Рынок новостроек Петербурга и Ленобласти восстанавливается благодаря активности покупателей. Огромную роль здесь сыграла программа льготной ипотеки под 6,5%. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в последние годы доля ипотеки в структуре продаж составляла 60-65%, однако с программой господдержки эта цифра достигла 80%. Об этом, а также о росте цен на первичном рынке жилья, рассказала в ходе пресс-конференции «Сезон открытий» Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Результаты I полугодия на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти
Безусловно, ситуация с пандемией отразилась на рынке. Менялся спрос, сократилось предложение, появились новые онлайн-инструменты продаж.
Напомню, какие индикаторы зафиксировались на рынке в последние годы. Средний объем спроса – порядка 1 млн кв. м жилья в квартал. Сопоставимые цифры были у нас и по выходу новых объектов в продажу за последние 4-5 лет. Были и пиковые периоды – как 2018 и 2014 гг. Однако 4 млн кв. м реализованного жилья и аналогичный объем нового предложения в год – это некие стабильные цифры, говорящие о равновесии.
Уже на конец I полугодия 2020 г. фиксируется сокращение предложения на 1 млн кв. метров. Выход новых объектов сократился не только из-за пандемии, причиной стал также переход компаний на проектное финансирование. Сильнее всего темпы снизились во втором квартале: старты продаж либо откладывались, либо переоценивались сами объекты.
Что касается спроса, то за полгода было реализовано всего 1,87 млн квадратных метров.
Однако благодаря введенному инструменту господдержки ипотечной программы мы уже в мае наблюдали возвращение покупательской активности до уровня 2019 года. Июль и август даже выше среднестатистических хороших месяцев на 20%. И каждый месяц мы наблюдаем прирост.
Безусловно, основной драйвер – это льготные ставки по ипотеке. Без нее мы бы не увидели таких цифр, несмотря на сокращающийся объем предложения.
Цены
В августе отмечен очередной виток повышения цен. В Петербурге за 8 месяцев цены выросли на 12,5% до 128,9 тыс. руб./кв. м. В Ленобласти – на 9,8% до 84,1 тыс. руб./кв. м.
Основные покупательские тренды
Прежде всего, это активный спрос. Покупательский интерес сместился в сторону проектов, строящихся в черте Петербурга. За 5 лет спрос на новостройки здесь вырос в 1,5 раза.
Лидеры – спальные районы. Также развиваются статусные локации, территории «серого пояса», прилегающие к исторической части города и долгое время используемые промышленными компаниями под производство или склады. Они активно вовлекаются в строительство.
Основной сегмент застройки – это высокий комфорт-класс, спрос на него вырос в 3 раза за последние 2 года.
Динамика спроса
В апреле, когда был введен режим самоизоляции, спрос по понятным причинам резко снизился, продажи сократились наполовину. В целом у компаний были разные результаты: от -30% до -70% в зависимости от ассортимента, стратегии, подготовленности к переходу в онлайн-режим.
Однако затем, после введения механизмов государственной поддержки ипотеки, ситуация по спросу стала меняться от месяца к месяцу. В мае мы зафиксировали 40%-ный прирост относительно апреля. Июнь был еще более активным – рост на 30% к результатам мая.
В первые месяцы лета резко возросла доля ипотеки в структуре продаж. Если в последние годы она установилась на уровне 60-65%, то с господдержкой эта цифра достигла 80%. Большая часть – это, конечно, программы с господдержкой. Свыше 90-95% – именно ипотека по минимальной ставке.
В июле мы отмечаем уже рекордные для рынка цифры: прирост на 25% к июню. Объем спроса в целом выше средних показателей более, чем на четверть.
Про предложение новостроек на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти
В предложении по итогам I полугодия – 3,6 млн кв. м жилья. Сокращение на 20%: в обычные годы предложение составляло 4 млн кв. м.
В первую очередь снижается количество новых объектов. Речь идет не о новых корпусах и очередях масштабных строящихся комплексов, а именно о новых локациях и территориях.
Если смотреть в динамике: в 2015 г. на рынок вышло 73 новых ЖК, в 2016 г. – 69 ЖК, в 2017 г. – 59 ЖК, в 2018 г. – 74 ЖК, в 2019 г. – 39 ЖК, в 2020 г. – всего 13 ЖК.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость»
Это, конечно, не говорит о том, что у застройщиков нет планов. Они, безусловно, есть. Роль в этой корректировке сыграл, во-первых, переход на проектное финансирование. Не все проекты могут соответствовать требованиям банков, из-за этого сдвигаются сроки.
Во-вторых, ситуация с коронавирусом: она тоже повлияла на сроки вывода на рынок новых проектов.
«Вымывание» с рынка бюджетных проектов
Оно сейчас имеет колоссальное влияние на цены. Мы посмотрели, как менялись бюджеты с января по август: в среднем в наиболее популярных объектах они «сдвинулись» от 500 тыс. руб до 1 млн руб.
Так, например, в начале года еще был хороший выбор наиболее бюджетных студий до 2,5 млн руб., сейчас выбор с предложением до 3 млн руб. есть только в десятке жилых комплексов.
Переход на эскроу-счета и увеличение себестоимости
Переход на проектное финансирование продолжается. Сегодня уже 50% объектов, которые выходят на рынок, реализуются по новой схеме. И доля эта будет только увеличиваться.
Это не может не отражаться на изменении цены, подходе к формированию стартовых цен. Можно сказать, что рост был неизбежен, в том числе сказались и ослабление рубля, и низкие ипотечные ставки.
Прогнозы
Спрос в этом году может составить порядка 4,5 кв. м – в основном благодаря программе льготной ипотеки под 6,5%.
Предложение может сократиться на 30%.
Рост средней цены. До начала пандемии мы говорили о 10%-ном росте цен на квартиры в новостройках. Сейчас с учетом активности спроса и ограниченного предложения мы можем оценивать рост в среднем на уровне не менее 15%.
Читайте также
По итогам 2020 года рост цен на жилье превысит инфляцию – Дом.рф
На старте продаж новых проектов и очередей наблюдается ажиотажный спрос
Автор: Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»
Дата публикации 28 сентября 2020
