В 2024 году цены на новостройки продолжат медленно расти, а доля студий и однокомнатных квартир в жилых комплексах будет оставаться высокой, чтобы удовлетворить спрос. О прогнозах на будущее и итогах 2023 года Новострой-СПб поговорил с Денисом Заседателевым, генеральным директором операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест».
– Заканчивается 2023 год. Каким он был для рынка недвижимости? Чем запомнится, какими были его ключевые события?
– Главный итог: продажи на первичном рынке (как по числу сделок, так и по выручке) Петербурга и Ленобласти в 2023 году будут выше, чем в 2022-м. Хотя многие аналитики год назад предсказывали «уход в минус» примерно на 10%. Произошло это благодаря возросшему спросу на новостройки за КАДом, в особенности в области, где появилось много качественного предложения по ценам заметно ниже, чем в городской черте.
При этом областные проекты сегодня обеспечены «социалкой» и другой необходимой инфраструктурой для комфортной жизни, причем строится она одновременно с жильем. Такого, как раньше, когда возводили только квартиры, а остальное – по остаточному принципу, сейчас нет.
Сегодняшние проекты на порядок лучше тех, что появлялись еще 5–7 лет назад.
Очень внимательно следили за все новыми ограничениями, которые накладывал Центробанк на льготные ипотечные программы от застройщиков. В начале года полностью ушли с рынка программы с околонулевыми ставками. До августа у нас была популярна «комбоипотека»: когда кредит составлял больше 12 млн рублей, его часть оформлялась по рыночной ставке, но субсидированной девелопером. Эта схема подходила для больших трехкомнатных квартир, но уже с первым повышением ключевой ставки она стала слишком дорогой.
– Какие тренды вы бы выделили сегодня на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти?
– Наиболее очевидный – условия льготного ипотечного кредитования продолжают ужесточаться. С 23 декабря лимит для Петербурга и области был уменьшен вдвое – с 12 до 6 млн рублей, а первоначальный взнос повышен до 30% от стоимости жилья. Очевидно, что это приведет к проседанию спроса на первичном рынке. Текущие цены таковы, что в новый лимит не сможет вписаться даже значительная часть однокомнатных квартир, особенно это касается проектов внутри городской черты. А рыночные ставки сегодня находятся фактически на заградительном уровне.
Тем самым, к сожалению, застройщики будут вынуждены в новых проектах проектировать больше студий. В последние годы средняя площадь вводимого жилья в Петербурге не меняется, составляя около 40 квадратных метров.
Доля студий и однокомнатных квартир в среднем по рынку по-прежнему составляет более 50%. И в связи с последними изменениями переломить этот тренд вряд ли получится.
– Что сейчас происходит с предложением нового жилья в Петербургской агломерации? Действительно ли наблюдается профицит, как говорят некоторые эксперты? Как в целом можно охарактеризовать предложение строящегося жилья на рынке Петербурга и области?
– В Петербурге сроки согласования разрешительной документации затягиваются и налицо дефицит участков под застройку. Из-за этого предложение на первичном рынке пополняется медленно, а цены растут.
В Ленобласти ситуация принципиально другая: туда пришло много сильных игроков, в том числе, федеральных застройщиков, реализующих крупные проекты комплексного освоения. Выросло качество проектов, а цены заметно ниже, чем в Петербурге. Потребитель это оценил, девелоперы ведут себя смелее, чем в городе, и новые объекты по-прежнему появляются в достаточно хорошем темпе.
– Интересно узнать про спрос. Затаился ли покупатель в ожидании новогодних скидок и акций или нет?
– Изменение уровня ставок на спрос влияет очень сильно. Можно вспомнить, что до начала 2023 года можно было оформить ипотеку под 0,1–0,5% годовых, затем все эти программы с рынка вынужденно ушли, и минимальная планка составила 4-5%. Из-за этого у нас в первом полугодии спрос снизился на 40% к аналогичному периоду 2022 года. Затем рынок адаптировался, и третий квартал «выстрелил» выше всяких ожиданий. Из-за недавнего решения правительства по ужесточению условий льготной ипотеки возможен еще небольшой всплеск спроса до конца декабря. Но в первом квартале 2024-го мы, вероятно, снова увидим снижение спроса. Потом, весной, потребитель адаптируется к изменившейся обстановке и снова вернется. Но гарантий этого, конечно, нет никаких.
Что касается акций и скидок, то времена, когда они привязывались к новогодним праздникам, давно прошли. Сейчас застройщики (и мы в том числе) точечно поддерживаем спрос спецпредложениями на протяжении всего года. Как правило, акции действуют месяц, но некоторые могут продлеваться на два и даже три месяца.
– Изменились ли как-то покупательские предпочтения за последнее время? Что, кроме цены, важно для потребителя? Как долго он принимает решение о покупке?
– Да, некоторые изменения мы зафиксировали. Прежде всего, это касается популярности европланировок, которые во всех наших проектах реализовываются в первую очередь. Так, если еще два года назад «классическую» планировку с небольшой кухней предпочитали 60–70% покупателей, то сейчас более половины из них предпочитают варианты в формате «евро» с большой кухней-гостиной.
Неожиданностью стало то, что в одном из наших проектов раскупили полностью планировки неправильной формы (например, с комнатами в виде многоугольников), насчет востребованности которых у нас были сомнения. То есть такие нетривиальные варианты покупателям тоже нравятся.
Потребитель оценил также и мастер-спальни, которые не так давно были атрибутом лишь премиального сегмента, но сейчас распространились и на комфорт-класс. А вот террасы остались нишевым продуктом, не получив широкого распространения. Возможно, этот тренд пока просто «не вызрел» в петербургской агломерации и его время придет позднее.
Замечу, что с каждым годом покупатель становится все разборчивее – и это не может не радовать. Появляется все больше клиентов, которые приобретают уже не первую квартиру в новостройке. Например, с целью улучшить свои собственные жилищные условия или для детей. Люди не только предъявляют определенные требования к квартире, но и внимательно смотрят на то, как они будут в этом квартале жить. В частности, наличие полноценного комьюнити сейчас для многих стало очень важным моментом. Думаю, вполне уверенно можно говорить о тренде на желание соседей общаться, совместно заниматься творчеством, вместе решать бытовые проблемы и поддерживать друг друга. Им важно, чтобы личное комфортное пространство не заканчивалось при выходе из квартиры или парадной, а продолжалось во дворе, в квартале и даже за его пределами.
– Не могу не спросить об ипотеке, которая сильно подорожала на вторичном рынке из-за роста ключевой ставки. Какие программы популярны на рынке новостроек? Правда ли, что IT-ипотека становится более востребованной?
– Семейная ипотека, как наиболее выгодный и в определенной степени массовый продукт, пользуется самым большим спросом. И ее доля на фоне тех изменений, которые были недавно внесены в условия выдачи «обычной» ипотеки с господдержкой, безусловно вырастет еще сильнее в 2024 году.
Во второй половине уходящего года активно себя показывает траншевая ипотека, когда платежи до сдачи дома в эксплуатацию находятся на минимальном уровне, причем без удорожания самой квартиры. Что касается IT-ипотеки, то пока ее доля относительно невелика – менее 10%, но действительно – постепенно она увеличивается.
– Какова доля ипотечных продаж в ваших проектах? Часто ли используется маткапитал?
– Доля ипотеки – порядка 93%, она немного выросла в нынешнем году по сравнению с 2022-м. Материнский капитал часто используют как часть первоначального взноса, особенно это касается, что неудивительно, семейной ипотеки.
– По словам Эльвиры Набиуллиной, за три года новостройки в России подорожали на 90%. Каким оказался рост цен на строящееся жилье в Петербурге и области в этом году?
– Пик удорожания новостроек пришелся на конец 2020 года и на 2021-й, когда в результате реформы 214-ФЗ на рынке исчез демпинг, а спрос был поддержан льготными ипотечными программами. Но уже в 2022 году цены увеличивались гораздо медленнее, а в нынешнем выросли в Петербурге совсем ненамного (меньше, чем уровень инфляции), а в Ленобласти – чисто символически.
– Прогнозируете ли вы рост цен в следующем году на новостройки или будет стагнация, то есть минимальная корректировка в пределах инфляции?
– Совсем не расти цены не могут, ведь инфляция касается в том числе и цен на стройматериалы. Также есть определенный дефицит рабочей силы, что увеличивает расходы девелоперов на фонд оплаты труда. С другой стороны, предпосылок для ажиотажного спроса и нового разгона цен, как это было несколько лет назад, я не вижу.
– Какие у вас ожидания на будущий год? Что бы вы посоветовали человеку, который решает: покупать или подождать с приобретением жилья сейчас? Судя по комментариям в наших телеграм-каналах, многие наши читатели верят в «пузырь», который вот-вот лопнет и цены рухнут.
– Считаю, что не следует откладывать решение жилищного вопроса или ждать более выгодных условий. Сейчас действуют программы субсидированной и траншевой ипотеки, которые хорошо работают, рассрочки с различными условиями и гибкая система скидок и акций. Будут ли подобные условия актуальны для второй половины будущего года (я напомню, что программа льготной ипотеки рассчитана до 1 июля 2024 года), никто гарантировать не может. А цены, как я уже говорил, будут медленно расти. Недвижимость – это тот актив, который всегда дорожает в той или иной степени. И это касается не только нашей страны, но и всего мира.
Читайте также:
Итоги года: продажи жилья по льготной ипотеке достигли 90%, средняя ставка выросла в 1,5 раза
«В процессе редевелопмента промышленных территорий наступит некоторая пауза»
Дата публикации 27 декабря 2023
