Купить квартиру в новостройке стало действительно проще — государственная программа льготной ипотеки под 6,5% оживила рынок и вселила надежду на скорое восстановление отрасли после девальвации рубля и пандемии коронавируса. Однако доходы населения продолжают падать, а эксперты все чаще говорят о повышении цен на жилье. О том, что ждет покупателей недвижимости и рынок в ближайшем будущем, специально для Новострой-СПб рассказал Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург».
Как бы вы сейчас охарактеризовали рынок новостроек Петербурга и области? Каким он вышел из девальвации, пандемии — словом, каким вошел во второе полугодие этого непростого года?
По нашим наблюдениям, массовый рынок уверенно отыграл спад, случившийся в апреле из-за ограничений в работе офисов продаж и МФЦ, а также изменений в экономике.
В основном это произошло за счет сильной мотивации в виде ипотеки с господдержкой и отложенного с апреля и мая спроса.
Что происходило все это время со спросом, предложением?
Первый квартал начался стандартно и достаточно уверенно, в марте был всплеск инвестиционного спроса — на фоне изменений курса рубля люди спешили сохранить сбережения за счет вложений в недвижимость.
Кроме того, часть сделок перераспределилась на март с более поздних периодов, так как покупатели стали активнее принимать решение и приобретать квартиры, если в любом случае планировали это сделать в обозримом будущем.
В апреле был некоторый спад, но уже в мае, после запуска ипотеки с господдержкой, рынок снова оживился. Например, в нашей компании в мае продажи выросли к апрелю на 83%. В итоге полугодие закрылось на достаточно оптимистичной ноте.
В нашем флагманском проекте, ЖК «Северная долина», за первые шесть месяцев жилья было продано на 43% больше, чем за аналогичный период прошлого года — как по площади, так и по сумме сделок.
Что вы скажете об онлайн-продажах квартир в новостройках, к которым застройщикам пришлось прибегнуть из-за закрытых офисов? Люди готовы покупать удаленно? Готов ли был рынок технически реализовывать жилье таким образом, а люди психологически так покупать?
Рынок быстро сориентировался и перешел на дистанционные продажи. Для многих ведущих застройщиков этот формат не был новинкой, он применялся и ранее, по крайней мере, при работе с покупателями из других регионов. В период же самоизоляции подписание договора с электронной подписью и удаленной электронной регистрацией в Росреестре стало основным способом покупки квартиры и для клиентов из Петербурга и области.
Это тот случай, когда сложные внешние обстоятельства стали стимулом для развития. Взаимодействие с клиентами перешло в интернет и телефонный формат. Были запущены разъясняющие рекламные, информационные кампании, которые демонстрировали, что дистанционная покупка квартиры — это удобно, безопасно. Появились скидки за электронную регистрацию договора, чтобы дополнительно простимулировать клиентов.
Непосредственно выбор квартиры для многих покупателей по-прежнему будет предпочтителен в офлайн-формате. Как минимум, хочется приехать и лично посмотреть на стройку, хотя бы из-за забора, прогуляться по району, представить, насколько здесь будет комфортно жить.
А вот заключение сделок все больше будет перемещаться в онлайн. В ближайшие годы соотношение онлайн- и офлайн-сделок будет стремиться к 50/50. Прежде всего, за счет молодых покупателей, которые зачастую буквально живут в сети и спокойно могут покупать таким образом и жилье.
Старшее поколение может быть более консервативным, предпочитать только личные встречи с менеджером, подписание не электронного, а бумажного договора. Но это скорее дело привычки. Дистанционные сделки доказали, что они являются надежным и удобным инструментом.
Какой тип жилья особенно пользовался спросом в первом полугодии и почему? Оживила ли рынок новостроек льготная ипотека под 6,5%?
В марте, когда случился всплеск инвестиционного спроса, особой популярностью пользовались студии и «однушки». Это достаточно понятная ситуация, поскольку такое жилье более доступно по стоимости, его проще сдать в аренду и в дальнейшем продать, особенно если квартира расположена в хорошей локации и в качественном жилом комплексе.
Но после запуска льготной ипотеки мы видим, что вырос спрос на семейное жилье. По сравнению с первым полугодием 2019 года количество проданных в «Северной долине» двухкомнатных квартир увеличилось в 2,3 раза, трехкомнатных квартир — в 2,6 раза, а студий продано на 48% меньше. Средняя площадь квартир, которые у нас покупают в ипотеку, всего за три месяца выросла с 42 до 48 кв. м.
Конечно, это также связано с тем, что квартирография нашего жилого комплекса в целом стала больше ориентирована на семейное жилье. Но льготная ипотека стала дополнительным и существенным катализатором спроса. Кроме того, в апреле на базе ипотеки с господдержкой мы запустили программу со ставкой 0,5% на первый год на большой пул квартир в «Северной долине», что также поддержало продажи.
Немаловажно, что льготная ипотека может сочетаться и с программой трейд-ин. Покупатели сдают в зачет свою прежнюю квартиру, берут ипотеку с исторически низкой ставкой и улучшают жилищные условия. Трейд-ин стал данностью для рынка. Не у всех покупателей есть возможность и время сперва заниматься продажей старой квартиры, потом покупкой новой. Удобнее все это делать прямо в офисе застройщика в режиме одного окна.
Много ли сделок вы фиксируете по семейной ипотеке (4,5%)? Какие квартиры востребованы по этой программе?
Доля семейной ипотеки в первом полугодии у нас составила около 6% от всех продаж. Наиболее востребованы по этой программе двух- и трехкомнатные квартиры, их берут практически поровну.
Изменились ли покупательские предпочтения в этом году или по-прежнему важна цена, транспортная доступность и т.д.? Для ипотечных покупателей важнее ставка, первый взнос или величина ежемесячного платежа?
Акцент смещается в сторону улучшения жилищных условий, приобретения семейных квартир. А поскольку цена остается одним из ключевых факторов при принятии решения, то все большим спросом пользуются компактные, но функциональные планировки.
Например, двухкомнатные квартиры площадью 35-50 кв. м и трехкомнатные квартиры площадью 55-65 кв. м, с кухней-гостиной и изолированными спальнями.
С одной стороны, такой метраж обеспечивает достаточно доступную стоимость. А с другой стороны, у членов семьи появляется свое выделенное пространство для отдыха и, при необходимости, для работы. Что, как показал период самоизоляции, важно для современного дома.
Что важнее — ставка, первый взнос или величина ежемесячного платежа — зависит от жизненных обстоятельств и финансовых возможностей конкретного покупателя. Если собственных средств немного, то при выборе ипотечной программы клиент отталкивается от размера первого взноса.
Вырастут ли цены на новостройки до конца года? Ведь покупательская способность падает, Минфин фиксирует сокращение доходов населения.
Цены продолжат рост, так как растет себестоимость строительства, снизились темпы вывода новых проектов. Рынок сужается, наиболее ликвидные варианты достаточно быстро вымываются, а ипотека с господдержкой серьезно стимулирует спрос. С другой стороны, покупательская способность населения действительно не растет.
С начала года на массовом рынке цены выросли на 5-7%, до конца года могут вырасти еще на 3-4%, если не случится ничего экстраординарного. Ключевая ставка снижается, а это означает снижение ставок не только по кредитам, но и по вкладам. Кроме того, изменился налог на доходы физических лиц с процентов по крупным вкладам.
Таким образом, вложения в недвижимость как альтернатива вкладам становятся еще более привлекательным инвестиционным инструментом, что в определенной степени будет отражаться на спросе на жилье.
Если осенью случится вторая волна пандемии — готов ли рынок новостроек Петербург и области к ней? В целом, каким вам видится завершение года?
Если говорить про то, как развивается ситуация сегодня, то ограничения поэтапно снимаются, открывается все больше организаций, люди все более уверенно себя чувствуют. На рынке первичной недвижимости это постепенно конвертируется в сделки, поскольку при такой крупной покупке, как квартира, особенно в ипотеку, важна уверенность в завтрашнем дне и в собственных силах.
Конечно, если случится новая волна ограничений, то это вызовет колебания спроса. Но для рынка возвращение к самоизоляции уже не станет шоком, поскольку в первом полугодии как застройщики, так и покупатели получили большой опыт. Инструменты для дистанционных продаж планомерно развиваются, есть понимание, как выстраивать работу даже в таких условиях.
Главное, чтобы эпидемиологическая обстановка не отражалась на темпах строительства, сроках сдачи домов. Сейчас ситуация достаточно спокойная. В России актуализирован перечень системообразующих организаций, в который вошли, в том числе, ведущие застройщики. Их работа отслеживается на федеральном уровне, а продажи через счета эскроу, доля которых постоянно растет, обеспечивают деньгам покупателей дополнительную сохранность.
Наши стройки идут по графику. Летом мы ввели 5 очередь ЖК «Юнтолово» и 14 очередь «Северной долины», это 96 тыс. кв. м жилья, а всего 156 тыс. кв. м недвижимости. До конца года планируем построить еще 10 корпусов комфорт-класса в рамках 15 очереди «Северной долины» и вывести на рынок новые лоты.
Читайте также
«Тем, кто думает о покупке квартиры, советуем не затягивать с решением – многие застройщики уже анонсировали повышение цен»
«Многие потенциальные покупатели рискуют остаться без постоянного дохода. Пока трудно представить, что нас ждет осенью»
Автор: Елена Смирнова
Дата публикации 05 августа 2020
