Новостройки у метро Девяткино: ЖК GreenЛандия, ЖК Мой город, ЖК Эланд

Земли у метро «Девяткино» - наиболее активно застраиваемая территория Всеволожского района Ленинградской области сегодня. Это не удивительно, ведь застройщикам Петербурга здесь есть, где развернуться, а покупателей привлекает хорошая транспортная доступность, обеспечиваемая не только метро, но и одноименной железнодорожной станцией, а также автобусным сообщением. Тайный покупатель уже сравнивал новостройки, которые здесь возводятся: сперва анализу подверглись ЖК «Тридевяткино Царство», «Девяткино» и «Мой город», потом ЖК «Силы природы», квартал «Солнечный» и ЖК «Мечта». На этот раз редакция Novostroy-SPb попросила меня сравнить: ЖК «Эланд» от компании NCC, ЖК «Мой город» от ГК «Полис» и ЖК «GreenЛандия» от Setl City.

Что строят?

На данный момент NCC реализует первый этап строительства ЖК «Эланд», который состоит из 4 очередей, каждая из них представляет собой один жилой дом. Первые три дома 4-секционные и разновысотные (22 и 25 этажей), четвертый корпус 2-секционный высотой 25 этажей.

Сроки сдачи очередей следующие:

1 очередь (1 корпус): I квартал 2014 года;

2 очередь (2 корпус): I квартал 2015 года;

3 очередь (3 корпус): IV квартал 2015 года.

На фотографиях ЖК «Эланд» 

По 4 очереди подробной информации пока нет. Сейчас известно только, что этот корпус будет состоять исключительно из 2-комнатных квартир большой площади (около 70 квадратных метров). Предполагается, что второй этап строительства включит еще четыре 25-этажных корпуса, а также возведение детского сада и многоярусного паркинга. Однако менеджер NCC прямо сказала мне, что реализация проекта оказалась под вопросом. Сейчас застройщик ведет переговоры с властями, т.к. они не разрешают строить на территории Ленобласти дома такой высоты.

ЖК «GreenЛандия» возводит компания Setl City в три очереди:

1 очередь (корпус 1 и 4) – III квартал 2014 года;

2 очередь (корпус 2 и 5) – I квартал 2015 года;

3 очередь (корпус 3, 6 ,7) – III квартал 2015 года.

Корпуса 3, 4, 5, и 6 сдаются с полной чистовой отделкой «под ключ», корпуса 1, 2 и 7 – с подготовкой под чистовую отделку. Трехкомнатных квартир в продаже совсем мало, всего по 3 штуки во 2 и 4 корпусах, наибольший выбор «двушек» - в 5 корпусе, а вообще, в квартирографии новостройки преобладают студии и 1-комнатные квартиры.

ЖК «Мой город» от ГК «Полис» ориентировочно будет состоять из 14 домов (на сайте пока указаны 11). Сейчас в продаже 9 корпусов, которые сдаются в 5 очередей:

1 очередь (1 корпус) – III квартал 2014 года;

2 очередь (2, 7, 8 корпус) – IV квартал 2014 года;

3 очередь (3 корпус) – I квартал 2015 года;

4 очередь (5, 10, 11 корпус) – II квартал 2015 года;

5 очередь (6 корпус) – IV квартал 2015 года.

В продаже осталось около сотни квартир, самый большой выбор в 5 корпусе. К сожалению, во 2, 3, 7 и 10 корпусах свободного жилья почти не осталось.

Кто строит?

О Setl City Тайный покупатель писал уже не раз, например, подробно об имидже компании можно прочесть в расследовании о жилом квартале «Вена». Эта девелоперская структура входит в холдинг Setl Group, существует на рынке недвижимости Петербурга с 1994 года и за это время заработала отличную репутацию. На данный момент компания является одним из ведущих застройщиков Северной столицы. И хоть по срокам возведения новостроек у дольщиков претензий к Setl City не было, однако по срокам передачи квартир покупатели некоторых объектов были недовольны.

ГК «Полис» - сравнительно молодая, но динамично развивающаяся девелоперская структура. Сейчас в ее активе два сданных дома и семь жилых комплексов в стадии строительства. Претензий к качеству строительства со стороны дольщиков ГК «Полис» я не встречала, сроки также выдерживаются исправно.

На фотографиях ЖК «Мой город» 

Шведская компания NCC существует c 1988 года, уже давно работает в России, но в Петербурге реализованных проектов у нее пока немного. Сданы три очереди ЖК «Шведская крона» в районе станции метро «Удельная», строится ЖК «Эланд» и ЖК «Gröna Lund» в районе Всеволожска. Первые шаги NCC на рынке Санкт-Петербурга внушают доверие. Три очереди ЖК «Шведская крона» были построены и переданы дольщикам на 5-6 месяцев раньше срока. Передачу ключей дольщикам первой очереди ЖК «Эланд» начали уже в декабре 2013 года, хотя по официальным срокам должны были сделать это в апреле 2014 года и завершить к августу.

Локация

Если сравнивать расположение новостроек, то первое место можно смело отдать ЖК «Эланд»: всего в 200 метрах от метро «Девяткино», рядом стоят заселенные корпуса ЖК «Мечта» (проверен Тайным покупателем), на первых этажах которых уже открыты универсам, пекарня, аптека, детский магазин, детский клуб, салон красоты, мебельный и цветочный магазины. У метро тоже работает множество торговых павильончиков самого разного профиля.

Два других жилых комплекса находятся по другую сторону железной дороги, там еще нет заселенных домов, а поэтому нет никакой инфраструктуры, зато рядом шумит и пылит КАД. Дальше всего от метро строится ЖК «GreenЛандия» (около 1,5 км), по соседству с ним возводится ЖК «Мой город».

Инфраструктура

В одном из корпусов ЖК «Мой город» появится встроенная амбулатория, а в отдельных зданиях детский сад, молодежный клуб, физкультурно-оздоровительный комплекс с подземным паркингом.

На территории ЖК «GreenЛандия» будут построены школа, 3 детских сада (два из них уже возводят и обещают достроить к концу II квартала 2016 года). На первых этажах корпусов тоже откроются магазины.

Из всех новостроек ЖК «Эланд» отличается наиболее скромной внутренней инфраструктурой: будет построен только детский сад в рамках второго этапа строительства. Первые этажи в новостройке жилые, и лишь в торцах появятся коммерческие помещения. Впрочем, ЖК «Эланд» вряд ли можно упрекнуть в дефиците инфраструктуры, в принципе, она ему и не нужна: новостройка возводится в обжитом месте, где магазины и другие необходимые социальные службы в шаговой доступности.

Дом для автомобиля

Ситуация с парковкой во всех трех новостройках разная. В ЖК «Мой город» будет построен полузаглубленный паркинг с эксплуатируемой кровлей, хотя никакой информации о ценах на машиноместа пока нет.

В ЖК «GreenЛандия» застройщик запланировал создать огромное количество открытых парковочных мест (275 машин у каждого из домов плюс гостевая парковка вдоль дороги). С одной стороны, это большой плюс: дольщикам не придется тратиться на покупку машиноместа. С другой стороны, жаль, что огромное пространство внутреннего двора оборудуют под автостоянку, в то время как зеленые зоны, детские и спортивные площадки спроектированы без излишеств – в соответствии с нормами. В этом есть определенная доля иронии: видимо, свое название «GreenЛандия» собирается оправдать лишь за счет зеленых фасадов.

На фотографиях ЖК «GreenЛандия» 

Первый этап строительства ЖК «Эланд» не предполагает возведение паркинга, а, как я говорила, сроки реализации второго этапа пока расплывчаты. Решение вопроса найдено в виде открытой охраняемой стоянки, расположенной западнее жилого комплекса, со стороны железнодорожных путей. Стоимость аренды машиноместа там не превысит 2000 рублей в месяц.

Из чего строят?

ЖК «Мой город» возводится с использованием трех разных технологий строительства. Корпуса 1, 2, 3 - из сборного железобетонного каркаса и трехслойных железобетонных панелей с утеплителем из пенополистирола. Остальные дома имеют монолитный железобетонный каркас. Наружные стены в корпусах 7 и 8 будут из газобетона, с навесными вентилируемыми фасадами. В корпусах 6, 10 и 11 наружные стены - кирпичные. Как мне объяснил специалист «Петербургской недвижимости», застройщик выкупил участок, на котором уже было начато строительство, поэтому первые дома будут немного отличаться по технологии строительства.

ЖК «GreenЛандия» возводится по кирпично-монолитной технологии, фасады – штукатурка поверх утеплителя. Корпуса ЖК «Эланд» будут состоять из сборно-монолитных конструкций: монолитные перекрытия и стены до 4 этажа, трехслойные сендвич-панели. Это если вкратце. Я сфотографировала детальное техническое описание, где во всех подробностях отражены особенности конструкции дома и инженерных систем. Меня очень впечатлила конкретность и информативность базовых раздаточных материалов (буклет, информация об ипотеке, отделке).

Кроме того, по моей просьбе мне распечатали еще более подробное техническое описание с чертежами, иллюстрирующими работу инженерных систем и технологию строительства. Подумать только, схемы из технической документации доступны для ознакомления покупателям квартиры!

С отделкой или без?

ЖК «Мой город» сдается с подготовкой под чистовую отделку, но можно заказать ремонт «под ключ» по цене 5 тысяч рублей за квадратный метр. Подготовка под чистовую отделку здесь означает стяжку пола, выровненные стены, которые еще придется штукатурить, гидроизоляцию в санузлах, разводку электричества (розетки, выключатели), радиаторы, вывод труб в санузле.

Квартиры в ЖК «Эланд» по умолчанию также сдаются с предчистовой отделкой, однако, от предчистовых условий ЖК «Мой город» она отличается радикально. В квартирах, помимо всего прочего, будут идеально ровные белые стены, на которые уже можно клеить обои, готовый белый фактурный потолок. При желании можно заказать отделку «под ключ» для любой квартиры. Ремонт предполагает неплохой выбор материалов (в офисе можно увидеть образцы). Расценки за «квадрат» следующие:

Студия - 11500 рублей;

1-комнатная квартира - 8800 рублей;

2-комнатная квартира - 8500 рублей;

3-комнатная квартира - 7700 рублей.

В ЖК «GreenЛандия» половина корпусов сдается с полной отделкой «под ключ», другая половина с предчистовой отделкой. Качество отделки довольно высокое: немецкий ламинат 32 класса прочности, обои под покраску «Rush», импортная сантехника, финские радиаторы с терморегуляторами. В квартире нет стояков центрального отопления. Подводка сделана в перекрытии, поэтому никаких труб в комнатах не будет. Цвета отделки привязаны к этажам, т.е., выбирая этаж, покупатель также делает выбор цветового решения своей будущей квартиры.

Что почем

Поскольку в ЖК «GreenЛандия» каждая из трех очередей включает корпуса с отделкой и без – жилье в этой новостройке имеет шесть уровней цен. Цена квадратного метра колеблется от от 65,5 до 96,5 тысячи рублей.

На фотографиях ЖК «Эланд» 

В ЖК «Мой город» в продаже пять очередей с разным сроком сдачи, что также обуславливает пять разных ценовых уровней. Стоимость квадратного метра сильно колеблется: от 60 до 85 тысяч рублей.

Во всех проектах цены зависят (помимо срока сдачи) также от видовых характеристик и этажа. Например, в ЖК «Эланд» южная сторона - самая дорогая, все квартиры там уже распроданы. В продаже осталось жилье с ориентацией на север и юго-запад. Дешевле всего стоят 1 и 2 этажи, дороже всего 3-18. Разница составляет 50-100 тысяч рублей в зависимости от квартиры. Жилье на 19-25 этажах имеет средние цены, а с 3 по 8 этаж почти все квартиры куплены.

С момента открытия продаж в ЖК «Эланд» цены выросли довольно существенно: примерно на 30%. Например, 3-комнатная квартира площадью 87 кв. метров стоила на старте 5 млн 300 тысяч рублей, сейчас ее цена - 6 млн 200 тысяч рублей, т.е. почти плюс миллион рублей. Первая очередь ЖК «Эланд» распродана полностью, во второй очереди на момент моего посещения новостройки в продаже оставалось всего две квартиры, да и в третьей очереди выбор уже сильно ограничен.

Цены на квартиры в ЖК «Эланд» привожу базовые в том виде, в каком их получила от менеджера. При 100% оплате скидка составляет 3%. Цена за квадратный метр представлена уже с учетом этой скидки (для удобства сравнения с другими новостройками).

ЖК «Эланд» 2 очередь (I квартал 2015) только 1-комнатные квартиры

*при 100% оплате скидка 3%

ЖК «Эланд» 3 очередь (IV квартал 2015)

ЖК «GreenЛандия»

ЖК «Мой город»

Геометрия жилья

Как я уже упоминала, в ЖК «GreenЛандия» очень много малогабаритных студий и 1-комнатных квартир - около 80% от общего количества жилья. «Трешки» можно по пальцам пересчитать, и все они очень просторные – метраж почти 80 кв. метров, кроме того, квартиры имеют нестандартную планировку: гостиная практически треугольной формы. Двухкомнатные квартиры также небольшие, планировки самые разные: есть с компактной прихожей и местом под шкаф-купе, есть с длинным узким коридором. Есть и очень интересный вариант: небольшая квадратная спальня, вторая комната вытянутой прямоугольной формы, вход расположен по центру длинной стороны, в обоих торцах окна. На мой взгляд, это идеальный вариант для семьи с двумя детьми, позволяющий симметрично зонировать пространство комнаты на две равные части.

На фотографиях ЖК «Мой город» 

ЖК «Мой город» предлагает квартиры самого разного габарита, на любой вкус – от маленьких до огромных студий, «однушки» и «двушки». Например, «однушка» площадью 32,27 кв. м с кухней метражом 6,48 кв. м – хорошая альтернатива студии. «Двушка» площадью 78,41 кв. м – это, по сути, «трешка» с одной смежной комнатой. Есть «двушка» метражом 67 кв. метров с двумя комнатами метражом по 20 кв. метров, выходящих окнами на противоположные стороны света. Только «трешек», которых в этой новостройке так же, как и в ЖК «GreenЛандия» - очень мало, поэтому и выбора как такового нет.

Квартирография ЖК «Эланд» отличается акцентом на «двушки». В 3 корпусе на этаже их восемь, 1-комнатных шесть, а студий и 3-комнатных по три штуки. Планировки не блещут большой оригинальностью, но вполне удобные. Трехкомнатную квартиру площадью 88 кв. метров при желании можно легко превратить в 4-комнатную, разделив пополам 29-метровую кухню-гостиную.

В двух других «трешках» метражом поменьше (около 80 кв. м), наоборот, небольшая кухня по умолчанию отделена от гостиной, но имеется возможность их объединения. В каждой квартире есть балкон шириной от 90 до 170 см. Балконы с панорамным остеклением (верх раздвижной, низ – тонированное стекло). Кстати, высота стеклопакетов в ЖК «Эланд» выше стандартной на 20 см (высота окна 1,7 м, высота от пола до подоконника 0,77 м).

Во всех трех новостройках в «двушках», «трешках» и даже некоторых «однушках» раздельные санузлы. Высота потолков в ЖК «Эланд» - 2,72 метра, в ЖК «GreenЛандия» - 2,75 метра, в ЖК «Мой город» - от 2,56 до 2,8 метра в зависимости от дома. В панельных домах (корпуса 1, 2, 3) – 2,56 метра, в кирпично-монолитных (корпуса 6, 10, 11) – 2,74 - 2,75 метра, а в домах, где наружные стены из газобетона (корпуса 7 и 8) – 2,8 метра.

Как купить?

Все три новостройки реализуются по договору долевого участия (в соответствии с 214-ФЗ). При 100% оплате на покупку квартиры в ЖК «Эланд» предоставляется скидка 3%. Рассрочка беспроцентная дается на 6 месяцев при взносе 50% от стоимости жилья. При взносе 30% до июня 2014 на остаток начисляется 10%; при взносе 20% - до июня 2015 под 12% на остаток. Ипотеку в разных очередях предоставляют разные банки. Например, во второй очереди это: «Нордеая банк», «Райффайзен банк» и Delta Credit; в третьей очереди – компанию тем же банкам составляет еще и «Банк Санкт-Петербург».

Условия рассрочки двух других новостроек похожи. Минимальный первый взнос 30% при ипотеке и 40% при рассрочке. Максимальный срок рассрочки довольно приличный: в ЖК «Мой город» - 48 месяцев, в ЖК «GreenЛандия» - 36 месяцев. Но при 100% оплате предоставляется 15% скидка, что сильно снижает привлекательность рассрочки. Похоже, ипотека с обычной процентной ставкой 13-14% окажется более выгодным вариантом покупки квартиры в обеих новостройках, даже несмотря на скидки до 15% на первый взнос. Кстати, и в ЖК «Мой город», и в ЖК «GreenЛандия» ипотеку предоставляют «Банк Санкт-Петербург» и ВТБ24. А 1, 2 и 3 дома ЖК «Мой город» кредитуют также банк Delta Credit и «Гранд Инвест Банк».

Копания NCC на три дня предоставляется бесплатное бронирование квартиры, которое продлевается на 2 недели в случае покупки ее в ипотеку. Затем подписывается ДДУ и соглашение о бронировании, по которому покупатель вносит оплату в размере 45 тысяч рублей, они засчитываются в стоимость жилья. Договор идет на регистрацию в ФРС, что занимает примерно 1,5-2 месяца. После этого у дольщика есть еще две недели, чтобы сделать первый платеж. Это самая удобная схема из всех, что мне встречалась.

Для сравнения: в ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Мой город» в случае покупки в ипотеку бронирование квартиры платное - 50 тысяч рублей. В случае рассрочки или 100% оплаты покупатель вносит залог в размере 15 тысяч рублей (он потом засчитывается) еще на этапе бронирования. Первый взнос необходимо перечислить на аккредитив (ЖК «GreenЛандия») или по соглашению о задатке (ЖК «Мой город») в течение 3 дней после подписания ДДУ.

И кстати…

По словам менеджеров, ЖК «GreenЛандия» будет отличаться красивыми изумрудными фасадами, в холлах также, судя по картинкам, появится привлекательная дизайнерская отделка в серо-бело-зеленых тонах. Фасады ЖК «Эланд» - бело-синие, что хорошо видно на фотографиях. Внешний вид домов ЖК «Мой город» мне лично нравится меньше всего – это желто-бежевые тона.

Что касается придомовой территории, в ЖК «GreenЛандия» самый гигантский двор – 120 кв. метров между корпусами, большая часть которого уйдет под парковку. Также на территории планируется яблоневый сад и зона бесплатного wi-fi. В ЖК «Мой город» примерно такое же количество домов и столько же зеленых зон, игровых и спортивных площадок. ЖК «Эланд», где всего 4 дома и территория внутреннего двора довольно скромная.

На фотографиях ЖК «GreenЛандия» 

Доступ на территорию ЖК «Эланд» ограничат, в подъездах появятся консьержи, установят домофоны, в первом корпусе будет пункт охраны и диспетчерская, вся территория - под видеонаблюдением. В двух других новостройках безопасности жильцов также уделили достаточно внимания. По желанию жильцов возможна установка видеофонов в квартирах. Консьерж, охрана, колясочные комнаты будут обеспечены.

Квартплата в ЖК «Эланд» составит 29 рублей за кв. м плюс счетчики. Примерные суммы к оплате за 1-комнатную квартиру 40 кв. м составят: летом 3 тысячи рублей, зимой 4 300 рублей. За «двушку» метражом 60 кв. м придется платить 3 600 рублей летом и 5 600 рублей зимой. За «трешку» площадью 80 «квадратов» - 4 200 и 6 300 рублей соответственно.

Подводя итоги

Мне очень понравился ЖК «Эланд» за продуманность технических решений по оснастке дома, за качество отделки и за удобство покупки. Кроме того, эта новостройка определенно имеет более выгодная локация: недалеко от метро, вдали от КАД, в районе с куда более развитой инфраструктурой. Кого-то, возможно, смутит близость железнодорожных путей, но сомневаюсь, что это может доставлять серьезные неудобства, с учетом наличия стеклопакетов с клапанами микропроветривания. Еще один условный минус – панельная технология строительства. Почему условный? Потому что современная бесшовная технология позволяет обеспечить высокое качество строительства и удовлетворить все требования по тепло- и шумоизоляции.

ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Мой город» расположены менее удобно, но выбор квартир куда больше и можно подобрать вариант с различным сроком сдачи корпуса. Особенно много в наличии студий и 1-комнатных квартир. К преимуществам ЖК «GreenЛандия» можно отнести огромную открытую парковку, что позволит сэкономить на машиноместе, дизайнерскую отделку холлов, красивые фасады. В ЖК «Мой город» хороший выбор квартир самого разного метража, в том числе очень просторные, в то время как в ЖК «GreenЛандия» в наличии лишь квартиры среднего метража.

Дария Лапатухина