Времена, когда можно было купить квартиру «на котловане», а через два года продать ее и выручить миллион, похоже, начинают уходить в прошлое, зарабатывать на разнице цен на жилье сегодня становится все сложнее. По мнению экспертов, рынок жилья затоварен, поэтому инвесторы прибегают к другим инструментам. Новострой-СПб выяснил, сколько сейчас составляет разница в цене на жилую недвижимость от «котлована» до получения разрешения на ввод в эксплуатацию и можно ли все же на ней заработать.
Рост без гарантии
Раньше разница в цене от «нулевого этапа» строительства жилого комплекса до окончания работ составляла порядка 30–40%. Сейчас все очень сильно зависит от проекта, поэтому к инвестициям необходимо подходить с осторожностью, особенно если нет большого опыта. Тем не менее, по словам некоторых экспертов, заработать все же реально.
По оценкам аналитиков компании «Главстрой-СПб», в среднем по разным проектам в сегменте масс-маркет от стадии котлована до сдачи объекта в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличивается на 15–20%, в наиболее ликвидных жилых комплексах рост может быть больше — до тех самых 30%, которые раньше были фактически гарантированы. При этом ликвидность объекта, в первую очередь, определяется локацией и стратегией застройщика в области ценообразования.
Однако роста цен на 20% в сегодняшних условиях гарантировать никто не будет. «Наличие большого объема предложения на рынке новостроек, а также существенное снижение ставок по ипотеке на вторичном рынке недвижимости ограничивают потенциал рост стоимости квадратного метра по мере строительной готовности объекта. Кроме того, предстоящая отмена «долевки» и переход на проектное финансирование в принципе лишают покупателя возможности приобрести жилье на начальном этапе строительства с привлекательным дисконтом», — отмечают в «Главстрой-СПб».
В поиске альтернативы
Инвесторы тренды уловили и стали искать другие инструменты для заработка. К примеру, сейчас многие вкладываются в апартаменты и получают гарантированную доходность. На данный момент доля инвесторов на рынке жилья, по оценкам экспертов, составляет не более 10–15%. В ближайшей перспективе инвесторов, вкладывающих в «классическое» жилье, может стать еще меньше, особенно после отмены долевого строительства. «Однако недвижимость остается максимально безопасным способом размещения денежных средств с неплохой доходностью. Поэтому новостройки будут интересны с целью покупки квартир для сдачи в аренду, а не в расчете на рост цен по мере строительной готовности», — говорят в «Главстрой-СПб».
Для заработка на разнице в цене подходят точечные проекты в старых, обжитых районах Санкт-Петербурга, где локально сформирован отложенный спрос, есть близость к скверам, водоемам или достопримечательностям, говорят участники рынка. Также привлекательны жилые комплексы сегмента масс-маркет, расположенные в удачных локациях с хорошей транспортной доступностью и перспективами развития. Повышает ликвидность жилья расположение рядом с объектом зеленых зон и водоемов, появление новой станции метро, крупного торгового или офисного центра.
Руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов отмечает, что возможностей для заработка на разнице в цене в зависимости от стадии строительной готовности стало меньше, так как все чаще компании выводят жилье на более поздних стадиях, а разница в цене составляет обычно 10%. «Причин для такой перемены несколько, в том числе увеличение конкуренции и ввод проектного финансирования. Теперь у большинства застройщиков нет необходимости привлекать большие инвестиции на начальных этапах», — говорит эксперт. Аналитик советует сравнивать цены на аналогичные проекты и выбирать тот, где стоимость ниже.
«Чтобы выбрать проект для инвестирования, нужно сравнить его цену с аналогичными у конкурентов, и если она ниже на 10–15%, то объект подходит для инвестирования. Правда, в таком случае нужно внимательно изучить репутацию компании, чтобы не вложиться в недострой. Также можно выгодно инвестировать в проект, располагающийся на перспективной территории. Если место хорошее и пока не освоенное, а после вас там начинают строить другие объекты, вероятно, через несколько лет там появится развитая инфраструктура, что увеличит цену объекта на 30–40%».
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании «ЦДС»
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей полагает, что 30–40% на разнице цен на жилье на разных этапах можно получить, если приобретать квартиру еще на этапе предпродаж, когда при 100% оплате возможны минимальные цены. «Необходимо выбирать проекты с «правильным» ценообразованием от крупных игроков, заинтересованных в обеспечении объемов продаж, а также «незакредитованные» проекты, рассчитывающие только на поступления от продаж», — советует эксперт.
Как не остаться в проигравших?
Елизавета Конвей также предупреждает о риске и вовсе проиграть, а не заработать на разнице цен. «Такой риск есть, особенно если проект переоценен, его маркетинговый бюджет раздут, за счет чего нагнетается искусственный ажиотаж, в результате которого в начале цены растут, а затем корректируются», — отмечает спикер.
Директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко рассказывает, что девелоперы сейчас закладывают в финансовые модели своих проектов рост цен на уровне 20-25% за все время реализации проекта. Более низкая цена на старте дает покупателям возможность экономии, однако это и своего рода плата за риски, связанные с темпами и ходом строительства. На более высокую разницу в цене в элитном сегменте сейчас рассчитывать не стоит.
«Застройщики с серьезной репутацией, а именно их объекты рекомендованы для надежных инвестиций, давно не ставят на старте низкую цену. Проектное банковское финансирование закрывает вопросы расходов на стройку, а значит, нет необходимости в большом потоке денежных средств с открытого рынка, делается ставка на рентабельность проекта. Если стартовая цена в проекте достаточно высокая, запас ее роста — уже невелик. Если цена в объекте «конфликтует» с рынком, есть риск, что объект останется невостребованным и рано или поздно, девелопер будет вынужден эту цену понижать», — предупреждает эксперт.
Купить — не значит продать
Однако если разница в цене на разных стадиях готовности все еще существует, это не значит, что частный инвестор легко сможет переложить ее себе в карман. Подорожавшую недвижимость еще надо будет реализовать, а сделать это не так-то просто, причем это не зависит от класса жилья.
«В последние годы предложение опережало спрос, и на фоне строящегося жилья в руках девелоперов накоплен большой запас готового. Ассортимент велик, продавать его нужно, политикой ценообразования в рамках проекта управляет девелопер. А это значит, что инвестор, вложивший деньги в объект, при продаже столкнется с серьезной конкуренцией как по предложению, так и в цене, со стороны девелопера. Покупатель более охотно приобретает квартиры у самого девелопера, чем по переуступке, особенно, когда ему предоставляются всевозможные скидки», — говорит Екатерина Немченко. Таким образом, в большом объекте при перепродаже предмета инвестиций будет сложно конкурировать с большим предложением готового жилья, которое останется у застройщика. Чтобы привлечь внимание покупателя, нужно будет дать цену более низкую, чем у самого девелопера, что существенно повлияет на маржинальность инвестиционного проекта и не даст ожидаемого дохода.
«В связи с большим предложением жилья, сроки экспозиции объекта при высоких ожиданиях дохода от инвестиционных вложений могут стать длинными, что сказывается на стоимости денег во времени и может наступить момент, когда у инвестиций в недвижимость выиграет размещение денег на депозите в банке», — предупреждает Екатерина Немченко.
Ранее в интервью Новострой-СПб Вартан Погосян, директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development, рассказал о том, что сейчас на рынке не лучшие времена для инвесторов. «Инвестировать сейчас сложно, поскольку новостроек очень много и реализовать квартиру потом будет проблематично. Для инвестиций и заработка на последующей перепродаже я бы сейчас рынок недвижимости не рассматривал», — отметил эксперт.
Читайте также
«Город, который хочет привлекать туристов, обязан инвестировать в апарт-отели»
«Двушка» за 4 миллиона: какие варианты предлагают покупателям застройщики Петербурга
Майские старты продаж в новостройках Санкт-Петербурга
Названы комплексы апартаментов, которые подорожали на 25% в 2017 году
Дата публикации 25 июня 2018
