В Санкт-Петербурге все сильнее усугубляется ситуация с парковками. Свободных мест у дома и во дворах катастрофически не хватает, а на паркинги у покупателей нет денег. За последний год квартиры сильно подорожали, и новоселы стали экономить в том числе и на автостоянках. Сколько сегодня стоит машино-место, существуют ли нормативы по обеспечению ЖК парковками и соблюдаются ли они, узнал Новострой-СПб.
Дефицит парковочных мест
Петербург уже давно испытывает острый дефицит парковочных мест.
С 2015 года в центре города действует зона платной парковки, которая постепенно расширяется. Жители окрестных домов устанавливают шлагбаумы и ворота при въезде в свои дворы, чтобы чужаки не оставляли там личный автотранспорт.
В давно обжитых спальных районах с хорошо развитой инфраструктурой ситуация тоже непростая. Когда их строили, никто и представить себе не мог, что спустя несколько десятилетий в городе появится огромное количество машин. Поэтому там есть скверы, школы и детские сады, а парковок – практически нет.
Но тяжелее всех приходится, пожалуй, собственникам квартир в новостройках сегмента «стандарт» (бывший «эконом»), особенно в проектах КОТ: там высокая плотность застройки, огромная этажность и минимум свободного пространства. Автомобили оставлять попросту негде.
Казалось бы, есть очевидное решение – покупка персонального машино-места в подземном или наземном паркинге. Однако большинство россиян не могут себе этого позволить из-за дороговизны.
«Большинство покупателей квартир сегмента масс-маркет, тем более привлекающих ипотеку, в момент сделки, как правило, не готовы тратиться на паркинг. Имея дополнительные 300-500 тыс. руб., клиент предпочтет приобрести квартиру большей площади, нежели вложить эти деньги в машино-место. Тем не менее, часть покупателей возвращаются к решению этого вопроса уже после заселения, спустя 1-2 года после ввода объекта в эксплуатацию»
Егор Федоров, директор по продажам Группы «Аквилон»
Всё по регламенту
По закону, в каждом жилом комплексе должно находиться определенное количество парковочных мест. Сколько и где именно они будут располагаться – зависит от разных факторов. При расчетах учитываются класс проекта, его общая поэтажная площадь, степень урбанизации района, наличие транспортных узлов, пропускная способность дорожной сети и многое другое.
Далеко не везде можно реализовать строительство подземного паркинга. Равно как и не в каждом проекте получится оборудовать наземную парковку. Именно поэтому при проектировании своих ЖК застройщики отталкиваются не только от правил землепользования и застройки (ПЗЗ), но и от особенностей своего объекта.
В нормативных документах указана средняя обеспеченность населения машинами – 350 единиц на 1 тысячу человек (СП 42.133330.2011). Это базовые показатели, на которые ориентируются застройщики. Также в России действует СНиП 21-02-99 «Стоянки автомобилей», где написано, что на 80 кв. м жилой площади должно приходиться как минимум одно машино-место – это единое требование для всех классов жилья. Кроме того, каждый субъект РФ имеет свои собственные региональные нормативы, определяющие количество парковочных мест в новостройках, сообщает Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».
Коэффициент обеспеченности машино-местами меняется в зависимости от класса ЖК: в экономклассе он составляет порядка 0,5 на квартиру, в элитном – 2,5. В среднем же в петербургских новостройках коэффициент для расчета количества машино-мест составляет 0,3.
Указанные нормы могут быть уменьшены: например, при наличии гаражного кооператива в шаговой доступности от новостройки, обращает внимание Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
«В элитной недвижимости за счет большой квадратуры лотов на одну квартиру по нормативу может приходиться несколько машино-мест»
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Площадь машино-мест варьируется от стандартной до расширенной. Встречаются как небольшие объекты – чуть больше 13 кв. м, так и увеличенные, «семейные», размером более 30 кв. м. Главное, что должен знать покупатель – он может оформить парковку в собственность. Для этого она должна соответствовать определенным габаритам: быть не менее 5,3х2,5 м и не более 6,2х3,6 м. В противном случае владелец получает только долю в паркинге, а это сильно затрудняет дальнейшую перепродажу объекта.
«Количество парковочных мест в новостройках регулируется ПЗЗ. В исторических локациях норма «одно машино-место на 80 кв. м» – более мягкая. Кроме того, действующие нормы обязывают застройщиков размещать 12% парковочных мест на поверхности земли, рядом с домом. Это не позволяет застройщикам реализовать в полной мере концепцию безопасного «двора без машин» и обеспечить максимальный комфорт жителей»
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Спрос растет вместе с ценами
За последние 1,5 года цены на машино-места выросли. В первую очередь это связано с глобальным удорожанием квадратных метров, спровоцированным ажиотажным спросом на недвижимость из-за программы льготной ипотеки.
С весны прошлого года рост цен на парковки составил примерно на 15-20%, отмечает Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). Конечно, это существенно меньшая динамика, чем в жилом сегменте за тот же период. Ведь и ажиотажного спроса на парковочные места – такого, как на квартиры – не было, хотя интерес покупателей к ним однозначно усилился.
«Паркинг – это сложное техническое сооружение, поэтому себестоимость его строительства росла вместе с подорожанием основных строительных материалов в 2020-2021 годах»
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Впрочем, у каждого застройщика свои данные. Например, Денис Казберов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп», согласен с тем, что в последние год-полтора всплеска спроса на паркинги не наблюдалось. По крайней мере, в проекте «Приморский квартал». Но связано это не с подорожанием, а с тем, что машино-места вообще не сильно востребованы в жилье комфорт-класса. Там собственники отдают предпочтение бесплатной придомовой территории для парковки машин. Большой спрос на охраняемый паркинг наблюдается только в проектах бизнес-класса и выше.
Не был отмечен повышенный спрос и в компании Bonava. Но этому есть свое объяснение: застройщик не делает акцент на паркинги как на некий отдельный продукт, и продажа машино-мест чаще всего происходит одновременно с продажей квартиры.
Иная ситуация у Группы «Аквилон»: в этом году активизировались покупатели парковочных мест в 3 и 4 очередях ЖК «4YOU», которые были сданы в эксплуатацию почти год назад, сообщает Егор Федоров. В целом, продажи мест в оборудованных подземных паркингах за 10 месяцев 2021 года выросли у застройщика более чем на 50% – по сравнению с тем же периодом прошлого года. Во многом это связано с тем, что в текущем году компания значительно увеличила в Петербурге объем ввода жилья в эксплуатацию.
Схожая картина и у «Петербургской Недвижимости», которая за первые 9 месяцев 2021 года реализовала в два раза больше машино-мест, чем за аналогичный период прошлого года. Парковочное место в 2021 году приобретает каждый третий покупатель квартиры. Для сравнения, в 2020 году это делал каждый восьмой, в 2019 – каждый одиннадцатый покупатель, приводит данные Ольга Трошева.
В том, что спрос на машино-места вырос, уверена и Ася Левнева. Если раньше большинство покупателей стремились экономить на дополнительных помещениях, чтобы купить квартиру попросторнее, то сегодня многие понимают, что вложение в паркинг оправданно. Оно не только гарантирует стояночное место, но и помогает сохранить автомобиль от угона и негативного воздействия природных факторов. «Культура хранения автотранспорта, о которой мы много говорили в «Балтийской жемчужине», для современных жителей больше не пустой звук», – утверждает эксперт.
«Спрос на места в паркинге различается в новостройках в зависимости от сегмента: в масс-маркете на этапе строительства обычно выкупают лишь 30% машино-мест, в комфорт-классе – 50%. В клубных премиальных ЖК паркинг распродается полностью»
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»
Дорого и убыточно
Большинство девелоперов полагают, что порядок расчета по обеспеченности новостроек машино-местами морально устарел. По крайней мере, по отношению к комфорт-классу. Показатели, заложенные в нем нормативами, превышают актуальный спрос, уверен Денис Казберов. Поэтому девелоперы строят паркинги себе в убыток.
В сегменте «масс-маркет» обустройство цокольных этажей под паркинги чаще всего экономически нецелесообразно. Себестоимость подземных этажей растет по мере углубления и складывается из геологических изысканий, прокладки коммуникаций и прочих сложных земляных работ. Если на верхнем этаже она на 10-12% превышает расходы на строительство наземных крытых парковок, то на следующем – уже на 25%, рассказывает Ася Левнева. Покупатели стандартного жилья редко приобретают паркинги даже по себестоимости, поэтому о прибыли от продажи машино-мест речи не идет.
«Для новых жилых комплексов градостроительное регулирование прописывает избыточное количество машино-мест. В идеале нужно уйти от чрезмерного нормирования и ориентироваться на европейскую модель развития транспортных систем, которая подразумевает активное использование общественного и альтернативного транспорта и минимум парковок у дома. Такая транспортная система позволит повысить качество жилой среды и экологии»
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Несмотря на некоторое удорожание стройматериалов, средняя стоимость места в паркинге в Петербурге вот уже более 10 лет остается примерно на одном уровне – около 800 тыс. руб., сообщает Ольга Трошева. В целом на рынке в сегменте «масс-маркет» стоимость машино-места варьируется от 500 тыс. до 1 млн руб. В классе «бизнес» ориентировочный бюджет покупки машино-места составляет от 1,2 млн до 3 млн руб. В премиум-сегменте – от 2 млн до 5,5 млн руб.
Но, конечно, цены на машино-места могут различаться даже в проектах одного класса – слишком много факторов влияет на образование стоимости. Например, они напрямую зависят от типа паркинга: место в закрытом помещении с возможностью входа на парковку из подъезда или лифта обойдется дороже, чем место в отдельном здании или на открытой площадке. Кроме того, на итоговой стоимости сказывается качество и размер машино-места, отмечает Мария Черная.
Способы покупки
Согласно 214-ФЗ, машино-место считается отдельным объектом недвижимости, поэтому приобрести его можно теми же способами, что и квартиру:
- за наличные, при 100%-ной единовременной оплате;
- в ипотеку;
- в рассрочку.
Вот только получить налоговый вычет за покупку машино-места не получится, так как это нежилое помещение.
Многие застройщики делают большие скидки при единовременной покупке квартиры и паркинга. Иногда предоставляется возможность включить стоимость машино-места в тело кредита или оформить специальный вариант ипотеки.
«В сегменте «масс-маркет» паркинги обычно реализуются медленно и продаются в течение нескольких лет после ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому застройщики активно используют их в качестве инструмента стимулирования продаж, предлагая машино-место как хороший бонус при покупке квартиры»
Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ»
Если дом находится в стадии строительства, то паркинг приобретается по ДДУ или договору уступки прав требования (переуступка). Когда новостройка уже введена в эксплуатацию, заключается стандартный договор купли-продажи.
Чаще всего машино-место покупают за наличные или в ипотеку. Однако рассрочку тоже не стоит сбрасывать со счетов: эксперты отмечают, что ее популярность возрастает с каждым годом.
«Владельцы машино-мест пользуются паркингом ежедневно. Поэтому важно, чтобы им было удобно. Для этого застройщики предусматривают дополнительные сервисы: возможность спуститься в паркинг на лифте, круглосуточную охрану и видеонаблюдение, автоматизированный пропуск, место для мойки машин и т.д. В некоторых ЖК – например, в «FoRest Аквилон» – есть даже зарядки для электромобилей»
Егор Федоров, директор по продажам Группы «Аквилон»
Читайте также:
Платный въезд сократит число машин в центре крупных городов
Про любOFF/ON: когда и почему стоит заключить брачный договор
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 03 ноября 2021
