Власти Ленинградской области намерены запретить строительство квартир-студий — малогабаритного жилья, популярного за счет свой низкой стоимости. Новострой-СПб решил выяснить у участников рынка, чем может быть продиктовано такое решение, много ли студий сейчас строится в Санкт-Петербурге и Ленобласти и к чему может привести запрет на их проектирование.
Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development
Губернатор, по нашему мнению, имел в виду, что в районах, где появляется все больше новостроек со студиями, не хватает социальной инфраструктуры, так как людей в районе становится все больше, увеличивается нагрузка на существующую инфраструктуру (или она не строится в должном объеме), а количество больниц, детских садов и школ не растет.
В принципе, к инициативе о запрете согласования проектов жилья со студиями меньше 25 кв. м наша компания относится положительно. Потому что множить студии с маленькими метражами — это все равно что множить общежития нового типа: общежития и коммуналки вроде как сейчас расселяют активно, и заново возобновлять эту традицию не нужно.
Доля студий в Петербурге и области на сегодняшний день превысила 23%, они очень востребованы, поэтому наблюдается тенденция к росту их числа в квартирографии новых домов. Формат квартиры-студии завоевал большую популярность благодаря своей доступной цене. Самые распространенные среди покупателей варианты на первичном рынке — это как раз однокомнатные квартиры и студии. Цены на студии варьируются от 1,2 млн рублей до 2,5 млн рублей и более, все зависит от отделки, локации комплекса. В строящемся доме цена будет ниже. Самые дешевые студии — это те, которые меньше 20 кв. м, но надо понимать, что жилая площадь в них существенно меньше, они не такие комфортные. Также есть квартиры-пеналы и шкафы, о которых говорил губернатор — это один из вариантов квартиры студии, в которой дополнительно присутствуют шкафы-купе и кровати-трансформеры, что позволяет сделать жилье комфортным, несмотря на дефицит места.
В нашем проекте ЖК iD Мурино есть студии, поскольку мы строим жилье в сегменте масс-маркета. Но площадь студий у нас начинается от 25 кв. м, и они занимают около 20% от квартирографии, не больше. Мы большое внимание уделили проектам студий: например, в них по два окна, продуманное зонирование, и по факту это те же самые однокомнатные квартиры только без перегородки, уменьшающей пространство.
Покупательская способность в ситуации принятия инициативы не сильно изменится, потому что покупатель сейчас и так стоит на распутье: либо купить студию где-то в ближайшем пригороде, либо приобрести комнату в коммуналке в городе. Можно предположить, что либо активнее будут скупаться коммуналки, либо рынок примет тот факт, что есть студии, к тому же, конкурентных предложений по студиям — масса. Покупатель может повыбирать и купить студию и за 1,2 млн рублей, и за 1,4 млн рублей, и за 2,5 млн рублей — у кого на что хватает денег, возможности и желаний.
Студии покупают абсолютно разные категории граждан, но в большинстве своем это приезжие, а также молодые люди, которые хотят жить отдельно от родителей и их не пугает то, что они просыпаются на «кухне». Но есть и те, кто имеет свое жилье в Петербурге, они приобретают студию для ее последующей сдачи.
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге
К сожалению, отказом от студий в жилых комплексах ситуацию с инфраструктурой не исправить. Нормы обеспеченности социальной инфраструктурой рассчитываются в зависимости от общей жилой площади проекта, а не от количества так называемых «семейных» квартир. Наличие малогабаритных квартир в проекте продиктовано спросом, а не желанием девелоперов «строить клетушки». Сейчас больше 50% сделок на первичном рынке — это студии, однокомнатные квартиры и «евродвушки». Покупательская способность населения не позволяет уйти от небольших квартир, более того, мы видим общую тенденцию сокращения площади всех типов жилья для удержания стоимости на доступном уровне.
Само по себе наличие студий не влияет на комфорт дома, важна их доля в проекте и сами планировки. Встречаются жилые комплексы, где студии составляют больше 60% квартирографии (при комфортной норме не более 35%), причем это студии метражом 20-22 «квадрата», нарезанные узкими длинными прямоугольниками по 10-20 на этаже, с низким уровнем шумоизоляции. Но от таких неликвидных вариантов рынок постепенно уходит сам. Мы видим, что большим спросом сейчас пользуются однокомнатные квартиры или просторные студии.
Самые небольшие студии обычно приобретаются либо инвесторами, либо родителями для студентов как первое жилье, либо молодыми семьями с весьма ограниченным бюджетом. Исключить из ассортимента такие варианты было бы неправильно. Стоимость студий в 22 и 28 «квадратов» может различаться на треть, а разница в цене студии и однокомнатной квартиры — порядка миллиона. Для многих это существенная сумма, ограничивающая возможность улучшения жилищных условий и приобретения собственной квартиры.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»
Позиция нашей компании, которую мы транслируем много лет, состоит в том, что студии — это вариант для временного проживания. Потому что вряд ли кто-нибудь из людей мечтает всю жизнь прожить в маленькой студии. Как правило, такие квартиры приобретаются либо людьми, которые в течение нескольких лет планируют переехать в более просторное жилье, либо инвесторами — для дальнейшей сдачи в аренду и получения дохода. На мой взгляд, во втором случае для рынка недвижимости Ленинградской области гораздо перспективнее развитие сегмента апарт-отелей с гостиничным обслуживанием. Инвесторы, приобретая апартаменты в таких комплексах, получают стабильный доход, а арендаторы эффективно решают жилищный вопрос.
Когда в доме запроектировано много студий, это несет в себе несколько рисков. В частности, из-за большого количества малогабаритных студий в квартале неизбежны перенаселение, нехватка парковочных мест, частая смена арендаторов, не всегда ответственное отношение к общедомовому имуществу и критическая нагрузка на объекты инженерной, транспортной, дорожной и социальной инфраструктуры. Поэтому, если инициатива отказа от проектирования маленьких студий получит развитие, то в долгосрочной перспективе это окажет положительное влияние на рынок недвижимости Ленинградской области.
Юлия Роженцева, исполнительный директор АН «Домплюсофис»
Разговоры о запрете строительства квартир-студий в новостройках не новы. Многие эксперты выступали против такого формата жилья еще несколько лет назад, задолго до того, как были построены и введены в эксплуатацию комплексы, в которых львиную долю жилья составляют квартиры-студии. И их мотивация понятна, потому что, действительно, если мы посмотрим квартирографию новостроек в районах массовой застройки (в первую очередь, Мурино и Девяткино), в них преобладают студии, причем студии очень вытянутой формы в виде пеналов площадью 21-22 квадратных метра (2,5-3 кв. м в ширину, и порядка 7 кв. м в длину). В основном, это отголоски прошлого кризиса, когда в пятнадцатиэтажном доме на этаже проектировалось и строилось порядка 20 студий. По статистике в новостройках Мурино около 50% составляют студии.
Доля студий в черте Санкт-Петербурга значительно меньше, чем в Ленинградской области. В элит-классе превалируют планировки свободного типа площадью от 50 квадратных метров. В новостройках бизнес-класса можно встретить студии от 30 «квадратов», но их количество значительно меньше по сравнению с другими форматами планировок. Например, в нашем проекте — доме «Master на Серебристом бульваре» запроектировано 34 студии. Общая доля студий в бизнес-классе составляет порядка 20-25%. В комфорт-классе доля студий доходит до 35%. Студии предлагаются покупателям с отделкой от застройщика, и их площадь, как правило, составляет 25 квадратных метров.
Стоимость квартир-студий в Петербурге составляет 3,2-3,4 млн рублей с отделкой, в Ленинградской области — 1,8-1,9 млн рублей. Студии в комплексах, возводимых в черте Петербурга, которые реализуются по стоимости до 3 млн рублей, ликвидны, и они сразу же практически выкупаются.
В любом случае, студии пользуются популярностью у покупателей, потому что реализуются по низкой стоимости. Покупателями студий являются не только регионалы. Такой формат жилья популярен у студентов, молодых людей в качестве первого жилья, у покупателей, которые реализуют материнский капитал или субсидии, а также у тех людей, которые продают комнаты и стремятся улучшить свои жилищные условия. Хотя мы понимаем, что метр студии — самый дорогой в проекте. Метр студии дороже, но поскольку она меньше, итоговая стоимость получается меньше.
Если высказывания губернатора не останутся только высказываниями и студии в некоторой перспективе запретят возводить в проектах жилой застройки, возрастет стоимость студий в уже построенных комплексах. Как правило, если что-то запрещают, значит это начинает дорожать. И в этом есть перспективы для развития рынка переуступок, либо новой «вторички», потому что новые студии у застройщика будут дороже, а альтернативы им не будет. Цены на студии пойдут вверх, когда их количество и спрос выровняются.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС
Студии — это вынужденное изобретение рынка, ответ на запросы покупателей, которые не могут приобрести просторные квартиры, но хотят иметь собственное жилье. Доля студий особенно высока в проектах, реализуемых на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В ряде жилых комплексов она превышает 50% от общего числа квартир.
Небольшая площадь студий компенсируется доступной ценой, поэтому такое предложение остается востребованным на рынке. Оно популярно у студентов и молодых специалистов, пока не имеющих возможности приобрести большую квартиру. При этом часто у них нет и потребности в ней, так как дома они проводят чрезвычайно мало времени.
Студии — это востребованный рынком продукт, и, на мой взгляд, неправильно от него отказываться. Когда потребности покупателей изменятся, изменятся и характеристики предложения. Бессмысленно строить то, что не будет востребовано.
Читайте также
Квартира-студия в центре Петербурга повысит пенсию до 70 тысяч рублей в месяц
Дата публикации 26 ноября 2018
