ЖК Калина-парк и Калина-парк-2: без инфраструктуры, но с перспективой для инвестиций

В Калининском районе сейчас активно застраивается новым жильем довольно большая территория. На участке площадью 105 га, который ограничен пр. Маршала Блюхера, Кушелевской дорогой и Лабораторным пр., ведут активность сразу несколько застройщиков. Редакцией Novostroy-SPb.ru мне было поручено разобраться с самым крупным из реализуемых в этом месте проектов – ЖК «Калина-парк» от компании «ЛCР. Недвижимость – Северо-запад».

Кто строит?

Я не буду подробно останавливаться на репутации застройщика, т.к. подробно писала об этом в расследовании, посвященном ЖК «Новая Охта». В целом, «ЛCР. Недвижимость – Северо-запад» (бывшая «ГДСК») строит много, быстро и, как правило, в срок.

Хотя некоторые дома иногда задерживают на месяц-другой, но, все же, чаще жилье сдают досрочно. Кроме того, ключи застройщик начинает передавать сразу же после сдачи дома в эксплуатацию, не особенно затягивая этот процесс. Тут к «ЛCР. Недвижимость – Северо-запад» никаких претензий.

Что строят?

ЖК «Калина-парк» – масштабный проект, рассчитанный, в общей сложности, на 8 тысяч квартир, поэтому и строится он в несколько очередей. Первая очередь состоит из 4 корпусов высотностью 13-25 этажей, они будут сданы к концу этого года, квартиры в них уже почти все распроданы.

Вторая очередь под названием «Калина-парк 2» будет состоять из 4 этапов жилого строительства и зоны отдыха. В начале февраля в продажу вышел первый этап, состоящий из трех корпусов высотой 10-25 этажей, всего на 521 квартиру, которые застройщик планирует сдать в эксплуатацию  к концу 2015 года.

Кстати, совсем скоро в продажу выйдет первый, но отнюдь не последний паркинг на 400 машиномест. Однако общее число машиномест не называют, по-видимому, вопрос пока открыт. Тем не менее, уже доступна проектная декларация второго этапа. Это будет еще 5 корпусов на 1162 квартиры. К сдаче в эксплуатацию их будут готовить к марту 2016 года. Документации о третьем и заключительном, четвертом, этапе пока нет.

Где строят?

У участка застройки интересная история. Ранее здесь располагались здания Артиллерийской лаборатории, построенные еще в 19 веке по проекту архитекторов Гемилиан и фон Генрихсен: производственные корпуса, лаборатория, казарма, административное здание, жилой дом и церковь.

Лаборатория имела большое значение для армии, но, просуществовав до начала 20 века, далее не использовалась. Однако некоторые ее здания сохранились и по сей день, они были признаны объектами культурного наследия и вошли в проект жилого комплекса «ЛCР. Недвижимость – Северо-запад». Впрочем, более подробной информации от менеджеров ЛСР не добиться, так что, видимо, проект еще в работе.

Интересно и то, что территория Артиллерийской лаборатории до недавнего времени представляла собой прямо таки зеленый оазис среди каменных джунглей. В группе Вконтакте, посвященной ЖК «Иван да Марья», можно посмотреть фотографии. По уверению рекламных буклетов, девелоперы планируют сохранить какое-то количество деревьев, но, конечно, большая их часть будет уничтожена, что ясно видно из плана застройки.

Кстати, сравнительно недалеко, в 1,5 км от первых корпусов ЖК «Калина-парк», находится прекрасный парк Лесотехнической академии. Такое же расстояние отделяет их от метро «Лесная» и железнодорожной станции Кушелевка. Правда, пешие прогулки в этом районе приятными не назовешь из-за постоянного потока транспорта по проспекту Маршала Блюхера и Кушелевской дороге.

Разведка в Интернете

«ЛCР. Недвижимость – Северо-запад» обычно выкладывает всю информацию о своих объектах на собственном сайте. Наполненность информацией разнится от новостройки к новостройке от достаточно полной до исчерпывающей. Можно скачать буклет с описанием жилого комплекса, проектную декларацию, шаблон договора, посмотреть фотоотчет со стройки. Минимальные и максимальные цены на квартиры во всех жилых комплексах застройщика сведены в общую таблицу и выложены в свободном доступе.

Однако по ЖК «Калина-парк» и «Калина-парк 2» наполненность информацией не максимальная: недостает поэтажных планов и возможности выбора квартиры в 3D-режиме по корпусу и этажу. По ЖК «Калина-парк 2» нет даже планировок, что существенно затрудняет выбор квартиры. Технические чертежи поэтажных планов и цены в таблице Excel были доступны уже накануне открытия продаж в группе этой новостройки Вконтакте, совсем недавно там же выложены буклеты с планировками. А значит, можно соотнести цены с планировками по типу квартир.

Новостройка активно обсуждается на форумах, и у меня сложилось впечатление, что интересует она в первую очередь инвесторов. Это подтверждает также тот факт, что все студии и 1-комнатные квартиры были забронированы в первые же дни после начала продаж. Сейчас желающих купить малогабаритную квартиру в новостройке менеджеры ставят в очередь на бронь.

Быстро и коротко

Получить телефонную консультацию у застройщика непросто – все менеджеры постоянно заняты с клиентами. Легче записаться на личную встречу. Это лучше сделать заранее, даже если есть возможность приехать в рабочее время. А уж на вечерние часы и выходные дни запись идет и вовсе на неделю вперед.

Правда, в Петербурге работают 4 офиса, и часы работы удобные: с 9.00 до 20.00 по будням, чуть раньше офисы заканчивают работу в выходные. Менеджер, с которым я общалась в офисе на пр. Космонавтов, как можно было ожидать, особенной заинтересованности не выказывал и инициативы не проявлял, на все мои вопросы он ответил очень быстро и коротко.

Как строят?

Технология строительства у «ЛCР. Недвижимость – Северо-запад» используется одна и та же на всех объектах. Об этом можно прочитать подробнее в предыдущих расследованиях Тайного покупателя, например, в статье о ЖК «София». Если коротко, то строительство всех жилых комплексов ведется из ж/б панелей толщиной 120-160 мм. Фасад утепляют плитами Rockwool и отделывают тонкослойной штукатуркой с покраской.

По большому счету, это панельные дома, но менеджер с таким названием не согласился, сообщив, что с 2008 года «ЛCР. Недвижимость – Северо-запад» строит по бесшовной технологии отделки фасадов. На мой взгляд, одно другому нисколько не противоречит, и панельный дом с фасадами, отделанными по бесшовной технологии, вполне имеет право на существование. В то же время, понятно, почему в офисе застройщика избегают слова «панельный» - слишком много с ним связано негативных ассоциаций.

Между тем, застройщик обещает, что по своим тепло- и шумоизоляционным свойствам, эта технология имеет преимущество перед кирпично-монолитной. Так ли это на самом деле, судить сложно. На форумах дольщиков «ЛCР. Недвижимость – Северо-запад» мне не встречалось определенных отзывов о качестве строительства, увидеть дом изнутри своими глазами тоже не позволила стадия готовности.

Геометрия квартир

Слабым местом панельных домов, как правило, являются планировки и высота потолков.

В ЖК «Калина-парк 2» геометрия квартир значительно улучшена и явно выигрывает перед ЖК «Калина-парк». Тамбуров и нелепых проходных каморок, которые разделяли комнаты, больше нет, прихожие образуют единое пространство. Во многих квартирах комнаты имеют по два окна, санузлы стали просторнее. Появились «евротрешки» и 4-комнатные квартиры. Правда, потолки так и остались невысокими, в 1 и 2 корпусах их высота всего 2,64 метра. Зато 3 корпус, как более комфортный, высоту потолков будет иметь 2,8 метра.

Кроме того, в нем установят более качественные лифты марки Otis. В 1 и 2 корпусах лифты будут производства Щербенского лифтового завода, правда, комплектации WellMarks, что, по уверению менеджера, также подразумевает хорошее качество.

Разделение корпусов по уровню комфорта объясняется разной квартирографией. Первые два корпуса 25-этажные, основной упор в квартирографии сделан на «двушки». Третий корпус имеет переменную этажность 10-13-16 этажей, в нем не будет студий, зато будут 4-комнатные квартиры, много одно- и трехкомнатных.

Квартирография второго этапа (корпуса 4-8) будет следующая. Корпус 4 на 368 квартир этажностью 20-24 этажа ориентирован преимущественно на 1- и трехкомнатные квартиры, студий в нем не будет, зато будут 4-комнатные квартиры. Корпуса 5-8 все по 199 квартир, в равном количестве в каждом из них будут представлены квартиры от студий до трехкомнатных.

Есть выбор

Все квартиры сдаются с отделкой – от этой опции нельзя отказаться. Класс отделки – явный эконом. На полу линолеум, на стенах обои отечественного производства (на кухне моющиеся), в санузлах отечественный кафель и чешская сантехника. Кстати, в ЖК «Аврора» есть шоурум, в котором все желающие могут посмотреть на отделку.

Как это часто бывает, на форумах, посвященных ЖК «Калина парк», находятся желающие покритиковать цены. Тем не менее, квартиры у «ЛCР. Недвижимость – Северо-запад», что называется, не залеживаются: к моменту выхода следующей очереди предыдущая оказывается почти полностью распродана, а значит, цены неизменно оказываются рыночными. Это подтверждают некоторые «знатоки» на форумах, которые отмечали, что «ЛCР. Недвижимость – Северо-запад»  не портит себе репутацию в глазах инвесторов необоснованным завышением цен.

Обычно застройщик выставляет на новую очередь примерно такие же цены, как на остатки предыдущей (не исключение и ЖК «Калина-парк»). У покупателя есть выбор: купить квартиру с хорошей планировкой и на интересующем этаже с более отдаленным сроком сдачи или (за те же деньги) квартиру с планировкой похуже, но раньше получить ключи.

Что почем

ЖК «Калина-парк 2»; корпуса 1, 2, 3 сдача - IV квартал 2015 года

ЖК «Калина-парк»; корпуса 1, 2, 3, 4 сдача - IV квартал 2014 года

Цены на 2-комнатные квартиры в ЖК «Калина-парк»

Как я уже говорила, студии и «однушки» в ЖК «Калина-парк 2» разобрали как горячие пирожки, хотя не прошло и месяца со дня открытия продаж. И, хотя лично мне цена почти три миллиона за стандартную студию 34 кв. м в этом районе кажется чем-то запредельным, рынок, по-видимому, рассудил иначе.

Как купить?

Все квартиры «ЛCР. Недвижимость – Северо-запад» продает строго в соответствии с 214-ФЗ через заключение договора долевого участия.

Порядок действий следующий:

1. Бронируете квартиру (бесплатно на три дня).

2. В течение этого времени подписываете ДДУ. В случае ипотеки бронь продляется на 10 рабочих дней, но в течение все тех же трех дней необходимо подать документы в банк.

3. В течение 5 рабочих дней с момента подписание ДДУ необходимо перечислить первый взнос на аккредитив. За открытие аккредитива взимается комиссия в размере 0,1% от суммы, но не менее 1200 рублей и не более 5000 рублей.

Схема полностью в рамках закона, не используется никаких дополнительных соглашений, не предусмотренных 214-ФЗ.

Доступна возможность купить жилье в рассрочку до 30.09.2015 года. Стоимость рассрочки менеджеры рассчитывают при помощи специальной программы индивидуально, в зависимости от величины первого взноса - он должен быть не менее 10%.

Принцип прост. На первый взнос действует скидка 15%. Рассчитывается количество квадратных метров, которые (по цене со скидкой 15%) можно купить на сумму первого взноса. Оставшиеся квадратные метры придется выкупить по базовой цене равными месячными платежами.

Кроме того, действуют постоянные скидки:

• 50 тысяч рублей иногородним покупателям на транспортные расходы;
• 1 тысяча рублей с квадратного метра тем, кто уже покупал квартиру у застройщика или их родственникам;
• Работникам «Газпрома» дисконт 1% на 1-комнатные квартиры и 2% на «двушки».

На мой взгляд, условия хороши. Привлекают гибкие условия рассрочки и минимальная величина первого взноса – всего 10%, тогда как у других застройщиков обычно минимальная планка начинается от 20%. Правда, поскольку, в случае ипотеки, скидка 15% также предоставляется, покупать квартиру, все же, выгоднее в ипотеку, чем пользоваться рассрочкой застройщика. Тем более что список банков, аккредитовавших новостройку, не маленький: «Ханты-Мансийский Банк», «Сбербанк», «ВТБ24», банк «Санкт-Петербург», «Райффайзен банк».

Пути дороги

Ну и, наконец, пару слов о впечатлениях от расположения новостройки. Я добиралась до ЖК «Калина парк» на машине и, признаюсь честно, пр. Маршала Блюхера и перекресток с Кушелевской дорогой представляют собой зрелище отнюдь не живописное. Квартал, где строится жилой комплекс, окружен строительным забором, смотреть там пока не на что.

По другую сторону Маршала Блюхера стеной стоят гаражи, но их, правда, скоро не будет – этот квартал также застроят новым жильем. Со стороны метро «радуют глаз», в основном, автозаправки, автомойки, автосалоны, дополняет картину непрерывный поток машин по пр. Маршала Блюхера. Те магазины, которые упоминаются в рекламном буклете, явно находятся не в пешей доступности. 1,5 км до метро вроде бы и недалеко, но пешком там ходить мне бы не хотелось.  

А напоследок я скажу…

Сложно представить, как изменится этот район, когда здесь будут построены новые дома и благоустроены кварталы, с какой скоростью район обрастет всей необходимой инфраструктурой. Все же думаю, что перспективы этого места хорошие, однако нескорые. Ближайшие «соседи» новостройки сегодня: ЖК «Кантемировский» от ЦДС, ЖК «Утренняя звезда» от «РосСтройИнвеста» и ЖК «Иван да Марья» от компании «КВС».

Первые этажи большинства всех жилых комплексов предназначены под коммерческие помещения. Рядом с ЖК «Утренняя Звезда» появятся баня и спортзал. Вся необходимая детская инфраструктура будет построена внутри квартала к концу 2016 года. Приятно и то, что между новыми домами уже будут расти высокие деревья. Вдоль проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги также идет ряд деревьев.  

В общем, вопреки своим личным впечатлениям от просмотра новостройки, точнее от пока еще печальной локации проекта, и стараясь оставаться объективной, скрепя сердце, ставлю новостройке большим авансом «9» баллов с длинным-длинным минусом. Объясню почему. Все же плюсов очень много: надежный застройщик, хорошие цены, прозрачная и понятная схема продажи квартир, большое количество банков, аккредитовавших проект, индивидуальная рассрочка – все это очень подкупает. А благоустройство придется подождать, за это и минус.

Дария Лапатухина