Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, заявила, что ипотечные ставки, близкие к 0%, вводят заемщиков в заблуждение, поскольку являются маркетинговой акцией. Новострой-СПб опросил участников рынка и выяснил, почему регулятор увидел угрозу в такой ипотеке, какие меры будут приняты и исчезнут ли такие предложения вскоре.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП
Такие предложения недавно появились на рынке и дали возможность банкам поддержать темпы выдачи ипотеки. По моим данным, низкие ставки на первичном рынке сильно препятствуют вторичному рынку. Согласитесь, брать вторичное жильё под 10% годовых не так интересно, как дом в финальной стадии строительства под 0,1% годовых. Это первая причина. Во-вторых, проблемой являются риски со стороны банков и покупателей. Квартиры с низкой ставкой продаются с завышением цены, она может быть выше рыночной на 30%. Соответственно, если у заёмщика возникнут проблемы с выплатами - банк будет вынужден забрать квартиру, и даже после этого заёмщик останется должен сумму завышения. Стоимость жилья не сможет покрыть сумму долга. С другой стороны, если владелец недвижимости решит продавать объект, он вряд ли сможет выйти в ноль. Квартиру придется продать ниже закупочной цены по крайней мере в ближайшие несколько лет.
Такая ипотека, скорее, является маркетингом, чем панацеей для рынка недвижимости. Доля таких сделок в моей компании около 12% за последний месяц. Это несущественно. Банки привлекают клиентов низкой ставкой и потом предлагают что-то более рыночное, так работал рынок раньше, и сейчас те же правила.
Банкам придется корректировать свои портфели в сторону большей доходности. Такие кредиты будут облагаться большими требованиями к резервам. Это крайне невыгодно банкам, и они начнут сворачивать низкодоходные программы. Объяснением большему требованию к резервам будут высокие риски для банков при выдаче таких продуктов. Банки уже закрывают подобные программы, что, кстати, ещё больше подстегнуло рынок: тут уже сработал наш российский менталитет, стремление сделать что-то в последний момент.
Сейчас банки разрабатывают замену партнерским с застройщиками продуктам. Думаю, в ближайшие месяцы мы увидим компромиссные программы от банков индивидуально. Схема достаточно полезная для конечного покупателя, если подходить к сделке с умом. Цены на недвижимость сильно выросли, и банкам нужно подстраиваться и придумывать способы совладать с растущим рынком. Дать удобный продукт. Работать с застройщиками банкам не рекомендуют, поэтому им придется сделать продукт самим. Низкая ключевая ставка развязывает руки банкирам, и они уже продумывают новые схемы кредитных кейсов. Возможно, и вторичному рынку что-то перепадёт. Рынок новостроек тоже не оставят без внимания, он должен работать.
Яна Вирченко, директор по продажам компании Полис Групп
Думаю, что такая позиция выявилась сейчас, потому что субсидированные программы набирают обороты. Как мы видим по прошедшему лету, более 50% покупателей выбирают ипотечное субсидирование. При этом обычно предпочтение отдается ставкам от 0,01 до 1,5% - там самый минимальный ежемесячный платеж и маленькая переплата за весь срок пользования кредитом. Но стоит отметить, что стоимость квартиры при такой ипотеке растет, и, в зависимости от застройщика, разброс от 10 до 40%. Из этого мы получаем искусственный рост стоимости продаваемых квартир, а также возникает вопрос: если дольщик решит продать квартиру через год по различным причинам, сможет ли он это сделать и как?
На банки ложатся также определенные риски, если заемщик перестанет платить ипотеку. Для застройщиков на сегодняшний день субсидирование - это возможность продавать строящееся жилье нужными темпами. Так как клиенты, к сожалению, не тянут ежемесячные платежи под льготную ипотеку со ставкой 7%. Не могу сказать, что данные программы являются введением в заблуждение, так как клиентам открыто озвучиваются условия таких сделок при выборе объекта недвижимости.
Со стороны ЦБ, наверное, стоит ждать введения ограничения на минимальную возможную ставку, и она должна быть более 1%. А также введение минимального возможного первоначального взноса, чтобы исключить поток клиентов без собственных средств. С одной стороны, данные меры сузят границы возможных предложений, все будут работать в определенных рамках. С другой стороны, у многих клиентов пропадет возможность комфортно купить недвижимость. Но при этом, если сохранят ставки 2-6%, то все же застройщики смогут привлекать клиентов. На мой взгляд, при ставке в 3-4% можно купить квартиру на выгодных условиях с минимальными платежами и небольшой переплатой.
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости
Ипотечные ставки под 0,01% не так давно существуют, поэтому реакцию главы ЦБ можно назвать относительно своевременной. Ипотека под 0,01% на долгий срок – это путь к финансовому пузырю на рынке недвижимости. ЦБ не хочет допустить такого развития сценария. Ему выгоднее, чтобы у банков был портфель из обеспеченных ипотечных кредитов по рыночным ставкам.
Если говорить про действия, то вполне возможно, что просто ЦБ запретить банкам выдавать ипотеку по таким ставкам или серьёзно повышать требования к заёмщикам. На мой взгляд, абсолютно точно такие программы скоро исчезнут, как и программы с нулевым первым взносом. Это вопрос времени. Другое дело, что на замену этим программам должны прийти другие механизмы.
Читайте также:
«Снизить ставку по ипотеке девелопер может двумя путями: повышая цену объекта или увеличивая первоначальный взнос»
Застройщики экономят: инвестиции в земельный банк сократились в 4 раза
Автор: Наталья Иванова
Дата публикации 23 сентября 2022
