Выступая на Жилищном конгрессе, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева представила анализ текущей ценовой ситуации на первичном рынке Санкт-Петербурга. Новострой-СПб приводит самые интересные данные, которые характеризуют сегмент новостроек и позволяют спрогнозировать дальнейшую динамику цен.
По замечанию Ольги Трошевой, Санкт-Петербург и пригородная зона Ленинградской области воспринимаются аналитиками как единый объем первичного рынка жилищного строительства, альтернативный выбор осуществляется как на территориях пригорода, так и на развивающихся окраинах города, поэтому эксперты рассматривают их зачастую целиком, но также проводят анализ и отдельно по регионам.
На прилегающие к городу территории в общей структуре сделок приходится около 28%: доля снижается. Еще в 2014-2015 годах этот показатель составлял более 30-35%. Это находит отражение в средних бюджетах сделок.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», средняя цена квадратного метра в массовом сегменте в Санкт-Петербурге выросла на 20 тысяч рублей: с 81,6 тыс. рублей до 101,3 тыс. рублей. За последний год динамика составила 5%. При этом цена «квадрата» в новостройках Ленинградской области изменилась несущественно: с 65,1 тыс. рублей в 2013 году до 67 тыс. рублей по итогам III квартала 2018 года. «Массовый сегмент составляет превалирующую долю в сделках, это более 80% в рассматриваемый период. Сегодня в массовом сегменте у нас индикатор на конец сентября 101,3 тысяч за квадратный метр. Это цена среднего предложения, безусловно, но есть разделение по классам — сегментам «эконом» и «комфорт». В экономе это порядка 85 тысяч рублей за «квадрат» и 112 тысяч рублей за «квадрат» в комфорте», — отметила Ольга Трошева.
Эксперт отметила, что значительный подъем спроса, который наблюдается начиная с июня, позволил застройщикам скорректировать цены в сторону повышения. Суммарный рост стоимости квадратного метра в новостройках массового сегмента Санкт-Петербурга по итогам 2018 года может составить 8%, полагают аналитики КЦ «Петербургская недвижимость». Совокупный объем спроса по итогам года может достичь 4,6-4,8 млн квадратных метров: может повториться результат рекордного 2014 года.
Рост цен на новостройки экономкласса в Ленинградской области (+8% по сравнению с концом 2017 года) эксперты объясняют изменением структуры предложения: вымыванием низкобюджетных проектов, прекращения продаж в «спорных» проектах, где, по мнению Ольги Трошевой, цена предложения была «на грани». «У нас есть проблемные объекты, и рынок в этой локации подчистился, соответственно — цена несколько поднялась. Рост среднего уровня цен в Ленинградской области — это не повышение напрямую», — отметила эксперт.
Средние бюджеты покупки повысились сразу в ряде локаций. «За месяцы активного спроса произошло вымывание более низкобюджетного предложения, и мы видим, как изменились средние бюджеты по локациям — бюджеты, действительно, повысились. В востребованных проектах, даже в проектах комплексного освоения, масштабных кварталах, повышение среднего бюджета сделки доходило до 10-12%», — подчеркнула Ольга Трошева.
Ценовая политика застройщиков зависит от ряда факторов: от того, единственный это проект для компании или нет, является ли новостройка объектом точечной застройки или проектом комплексного освоения территорий, от планов по темпам продаж.
«Все это влияет на цены и их рост в конкретных объектах. Заметен рост цен на объекты комфорт-класса у метро: при выходе в продажу практически на старте застройщики имеют возможность повышать цены в тот же день, набирая объем покупателей. Мы недавно выводили на рынок объекты, и могу сказать, что спрос колоссальный. Объекты у метро показали свой рост, и это и 10%, и 15% в год в среднем, были такие объекты, выводящиеся сейчас уже на высокой стадии строительства, с ростом 30%. Есть объекты, которые буквально на старте продаж уже показывают прирост. Конечно, влияет местоположение и репутация застройщика», — комментирует Ольга Трошева.
В Санкт-Петербурге средний бюджет покупки студии в массовом сегменте новостроек составляет 2,6 млн рублей, «однушки» — 3,9 млн рублей, двухкомнатной квартиры — 5,9 млн рублей, трехкомнатной — 8,2 млн рублей. В Ленинградской области основное предложение студий сосредоточено в среднем бюджете 1,9 млн рублей, однокомнатных квартир — 2,8 млн рублей, двухкомнатных квартир — 4,1 млн рублей, трехкомнатных — 5,4 млн рублей.
Около 12% сделок проходит с квартирами, где цена квадратного метра ниже 65 тысяч рублей, порядка 31% сделок — с новостройками, где цена «квадрата» укладывается в 65-85 тысяч рублей. Больше всего покупок (39%) приходится на квартиры стоимостью 85-105 тысяч рублей за квадратный метр. На более дорогие лоты обращают внимание 18% покупателей.
При этом Топ-10 локаций привлекают 61% покупателей. Так, на локацию Бугры – Мурино – Новое Девяткино (аналитики объединяют эти точки на карте в один район для анализа) приходится 15% спроса. Также востребована Каменка — локация Приморского района, где ведется активное строительство (10% спроса). Популярны Парнас, Кудрово, Ново-Сергиево (где строится масштабный проект «Солнечный город»), Средняя Рогатка.
Читайте также
Новостройки у метро «Девяткино»: купить квартиру можно по цене от 1,1 млн рублей
Спрос на новостройки бизнес-класса в Санкт-Петербурге вырос на 45%
Прогноз рынка новостроек до конца 2018 года: сколько будут стоить квартиры в Санкт-Петербурге и Ленинградской области?
Купить квартиру, перепродать, заработать 40% — миф или реальность?
Дата публикации 16 октября 2018
