ЖК Кантемировский от ЦДС: доступное жилье, но сроки сдачи затягиваются

В Калининском районе Санкт-Петербурга сейчас строится много нового жилья. Район пользуется популярностью, что не удивительно: цены здесь такие же, как на окраинах города, а локация новостроек гораздо ближе к центру. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня проверить ЖК «Кантемировский», который строит «Центр Долевого Строительства» (ГК «ЦДС») на участке, ограниченном Кушелевской дорогой и проспектом Маршала Блюхера.

Кто строит?

ГК «ЦДС» является давно известной компанией и за 15 лет существования запустила уже более 40 разных проектов. Судя по отзывам, качество строительства вполне приличное, но очень многие жалуются на задержки сроков сдачи домов, причем, на весьма существенные промежутки времени – в среднем 9-12 месяцев. Схема продажи через ЖСК не накладывает на застройщика никаких обязательств, и покупатели об этом осведомлены.

Большинство заранее настраиваются на то, что придется подождать, соблазняясь более низкими ценами и кирпично-монолитной технологией строительства. Но есть и недовольные – те, кто поверил на слово своему менеджеру.

Что будет?

ЖК «Кантемировский» будет состоять из 8 кирпично-монолитных домов высотой 19-25 этажей и вместит 4,5 тысячи квартир. Первая и вторая очереди состоят из 4 корпусов и уже готовятся к одновременной сдаче весной-летом этого года.

В продаже в этих корпусах остались последние квартиры. Активно продается третья очередь – это 5 корпус, который отлит на 12 этажей, плановый срок его сдачи намечен на I квартал 2016 года. Еще три дома уже строятся, но пока не продаются.

Технология строительства ЖК «Кантемировский» - кирпич-монолит. Эта технология встречается в разном исполнении, но в данном случае все сработано в лучшем виде - монолитный каркас, внешние стены полностью выложены из кирпича, с кирпичными фасадами. Цоколь отделывается декоративным камнем.

А ведь у других застройщиков бывает и такое, что кирпичом выкладываются только небольшие участки внешних стен, там, где есть балконы. Мне не попадалось отзывов с обоснованно изложенными жалобами на качество строительства у ГК «ЦДС», по всей видимости, строит компания добротно.

Локация

Располагается ЖК «Кантемировский» совсем рядом с ЖК «Калина-парк», который был проверен Тайным покупателем весной прошлого года. В том расследовании можно подробнее почитать о локации новостройки. Речь идет о южном участке Калининского района, ограниченном Кушелевской дорогой, проспектом Маршала Блюхера и Лабораторным проспектом.

На севере квартал отделяют от железной дороги гаражи, воинская часть и Богословское кладбище. Возможно, со временем Бестужевскую улицу продлят до Кушелевской дороги, в таком случае она и станет северной границей квартала.

Этот участок принадлежал Министерству Обороны, но практически не использовался с начала 20 века, постепенно зарастая зеленью и превращаясь в настоящий оазис посреди депрессивного промышленного района. Интересно и то, что с исторических времен здесь сохранилось несколько водоемов, из которых один должны будут сохранить как объект культурного наследия.

Часть деревьев также обещают сохранить, так что есть надежда, что квартал не превратится в каменные джунгли. Но и обольщаться не стоит – на плане развития территории можно увидеть мало зеленых участков. Сейчас этот участок, помимо ГК «ЦДС», застраивают еще несколько девелоперов: «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад» (ЖК «Калина-парк»), КВС (ЖК «Иван-да-Марья») и «РосСтройИнвест» (ЖК «Утренняя звезда»). Помимо жилья здесь появится также инфраструктура.

Разведка в Интернете

К сожалению, мне не удалось найти форума или группы в социальных сетях, где бы активно общались пайщики ЖК «Кантемировский». Отдельные сообщения можно найти на разных сайтах новостроек, как водится, вперемешку с заказными отзывами.

Страничка жилого комплекса на сайте ГК «ЦДС» довольно информативна. Основной плюс - присутствие цен и планировок. Правда, цены указывают за квартиры на первом этаже, и нет информации о наличии жилья. Веб-камеры передают изображение каждого корпуса.

Визит в офис

Все квартиры ГК «ЦДС» реализует самостоятельно, без посредников, и условия для покупателей созданы вполне комфортные. В городе работает пять офисов, в будни все они открыты с 10.00 до 20.00, а некоторые и по выходным с 11.00 до 16.00. Приезжать можно без предварительного звонка, просто в часы работы.

Для личного визита я выбрала офис на Торфяной дороге, который располагается в бизнес-центре рядом со станцией метро «Старая деревня». Если соберетесь туда, захватите с собой документ, удостоверяющий личность (например, паспорт), с этим там строго. ГК «ЦДС» занимает просторное помещение на третьем этаже.

Удобные места для ожидания с телевизором, конфеты, кулер с водой, вешалка для одежды – все это к вашим услугам. Вот только ни в одном из офисов ГК «ЦДС» не предусмотрели детский уголок, и о макетах забыли. В соседней комнате клиентов принимают за своими рабочими столами три менеджера и специалист по ипотеке.

Я приехала, когда покупательский ажиотаж уже спал, и хотя другие клиенты появлялись, ждать никому не пришлось. Качеством консультации я осталась довольна. Менеджер никуда не торопилась, рассказывала все очень подробно и по существу. Правда, она излишне напрягалась, отвечая на неудобные вопросы, но это можно простить. Куда хуже выглядело практически полное отсутствие знаний о планах развития квартала.

Удивительно, но менеджеры зачастую понятия не имеют о том, что будет за пределами придомовой территории продаваемого жилого комплекса. Тем не менее, было ясно, что свою задачу менеджер видит не просто в том, чтобы ответить на мои вопросы, она действительно сделала все возможное, чтобы я ушла, имея в своем распоряжении необходимую, на ее взгляд, информацию.

Сроки сдачи корпусов

Конечно, в первую очередь меня интересовали сроки. Сдачу 1 корпуса уже дважды переносили. С I квартала 2014 года на III квартал 2014 года и затем на I квартал 2015 года. Этот срок сейчас и значится на официальном сайте. По словам менеджера, реально стоит ожидать, что первый дом сдадут к концу весны этого года. В группе «Вконтакте» пайщики пишут, что ожидают переехать в новые квартиры летом этого года.

Плановый срок сдачи 5 корпуса – I квартал 2016 года. Менеджер предупредила, что нужно прибавлять к этому сроку около полугода. Полагаю, что это наиболее оптимистичный прогноз.

Я спросила, много ли у ГК «ЦДС» сейчас строящихся объектов, и какими будут приоритеты компании в случае падения покупательского спроса. Менеджер ответила, что объектов очень много, а падение спроса ничто не предвещает.

Как купить?

Схема продажи всех объектов ГК «ЦДС» – ЖСК. Это означает, что застройщик не несет никаких обязательств по срокам завершения строительства. В договоре так и прописано: «ориентировочный срок сдачи». Юридически все выглядит таким образом, что пайщики самоорганизовались в кооператив и сами строят себе дом. Поэтому все, что можно сделать в случае недостроя – это общим собранием пайщиков принять решение о смене застройщика, собрать недостающие средства и достроить дом, наняв другую строительную компанию.

Разумеется, до этого дело никогда не доходит, все дома достраивают рано или поздно, но нужно четко понимать, что обещания по срокам завершения строительства именно этим и являются – исключительно обещаниями, подкрепленными только честным словом и доброй репутацией компании.

О схеме покупки менеджер рассказывала очень тщательно. В случае ипотеки порядок действий следующий:

   1. Бронь на 2 недели ставится под залог в размере 10 тысяч рублей, который возвращается в случае покупки или отказа банка, цена фиксируется.

   2. Подаются документы в банк, менеджеры ГК «ЦДС» курируют заявку.

   3. Как только банк дает подтверждение, назначается дата заключения договора.

   4. В один день подписывается сначала договор ЖСК, затем кредитный договор в банке.

   5. Оплату первого взноса необходимо осуществить в тот же день переводом на расчетный счет застройщика.

   6. По предъявлении квитанции об оплате первого взноса возвращается залог за бронь.

При 100% оплате все немного иначе:

   1. Бронь ставится на 5 дней под залог 10 тысяч рублей, который возвращается после внесения первого взноса. Можно квартиру не бронировать, а сразу заключить договор, тогда никакого залога не требуется.

   2. Подписывается договор паевого взноса.

   3. На следующий день необходимо внести первый взнос в размере 10% от базовой цены квартиры на расчетный счет застройщика.

   4. В течение 2 недель необходимо перечислить остаток стоимости квартиры.

Обычно в этом месте можно поставить точку. Но в случае покупки у ГК «ЦДС» предусмотрены дополнительные платежи, которые потребуется внести перед приемкой:

   1. Разница между фактической и плановой площадью квартиры по результатам обмеров ПИБ. Это, конечно, стандартная практика для всех застройщиков. Но ГК «ЦДС» учитывает каждый сантиметр, а уменьшение площади почти никогда не встречается, что подтверждают даже менеджеры. Кроме того, отнюдь не редки жалобы пайщиков, что увеличение площади квартиры достигает 5-8 кв. метров вследствие изменения проекта, о котором не предупреждают.

   2. Дополнительный целевой взнос за коммунальные услуги на 6 месяцев вперед. Для однокомнатной квартиры он составляет 11 тысяч 800 рублей, для «двушки» 17 200 руб. Пайщики также обязаны заключить договор с УК до приемки квартиры.

   3. Дополнительно оплачивается общее остекление балконов. Цену за эту услугу с Нового года подняли с 6 до 10 тысяч рублей за квадратный метр. Квадратные метры учитываются по площади пола, то есть за стандартный 3-метровый балкон придется отдать 30 тысяч рублей.

Рассрочка от застройщика имеется, но условия такие невыгодные, что лучше будет взять потребительский кредит на недостающую сумму. Общие условия такие (весь расчет ведется от базовых цен):

     - При первом взносе от 30% рассрочка предоставляется на 1 год, скидка не предоставляется.

     - При взносе от 40% рассрочка тоже на год, с первого взноса сделают скидку 10%.

     - При взносе от 50% рассрочка дается на 3 года, скидка с первого взноса 15%.

     - При 100% оплате в течение двух недель скидка 20% на 1-комнатные квартиры и 15% на двух- и трехкомнатные.

Менеджер сделала мне расчет стоимости 1-комнатной квартиры метражом 35,54 кв. метра, которая при 100% оплате стоит 3 127 520 рублей. Первый взнос мы заложили в размере 3 миллионов рублей, и, в случае рассрочки, цена вырастет аж до 3 459 400 рублей. Представьте себе, мне не хватило всего 127 тысяч для полной оплаты, и за 3-летнюю рассрочку я должна буду переплатить почти 332 тысячи рублей! Это ж получается 87% годовых!

Зато выбор банков для ипотеки хороший. Ипотечный менеджер распечатала мне все условия:

В прошлом году стандартная процентная ставка составляла около 13%, а еще две недели назад «Сбербанк» держал ставку на уровне 15,5%, правда, чаще обычного отказывал в кредите. Сейчас процентные ставки подняли, но и одобряют неплохо.

Дополнительные расходы, которые придется нести – это:

1. Страхование жизни. Ипотечный менеджер отказалась назвать примерную сумму, в которую это может обойтись, но в «Петербургской Недвижимости» мне говорили прибавлять примерно  еще 1% к процентной ставке банка.

2. Комиссия за перевод на счет застройщика (около 3 тысяч рублей).

3. Если ипотека оформляется только на одного из супругов – нотариально заверенное согласие второго супруга.

Кстати, переуступку прав требования на квартиру можно оформить только в ГК «ЦДС», и это платная услуга, за которую берут около 100 тысяч рублей. Помощь в поиске покупателя застройщик не оказывает, придется искать самим. Есть еще услуга «переход». Это если есть желание перейти на другую квартиру, например, большей площади. В этом случае уплаченные средства просто зачитываются за новую квартиру, так что не получится ничего выиграть по деньгам. Если купленная квартира сильно выросла в цене, то выгоднее все же искать покупателя для переуступки.

Что почем

Выяснилось, что цены на сайте ГК «ЦДС» все немного занижены, т.к. указаны для первого этажа, типовой этаж всегда стоит немного дороже. Но менеджер очень терпеливо рассказала мне обо всех приемлемых для меня по легенде вариантах и тщательно проследила, чтобы я все записала.

Обычно доступные цены - одно из главных преимуществ ГК «ЦДС». Оно и понятно, ведь в компании используется менее надежная и довольно редкая на сегодняшний день схема покупки - ЖСК. Паевые взносы не облагаются налогами, поэтому себестоимость жилья получается ниже. Хотя в ближайшем окружении строится много других жилых комплексов, и конкуренция высокая, цены на квартиры в ЖК «Кантемировский» выглядят довольно привлекательно.

В ближайшей по расположению новостройке, ЖК «Калина-парк», например, двух- и трехкомнатные квартиры дороже на миллион рублей, а квадратный метр в «однушках» дороже на 10 тысяч рублей. При этом срок сдачи ЖК «Калина-парк» заявлен на три квартала позже, а технология строительства панельная.

Другие жилые комплексы, которые строятся в том же квартале, по срокам сдачи близки к первым четырем корпусам ЖК «Кантемировский». Однако же цены в ЖК «Иван-да-Марья» и «Утренняя звезда» куда выше.

Если посмотреть на жилье, которое возводится по другую сторону проспекта Маршала Блюхера, то мы увидим, что более дешевые квартиры можно найти только у застройщиков, знаменитых своими долгостроями. Сравнимая стоимость квадратного метра в ЖК «Фламинго» от компании «Капстрой», но габариты большинства квартир там намного больше и итоговая стоимость квартиры получается примерно такой же только в самых маленьких «однушках».

В ЖК «Город мастеров» от «РосСтройИнвест» (проверен Тайным покупателем) предлагаются сопоставимые цены на 3-комнатные квартиры, а вот одно- и двухкомнатные дороже на 10 тысяч рублей с каждого «квадрата». При этом срок сдачи заявлен на три квартала позже.

Все указанные цены являются базовыми, то есть приводятся без каких-либо скидок.

В первой очереди квартир практически не осталось. Те, что есть в свободной продаже, в основном расположены на 1-х этажах. 

1, 2 очередь 1-4 корпус (официально I квартал 2015, реальнее весна-лето 2015)

Квартиры в основном остались только в двух корпусах — 1 и 4. Трехкомнатных квартир не было и нет — не предусмотрены проектом.

3 очередь, 5 корпус (официально сдача запланирована на I квартал 2016, но надо прибавлять минимум полгода)

Студии проектом не предусмотрены.
 

При 100% единовременной оплате на 1-комнатные квартиры предоставляется скидка в размере 20%, на 2- и 3-комнатные — 15%.

Конкуренты в том же квартале 

Конкуренты напротив (с другой стороны пр. Маршала Блюхера)

Отделка и планировки

ГК «ЦДС» не делит объекты на эконом- и комфорт-класс, вместо этого в компании разработан единый стандарт для всех объектов и даже придумано для него собственное название: «БК-Стандарт» - базовый комфорт. В рамках этого стандарта позиционируют, в первую очередь, «разумные метры», и, в принципе, это соответствует действительности.

Квартиры сдаются с подготовкой под чистовую отделку, что предполагает стяжку пола, ровные белые стены, горизонтальную разводку отопления и электричества, радиаторы, домофон, розетки и счетчики. Входная дверь, по словам менеджера «качественная китайская».

Раньше была возможность заказать хорошую отделку от застройщика с импортными материалами и сантехникой по цене 8-10 тысяч рублей за квадратный метр, сейчас эту опцию пересматривают. По-видимому, если возможность докупить отделку и вернут, то уже совсем по другим ценам или же предложат ее в другом качестве.

Входные группы будут отделаны по индивидуальным дизайн-проектам, на картинках в буклете выглядят они неплохо: керамогранит на полу, плитка стенах. В общих коридорах на полу тоже керамогранит, на стенах шагрень. Лифты, как мне сказали, будут «аналог Otis», марка стеклопакетов тоже неизвестна.

Планировки квартир обыкновенные - ничего выдающегося, но вполне удобные для жизни. Площадь кухонь, в основном, довольно большая, по 12-13 кв. метров, хотя есть несколько вариантов меньше 10 кв. метров.

Визит на стройку

Узнав в офисе все, что было можно, я отправилась на место стройки. В буклете явно приукрасили, написав, что «до станции метро «Лесная» 10-15 минут пешком». На самом деле идти минут 25 быстрым шагом, и удовольствие от такой прогулки получить сложно – вокруг сплошные заправки, автомастерские и нескончаемый поток транспорта.

С Кушелевской дороги видно только 1 и 5 корпуса, да и те лишь издалека, никаких других точек обзора просто нет, и на стройку не пускают, так что рассмотреть вблизи ничего невозможно. В принципе, я не увидела ничего такого, что нельзя было наблюдать через web-камеры, которые установлены для каждого корпуса.

Строительный забор ГК «ЦДС» начинается сразу за забором Группы ЛСР, а ближе к виадуку находится маленький покосившийся вагончик с консультационным пунктом. Зайдя в «тамбур», я оказалась в кромешной тьме. Кое-как отыскав нужную дверь, зашла в прокуренное помещение с небольшим окошком. Там меня встретил заросший щетиной мужчина с запахом перегара. На вопросы он отвечал крайне неохотно, и я не стала долго испытывать его терпение.

Соцкультбыт

Застройщик обещает благоустройство придомовой территории с использованием малых архитектурных форм, будут установлены тревожные кнопки в подъездах и на территории. Из инфраструктуры ГК «ЦДС» строит только подземные одноуровневые паркинги под территорией двора. Их будет три, сейчас в продаже только один, по ценам 500, 600 и 650 тысяч рублей в зависимости от удобства расположения машиноместа.

Гаражи, пустыри и предприятия автомобильной отрасли – вот что окружает, квартал застройки. Более-менее обжитой район начинается только за Лабораторным проспектом. Поэтому хорошо, что внутри квартала другие девеолоперы и город построят все необходимое, включая амбулаторно-поликлинические учреждения. Ближайшие к ЖК «Кантемировский» объекты – это по плану школа, детский сад, спорткомплекс и стадион.

Резюме

Подведем итоги. ЖК «Кантемировский» на сегодняшний день предлагает качественное и доступное жилье с неплохими планировками и предчистовой отделкой, которое будет располагаться в новом квартале со всей инфраструктурой. Локация на сегодняшний день не самая удачная, но в будущем квартал облагородят.

Главный минус – это отсутствие гарантий по срокам, что вытекает из схемы покупки посредством вступления в ЖСК. Покупатель не защищен 214-ФЗ. Так что можно сказать, что жилье от ГК «ЦДС» - это квартиры для тех, кто умеет ждать. Однако с моей точки зрения, затягивание сроков сдачи - это существенный недостаток, поэтому, несмотря на все преимущества, ЖК «Кантемировский» получает «6» баллов.

Дария Лапатухина