Схема с использованием эскроу-счетов при покупке квартиры в новостройке должна обезопасить дольщиков от потери средств. В теории все так, но что ждет покупателей на практике, как долго рынок будет переходить на новые правила и сильно ли подорожает жилье? Об этом специально для Новострой-СПб рассказала Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению «СПб Реновация».
Какие тренды на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти вы бы выделили сегодня?
С начала года наблюдается довольно высокий уровень активности петербургского первичного рынка как со стороны предложения, так и со стороны спроса. По оценкам «СПб Реновации», объем продаж на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга за первые пять месяцев текущего года примерно на 20% превысил уровень соответствующего периода прошлого года.
Еще большую интенсивность демонстрирует вывод нового предложения на рынок: по нашим оценкам, в январе-мае текущего года на первичный рынок Петербурга поступило приблизительно в полтора раза больше жилья, чем в январе-мае прошлого года.
Интересно отметить, что в получении разрешений на строительство (т.е. формировании задела на ближайшие годы) наблюдается обратная динамика: в январе-мае 2019 года выдано почти в три раза меньше разрешений на строительство жилья, чем за аналогичный период прошлого года.
На фоне имеющейся неопределенности покупатели спешат покупать, а застройщики активно выводят на рынок новое предложение из имеющихся «запасов», при этом задел проектов на перспективу формируется довольно низкими темпами. В горизонте двух-трех лет петербургский рынок может столкнуться с ситуацией дефицита предложения и, как это уже бывало, «взрывным» ростом цен.
Готова ли ваша компания к переходу на продажу по эскроу-счетам?
Для «СПб Реновации» как компании, занимающейся развитием застроенных территорий, несколько облегчены условия перехода на эскроу-счета. Предположительно, все наши строящиеся объекты продолжат реализовываться по старым правилам. Однако мы готовы к нововведениям, у нас есть рамочные договоренности с ведущими банками о сотрудничестве по проектному финансированию.
Как вы считаете: рынок нуждается в проектном финансировании и эскроу-счетах или это избыточная мера?
Само по себе проектное финансирование далеко не новость для застройщиков. Проекты, для реализации которых применялся этот инструмент, появлялись на рынке, начиная со второй половины «нулевых». Правда, широкого распространения проектное финансирование в жилищном строительстве не получило по причине высокой стоимости кредитных ресурсов (рублевые ставки были высоки всегда, а кредитование в валюте потеряло свою актуальность после ряда девальваций с 2008 года).
По этой же причине объекты, которые все-таки возводились с использованием проектного финансирования, позиционировались в достаточно высоких ценовых сегментах. Хотя, с точки зрения застройщика, у проектного финансирования есть серьезные преимущества: не нужно «форсировать» продажи на начальной стадии, отпадает необходимость в дисконтах и «входных» ценах, строительный процесс осуществляется более планомерно и без кассовых «разрывов».
Однако массовый переход на проектное финансирование означает, что банки, с одной стороны, должны принять на себя риски целой отрасли (т.е. строительного комплекса), а с другой – сделать стоимость финансовых ресурсов максимально доступной для застройщиков. От того, насколько успешно будет решена эта противоречивая задача, и будет в значительной мере зависеть эффективность преобразований на рынке жилищного строительства.
Что, на ваш взгляд, произойдет с ценами на квартиры в новостройках в связи с реформой долевого строительства?
По официальным оценкам, не менее 70% проектов продолжат реализацию по старым правилам после первого июля, поэтому все перемены на рынке будут, скорее всего, растянуты во времени. Главным механизмом, толкающим цены вверх, станет постепенное «вымывание» с рынка проектов, реализующихся по ДДУ.
На их место должны прийти проекты, строящиеся с привлечением проектного финансирования, которые, во-первых, будут не столь многочисленны, как хотелось бы (учитывая сегодняшнюю динамику в получении разрешений на строительство), а во-вторых, будут включать в свою себестоимость издержки, связанные с обслуживанием банковских «процентов».
Является ли заключение ДДУ с использованием эскроу-счета гарантией безопасности для покупателя?
Гарантией безопасности является опыт и репутация застройщика, да и сам 214-ФЗ защищал права дольщиков в достаточной мере. Тем не менее схема с эскроу-счетами, по крайней мере в теории, действительно более надежная для покупателей. Как в случае с любым нововведением, возможны подводные камни, но их мы увидим только на практике в ближайшие годы.
Ваши покупатели знают, что такое эскроу-счета?
Правительство провело достаточную разъяснительную работу с населением, объясняя причины и плюсы эскроу-счетов. Но большинство дольщиков еще не сталкивались с покупкой квартир по новым правилам и требуется время, чтобы люди привыкли к эскроу-счетам.
Каков ваш прогноз на год? Много ли застройщиков покинут рынок после 1 июля?
Было много прогнозов об уходе с рынка мелких и средних девелоперов. Но пока никто не готов назвать точные цифры. На мой взгляд, глобальных перемен может и не быть, если некоторые девелоперы продадут проекты более крупным игрокам.
Читайте также
Покупателям обещают «муравейники» и тесные квартиры после перехода на эскроу
«Риск того, что покупатели потеряют часть средств даже после перехода на новую схему продаж, действительно существует»
Дата публикации 25 июня 2019
