За 2,5 года года доля льготной ипотеки в выдаче банков выросла в три раза. О том, как формируются программы со сниженной ставкой, на что обратить внимание заемщику и важна ли ипотека сегодня инвесторам, Новострой-СПб рассказала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers.
– Ипотечные сделки – это тонкий лед для всех участников рынка. И для покупателя, и для девелопера (который компенсирует ставку и прилагает немало усилий для того чтобы договориться с банком об условиях для своего клиента), и зачастую для самого банка. Потому что у банка иногда возникают налоговые риски, при ставке в 0,1% он может уйти в минус, такие прецеденты уже были.
После появления льготной ипотеки на новостройки, а далее уже при появлении дополнительного субсидирования ставок застройщиками, доля выдачи в рамках этих программ значительно возросла – с 16% в апреле 2020 года до 48% в апреле текущего года. В июне 2021 года 84% выдачи пришлось на льготные ипотечные продукты.
Хотелось бы выделить несколько моментов, которые могут быть полезны потенциальному заемщику. Важно сказать про льготную ипотеку: не все клиенты понимают, что она распространяется на постройку ИЖС, покупку дома с земельным участком или земельного участка под ИЖС.
В части семейной ипотеки: это удобный инструмент не только с точки зрения хорошей ставки. Ее также можно использовать для рефинансирования кредита.
IT-ипотека – это новый драйвер рынка, который анонсируется девелоперами. Тут немаловажно знать, что в случае увольнения заемщика ставка сохранится, но только если сотрудник в течение 3 месяцев трудоустроится в аналогичную компанию (она должна входить в перечень организаций, аккредитованных Минцифры России).
Сельская ипотека пока на сегодняшний момент не сильно популярна, но набирает обороты. Здесь не сумасшедшие возможности – лимит по такому кредиту в Ленобласти ограничен 5 млн руб. Но, тем не менее, это хороший инструмент для инвесторов, и в последние два года мы наблюдаем повышенный интерес к загородному рынку. Спрос здесь возродился, началась какая-то динамика. И сельская ипотека для его поддержки довольно-таки важна.
Девелоперские программы состоят из 3 компонентов в части субсидированной ипотеки на строящемся рынке:
- цена лота;
- первый взнос;
- сама ставка.
Девелоперы могут предложить льготные условия (например, уменьшить ставку до 0,1%), как правило, двумя путями. Это либо повышение цены объекта от 10 до 30%, и тогда в договоре фиксируется другая стоимость от заявленной в прайсе, либо за счет увеличения первого взноса (от 15 до 50%).
Фактически снижение ставки происходит не просто так. Безусловно, у каждого девелопера свои отношения, финансовые условия и договоренности с банками. Каждый считает свои прибыли и убытки. Тем не менее, ставка 0,1% подходит для тех заемщиков, кому не важен размер ежемесячного платежа. Это скорее инвестиционная возможность.
Девелоперские программы могут быть субсидированы:
- на 1 год;
- на период строительства;
- на весь срок ипотеки.
Исходя из этого получаем три портрета покупателя.
Первый – «игра вдолгую» (когда субсидия распространяется на весь срок ипотеки).
Эта программа относится к тем людям, которые хотят «купить» свое спокойствие. Они готовы переплатить даже 2-3 млн рублей, но при этом понимать, что ежемесячный платеж для них точно будет подъемен. Поэтому комфортный уровень ежемесячного платежа, несмотря на повышение стоимости квадратного метра, здесь перевешивает. Программа актуальна для покупателей, приобретающих объекты в сегменте «масс-маркет» от застройщиков. Инвесторам она неинтересна.
Второй тип покупателя – «не хочу отдавать всё» (ипотека на период строительства).
Покупатель заходит с небольшим первоначальным взносом, и у него остаются деньги, которые он может куда-нибудь применить.
Третий тип – «хочу быстро выйти» (ипотека на 1 год).
Эти две программы выгодны инвесторам. Здесь покупателям всё равно, какими будут ставка и ежемесячный платеж. Они берут квартиру на котловане, фиксируют ее стоимость, а потом перепродают через короткий срок, выиграв на росте цены. Или досрочно гасят ипотеку до того, как ставка повысится. Здесь нужно чувствовать рынок: эта история не подходит тем, кто не может повлиять на ситуацию. Тут тоже надо смотреть баланс соотношения стоимости квартиры и переплаты по кредиту. Стоят ли ежемесячные платежи той дельты, которую ты можешь заработать.
Мы видим перспективу в части ИЖС. Но вопрос пока остается открытым, многое зависит от того, будет ли дальше бум спроса на эти продукты.
«Ипотека в России: способ сэкономить или эффективный маркетинг?» Скорее, это очень аккуратное поле для тех, кто любит посчитать, поиграть с цифрами. Но здесь всегда лучше обращаться к помощи профессионалов.
По материалам бизнес-завтрака «Рынок ипотечного кредитования лицом к потребителю. Инструменты и драйверы продаж», который состоялся 29 июня 2022 года в рамках конкурса «Доверие потребителя».
Читайте также:
Спрос тает: в Петербурге продали на 9% меньше квартир, чем год назад
Размер ипотеки и срок ее выплаты продолжат расти
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 26 июля 2022
