В конце августа этого года ГК «УНИСТО Петросталь» продала один из своих проблемных объектов – ЖК «Аннинский парк» в Ломоносовском районе Ленобласти. Строительство этого проекта КОТ началось еще в 2013 году, но в начале 2018 было приостановлено. Завершать его теперь будет дагестанская компания «Монолит». На вырученные средства «УНИСТО Петросталь» планирует продолжить строительство еще одного долгостроя – ЖК «Тридевяткино царство». О проблемных объектах, общении с дольщиками и поисках инвесторов специально для Новострой-СПб рассказал Андрей Бровин, исполнительный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
На рынке новостроек Петербурга и области сложилась непростая ситуация. За последнее время очень много девелоперов признаны банкротами (Навис, Норманн, не считая Су-155 и ГК «Город»). Чем на ваш взгляд объясняются все эти негативные события?
Мне кажется, у каждого предприятия своя судьба, каких-то общих причин, которые приводят к банкротству того или иного застройщика в Санкт-Петербурге, в области или в другом регионе, не существует.
То есть вы не считаете, что ситуация на рынке сейчас довольно сложная и поэтому все это происходит?
Мне сложно оценить макроэкономические факторы и изменения, которые происходят на рынке, поскольку я не являюсь профессиональным участником строительного рынка региона.
В чем причины того, что ваша компания оказалась в сложном положении?
У меня, как и у любого антикризисного менеджера, когда он приходит на тот или иной объект, есть всего два основных вопроса: «кто виноват?» и «что делать?».
Отвечать на оба эти вопроса параллельно невозможно. Нужно сначала ответить на один, а потом – на второй. Сейчас я занимаюсь поиском ответа на вопрос «что делать?», а потом уже приступлю к решению вопроса «кто виноват?».
То есть сейчас сложно сказать, почему все так получилось?
Сейчас на предприятии решается настолько большой объем задач, что нет возможности изучать причины. Но обычно это не одна причина, а целый комплекс проблем.
Ваша компания продала ЖК «Аннинский парк». Почему вы решились на этот шаг? При этом «УНИСТО Петросталь» останется консультантом в проекте – зачем?
Причина продажи в том, что мы разрешили практически 30% проблем компании, реализовав этот актив. До момента продажи ЖК «Аннинский парк» у компании «УНИСТО Петросталь» было три проблемных объекта, сейчас их два. (ЖК «Тридевяткино царство» и ЖК «Чудеса света» – прим. Новострой-СПб).
Консультантами в этом проекте мы остаемся по очевидной причине: несмотря на то, что мы продали ЖК «Аннинский парк», он по-прежнему проблемный – наше участие необходимо.
Прежде всего, мы более глубоко владеем всем объемом строительной документации. Это не первый проект, который «УНИСТО Петросталь» реализует в Ленинградской области. Наши партнеры, компания «Монолит», только заходит на этот рынок.
Наше присутствие в проекте в роли консультанта сделает многие процессы более динамичными. Мы постараемся быть хорошими помощниками для компании «Монолит». Ведь цель у нас одна: в максимально короткие сроки построить и передать квартиры дольщикам.
Я очень надеюсь, что наши партнеры приложат максимум усилий и подпишут необходимые документы с участниками долевого строительства, изменив сроки сдачи объекта в эксплуатацию, благодаря чему он и перестанет быть проблемным.
Как эта сделка отразится на дольщиках ЖК «Аннинский парк» – стоит ли им беспокоиться?
Сделку по продаже ЖК «Аннинский парк» мы старались сделать максимально публичной. К тому моменту, когда мы подошли к подписанию договоров купли-продажи застройщика, встречи с инициативной группой дольщиков, с государственными органами, контролирующими стройку, были уже проведены.
Поэтому, мне кажется, что на текущий момент у дольщиков нет каких-либо опасений. С другой стороны, я понимаю, что окончательно все опасения у них исчезнут только тогда, когда они получат квартиры в собственность.
Все шаги, которые предприняли «УНИСТО Петросталь» и «Монолит», были для дольщиков абсолютно прозрачными и последовательными. Мы проводили сделку ровно в том регламенте и ровно в те сроки, о которых условились.
Конечно, нужно отдать должное и компании «Монолит». Несмотря на то, что процесс согласования и подписания сделки занял у нас несколько недель, это не помешало ей выйти на объект, завезти необходимый материал и начать работы. Это вызывает большое уважение. Я надеюсь, что и дальше все процессы будут идти с небольшим опережением тех планов, которые декларирует компания.
С дольщиками мы находимся в постоянном контакте. Стараемся еженедельно бывать на стройке, вести диалог, отвечать на вопросы, максимально открывать информацию относительно всего происходящего в компании.
Какова сейчас просрочка в «Аннинском парке» и в других проектах?
В ЖК «Аннинский парк» по одному дому просрочки нет. Передача ключей по ДДУ – до 1 июня 2020. Разрешение на строительство выдано до 1 декабря 2019 года. По второму дому разрешение переносили дважды, последнее действует до 30 декабря 2020 года.
Что касается ЖК «Тридевяткино царство», в различной стадии строительства находятся 9, 10 и 11 корпусы. По 9 и 10 корпусам мы дважды переносили разрешение на строительство и передачу ключей.
Сейчас по корпусам 9 и 10 разрешение действует до 13 мая 2020 года. Что касается 11 корпуса, разрешение на строительство тоже продлевали два раза: первоначально стройка должна была завершиться в октябре 2017 года. Текущее разрешение выдано до 30 декабря 2020 года.
Наконец, в последнем объекте – ЖК «Чудеса света» – разрешение выдавалось до 2 июля 2017 года, передача ключей – до конца 2017-го.
Теперь разрешение продлено до 30 декабря 2019 года. Передача ключей, по документам, должна состояться до 30 сентября 2020 года.
По этому проекту мы сдали три дома, еще два должны сдать в ближайшее время. Всего в проекте заявлено пятнадцать домов, однако продажи шли по семи.
Будет ли в ЖК «Аннинский парк» построена вся инфраструктура, которая планировалась изначально?
Вместе с двумя недостроенными домами ООО «Квартал» мы передали компании «Монолит» все пограничные земельные участки, которые оформлены на компании «Новый квартал» и «Третий квартал».
Это комплексное освоение территорий, которое предусматривает создание всей необходимой инфраструктуры: детских садов, школ и т.д. Всё это прописано в документах, все это будет построено.
Ранее вы искали инвестора для проекта апартаментов на Сытнинской улице. Есть ли какие-то результаты?
Проект на Сытнинской улице очень интересный и привлекательный – при условии, что город разрешит строить коммерческую недвижимость на этом земельном участке.
На сегодняшний момент, невзирая на то, что все суды по данному вопросу закончены, окончательного решения пока нет.
Лично я не вижу большой проблемы в поиске инвестора. Основной вопрос в правовом статусе этой земли. Сейчас мы ведем переговоры с несколькими потенциальными застройщиками этого участка.
Как только будет решен вопрос о возможности или невозможности возведения коммерческих объектов на этом земельном участке, процесс начнет развиваться.
То есть интерес у инвесторов есть?
Это центр Петроградского района, практически центр города, поэтому сложностей в поиске партнера и инвестора нам не видится.
В какие сроки предполагаете решить вопрос с правовым статусом?
Хотелось бы в максимально короткие, но это не совсем зависит от нашего желания. Сейчас этой масштабной работой занимаются юридические службы. Не думаю, что вопрос удастся решить в ближайшее время.
Ваша компания ранее продала склад у Московских Ворот. Хватит ли средств от продажи всех объектов на решение проблем в других новостройках? Как вы сегодня оцениваете финансовую состоятельность «УНИСТО Петросталь»?
Я стараюсь оптимистично смотреть на все происходящее в компании. Если взять калькулятор и сложить стоимость всех объектов «УНИСТО Петросталь», уменьшить сумму активов на требования по обязательствам перед банками – наверное, этих денежных средств будет достаточно, чтобы достроить все проблемные объекты.
Но мы не знаем, сможем ли мы продать тот или иной объект по максимальной рыночной цене. Как не знаем и того, сможем ли мы вообще его продать. А также не очень понятно, в какой период времени все это получится реализовать.
Почему ваша компания решила искать инвесторов, оставаться консультантом в ЖК «Аннинский парк», достраивать другие проекты? Не проще ли было распродать объекты и начать все заново, скажем, под новым брендом?
Думаю, компания, как бы это ни звучало, все-таки руководствуется чувством ответственности. «УНИСТО Петросталь» ведет свою историю с 1966 года – за это время она построила не один объект и в целом развивалась довольно успешно. Квартиры раскупались как горячие пирожки.
Желание все достроить и вернуть честное имя – это как раз основная мотивация для «УНИСТО Петросталь» на сегодняшний день.
Как выстраивается диалог с дольщиками? Видят ли и ценят ли они ваши действия по решению проблем? Или с той стороны паника, недовольство, агрессия?
Нет ни паники, ни недовольства, ни агрессии. Со всеми дольщиками мы ведем открытый диалог. Когда у них есть желание пообщаться с компанией через инициативную группу – это происходит. Когда есть желание пообщаться лично – тоже.
На сегодняшний момент мы абсолютно честно рассказываем им о своих планах, подтверждаем слова действиями – каких-либо острых вопросов с дольщиками не возникает.
Все, что мы сейчас делаем и по ЖК «Аннинский парк», и по «Тридевяткину царству», и по «Чудесам света» – все это согласовывается с дольщиками. Мы обсуждаем все вопросы, выслушиваем их мнение и принимаем окончательные решения с оглядкой на них.
Поэтому на сегодняшний момент я не могу назвать наши отношения сложными. Пока мы делаем то, что обещаем, все в порядке.
То есть попыток «подзаработать», отсудить неустойку в размере стоимости квартиры со стороны дольщиков нет?
Мы сейчас говорим о взаимоотношениях с дольщиками. Если обсуждать процессы, которые идут в суде – конечно, есть расторженцы, ведь есть законы о защите прав потребителей, штрафы, пени, неустойки и т.д.
И купив квартиру за 2 млн, люди расторгают договор и получают решение суда на 4 млн. Все это есть, от этого никуда не деться, но мы боремся.
Таких дольщиков меньшинство?
Их не так много. Для примера, В ЖК «Аннинский парк» – около 35 человек. При этом есть тенденции, которые говорят о том, что мы сможем эту цифру либо полностью ликвидировать, конвертировав денежные требования в ДДУ, либо максимально уменьшить.
Ситуация по ЖК «Чудеса света» немного другая. Компания-застройщик «Альтаир-Инвест» продолжает функционировать: 28 августа этого года начала работать госкомиссия по сдаче двух домов в эксплуатацию.
Дольщики, которые посчитали, что не нужно ждать, а нужно «расторгаться», сходили в суд, «расторглись» и получили свои деньги.
На сегодняшний момент незакрытых исполнительных производств по компании «Альтаир-Инвест» нет. Все финансовые обязательства, подтвержденные решением суда, исполнились на 100%.
Почему вы решили не утаивать свои проблемы, как другие застройщики, а честно рассказываете в пресс-релизах обо всем происходящем? Это не очень типично для девелоперов на нашем рынке.
К сожалению, я не вижу другого пути, чтобы достроить проблемные объекты и рассчитаться с кредиторами.
Пока наша компания максимально честно и открыто заявляет о своих планах, подкрепляет эти планы какими-то четкими действиями, нам все помогают. И дольщики, и областные власти, и банки. Мне кажется, это верная стратегия. На сегодняшний момент у нас нет ни одного «закрытого» от общественности процесса.
По всем нашим действиям мы получаем мнения наших кредиторов, дольщиков и двигаемся дальше с оглядкой на эти мнения. Другого пути сейчас я не вижу.
Каким вам видится рынок новостроек Петербурга и области в ближайшие полгода?
Совершенно точно в Ленинградской области очень много проблем. Большое количество застройщиков в плохом финансовом состоянии. Кто-то в преддверии процедуры банкротства, кто-то уже в ней.
Все это влияет на спрос. И поэтому, выбирая между Петербургом и областью, покупатели всегда будут смотреть в сторону города, где нет такого скопления проблемных объектов. Я надеюсь, что в итоге все дома будут построены.
Решение каких проблем вы запланировали на ближайшие полгода?
Мы сейчас сосредоточены исключительно на достройке ЖК «Тридевяткино царство». Все наши действия по управлению активами, по их реализации – направлены на получение собственных средств для достройки объектов. Это наша единственная задача.
То есть в ближайшие полгода вы планируете продать активы, которые получится продать, чтобы достроить побыстрее ЖК «Тридевяткино царство»?
Ближайшие полгода – это очень оптимистичный прогноз. Я думаю, что это более долгосрочный план.
Читайте также
Обманутый дольщик: «Мы единственное жилье продали и в такую ловушку попали»
Рынок строительства проблемных объектов может увеличиться
Дата публикации 26 сентября 2019
