Бывают ограничения в виде размера и формы участка, соседних домов, закрывающих солнце и т.п. Поэтому в абсолютно любом доме есть какой-то процент менее удачных планировок.
Читайте также:
«Евродвушки» и «евротрешки» в новостройках Петербурга
Дата публикации 09 ноября 2016
