Руководитель проектов компании «Master Девелопмент» Александра Королева в интервью Новострой-СПб рассказала о том, как выбрать апартаменты для инвестиций, в чем отличие апарт-комплексов и традиционных жилых проектов, как правильно купить гостиничный номер и получать с него хороший доход.
На рынке Санкт-Петербурга стали появляться инвест-отели. Что это за проекты, чем этот формат кардинально отличается от просто комплекса апартаментов?
Инвест-отель — это, в первую очередь, отель, гостиница. Так что и сравнивать надо с гостиницами, и здесь отличие в том, что номерной фонд принадлежит нескольким собственникам. Отличие от комплекса апартаментов в том, что это формат кратковременного пребывания, этот проект воспринимается потребителями, которые будут потом здесь останавливаться, именно так, потому что здесь есть соответствующая инфраструктура и сервисы.
К примеру, в Москве в комплексах апартаментов люди зачастую живут постоянно, это, по сути, жилье, но с какими-то ограничениями — например, без возможности постоянной регистрации.
Инвест-отель — это скорее маркетинговое понятие, потому что во всей документации проект фигурирует как гостиница и соответствует всем требованиям, предъявляемым к гостиницам. Инвест-отель — это не юридический термин. Девелоперы в Санкт-Петербурге постоянно ищут новые форматы, свои уникальные ниши, чтобы привлечь свою категорию клиентов.
Говорят, апарт-отелями Санкт-Петербурга интересуются даже инвесторы из Москвы. Это так?
Да, московские инвесторы инвестируют зачастую в коммерческую недвижимость. Петербургские апарт-отели, являющиеся полноценным инвестиционным продуктом, этим инвесторам также интересны. Такие инвесторы, как правило, рассматривают крупные лоты — покупают целыми этажами, есть сделки от 60 млн рублей. Они видят большой потенциал роста делового туризма в нашем городе, поэтому такие проекты интересны рынку.
То есть получается, что в Петербурге этот формат так сильно распространен, во-первых, в силу того, что девелоперы ищут возможность предложить интересный для аудитории продукт, а, во-вторых, потому что Петербург является популярным туристическим местом?
Да, все верно. Но и в Москве, кстати, подобные проекты сейчас тоже выводят на рынок, потому что местные девелоперы посмотрели, что такой опыт успешен.
Кому подходят такие проекты, кто покупает гостиничные номера и зачем?
Это инвесторы разного вида — кто-то занимается фондовым рынком и пытается разнообразить свой портфель инвестиций. Есть люди, которые рассматривают инвестиции в недвижимость, в том числе те, кто, например, был разочарован в недавнем времени инвестициями в торговую недвижимость и стрит-ритейл, потому что это достаточно динамичный рынок, но хороших предложений мало. И там достаточно сложно их искать, нужно быть в «закрытом клубе», чтобы успеть поймать по хорошей цене хороший ликвидный объект стрит-ритейла. Так что у многих есть негативный опыт в этой сфере, но есть желание разнообразить свой портфель все же за счет недвижимости.
Другой тип инвесторов — это профессиональные рантье, которые уже отлично понимают, что такое арендное жилье, смотрят, что обычного жилья достаточно много, но это не совсем прозрачный рынок с точки зрения сдачи в аренду. Есть, конечно, сайты-агрегаторы, через которые персонально можно сдавать свои жилые помещения, но это неудобно, и крупным профессиональным инвесторам это неинтересно — они ценят свое время, им обычно хочется работать с понятными управляющими компаниями, получать от этого доход. Это как на фондовом рынке, где ты работаешь с брокером: в инвест-отеле ты работаешь с гостиничным оператором, который осуществляет весь сервис и выплачивает тебе ежемесячно деньги.
Для начинающих инвесторов это тоже хороший продукт. В том числе с точки зрения выхода из проекта. Кто-то выбирает студию, например, в Девяткино, но потом такой актив может быть сложно реализовать. В этом плане наш формат имеет преимущество, потому что, во-первых, не перенасыщен рынок, во-вторых, конечно же, для инвест-отелей выбираются ликвидные места именно для гостиничных функций, и потом, если это готовый, несущий доход бизнес, то его и перепродать проще, чем студию в Девяткино.
Покупка юнита оформляется на физлицо или на юрлицо? Нужно ли платить НДС?
Как правило, можно оформить сделку на физлицо, можно на индивидуального предпринимателя, можно на юрлицо, соответственно, НДС платится, потому что это не жилая недвижимость, а коммерческая.
Купить гостиничный номер и зарабатывать на сдаче в аренду — это такой бизнес, у которого есть нюансы. Верно ли, что собственнику принадлежит лишь юнит, но не принадлежит инженерия, коммуникация, общедомовое имущество?
Каждый отельный оператор или управляющая компания придумывает свой сценарий того, как хеджировать и свои риски в том числе, поскольку, когда собственников несколько, необходимо, чтобы среди них было согласие, чтобы все работали с УК. Часть помещений УК оставляет за собой, также существует общедомовое имущество, которым распоряжаются собственники, например, через ТСН, товарищество собственников недвижимости. Либо это имущество распределяется по долям, и это похоже на то, как все устроено в жилом доме. Однако УК старается оставить как можно больше технических помещений за собой, чтобы иметь более весомый голос при принятии каких-то решений — например, связанных со страхованием объекта или с выкупом и арендой участка под объектом, потому что как решат собственники, так и будет.
То есть управляющая компания стремится к тому, чтобы не менее 50% общедомового имущества иметь в своей собственности, чтобы иметь решающее право голоса?
Хотя бы не менее 30% — это то, что я слышу от коллег по рынку. Кто-то оставляет за собой также часть номерного фонда или, например, первые этажи полностью, зону свободной торговли и общественного пространства. Это позволяет сохранить качество проекта, обеспечить единый подход. Если распродать все коммерческие помещения разным собственникам, то не получится уже управлять полностью пулом арендаторов, говорить, что здесь у нас будет булочная, там у нас будет еще что-то. Это будет уже достаточно проблематичный и трудоемкий договорной процесс с собственниками первых этажей.
Единый подход — это очень важно, потому что девелопер изначально задумывает концепцию, он видит, как все должно быть, каким должен быть сервис. Но как это реализовать, если потом девелопер продает 300 метров коммерческих помещений одним, 800 метров — другим, 2000 метров — третьим? Даже если есть изначально соглашение о том, какие операторы будут размещаться на этих точках, нельзя исключать, что собственнику это в какой-то момент надоест, он может продать эти площади, посадить туда того, кто больше заплатит, и так далее, и девелопер никак не сможет препятствовать этому, если площади уже не его.
Технические помещения также остаются за управляющей компанией, потому что апартаменты — это гостиничный сервис, и должны быть помещения для административных функций, для горничных и так далее, в этом существенное отличие от жилого дома.
А как выстраиваются отношения с управляющей компанией? Кто ищет арендаторов, что происходит, если оператор не может найти арендатора и апартамент в таком случае простаивает?
Управляющая компания предлагает несколько доходных программ со своими условиями, в том числе рассчитывает и прогнозный процент заполняемости. Например, средняя загрузка гостиниц уровня 4 звезды в нашем городе составляет 67-70% в год. Соответственно, это является таким прогнозным показателем, и когда собственник выбирает доходную программу, он понимает, что в среднем 30% времени номер будет не заполнен. Как правило, при условиях максимальных доходных программ изъять этот номер из оборота собственник не может, хотя это было бы удобно, на самом деле. На рынке такого никто не предлагает, но можно было бы сделать так, чтобы в период, когда номер не заселен, там мог жить сам собственник или кто-то из его знакомых. Но сейчас такого сервиса нет: собственник передает номер в управление на определенный срок, и в течение этого периода номер находится в обороте у управляющей компании.
УК, заявив прогнозный показатель загрузки и плановую доходность, должна приложить максимум усилий, чтобы все выполнить. Кстати, пока я не знаю на рынке примеров, когда кто-то сильно проваливался в своих обещаниях. Судя по отзывам собственников, они довольны: никто не нарушает обещаний.
Есть случаи, когда у инвесторов большой пул апартаментов в городе и они хотят сдавать их самостоятельно. Но нужно понимать, что есть ряд юридических тонкостей, сейчас идет процесс регулирования рынка апартаментов, в том числе лицензирования. Если инвестор хочет создать свою собственную УК и сдавать через нее апартаменты, ему придется их сертифицировать отдельно, доказывать соответствие многочисленным требованиям. Кроме того, для проекта в целом это не очень хорошо — когда в одном здании несколько разных УК и клиент не понимает, к кому он в итоге попал.
Что происходит, когда апартамент простаивает? Должен ли собственник оплачивать коммунальные платежи, нести какие-то другие расходы?
Это оговаривается в условиях доходной программы. Если загрузка 70%, то в оставшиеся 30% времени собственник оплачивает коммунальные услуги, то есть они платятся не гостем, который проживает, а непосредственно владельцем апартаментов. Есть программы, когда часть дохода забирает УК, но не в качестве вознаграждения, а как раз на сервис и так далее: например, 75% дохода получает собственник, а 25% идет на эти цели.
То есть собственник должен понимать, что зимой, когда в Петербурге мало туристов, он, возможно, будет вкладываться в этот отель.
Не вкладываться, а оплачивать коммунальные платежи, как собственник. Но все равно нет такого, что он уйдет в минус, так как среднегодовая загрузка зафиксирована на уровне 70%. И в этот период «коммуналку» оплачивают гости, которые проживают в номере. За весь год собственник заплатит за коммунальные услуги порядка 28-30 тысяч, если простой будет 30%.
Рано или поздно все изнашивается. Кто делает ремонт апартамента, как это обговаривается, кто платит?
Есть определенные гарантийные сроки на мебель, на технику от производителя. Если что-то выходит из строя до этого срока, то УК решает этот вопрос с производителем, и он должен осуществить ремонт, заменить или вернуть деньги. Если гарантийный срок закончился, то с финансовой точки зрения это забота собственника. И управляющая компания инициирует ремонт, чтобы номер был готовым инвестиционным продуктом, хорошо работал, УК должна собственника уведомить о том, что нужно что-то заменить, чтобы оставаться на уровне.
Какие-то мелочи УК устраняет сама, но если, например, нужно поменять изголовье кровати через пять лет износа — это затраты собственника. Если что-то ломается по вине гостей, УК добивается, чтобы гости возместили ущерб, и не беспокоит этим собственника. В этом плане у тех, кто работает как гостиница есть возможность отработать такие моменты.
Допустим, собственник получает уведомление о том, что у него в номере полностью вышло из строя изголовье кровати, его нужно менять, собственник соглашается. И как дальше происходит замена — кто этим занимается?
Есть стандарты меблировки от отельного оператора, у каждого они свои. Например, у нас есть три стандарта — три авторских дизайна. УК должна инициировать процесс замены, согласовать его с собственником, утвердить бюджет, но замена происходит в рамках этих стандартов. Обременять этим клиента никто не будет, от него нужно принципиальное согласие и финансирование. Чаще всего осуществляется массовый ремонт сразу в нескольких номерах, не бывает такого, что износился только один номер
Сколько в среднем в Петербурге сегодня стоит купить гостиничный номер?
Если говорить о формате инвест-отелей и апарт-отелей, то самый небольшой лот стоит от 2,5 млн рублей, в апартаментах для проживания (преимущественно элитный сегмент) — от 8 млн рублей. Если говорить о самом маленьком номере, который сейчас торгуется на «вторичке», уже с арендным потоком, то это минимум 6,5 млн рублей.
Надо понимать, что 2,5 млн на стадии строительства — это будет номер без контракта, без пакета арендаторов, без мебели, только с отделкой. Надо анализировать, как потом будет расти эта цена, понимать, какая будет заполняемость, есть ли потенциал у этих инвестиций, будет ли этот юнит ликвидным и доходным через 5 лет. Сейчас по рынку вторичной недвижимости мы видим, что есть номера в уже работающих апарт-отелях, которые вообще не продаются, а на хорошие номера в успешных проектах даже есть очередь, их очень легко потом перепродать, если ты вдруг решил выйти из проекта.
Допустим, собственник захотел продать номер в апарт-отеле. Как ему действовать, кто выкупит — УК, или нужно искать покупателя самостоятельно?
Удобнее обратиться сначала в УК, потому что номер находится в ее обороте, чаще всего УК с удовольствием рассмотрит этот выкуп либо найдет, по крайней мере, клиента из своего waiting list, потому что есть лист желающих приобрести такие объекты — это же готовый бизнес. Собственник может продать юнит и сам, и через агента, но логичнее обратиться сначала в УК. И мне кажется, что УК чаще всего ответит согласием.
Какой прогноз относительно дальнейшего развития сегмента апартаментов в Санкт-Петербурге вы можете дать?
Предложение вырастет в любом случае, формат инвест-отелей и сервисных апартаментов с уклоном в сторону гостиничного сервиса будет развиваться. В ближайшем будущем будет введено достаточное количество проектов, появится возможность проанализировать более широкую выборку апарт-отелей, в том числе в разрезе подтверждения прогноза по заполняемости, что важно для инвесторов, испытывающих определенные сомнения. Туристический сектор в Санкт-Петербурге растет, поэтому, я думаю, подобные форматы будут развиваться. При этом, скорее всего, в дальнейшем это будет рынок не застройщиков, а именно рынок отельных операторов, конкурирование управляющих компаний — какая из них будет эффективнее работать, у той и будет успешный проект.
Читайте также
«Они инвестируют в себя»: что важно новому поколению покупателей недвижимости
Апартаменты нельзя будет сдавать самому: какие юридические изменения ждут инвесторов
Квартира-студия в центре Петербурга повысит пенсию до 70 тысяч рублей в месяц
Дата публикации 10 января 2019
