Появление обманутых дольщиков – проблема, которую не решить одним лишь введением эскроу-счетов. Пока цены на жилье будут находиться на таком же высоком уровне, ситуация вряд ли изменится. Об этом, а также о проблемах реконструкции советского жилого фонда и нежелании рынка внедрять новые технологии рассказала Мария Черная, генеральный директор компании ООО «Бонава Санкт-Петербург» в ходе международного жилищного конгресса. Новострой-СПб публикует наиболее яркие цитаты эксперта.
Тема моего сообщения звучит так: «Долгосрочные и краткосрочные перспективы развития рынка жилищного строительства в крупных городах. Проблемы урбанизации и реконструкции советского фонда и отсутствие внедрения новых технологий». Для начала давайте обозначим понятия долгосрочности и краткосрочности.
Краткосрочные перспективы – это 1-2 года, долгосрочные – это 5-7 лет, потому что дольше, чем на этот период, очень сложно прогнозировать в нашем бизнесе.
Однако с точки зрения долгосрочности государственного регулирования жилищного строительства мы должны говорить о сроках намного более длительных. Это и 10 лет, и 20 лет, и 30 лет – горизонт планирования должен быть именно таким, а не 5-7 лет.
Про краткосрочный период
Поговорим о краткосрочном периоде. Это тот период, в котором мы живем сейчас, то, что на рынке есть сейчас, то, что сейчас строится, то, что выводится на рынок в ближайшее время, это фронт работы застройщиков в последние 3 года.
Это период, когда все судорожно пытались выжить в условиях постоянно меняющегося законодательства о долевом строительстве.
Законодательство изменялось абсолютно несистемно, непоследовательно, поэтому каждый застройщик пытался успеть что-то сделать до наступления очередного 1 июля или очередного 1 января.
Все работали абсолютно на износ и пытались сохранить репутацию. Поэтому ожидать от продукта, который сейчас есть на рынке и который в ближайшее время появится, что-то кардинально отличное от того, что было 5-7-10 лет назад, не приходится. Мы будем жить с тем, что есть.
Про долгосрочный период
Что касается долгосрочной перспективы – 5-7 лет, то здесь надо принять во внимание большое количество факторов, и главное – это взаимодействие бизнеса и государства.
Если мы говорим о большой общей глобальной позитивной цели – иметь комфортную жилую среду, жить с удовольствием в новостройках, которые выводятся на рынок, то это должно осуществляться совместно бизнесом и государством. По-другому не получится. Либо мы вернемся к полному государственному регулированию, а это совсем другая история.
Я бы также хотела обратить внимание на историческую перспективу, которая мне кажется важной. Рынок массового жилищного строительства в нашей стране очень молод. Мы говорим о периоде последних 20-25 лет, когда появилось такое понятие как право собственности на квартиру, появилась возможность приобретать жилье за собственные деньги.
Это очень краткий период. Он недостаточен ни для того, чтобы сформировалась культура потребления, ни для того, чтобы сформировалась культура создания жилого фонда. Однако эти подростковые проблемы можно избежать, учитывая чужой опыт.
Про собственников
Если посмотреть еще более ретроспективно, мы увидим, что массовое жилищное строительство в Санкт-Петербурге началось в конце 19 – начале 20 века и продолжалось 20-30 лет, когда стали появляться доходные дома.
При этом доходные дома в этот период – это была совершенно другая история собственников домов со сдачей квартир – шикарных или маленьких комнат – в наем, то есть в аренду временно проживающим лицам или семьям. Собственников имущества всегда было очень мало.
Сейчас на рынке исключительная ситуация, когда практически каждый является собственником объекта недвижимости. Однако владеть недвижимостью – это очень дорого. Владение подразумевает под собой бремя содержания недвижимости.
Это понятие не совсем, на мой взгляд, раскрыто, не совсем понятно нам всем. И в этой связи сформировавшийся у нас рынок недвижимости, когда каждый стремится купить квартиру – не очень перспективен. Владеть жильем – очень дорого, как и содержать его, а также нести риски в связи с содержанием квартиры.
Условно говоря, если у собственника квартиры стала протекать крыша, то он обращается в районную администрацию, поскольку у него нет денег на ремонт, и просит починить крышу.
Нигде в мире такая ситуация невозможна. Если ты собственник, будь добр содержать свою квартиру, свое жилье на собственные средства. У нас история совсем другая. Государство принимает огромное участие в содержании жилого фонда, но качество содержания вызывает большие вопросы.
Про экономику России
С точки зрения долгосрочного развития рынка безусловное значение имеет экономическая ситуация. Сейчас мы говорим о том, что в России на протяжении последних нескольких лет она не улучшается.
Покупательская способность каждого отдельного гражданина становится все меньше и меньше, а жилье дорожает. Когда у тебя продукт планомерно растет в цене, а заплатить за него готовы все меньше людей – что приходится делать? Приходится упрощать продукт, чтобы он был более дешевым.
Так устроен любой бизнес, застройщики должны продавать жилье, чтобы зарабатывать. До тех пор, пока экономическая ситуация в России не стабилизируется, пока покупательская способность не начнет расти, улучшения качества жилищного фонда ожидать не стоит.
Люди должны иметь возможность приобретать жилье в соответствии со стабильным нормальным доходом. Это недорогая ипотека и белый чистый доход. Мне кажется, что довольно часто так называемые «обманутые дольщики» осознанно купили квартиру с большим риском.
Это плохо, когда люди готовы рисковать своими собственными деньгами просто потому, что они понимают – не сэкономив, они купить не могут. У нас в стране огромное количество людей, к сожалению, которые хотят иметь свое жилье, но позволить себе его просто не могут.
Про технологии
С точки зрения долгосрочного развития рынка также важны технологии. Поддержка государством новых разработок технологий строительства, поддержка внедрения энергоэффективного строительства, поддержка содержания этого фонда.
Владеть современным имуществом, современным жильем становится экономически более эффективно, чем владеть имуществом старым, которое воздействует на окружающую природную среду, потребляет большое количество энергоресурсов и требует повышенного содержания.
Конечно, государство должно поддерживать создание экономически более выгодного жилого фонда. Сейчас этого нет. Как налоги, так и коммунальные платежи абсолютно одинаковые для любого жилого фонда. Это плохо и неверно. Безусловно, это нужно корректировать.
Про кадры
Профессиональная подготовка кадров – это вопрос государственного регулирования, государственной поддержки. К сожалению, большинство людей, которые работают на строительных площадках в России, имеют очень низкую квалификацию. Ни в одной стране мира, где я была, где работает моя компания, я не видела такого количества персонала на стройке.
Люди, работающие на стройке в Германии, в Швеции, в Финляндии, прорабы и рабочие – они умеют читать проектную документацию. Им не нужна инструкция для каждого гвоздя, им не нужно по 10 контролеров, которые будут бесконечно водить рукой и объяснять, что нужно делать. Это тоже затраты, а также демонстрация качества строительства объекта.
Профессиональное образование, его широта и современность – это то, что повлияет на развитие рынка, на улучшение качества жилищного строительства. Роль государства здесь невозможно переоценить.
Про парковки
Имея возможность сравнивать наш рынок с рынками других стран, могу сказать: практически везде нормы обеспеченности парковочными местами либо сокращаются, либо отменяются вообще.
Тот объем парковочных мест, которые требуется сейчас построить в таком огромном мегаполисе как Санкт-Петербург, он исключительно направлен на то, чтобы обеспечить излишнее количество автомобилей, которые есть в городе.
На мой взгляд, в таких крупных городах, в первую очередь, необходимо заниматься развитием общественного транспорта. Передвигаться в крупном городе должно быть удобно и дешево на общественном транспорте. Почему? Потому что это и качество воздуха, и затраты городского бюджета на содержание дорожно-транспортной сети, и количество земельных участков, которые используются в этих целях (для дорог).
Это все отнимает место от жизни, портит воздух, не дает возможности людям проводить время в более свободном пространстве. Люди стоят в пробках, вместо того, чтобы нормально ездить на хорошо работающем общественном транспорте. Это, безусловно, большая проблема.
Я считаю, что она у нас только усугубляется. Количество паркингов, которые сейчас строятся, через 20-30 лет будет некуда деть. Это будут, на мой взгляд, очень большие проблемы. Конечно, при условии, что общественный транспорт будет развиваться.
Про город
Регулирование застройки крупных городов, на мой взгляд, должно учитывать разнонаправленность строительства, разнонаправленность сегментов, которые у нас сейчас есть.
У нас есть дома исторической застройки, и мы видим, в каком ужасном состоянии они находятся. Те же доходные дома, которые строились в начале 20 века… Перестраивать и содержать очень дорого. Ни один город, ни один бюджет с этим не справится.
Есть застройка 60-70-80 годов. Этот жилой фонд стремительно дешевеет. Это квартиры, которые в целом расположены в нормально организованных с точки зрения удобства жизни районах, но качество жилья в этих домах низкое, в том числе из-за непрофессионального обслуживания этих домов жилкомсервисом. Большинство государственных организаций абсолютно не умеют управлять жилыми домами.
Городская политика должна быть направлена на то, чтобы думать о том, как развиваются эти районы массовой застройки, как их реконструировать, что делать с историческими застройками, что делать с новыми массивами, которые не должны превратиться в источник социальных проблем.
Я много видела в тех странах, где работает моя компания, районы дешевой застройки, которые деградируют в социально неблагополучные локации. У нас такого пока нет. И лучше предупредить эту проблему, чем потом с ней работать.
Роль государства здесь тоже важна: должно быть планирование, распределение рабочих мест, объектов культуры, образования. Все это должно распределяться максимально равномерно. Иначе мы будем сталкиваться с теми проблемами, которые уже появились в других странах.
Про то, что стройка – очень традиционный вид бизнеса
Если мы с вами посмотрим на строительство, то оно находится приблизительно на том же уровне с точки зрения внедрения информационных и иных технологий, что сельское хозяйство и горное дело. Большое количество отраслей уже давно ушло вперед.
Однако мы работаем по старинке. Стройка – очень традиционный вид бизнеса, а строители – консерваторы. Поэтому здесь, безусловно, необходимо постоянное наблюдение и внедрение современных подходов.
Нам необходимо обмениваться мнениями и идеями. Только во взаимодействии мы можем развить рынок таким образом, чтобы жилье было максимально доступным, насколько это возможно.
Признать, что оно возможно не будет доступным всем и каждому. А в связи с этим признать, что у нас нет широкого рынка аренды недвижимости.
Пока не появятся игроки, которые занимаются сдачей объектов недвижимости в долгосрочную аренду, а люди не имеют возможность снять квартиру на несколько лет вперед и жить, зная, что они не окажутся на улице завтра, рынок тоже не будет динамично развиваться, а уровень социального напряжения сохранится.
Читайте также
В России могут начать программу реновации жилищного фонда
«Дом.рф» зафиксировал в Петербурге 31 адрес проблемных новостроек
Дата публикации 06 ноября 2019
