О том, как изменилось поведение покупателей квартир в новостройках в начале 2024 года, ждать ли снижения цен, насколько важна льготная ипотека для рынка, Новострой-СПб рассказала Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.
– С чем рынок недвижимости вступил в 2024 год? Какие тренды перешли из прошлого года, возможно, формируются уже какие-то новые?
– Напомню, что в начале года в силу вступили новые ограничения по программам льготной ипотеки. В частности, максимальный размер кредита снизился до 6 млн рублей, а размер первоначального взноса увеличился до 30%. С учетом текущих условий это может стать серьезным сдерживающим фактором для покупки квартиры, поскольку многие просто не располагают денежными средствами в необходимом объеме.
Кроме того, существуют опасения, что этим летом действие программы льготной ипотеки может полностью завершиться. Уже сегодня есть предпосылки для такого развития событий – например, некоторые банки приостановили выдачу льготных кредитов, так как лимит денежных средств по этой программе был исчерпан. Соответственно, все происходящие события и новости влияют на динамику спроса.
Для нас как для девелопера, который работает в сегменте массового жилья, особенно важно, чтобы не произошел резкий отказ от госпрограммы.
Если не будут предложены альтернативные меры поддержки спроса, то такое решение может драматически сказаться на объемах продаж жилья на первичном рынке.
– Можно ли сказать, что покупатели заняли выжидательную позицию или положили деньги на депозиты, поэтому спрос так сжался?
– Прошлый год выдался относительно спокойным в плане потрясений, которые могли бы препятствовать принятию решения о покупке жилья. Отложенный спрос за год был практически исчерпан: многим удалось решить свой квартирный вопрос, а инвесторы перевели свои накопления с депозитов в недвижимость.
Депозиты по-прежнему остаются хорошим вариантом для инвестиций, но только на краткосрочную перспективу. Как правило, банки предлагают привлекательные ставки по вкладам сроком до полугода.
Но если речь идет о вкладе на 1–2 года, ставка оказывается ниже действующей ключевой, что не является выгодным решением в текущих условиях. Банковские депозиты востребованы инвесторами, которые играют в короткую, и которым, скорее всего, не хватает денег для покупки недвижимости. Профессиональные игроки по-прежнему выбирают недвижимость в крупных городах, где рынок традиционно демонстрирует рост. В перспективе 3–5 лет такие вложения могут принести гораздо больший доход, чем депозит.
– Тем не менее, на рынок выводятся новые проекты. Как бы вы охарактеризовали предложение нового жилья сегодня в Петербурге и Ленобласти?
– На рынок Санкт-Петербурга действительно активно выходят новые проекты, а объемы ввода жилья растут. Только за прошлый год в Северной столице было введено почти 3,5 млн кв. м жилой недвижимости, а это на 25% больше планового показателя Минстроя для города. В целом в России обеспеченность жильем на душу населения остается на низком уровне по сравнению с европейскими странами, поэтому наш рынок все еще далек от насыщения. Девелоперы понимают это и продолжают выводить новые проекты.
В частности, недавно мы вывели на рынок новый проект – «Glorax Новоселье», расположенный в Ленинградской области. Мы сместили вектор своего внимания в Ленобласть, поскольку видим там потенциал для строительства ЖК массового сегмента с более доступной стоимостью квадратного метра. Например, стоимость студии с отделкой в «Glorax Новоселье» начинается от 2,9 млн рублей, что безусловно является очень выгодным предложением. По числу платных броней мы уже видим высокий интерес к проекту.
– Как сильно выросли цены в ваших проектах в прошлом году? Какой рост цен вы прогнозируете в этом?
– Средняя стоимость квартиры в наших проектах за год выросла на 6–11%, в зависимости от класса жилого комплекса, его качественных характеристик и стадии строительства. Больше всего цены выросли в «GloraX Балтийская» – на 11%, на 9% поднялась стоимость в «GloraX Premium Черниговская» и «GloraX Premium Василеостровский». Разумеется, динамика цен обусловлена и темпами продаж, и уровнем инфляции, и изменением стадии строительной готовности.
– Ипотека давно стала драйвером продаж, но сейчас она переживает непростые времена – банки «воюют» с застройщиками из-за отмены льготного финансирования. Какое ваше отношение к этой ситуации? Как ее разрешить для всех наилучшим образом?
– Введение некоторыми банками дополнительной комиссии, безусловно, не добавило рынку позитива. Тем не менее, мы приняли эти условия и были готовы в них работать. Среди наших банков-партнеров есть и те, кто вводил комиссию, и те, кто продолжил работать на прежних условиях. GloraX не отказывался сотрудничать ни с кем из них. Буквально на днях ВТБ, а ранее и Сбербанк, уже отменил комиссии для застройщиков, и мы рады, что ситуация разрешилась. С введением комиссий ведущие банки начали терять свою долю по выдаче ипотеки. Таким образом, отмена комиссий направлена на удержание своей доли на рынке ипотечных кредитов.
– Какая доля ипотеки в ваших проектах? Какие программы наиболее популярны?
– Доля ипотечных сделок в структуре продаж GloraX по итогам прошлого года составила 62%. Как правило, в крупных городах мы наблюдаем следующую тенденцию – чем выше класс объекта, тем ниже в нем доля ипотеки. И наоборот – в комплексах массового сегмента доля ипотеки, как правило, значительна.
Однако в регионах ситуация может отличаться. Так, по итогам 2023 года наиболее значительную долю ипотеки мы зафиксировали в нашем проекте «GloraX Premium Черниговская», расположенном в Нижнем Новгороде – 73%. Чуть меньше – 68% – доля ипотеки составила в Golden City, еще 63% – в «GloraX Парголово». Наименее значительная доля ипотечных сделок зафиксирована в апарт-комплексе «GloraX Premium Белорусская», что объясняется отсутствием привлекательных ипотечных программ для апартаментов и достаточно высоким средним бюджетом покупки, так как проект относится к премиальному сегменту.
Наиболее популярными ипотечными программами стали ипотека с господдержкой, которая в структуре наших ипотечных сделок составила 37%, семейная ипотека – 33%, а также ИТ-ипотека –16%. Ипотека была, есть и будет драйвером продаж на рынке недвижимости, поскольку у людей низкий уровень доходов, и они не могут позволить себе купить квартиру полностью за собственные средства.
– Планируете ли вы разрабатывать какие-то новые инструменты для привлечения покупателей? Какие?
– Как и другие игроки рынка, мы разрабатываем дополнительные условия, которые стимулируют спрос. Например, сейчас на квартиры в «GloraX Парголово» действует очень привлекательная программа рассрочки – «20/80». Согласно условиям предложения, клиент вносит 20% первоначального взноса, выплачивает за 20 месяцев небольшой процент, а оставшуюся сумму погашает позже. Эта программа подходит для людей, которые снимают жилье и не готовы одновременно платить за аренду и ипотеку, а также для людей, которые еще не продали свою недвижимость. Программа позволяет покупателю зафиксировать стоимость квартиры, продать свою недвижимость и закрыть весь долг, не переплачивая проценты банку.
Также мы внедряем новые опции внутри самого продукта. Например, недавно мы запустили продажу квартир с меблировкой и бытовой техникой.
Как девелопер мы не зарабатываем на продаже мебели и техники, но создаем более комфортные и привлекательные условия для клиентов. Наличие в квартире мебели позволяет быстрее переехать в нее, а также снижает финансовую нагрузку, поскольку эти опции можно включить в ДДУ, а следовательно, и в ипотечный платеж. Таким образом, покупателям не нужно будет оформлять отдельный потребительский кредит для того, чтобы обустроить квартиру.
– Изменились ли как-то покупательские предпочтения в последнее время? Что в приоритете у клиентов?
– Основополагающим фактором для принятия решения о покупке по-прежнему остается размер ипотечного платежа. Покупатели оптимизируют бюджет, стараются включить в него отделку и меблировку. Мы видим также тренд на уменьшение площади квартир, на отказ от бесполезных помещений, таких как коридор, зимний сад, гардеробная.
Покупатели научились считать и уделяют экономике большое внимание, поскольку сейчас многие ограничены в средствах из-за инфляции и падения реальных доходов.
– Каким вам видится развитие рынка новостроек Петербурга и области в ближайшее время? Какой совет вы бы дали потенциальному покупателю сегодня?
– Скажем честно, в краткосрочной перспективе у нас нет оптимистичных ожиданий, поскольку условия ипотеки ухудшаются, а возможность продления льготной программы остается туманной. Судя по всему, в первом полугодии ЦБ не планирует снижать ключевую ставку. Ситуация может измениться только во втором полугодии. Мы допускаем снижение спроса в первые 6 месяцев, но в реалиях проектного финансирования, когда застройщики напрямую не зависят от динамики продаж, последствия не будут критическими и точно не приведут к падению цен на жилье. Мы продолжим наблюдать за ситуацией и выводить на рынок новые объекты, которые сейчас востребованы. В первую очередь, это проекты в массовом сегменте с доступным бюджетом покупки.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в феврале
Купи сейчас — плати потом: спрос на петербургские новостройки в рассрочку вырос почти в два раза
Дата публикации 29 февраля 2024
