На прошлой неделе общественность Петербурга всколыхнуло сообщение о том, что правительство приостановило регистрацию новых ДДУ в новостройках, по которым задержка передачи квартир собственникам составила более шести месяцев. Каким образом такое решение властей отразится на дольщиках и на рынке жилья в целом, выяснил Новострой-СПб.
Кто в списке
Официальное уведомление в соответствии со вступившими в силу поправками в 214-ФЗ было направлено Администрацией Ленинградской области в Управление Росреестра. В этом списке, по сообщению СМИ, 39 строительных компаний (часть из них аффилированы друг с другом). Власти Санкт-Петербурга также подготовили свой черный список (в нем 38 проблемных объектов, большинство из них и ранее находились на особом контроле). Запрет можно снять при наличии дополнительных соглашений о переносе сроков, подписанных абсолютно всеми участниками строительства.
В черные списки попали не только те девелоперы, которые уже замечены в срывах сроков. Есть и еще одна причина, по которой на компании накладываются подобные ограничения – это отсутствие специальных счетов в уполномоченных банках. Если девелопер устраняет существующую у него проблему, то, по мере поступления новых данных, компании могут разрешить продолжить продажи в рамках 214-ФЗ.
Список застройщиков, которым запрещено продавать квартиры в собственных объектах
Работающие в Ленобласти:
«Аквамарин», «Бригантина», «Айбер Звезда», «Айбер Сказка», «Гранд-Строй», «Норманн ЛО», «Норманн», «Норманн-Запад», «Демидовский парк», «Стройлес», «МонтажСтрой», ИСК «ИнтерСтрой», «Вира», «Гринвич», «Элемент-Бетон», «Оникс», «Промстрой», СК «Навис», «ЛенОблСтрой», «ЛенСпецСтрой», СК «Нева-Сити», «Тараформ», «Интекс», «Финнранта Строй», «ПортЖилСтрой», «СТИ 25», «Петро-Инвест», «НСК-СтройПроект», «Ижорские просторы», «ОблСтрой 55», «СНВ Северо-Запад», СК «Козерог», «Мегаполис-Развитие», «Европейская слобода», «Альтаир-Инвест», «Альтаир», «ГлавСтройКомплекс», «ИК СУ», «Нев-Альянс-Строй»
Работающие в Санкт-Петербурге:
«Дальпитерстрой», БП «Истейт-Ланское» (ГК «С.Э.Р.»), «Оптима груп», ГК «Город», «СУ-155», «Норманн-Центр», «Петротрест-Монолит», «Титан», «Ареал», «Питер-Констракшн», «ТехноБалтСнаб», «Рант»
Источник: bn.ru
При этом представители одного из «проблемных» объектов, пожелав остаться анонимными, сообщили следующее: «На самом деле, нужно более внимательно прочитать материалы о причине приостановки. Речь идет о последних изменениях в 214-ФЗ: если застройщик при строительстве одного ЖК допустил просрочку более шести месяцев, которая станет известна к моменту сдачи в эксплуатацию, то госорганы могут не выдать разрешение на строительство следующего объекта. В рамках одного действующего проекта никто не вправе останавливать регистрацию ДДУ. Таким образом, проблемы не существует в принципе».
При этом в сети появляются «расширенные списки». В одном из них, в частности, фигурировал ЖК «Алгоритм». Представители компании-застройщика прокомментировали ситуацию для Новострой-СПб: «Спецсчет был открыт еще 15 августа 2018 г. Изменения в проектную декларацию внесены. Все сведения о жилом комплексе размещены на сайте наш.дом.рф. Нарушений по передаче квартир собственникам не было. Все объекты введены в эксплуатацию и переданы участникам долевого строительства вовремя».
Оперативно отреагировал на появление списков отдел продаж ЖК «Дома на Коралловской» (проект также фигурировал в одном из расширенных списков). «Проект ЖК «Дом на Коралловской» во Всеволожске был запущен во втором полугодии этого года. Мы воспринимаем данную ситуацию как технический сбой. Для нас это стало большим сюрпризом, так как специальный счет, который необходимо иметь каждому застройщику по новым правилам, был открыт вовремя, а именно 23 августа 2018 года. Информация об открытии счета есть даже на нашем сайте. А 4 октября, дополнительно ко всем шагам, которые были сделаны до этого, информацию об открытии счета предоставили во все компетентные органы. Строительные работы идут по графику. На нашу работу данный вопрос не повлияет. Мы работаем в штатном режиме», — рассказали Новострой-СПб представители застройщика.
Очевидно, что сейчас идет переходный период: даже те компании, которые обязательства перед дольщиками исполняют и соблюдают все нормы закона, могут оказаться в «черном списке» просто из-за того, что какая-то информация вовремя не была донесена до властей. Кроме того, у ряда застройщиков возникают вопросы относительно законодательных новшеств, и на разрешение коллизий требуется время. Схожая ситуация сейчас складывается и в Московском регионе: там в «черный список» попала, как минимум, одна компания, которая открыла спецсчет в уполномоченном банке в срок. А один из застройщиков добровольно взял паузу и приостановил продажи в следующих корпусах своего проекта, чтобы перестроиться под новые правила реализации новостроек.
Почему возникают просрочки
Однако, безусловно, в списках, попавших в СМИ, оказались компании, которые обязательства перед дольщиками не выполнили, но и до процедуры банкротства пока не дошли. Новострой-СПб решил выяснить, почему в принципе возникают просрочки, и как различные запретительные меры сказываются на дальнейшей судьбе проблемных проектов.
Как показывает практика, просрочки по срокам сдачи строительных объектов возникают время от времени почти у всех, даже у стабильных игроков рынка. Причины их появления могут быть абсолютно разными — как объективными, так и субъективными, и далеко не всегда здесь виноват застройщик.
Участники рынка выделяют несколько основных факторов возникновения просрочек:
— геологические проблемы на этапе котлована (при раскопках обнаруживаются захоронения, подземные реки и т. п.);
— финансовые проблемы (недостаточное финансирование, непрогнозируемый рост цен на строительные материалы, неправильное финансовая модель проекта);
— нарушение общих правил менеджмента организации (нарушаются графики финансирования и, соответственно, графики производства работ);
— отсутствие спроса в условиях нестабильной экономической ситуации в стране;
— проблемы с получением разрешения на подключение к коммуникациям (ресурсоснабжающие организации, будучи монополистам в своей области, могут изменить нормы и требования к возведенному объекту. В данном случае от застройщика мало что зависит);
— ошибки при выборе поставщиков и подрядных организаций (при невыполнении подрядчиками своих договорных обязательств застройщику приходится искать других партнеров, что неизбежно сказывается на темпах строительства);
— дополнительные обязательства по созданию объектов транспортной и социальной инфраструктуры.
Очень серьезная проблема связана с выполнением своих обязательств ресурсообеспечивающими организациями, подчеркивает Олег Островский, сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», зампредседателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Как правило, с энергетикой возникает проблема, когда застройщики-инвесторы выполняют обязательства перед этими компаниями, а те, в свою очередь, нарушают сроки подготовки объектов.
Еще один важный момент — финансовая сторона вопроса, продолжает спикер. Большинство компаний-застройщиков в Санкт-Петербурге работает на постоянной основе с банками, кредитуется: деньги дольщиков сегодня — не единственные средства для того, чтобы строить дома. В перспективе останутся только два источника получение средств на строительство (в условиях перехода на проектное финансирование) — кредиты банков и собственные средства девелоперов. В этом есть плюсы и минусы как для застройщиков, так и для дольщиков. С одной стороны, деньги граждан будут надежно защищены, правда, за это придется дополнительно платить. С другой — отсутствие денег дольщиков и привлечение банковских кредитов для строительства окажется более сложной и дорогостоящей схемой для застройщиков. Хотя сейчас есть разные заявления: например, при соблюдении определенных условий Сбербанк собирается (в отдаленной перспективе) обслуживать застройщиков с процентом 0,1% годовых. Это представляется скорее некой декларацией, благими намерениями, нежели реальными планами.
«Просрочки строительства могут возникать из-за недобросовестности застройщика. Цикл согласования документов — это 40% готовности всего объекта. Как только из-под земли вырастают первые этажи, это должно означать, что застройщик согласовал всю будущую инженерию, проектную декларацию, планировочные решения и так далее. Ведь сам монолит льется очень быстро и коробка дома возводится прямо на глазах. Поэтому многие показывают этап строительства, а по документам работают по окончании строительства, что неправильно»
Анна Симашова, Генеральный директор агентства недвижимости «ВамКНам»
Одной из основных причин срыва сроков строительства Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, называет постоянно меняющееся законодательство и его реформирование «задним числом». Из-за этого застройщики входят в инвестиционный проект на одних условиях, а выходить из него приходится уже на совершенно других условиях.
«Запрет регистрации ДДУ — это история того же типа, поясняет спикер. Как можно применять новые нормы закона к уже реализуемым проектам? Это противоречит базовым принципам законодательства и может вызвать на рынке настоящий апокалипсис. Да, в ряде случаев в задержке строительства виноват именно застройщик. Но с каждым проектом нужно разбираться индивидуально, а не подводить всех без разбора под одну норму».
«Опытные девелоперы учитывают при планировании проектов возможность появления различных проблем, что позволяет практически исключить случаи изменения сроков ввода и гарантировать своевременную передачу ключей дольщикам. Как правило, сложности возникают у компаний без необходимого опыта и финансовой устойчивости»
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»
Задержка сроков сдачи: когда начинать волноваться
Покупатели недвижимости задаются нередко вопросом: какую задержку сроков по сдаче конкретного объекта долевого строительства и проекта в целом можно считать приемлемой, а когда следует бить тревогу и бежать за помощью к юристам? По данным агентства развития и исследований недвижимости Санкт-Петербурга, средняя задержка реализации объектов составляет от шести до 11 месяцев.
Анна Симашова считает, что среди надежных застройщиков задержки сроков сдачи случаются крайне редко. Бывают исключения, когда застройщик выплачивает штрафы за просрочку ввода. Ранее, до существования 214-ФЗ, средняя задержка составляла 33 месяца, и многие объекты достраиваются до сих пор. «Те же, кто надежно возводит дома, но, по тем или иным причинам не укладываются в сроки, в среднем задерживают на полгода», — отмечает спикер.
Ольга Трошева предлагает разделить задержки на три вида: в пределах одного квартала, на полгода-год, а все что больше — уже считать долгостроями. «В первом случае, как правило, имеют место незначительные трудности в возведении дома, с которыми застройщик справляется и не нарушает сроки передачи ключей. В остальных случаях изменения сроков имеют под собой более глобальную причину и могут привести к нежелательным для покупателей последствиям», — предупреждает эксперт.
Впрочем, средняя температура «по больнице» вряд ли может отобразить реальную ситуацию на рынке, говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация». Слишком большая разница по переносу сроков у разных компаний — у кого-то три месяца, у кого-то год, у кого-то четыре года. Перенос сроков на год следует отнести к тревожным сигналам, хотя в каждом случае все индивидуально.
«В ДДУ в обязательном порядке указывается срок передачи квартиры дольщику. Именно за нарушение этого пункта дольщик вправе требовать финансовую компенсацию за каждый день просрочки. Мы всегда рекомендуем клиентам внимательно читать договор. Потому что, как правило, официально заявляемый срок сдачи дома один, а срок передачи ключей — это плюс 6-18 месяцев к этой дате. Так застройщики перестраховываются. Если по каким-то объективным причинам дом сдадут на несколько месяцев позже, чем планировалось, то застройщик все равно успеет всех заселить в срок»
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»
Как скажется изменение законодательства на обычных гражданах
Поправки, внесенные в 214-ФЗ, направлены на то, чтобы защитить права дольщиков. Но какой эффект они окажут на ситуацию на рынке недвижимости в целом, говорить пока рано. Нововведения только вступили в силу, и потребуется некоторое время, чтобы сделать соответствующие выводы.
С одной стороны, закон позволил дольщикам, что называется, успокоиться. Сегодня покупатель открыто может получить информацию о застройщике, агентства недвижимости также рассказывают о всех плюсах, минусах, надежности, опыте. Идет открытый диалог рынка с покупателем, комментирует Анна Симашова.
После того как несколько лет назад почти 100% застройщиков перешли на ДДУ, при переносе сроков сдачи объекта дольщик получил лучшие возможности по взысканию неустоек и штрафов. Каждый день просрочки означает увеличение суммы, которую строительная компания должна будет возместить покупателю жилья по ДДУ. Поэтому большинство девелоперов стали вести более продуманную финансовую политику и лучше контролировать ход строительства.
С другой стороны, в будущем возможно и определенное негативное влияние, так как не все компании имеют возможность возводить дома на собственные средства без привлечения средств дольщиков. А нет продаж — нет строительства. «Особенно удручающе сейчас обстоят дела в Ленобласти. В недалеком будущем нас ожидает большое количество долгостроев, заниматься которыми придется либо государству, либо другим строительным компаниями, если это входит в сферу их интересов, либо инвесторам, которые увидят в долгострое прибыльный объект с его возможной дальнейшей переквалификацией в апартаменты или гостиницу», — полагает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Запрет регистрации новых ДДУ — оправдана ли такая мера со стороны властей?
Приостановка регистрации новых ДДУ в проектах, по которым задержка передачи квартир собственникам составила более шести месяцев, вызвала множество дискуссий. Оправдана ли такая мера со стороны властей? Не приведет ли она к тому, что объект превратится в долгострой? Ситуация двоякая.
Действительно, большинство объектов, включенных в приведенный список — проблемные проекты с длительными задержками. Нововведения направлены на недопущение образования новых обманутых дольщиков, ведь покупатели не всегда могут реально оценить риски строительства, тем более что в таких случаях жилье предлагается по цене существенно ниже рынка. Было уже немало ситуаций, когда один объект застройщика достраивался за счет дольщиков других проектов. До какого-то момента такая схема работает, но она практически всегда обречена в долгосрочной перспективе. Ограничение продаж в данном случае несет риски появления новых обманутых дольщиков и начала банкротных процедур, но аналогичные риски есть и при продолжении продаж в проблемных объектах, комментирует Александр Рогатых, председатель совета директоров строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».
К сожалению, могут пострадать и стабильные компании, задержка сдачи объектов в которых произошла по независящим от застройщика причинам. Новые нормы, вводящие понятие «Один объект — один застройщик», по сути, должны исключить негативные последствия, связанные с влиянием одного затянувшегося проекта на другие. Многие компании для большей финансовой прозрачности работали по такой схеме и до того, как она стала обязательной, однако на рынке пока остаются и объекты, которые достраиваются по старым правилам. В данной связи норма требует некоторых корректировок, полагают эксперты.
«Я думаю, что это обоюдоострый меч, — говорит Олег Островский. — Данная мера подстегнет застройщиков к тому, чтобы не нарушать сроки строительства. В этом году в Санкт-Петербурге, к сожалению, значительная часть застройщиков не укладывается в заявленные сроки ввода объекта в эксплуатацию. В то же время, это защитит потенциальных покупателей жилья от того, чтобы заключать новые договоры с компаниями, у которых уже есть проблемы с соблюдением сроков строительства. Мера, с одной стороны, положительная, предупредительно-защитительная, повышающая ответственность застройщика перед участниками строительства. С другой — она может стать препятствием для завершения строительства объектов, имеющих высокую степень готовности и часть свободных квартир. Очевидно, что нельзя всех стричь под одну гребенку. Здесь нужен дифференцированный подход. Знаю, что Комитет по строительству Санкт-Петербурга такую позицию разделяет и довел ее до Минстроя и народных депутатов».
Многие застройщики называют принятые меры «убийством рынка».
«Запрет регистрации новых ДДУ лишает такие компании как финансирования, так и доверия со стороны покупателей. А вернуть его будет уже практически невозможно»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
«Мы можем получить «мертвые» кварталы, построенные на 80%, которые будут простаивать в таком виде не один год. А свободных пятен под застройку, как известно, и так немного. Правда, на крупных и влиятельных застройщиках, имеющих в своем портфеле не один сданный объект, это мало отразится. Они отмечают лишь сезонные спады и подъемы покупательской способности, которые практически не выходят за стандартные рамки год от года», — отмечает Алексей Бушуев.
Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента, считает, что есть всего два варианта развития событий для застройщиков, по объектам которых приостановлена регистрация ДДУ:
— найти способ «разморозить» объекты, привести документы в рамки законодательных норм, устранить все замечания;
— уйти в банкротство по данным объектам.
Иначе говоря, закон или соблюден, или нет. Эксперт называет такие ограничения вполне обоснованными: «если застройщик задерживает передачу ключей более чем на полгода — это говорит о систематических проблемах в проекте. Насколько известно, речь идет именно о таких задержках. Продавать недвижимость по 214-ФЗ в этих проектах не имеет никакого смысла, так как ответственность в этом случае несут уже страховщики или банки».
Впрочем, многие спикеры не соглашаются с данной позицией как раз именно из-за срока (шесть месяцев), называя его спорным. Такая задержка может возникнуть по независящим от застройщика причинам и не всегда свидетельствует о серьезных сложностях на объекте. А вот запрет на регистрацию ДДУ может усложнить финансирование стройки и вряд ли ускорит процесс ввода в эксплуатацию, уверен Дмитрий Михалев. К тому же, речь идет о приостановке регистрации не только ДДУ, но и других договоров, например, договоров уступки. Заложниками здесь оказались простые люди, которые теперь не могут продать свои квартиры, отмечает директор по продажам и маркетингу «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
Не содействуя решению проблемы, власти могут создать дополнительные преграды на пути достижения желаемого результата, увеличивая вероятность еще большей задержки окончания строительства или прекращения строительства в принципе, полагают эксперты. Сейчас в законе не дифференцируются причины возникновения проблемы у застройщика. «Не создаются условия для скорейшего решения трудностей, и уж тем более законодательство не решает проблему застройщика. Единственная цель норм — обеспечить невозникновение новых участников долевого строительства на этом объекте», рассуждает Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам Группы RBI. Государственным органам необходимо разбираться в причинах и искать возможные пути решения по достройке объекта в кратчайшие сроки, уверен эксперт. Если ситуация позволяет их найти — содействовать застройщику в решении проблем, в том числе с усилением контроля за расходованием денежных средств. В этом случае можно сохранять возможность привлечения дополнительного финансирования за счет средств дольщиков, а также находить пути дофинансирования строительства за счет государственных или банковских структур. «Если же ситуация на объекте дает четкое представление о том, что исключительно мерами контроля и содействия проблемы не могут быть устранены, только в этом случае имеет смысл приостанавливать возможность привлечения застройщиком средств дольщиков. Но тогда необходимо иметь инструменты и механизмы, позволяющие обеспечить защиту интересов граждан, уже привлеченных к строительству. Таких инструментов, как для первой, так и для второй ситуации, законодатель разрабатывать не спешит», — отмечает Станислав Михайлов.
«Меры властей достаточно неоднозначны. Есть возможность того, что они могут ухудшить ситуацию или привести к потребительскому экстремизму. Все это может помешать даже тем стройкам, где были шансы на завершение проекта»
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»
Компании, попавшие в списки, не могут рассчитывать на помощь федерального или регионального бюджета. На такую помощь могут рассчитывать дольщики, а не бизнес, который взял на себя обязательства и не выполнил их. Проблему здесь может решить не финансовая поддержка, а управление проблемным проектом — привлечение туда банковского и проектного финансирования, создание положительных условий для работы страховых компаний, привлечение профессионального девелопера для достройки жилья, считает Александр Кириятских. Таким образом можно достроить объект, предоставить некоторую компенсацию девелоперу и снять проблему обманутых дольщиков. По мнению эксперта, сейчас достройка проблемных объектов — зарождающийся рынок для крупных игроков, профессионалов способных проанализировать проблемный объект и эффективно работать с ним в рамках законодательства.
Читайте также
«Эпоха долевого строительства уходит»: блиц-опрос о будущем рынка новостроек
«Брошенных и кинутых дольщиков больше не будет»
«Застройщики — это динозавры в радиационном мире»: взгляд эксперта на взаимоотношения девелоперов и властей
«Мы расхлебываем недостатки долевого строительства»: эксперты — о проблемах у застройщиков Санкт-Петербурга
Дата публикации 10 октября 2018
